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Estrich nicht belegreif: Bodenverleger haftet für Schwindrisse!

15.02.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Verlegt der Auftragnehmer einen (Industrie-)Fußbodenbelag trotz fehlender Belegreife des Estrichs und kommt es daraufhin zu Schwindrissen, ist die Leistung des Auftragnehmers mangelhaft. Der Auftragnehmer wird von seiner Haftung für Schwindrisse auch nicht dadurch befreit, dass der Betrieb von zwei großen, dynamischen Maschinen (hier: Fleischfüller und Kutter) zu einer Vergrößerung der Rissbreiten geführt hat. Darauf weist das OLG Koblenz hin – OLG Koblenz, Beschluss vom 14.10.2014 – 2 U 394/13; BGH, Beschluss vom 25.10.2017 – VII ZR 278/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

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Auflassung kann nicht an Abnahme geknüpft werden!

9.02.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Auflassung erst erklären muss, wenn der Erwerber das Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgenommen hat, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam. Auch wenn der Erwerber den geschuldeten Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt hat, kann der Bauträger die Auflassung nicht verweigern, wenn diese Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils (hier: 2,6% des vereinbarten Kaufpreises), gegen Treu und Glauben verstößt – OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.10.2016 – 19 U 172/14; BGH, Beschluss vom 15.03.2017 – VII ZR 292/16.

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BGH stärkt Mieterrechte bei Nebenkosten

8.02.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Wenn Stromanbieter oder Vermieter extrem hohe Nachforderungen bei den Nebenkosten stellen, müssen sie dafür zuerst Beweise erbringen, bevor der Mieter zahlen muss. Das entschied der Bundesgerichtshof – BGH, Az.: VIII ZR 189/17.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Mieterrechte bei extrem hohen Strom- oder Nebenkostenabrechnungen gestärkt. Demnach müssen Mieter im Streit mit Energieversorgern deutlich überhöhte Abrechnungen nicht bezahlen, wenn die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ des Energieanbieters besteht, entschied das Gericht in einem Urteil. Bei Nachzahlungsforderungen im üblichen Rahmen von einigen hundert Euro müssen Verbraucher aber weiterhin zunächst zahlen und können dann ein Rückforderungsverfahren anstrengen.

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Die 4 wichtigsten Neuerungen bei der Kündigung von Bauverträgen

7.02.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Ob Teilkündigungen oder die schriftliche Kündigung – durch das neue Bauvertragsrecht müssen sich Handwerker mit neuen Regeln bei der Kündigung von Bauverträgen auseinandersetzen.

Ein Interview mit dem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

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Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung: Auftraggeber muss Mangelhaftigkeit beweisen!

6.02.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Welche Beschaffenheit das zu erbringende Werk haben soll, also den Inhalt der vertraglichen Vereinbarung, hat derjenige zu beweisen, der sich auf die vertragliche Vereinbarung beruft. Dies ist der Auftraggeber, der Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung verlangt, auch wenn vor der Abnahme grundsätzlich der Auftragnehmer die Mangelfreiheit der erbrachten Leistungen zu beweisen hat. Das hat das OLG Stuttgart am 09.01.2018 entschieden, vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 09.01.2018 – 10 U 93/17.

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Nachtragsstreitigkeiten können im einstweiligen Verfügungsverfahren (vorläufig) geklärt werden!

19.01.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Zum Erlass einer einstweiligen Verfügung der Streitigkeiten über das Anordnungsrecht gemäß § 650 b BGB oder die Vergütungsanpassung gemäß § 650 c BGB ist nach Beginn der Bauausführung nicht erforderlich, dass der Verfügungsgrund glaubhaft gemacht wird, vgl. § 650 d BGB.

 

Wie war es bisher?

Die einstweilige Verfügung spielt sowohl im BGB – als auch im VOB-Vertrag nur im Bereich der Sicherheiten – insbesondere bei der Bauhandwerkersicherungshypothek – eine Rolle.

