15.10.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
Viele Menschen träumen vom eigenen Heim, scheuen aber vor der individuellen Planung mit dem Architekten zurück. Sie befürchten hohe Kosten, Zeit und Aufwand. Stattdessen suchen sie sich Fertigobjekte über das Internet. Ein solches schlüsselfertiges Objekt kann sich allerdings im Laufe der Bauzeit zum Albtraum entwickeln, warnt Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.
„Die Traumhäuser aus dem Internet haben fast immer einen Haken“, warnt Baurechtsanwalt Alexander Jakobs, Mitglied der ARGE Baurecht. „Die meisten Angebote sind nämlich so genannte Franchise-Offerten. Beim Franchising stellt ein Franchisegeber einem Franchisenehmer die Nutzung seines Geschäftskonzepts gegen Entgelt zur Verfügung. Franchising ist ein in vielen Bereichen gängiges Geschäftsmodell. Nur geht es beim Hausverkauf eben nicht um Sandwiches oder Hackfleischbratlinge, sondern um teure Immobilien! Bauherren können hier gar nicht vorsichtig genug sein“, warnt der Rechtsanwalt.
Besonders sorgfältig prüfen sollten Bauherren vor allem den Bauvertrag. Bevor sie ihn unterzeichnen, müssen sie unter anderem klären, mit wem sie eigentlich bauen. Denn die Firma, die die schicken Hausansichten ins Netz stellt, ist nur der Franchisegeber. Er hat das Hausmodell entwickelt. Gebaut wird es aber vom Franchisenehmer. „In der Regel ist das ein Bauunternehmen in der Region“, beobachtet Alexander Jakobs und warnt: „Die Qualitätsunterschiede bei den Franchisenehmern können erheblich sein.“
Der angehende Bauherr sollte also vorab Erkundigungen einziehen und prüfen, welchen Leumund die Gesellschaft oder der Inhaber der Einzelfirma hat. Denn letzten Endes kommt es auf die Leistungsfähigkeit des Vertragspartners an. „Der Franchisegeber spielt in diesem Vertragsverhältnis bei der Errichtung des Einfamilienhauses keine direkte Rolle. Auch die Solvenz des Franchisegebers ist unerheblich, es kommt allein auf die des eigenen Vertragspartners an. Das heißt im Umkehrschluss: Für Schlechtleistungen, mangelhafte Bauausführungen oder Schäden im Zusammenhang mit der Ausführung haftet allein der tatsächliche Vertragspartner und nicht der Franchisegeber“, erläutert Rechtsanwalt Jakobs.
Alle Versprechungen über Planungs- und Finanzierungssicherheiten, Qualitätssicherung oder Sicherungen im Fall der Insolvenz, die der Franchisegeber im Internet oder auf Prospekten macht, spielen keine Rolle. Der Bauherr muss alle Details mit dem eigenen Vertragspartner, dem Franchisenehmer, vertraglich vereinbaren. Und er sollte sich unbedingt durch eine Bürgschaft oder Versicherungszertifikate absichern – und sich diese auch aushändigen lassen.
Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg empfiehlt allen Bauherren, bei Offerten im Internet zunächst alle Veröffentlichungen genau zu lesen und dann den Vertrag, der tatsächlich abgeschlossen werden soll, unbedingt vor der Unterschrift vom Baufachanwalt prüfen zu lassen. Nur so lassen sich unliebsame Überraschungen vermeiden.
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14.10.2012 von Helena
Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen bei einem verkauften Reitpferd Abweichungen von der „physiologischen Norm“ als Sachmangel zu qualifizieren sind.
Die Vorinstanzen hatten einen Sachmangel des verkauften jungen Reitpferdes bejaht und den darauf gestützten Rücktritt der Käuferin gebilligt, weil das Tier bei Gefahrübergang im Bereich der Dornfortsätze der hinteren Sattellage so genannte „Röntgenveränderungen der Klasse II-III“ (enger Zwischenraum zwischen zwei Dornfortsätzen mit Randsklerosierung) aufwies, die von der physiologischen (Ideal-)Norm abweichen. Das Berufungsgericht hatte einen Mangel bereits darin gesehen, dass aufgrund dieser Veränderungen ein höheres Risiko für das spätere Auftreten „klinischer Symptome“ bestehe als bei einem Pferd mit idealen Anlagen und dass „der Markt“ hierauf mit einem deutlichen Preisabschlag reagiere. Feststellungen zu den nach der Behauptung der Käuferin bereits aufgetretenen „klinischen Erscheinungen“ des Tieres, die dessen Eignung als Reitpferd beeinträchtigen könnten, hat es deshalb nicht getroffen.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Eignung eines klinisch unauffälligen Pferdes zur Verwendung als Reittier nicht schon dadurch in Frage gestellt wird, dass aufgrund bestehender Röntgenveränderungen eine geringe Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass das Tier zukünftig klinische Symptome entwickeln wird, die seiner Verwendung als Reitpferd entgegenstehen.
Auch für die Beurteilung der Frage, ob das verkaufte Pferd wegen Abweichung von der üblichen Beschaffenheit vergleichbarer Pferde mangelhaft war, waren die tatrichterlichen Feststellungen der Vorinstanzen unzureichend. Abweichungen vom physiologischen Idealzustand kommen in gewissen Umfang bei Lebewesen häufig vor. Der Käufer eines Reitpferdes kann deshalb nicht erwarten, dass er auch ohne besondere Vereinbarung ein Tier mit „idealen“ Anlagen erhält. Ob die bei der verkauften Stute festgestellte Abweichung als Mangel zu qualifizieren ist, hängt davon ab, wie häufig derartige Röntgenbefunde der Klasse II-III bei Pferden dieser Kategorie vorkommen. Dazu hatte das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen.
Ein Mangel des verkauften Pferdes lässt sich schließlich auch nicht mit dem vom Berufungsgericht festgestellten Umstand begründen, dass „der Markt“ auf Veränderungen der Röntgenklasse II-III mit Preisabschlägen von 20 bis 25% reagiert. Abweichungen eines verkauften Pferdes von der „physiologischen Norm“, die sich im Rahmen der üblichen Beschaffenheit vergleichbarer Pferde halten, sind nicht deswegen als Mangel einzustufen, weil „der Markt“ auf derartige Abweichungen mit Preisabschlägen reagiert. Preisabschläge beim Weiterverkauf, die darauf zurückzuführen sind, dass „der Markt“ bei der Preisfindung von einer besseren als der tatsächlich üblichen Beschaffenheit von Sachen gleicher Art ausgeht, begründen keinen Mangel. Zur zitierten Pressemitteilung…
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13.10.2012 von Helena
Das Oberlandesgericht Oldenburg hat entschieden, dass Pacht- und Nutzungsentgelte, die ein Hoferbe für Windenergieanlagen auf seinem Grundstück erzielt, nachabfindungspflichtig sind.