Erleichterung für die Glaubhaftmachung des Verfügungsgrundes gab es nur bei einer Bauhandwerkersicherungshypothek in § 648 a BGB a. F., § 885 Abs. 1 Satz 2 BGB. Folglich kam der einstweiligen Verfügung bei Streitigkeiten über Nachträgen bislang keine Bedeutung zu.

 

Was gilt ab jetzt?

650 d BGB gibt den Parteien durch eine Erleichterung der Glaubhaftmachung des Verfügungsgrunds die Möglichkeit, Streitigkeiten über das Anordnungsrecht (§ 650 b BGB) oder der Vergütungsanpassung (§ 650 c BGB) im einstweiligen Verfahren vorläufig gerichtlich klären zu lassen. Verfügungsgrund liegt dann vor, wenn die Besorgnis besteht, dass die jeweilige Partei ihre Rechte zu einem späteren Zeitpunkt nicht oder nur wesentlich erschwert durchsetzen könnte. Hieran fehlt es im Bauvertrag regelmäßig. Der Verfügungsgrund wird daher nunmehr widerleglich vermutet, um den Parteien die Möglichkeit zu geben, Fragen zur Leistungsänderung zeitnah klären zu können. § 650 d BGB ist so auszulegen, dass die Vermutung nur dann widerlegt werden kann, wenn der Antragsteller nach Vorliegen der Voraussetzungen des § 650 d BGB bis zur Antragstellung zu lang abwartet. Den Parteien steht die Möglichkeit offen, das Bestehen oder nicht Bestehen eines Anordnungsrechts des Auftraggebers (AG) und die hiermit verbundene Folgefrage sowie die Höhe einer Mehr- oder Mindervergütung des Auftragnehmers (AN) infolge einer Leistungsänderung im Wege der Feststellungsverfügung klären zu lassen. Daneben erhält der AN die Möglichkeit, einen Anspruch auf Abschlagszahlung für eine erbrachte Leistungsänderung im Wege der Leistungsverfügung durchzusetzen, ohne auf einen langwierigen Prozess angewiesen zu sein. Hierzu kann der AN auf die 80 %-Regelung des § 650 c Abs. 3 Satz 1 BGB zurückgreifen. Umgekehrt kann der AG im Wege der einstweiligen Verfügung ein auf diese 80 %-Regelung basierendes Angebot angreifen. Zuständig für die einstweilige Verfügung ist das Gericht der Hauptsache und damit die neuen Baukammern. Gegen eine ergangene Verfügung ist der Widerspruch bzw. die Berufung statthaft. Eine Revision sieht das Prozessrecht nicht vor.

 

Was ist zu beachten?

Dem Richter steht beim Erlass der einstweiligen Verfügung ein Ermessensspielraum zu. Er ist insbesondere nicht an die Anträge der Parteien gebunden und kann über diese mit oder ohne mündliche Verhandlung entscheiden. Die Entscheidung erfolgt auf Basis einer vorläufigen summarischen Prüfung des Sachverhalts. Tatsachen müssen lediglich glaubhaft gemacht werden. Hierzu kann sich der Antragsteller nur präsenter Beweismittel, wie z. B. der eidesstattlichen Versicherung oder des Zeugenbeweises, bedienen. Der Tatbestand des geltend gemachten Anspruchs ist mit den Mitteln der Glaubhaftmachung in vollem Umfang darzulegen. Besteht die Befürchtung, dass die Gegenseite einen Eintrag auf eine einstweilige Verfügung stellen wird, kann sich der potentielle Antragsgegner mit einer Schutzschrift gegen deren Erlass ohne Anhörung schützen. Der AN sollte genau überlegen, ob ein Leistungsantrag ggf. auf Basis der 80 %-Vergütung Erfolg verspricht, da dieser einen positiven Saldo aus den bis dato abgestellten Abschlagsrechnungen erfordert. Es genügt nicht dazutun, dass 80 % eines Angebots geltend gemacht werden. Vielmehr muss ein positiver Abschlagsrechnungssaldo dargelegt werden. Dieses ist beispielsweise von Zurückbehaltungsrechten des AG abhängig.

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Was ist ein Bauvertrag?