Das Oberlandesgericht hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem eine Antragstellerin von ihrer Schwester, die Hoferbin nach dem Tod des gemeinsamen Vaters geworden war, eine Nachabfindung von rund 98.000,- € verlangte. Die Hoferbin hatte im Jahr 2001 eine Teilfläche des geerbten Hofes für die Errichtung von Windenergieanlagen gegen ein erhebliches jährliches Entgelt einer Windenergie-Gesellschaft für eine Laufzeit bis Ende 2026 zur Verfügung gestellt. Die Antragstellerin hielt die Einnahmen der Schwester hieraus für nachabfindungspflichtig. Der Landwirtschaftssenat des Oberlandesgerichts gab ihr dem Grunde nach Recht. Zur zitierten Webseite…
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12.10.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
Nachverdichtung heißt das Gebot der Stunde: Nicht mehr auf der grünen Wiese wollen Menschen heute bauen, sondern möglichst in der Stadt. Dort sind Grundstücksteilungen, die Erschließung von Hinterliegergrundstücken sowie Abbruch und Neubau an der Tagesordnung. „Für diese Gebiete gibt es oft keinen Bebauungsplan“, weiß aus Erfahrung Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg: „In solchen Fällen müssen Neubauten nach den Vorgaben des § 34 des Baugesetzbuches geplant werden. Die Vorgaben sind unpräzise; das Bauvorhaben muss sich in die nähere Umgebung ‚einfügen‘ .“
„Bauen nach § 34 klingt einfach, birgt aber enorme Risiken. Vor allem Architekten neigen dazu, die Frage des Einfügens unter städtebaulichen und architektonischen Gesichtspunkten zu beurteilen: Wie hoch sind die Nachbarhäuser? Wie viele Stockwerke haben sie? Wie steil sind die Dächer? Aus den Ergebnissen ermitteln sie Durchschnittswerte und angepasste Gestaltung und versuchen damit – weil vertraglich so mit dem Bauherrn vereinbart – den Bauplatz maximal auszunutzen. Das geht oft schief.“
Nachbarn wehren sich nämlich häufig gegen die nachträgliche Verdichtung der Bebauung vor ihrer Haustür. Der Fall geht vor Gericht, die Pläne werden abgelehnt. „Vor Gericht“, erläutert der Warburger Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht, „werden die Baupläne nämlich nicht von Architekten beurteilt, sondern von Juristen, und die fragen zunächst immer, ob ein Bauvorhaben geeignet ist, bodenrechtliche Spannungen zu verursachen.“
Wird der Plan abgelehnt, hat der Architekt ein Problem, denn er hat ja den Auftrag, das Grundstück maximal auszunutzen. Kann er seinen Vertrag aber nicht erfüllen, bezahlt ihn der Auftraggeber häufig nicht. Das Ergebnis ist Ärger für alle Parteien. „Architekten dürfen sich beim Bauen nach § 34 keinesfalls nur an gestalterischen und städtebaulichen Vorgaben orientieren, sondern sie müssen auch rechtliche Rahmenbedingungen ins Kalkül ziehen und ihren Bauherrn über die Risiken aufklären. Der Baurechtsanwalt berät sie dabei.“
Thema: Bauvorhaben · Bebauungsplan · Nachverdichtung · Neubauten ·
11.10.2012 von Helena
Das Unionsrecht steht einem öffentlichen Auftrag, für den der öffentliche Auftraggeber verlangt oder wünscht, dass bestimmte zu liefernde Erzeugnisse aus ökologischer Landwirtschaft oder fairem Handel stammen, nicht grundsätzlich entgegen. Der öffentliche Auftraggeber muss jedoch insbesondere detaillierte Spezifikationen verwenden, anstatt auf Umweltgütezeichen oder bestimmte Gütezeichen Bezug zu nehmen. Dies entschied der Gerichtshof der Europäischen Union. Zur zitierten Webseite…
Thema: Agrarrecht · Landwirtschaft · Landwirtschaftsrecht ·
11.10.2012 von Helena
WARBURG – Jedes Winter bringt Probleme und damit witterungsbedingte Unterbrechungen am Bau mit sich. Und obwohl sich dies jedes Jahr wiederholt, gibt es immer wieder Streit zwischen den am Bau Beteiligten, wer die Kosten dafür tragen soll. Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät hier dringend zu klaren vertraglichen Absprachen. Geklärt werden muss unter anderem, wie viele witterungsbedingte Ausfalltage einkalkuliert sind. Wer das Risiko darüber hinausgehender Ausfalltage trägt. Und wie die Ausfalltage gegebenenfalls monetär ausgeglichen werden. Je früher die Vereinbarungen feststehen, umso reibungsloser läuft der Bau – auch wenn wegen Schnee und Eis einmal nichts läuft.
Thema: Ausfalltage · Kosten · Witterungsbedingte Unterbrechungen ·
10.10.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
Ein Bochumer Unternehmen hat einem Auszubildenden fristlos gekündigt. Der Grund: Er hatte seinen Arbeitgeber auf Facebook als Menschenschinder bezeichnet. Ein beleidigender Eintrag, fand das Gericht.
Beleidigungen in sozialen Netzwerken rechtfertigen fristlose Kündigungen. Die Richter des Landesarbeitsgerichts (LAG) Hamm gaben einem Bochumer Unternehmen Recht, das einem Auszubildenden fristlos gekündigt hatte, nachdem der Mann den Arbeitgeber auf der Internetplattform Facebook als Menschenschinder und Ausbeuter tituliert hatte. Zur zitierten Webseite…
Thema: Beleidigung · Facebook · Kündigung ·
10.10.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
WARBURG – Wer einen Vertrag eingeht, der muss sich immer vergewissern, dass sein Ansprechpartner auch berechtigt ist, den vermeintlichen Auftraggeber zu vertreten. Deshalb, so rät Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, sollte jeder Architekt Einblick in das Handelsregister nehmen, bevor er mit einer Gesellschaft einen Vertrag abschließt. Nur die Handelsregister geben verlässlich Auskunft, welche Personen die Gesellschaft vertreten dürfen. Schließt der Architekt den Vertrag mit der falschen, nicht vertretungsberechtigten Person ab, kommt in aller Regel kein Vertrag mit der Gesellschaft zustande. Der „geprellte“ Architekt kann dann nur noch versuchen, besondere Umstände darzulegen, dass die Gesellschaft doch ausnahmsweise verpflichtet wurde, oder er muss sein Honorar bei seinem Gesprächspartner direkt einfordern.
Thema: Architekt · Gesellschaft · Handelsregister · Honorar · Vertrag ·
9.10.2012 von Helena
WARBURG – Kaufvertrag oder Werkvertrag? Beide Vertragsarten sind am Bau üblich. Nach der Entscheidung des BGH vom 23.07.2009 (Az. VII ZR 151/08) wird die Unterscheidung in Zukunft immer wichtiger. Vor allem Architekten und Fachplaner sollten sie nicht auf die leichte Schulter nehmen, rät Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.
„Architekten und Fachingenieure sind hier in Zukunft besonders gefordert, denn sie müssen ihre Bauherren über die Besonderheiten der Verträge und die sich daraus ergebenden Konsequenzen aufklären können“, erläutert Rechtsanwältin Jakobs. „Je nach Vertrag ergeben sich unterschiedliche Zahlungs- und Gewährleistungsregelungen.“
Schließt beispielsweise ein Bauherr einen Werkvertrag mit einer Firma ab, über die Erstellung eines Rohbaus, so unterliegt er dem Werkvertragsrecht. Das Gebäude gilt als „Werk“. Bei einem Werkvertrag hat der Bauherr bestimmte Gewährleistungsansprüche, falls Mängel auftreten. Der Unternehmer wiederum hat das Recht auf Sicherheitsleistungen und kann entscheiden, wie er eventuelle Mängel beseitigt. Bestellt der Bauherr dagegen ein bewegliches Bauteil, etwa eine Solaranlage, Fenster oder eine Markise, so unterzeichnet er dazu in der Regel einen Kaufvertrag. In diesem Fall muss er – zumindest theoretisch – den Kaufpreis sofort bezahlen und darf damit nicht warten, bis mögliche Mängel beseitigt sind. Im Alltag spielt die Entscheidung des BGH noch keine große Rolle, denn die meisten Firmen, die einen solchen Kaufvertrag mit dem Bauherrn abschließen, verzichten darauf, den Kaufpreis bereits bei der Bestellung einzufordern. Das wäre zwar ihr gutes Recht, stieße aber mit Sicherheit auf Unverständnis bei den Kunden.
Interessant wird die Frage nach der Vertragsform in der Regel erst, wenn Mängel auftauchen und es zum Streit kommt. Bezahlt dann der Bauherr die Rechnung nicht, verklagt ihn der Fensterbauer oder Solarinstallateur – und bekommt Recht, denn diese Bauteile gelten als bewegliche Bauteile und unterliegen damit, gemäß BGH-Urteil, dem Kaufrecht. Das heißt, sie müssen erst einmal bezahlt werden, über Mängel und deren Beseitigung wird anschließend gesprochen.