5.01.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Der im neuen Bauvertragsrecht 2018 geregelte Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels, vgl. § 650 a Abs. 1 BGB.

Wie war es bisher?

Der Bauvertrag wurde bislang gesetzlich im BGB nicht definiert. Verschiedene Vorschriften verwenden jedoch die Begriffe „Bauwerk“, „Außenanlage“ oder „eines Teils“ davon als Tatbestandsmerkmale.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH wird unter einem Bauwerk eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache verstanden. Erfasst sind damit nicht nur Gebäude, sondern auch andere von Menschen aus Material geschaffene, in vergleichbarer Weise ortsfest angebrachte Sachen.

Bezüglich einer Außenanlage muss es sich um Arbeiten handeln, die mit Arbeiten an einem Bauwerk vergleichbar sind.

Was gilt ab jetzt?

Die Anwendbarkeit der Vorschriften im § 650 a ff. BGB hing künftig davon ab, dass § 650 a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB einschlägig ist.

Die Begriffe „Bauwerk“ und „Außenanlage“ sollen nach dem Willen des Gesetzgebers dabei so zu verstehen sein wie bisher, werden aber ergänzt um die Fallvariante Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung und Umbau.

Abbrucharbeiten (Beseitigung) sind somit im Gegensatz zu früher vom Bauvertragsbegriff ebenfalls mitumfasst.

Den Begriff „Umbau“ will der Gesetzgeber so verstanden wissen, wie in § 2 Abs. 5 HOAI. „Umbauten“ sind danach Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand.

Was ist zu beachten?

Nachdem in § 650 a Abs. 1 BGB in allen Varianten (Herstellung/Wiederherstellung/Beseitigung/Umbau) die Bearbeitung eines Teils ausreichend ist, könnten nach dem Wortlaut selbst kleine Reparaturarbeiten zur Annahme eines Bauvertrages führen, denn selbst dann wird z.B. ein Teil eines Bauwerks beseitigt oder wiederhergestellt.

Es ist daher zu erwarten, dass von der Rechtsprechung zusätzlich (umgeschriebene) Kriterien herausgebildet werden, um den Anwendungsbereich des § 650 a Abs. 1 BGB einzuschränken. Denkbar wäre z.B., zu verlangen, dass die Arbeiten für Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung sind.

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§ 650a BGB – Bauvertrag

(1) Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.

(2) Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.

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Ab wann gilt das neue Bauvertragsrecht?

3.01.2018 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Auf ein Schuldverhältnis, das vor dem 01.01.2018 entstanden ist, finden die Vorschriften dieses Gesetzes, des Bürgerlichen Gesetzbuches und der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauverträgen in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung Anwendung, vgl. EGBGB, Artikel 229, § 39.

Wie war es bisher?

Die §§ 631 ff. BGB galten für alle bis einschließlich 31.12.2017 geschlossene Werkverträge – bei Bauträgerverträgen einschließlich der Abschlags V -, soweit die Bestimmungen nicht durch vertragliche Vereinbarungen zulässig abgeändert wurden.

Was gilt ab jetzt?

Die Anknüpfung des Artikels 229 § 39 EGBGB erfasst die Abwicklung des gesamten Schuldverhältnisses. Voraussetzung ist, dass das Schuldverhältnis bereits vor Ablauf des Jahres tatsächlich „entstanden“ ist.

Der Begriff des Entstehens bedeutet, dass Inhalt und Wirkung des Schuldverhältnisses grundsätzlich nach dem Recht beurteilt werden soll, dass zur Zeit der Verwirklichung seines Entstehens galt.

Nimmt der Geschäftspartner das Angebot an und geht diese Erklärung dem Antragenden spätestens am 31.12.2017 zu, ist das bauvertragliche Schuldverhältnis eindeutig vor dem 01.01.2018 entstanden.

Entsteht das Schuldverhältnis erst nach diesem Stichtag, findet das neue Recht Anwendung.

Was ist zu beachten?

Die oben aufgeführte klare Stichtagsregelung in Artikel 229 § 39 EGBGB wirft Fragen dahingehend auf, wie sich nachträglich ergebende Umstände/Änderungen auswirken.