Hinzu kommen im Kaufrecht unter Umständen besondere Untersuchungspflichten. Dann nämlich, wenn der Auftraggeber Unternehmer oder Kaufmann im Sinne des Handelsgesetzbuches (HGB) ist. Der Architekt, der in der Regel das Bauteil technisch abnimmt, hat dann nur maximal zwei Wochen Zeit, den Mangel zu untersuchen und anzuzeigen. Erledigt er dies nicht fristgerecht, verliert der Bauherr seine Mängelrechte. „Architekten müssen das wissen und sollten ihre Bauherren deshalb immer zum Abschluss von Werkverträgen raten“, empfiehlt Rechtsanwältin Helena Jakobs. „Es dürfte sogar bei der Beratung ein haftungsrelevanter Beratungsfehler sein, wenn Architekten im Einzelfall nicht darauf hingewiesen haben, dass aufgrund dieser Problematik eine Rechtswahl zu Gunsten des Werkvertragsrechts erforderlich ist.“
Besondere Brisanz bekommt das Ganze, wenn bewegliche Bauteile mit Kaufvertrag im Ausland geordert werden, was heute dank Internet logistisch immer einfacher wird. Bestellt der Bauherr etwa Marmorfliesen in Italien und stellen sich die Fliesen später als fehlerhaft heraus, dann greift internationales Recht. „Auch hier muss der Architekt bestimmte Fristen einhalten, um Mängel zu prüfen und Beschwerde einzureichen. Lässt er die verstreichen, weil er die Rechtslage nicht kennt, bleibt sein Bauherr auf dem Schaden sitzen. Mehr noch“, befürchtet Helena Jakobs, „voraussichtlich weigert sich auch seine Versicherung, den Schaden zu regulieren. Sie wird sich auf den Standpunkt stellen, der Planer hätte die Fristen grob fahrlässig oder gar vorsätzlich verstreichen lassen.“ Architekten und auch Fachplaner, die beispielsweise energetische Anlagen konzipieren und realisieren, sollten sich deshalb im Vorfeld genau informieren und vom Baurechtler beraten lassen, damit sie im eigenen und im Sinne ihrer Auftraggeber die optimale Vertragsart wählen.
Thema: Gewährleistungsansprüche · Kaufvertrag · Unterscheidung · Werkvertrag ·
8.10.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
WARBURG – Auch wenn Architekten und Ingenieure einen Auftrag „in der Tasche haben“, sollten sie mit der Planung nicht übereifrig vorpreschen, warnt Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Denn selbst wenn der Leistungsumfang festgelegt ist, steht es dem Architekten und Ingenieur nicht frei zu entscheiden, welche Leistungen zu erbringen sind. Im Gegenteil: Es sind immer nur die Teilleistungen zu projektieren, die jeweils nach dem Stand der Planung des Bauvorhabens erforderlich und notwendig sind. Verfrühte Planungsleistungen bergen laut Rechtsanwalt Jakobs das Risiko, dass sie letzten Endes ganz oder teilweise unbrauchbar sind. Das OLG Koblenz hat in seiner Entscheidung vom 29. September 2011 (5 U 224/11) diese bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für den Fall eines „vorprellenden“ Architekten bestätigt. Nach Ansicht des Gerichts verhält sich der Auftragnehmer vertragswidrig, wenn er ohne entsprechenden Auftrag eine verfrühte Leistung erbringt. Im konkreten Fall, über den das OLG entscheiden musste, hatte der Architekt bereits die Ausführungsplanung projektiert, ohne dass überhaupt eine Baugenehmigung vorlag. Die Entscheidung: Der Planer bekommt für diese Leistung kein Honorar. Anders sieht die Sache aus, wenn der Planer seinen Auftraggeber umfassend und sachgemäß über seine Arbeiten informiert, auch darüber, dass die Planungsleistungen Geld kosten. Ist der Bauherr damit einverstanden und die Planungen erweisen sich nachher doch als überflüssig oder unbrauchbar, hat der Architekt oder Ingenieur in diesem Fall Anspruch auf sein Honorar.
Thema: Architekt · Ingenieur · Planung · Verfrühter Leistungserbringung ·