So wirkt eine Genehmigung wegen fehlender Vertretungsmacht auf den Zeitpunkt des Zugangs der Annahme zurück, vgl. § 184 BGB.

Tritt ein Dritter dem vor dem 01.01.2018 geschlossenen Vertrag bei, so ist auch für ihn das alte Recht maßgeblich. Der Vertrag darf nur nicht in seinem sachlichen Kern geändert werden, vgl. BGH, NJW-RR 2006, 668, Rd.-Ziffer 16.

Probleme wirft jedoch der Stufenvertrag auf, wie er häufig als Architektenvertrag abgeschlossen wird. Hier wird durch Vertragsauslegung zu klären sein, ob bei Vertragsschluss vor dem 01.01.2018 bereits alle Leistungen verbindlich beauftragt sind und lediglich der Zeitpunkt für den Abruf offen ist oder ob sich der Auftraggeber die Annahme für die weiteren Leistungsstufen vorbehalten hat.

Haben die Parteien noch in 2017 einen Rahmenvertrag geschlossen, so gilt:

Er zielt zwar auf eine auf Dauer angelegte Geschäftsverbindung ab, regelt aber nur die Inhalte von Verträgen, die erst zukünftig abzuschließen sind, vgl. BGH, NJW-RR 1992, 977, 978.

Auf diese findet das neue Bauvertragsrecht Anwendung, weil die konkreten Objekte und Maßnahmen erst nach dem Stichtag beauftragt werden.

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3 Dinge, die sich 2018 bei der Vergütung von Bauleistungen ändern

8.12.2017 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Mit dem neuen Bauvertragsrecht ändern sich 2018 auch die Spielregeln bei der Vergütung von Bauleistungen. Die Neuerungen stecken im Detail. Für Handwerker könnte es schwieriger werden, an ihr Geld zu kommen. Der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg hat sich zu diesem Thema ausführlich mit Frau Anna-Maja Leupold von der Informationsplattform handwerk.com unterhalten. Den vollständigen Artikel finden Sie hier.

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Probleme mit sewikom in Warburg/Hohenwepel – Sonderkündigungsrecht

15.11.2017 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs

Seit mehreren Wochen haben die Bewohner von Warburg-Hohenwepel Probleme mit dem Internetanbieter sewikom.

Übereinstimmenden Berichten mehrerer Nutzer zur Folge kommt es sowohl bei den Internetverbindungen als auch bei den Telefonverbindungen zu ständigen Abbrüchen.

Aus unerfindlichen Gründen müssen sich die Router aufgrund der stetig wiederkehrenden Verbindungsabbrüche wiederholt in das Netz der sewikom einwählen.

Übereinstimmender Berichte mehrerer Nutzer zur Folge nimmt sich die sewikom des Problems nur sehr schleppend bis gar nicht an.

Hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten der Verträge sei gesagt, dass es ein generelles Sonderkündigungsrecht bei langsamen oder oft gestörten Anschlüssen nicht gibt.

Ein solcher Vertrag kann jedoch gemäß § 626 BGB aus wichtigem Grund gekündigt werden, nämlich dann, wenn dem Kunden der angebotene Dienst nicht zugemutet werden kann.

Genau dieses ist der Fall, wenn beispielsweise jeden zweiten Tag kein Internet verfügbar oder die tatsächlich bereitgestellte Internetleitung viel zu langsam ist.

Sobald Probleme mit ihrem Internetanschluss oder Telefonleitung auftreten, sollten Sie umgehend Ihren Provider unter Fristsetzung auffordern, die gelieferten Dienste mangelfrei zur Verfügung zu stellen.

Hierbei sollten Sie bereits schriftlich klarstellen, dass die gebotene Dienstleistung für Sie so weiterhin nicht tragbar ist und Sie eine Kündigung nach § 626 BGB erwägen.

In jedem Fall sollten die niedrigen Geschwindigkeiten oder DSL-Ausfälle protokolliert werden und ggf. ein Anwalt hinzugezogen werden, falls der Vertragsanbieter weiterhin auf eine Vertragserfüllung besteht.

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