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Planer, die prüfen, haben weitreichende Kontrollpflichten

WARBURG – Architekten haben viele Aufgaben. Zunehmend werden sie auch mit der Rechnungsprüfung und Bezahlungsabwicklung betraut. Dabei gehen sie allerdings besondere Haftungsrisiken ein, warnt Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Im konkreten Fall hatte der Bauherr eines Großprojektes seinen Architekten damit beauftragt, den jeweiligen Bautenstand festzustellen und fällige Abschlagszahlungen an den beauftragten Generalunternehmer freizugeben. Mehrere Zahlungen wurden daraufhin geleistet. Allerdings wurde der Generalunternehmer, der die Zahlungen erhalten hat, insolvent. Ein Sachverständiger stellte daraufhin fest, dass die bisher erbrachten Leistungen erhebliche Mängel hätten und der Bautenstand weit hinter den freigegebenen Zahlungen zurückbleibe. Der Bauherr hielt sich an seinen Architekten und verlangte von ihm Schadenersatz. Der Haftpflichtversicherer des Architekten lehnte die Forderungen ab mit der Begründung, für den vorliegenden Fall bestehe kein Versicherungsschutz. Tatsächlich sehen die Bedingungen der Haftpflichtversicherer den Ausschluss des Versicherungsschutzes für den Fall eines bewusst pflichtwidrigen Verhaltens vor. Und, so argumentiert die Versicherung, bei einem eklatanten Missverhältnis zwischen den freigegebenen Zahlungen und dem Bautenstand, in diesem Fall rund 30 Prozent Überzahlung, habe sich der Architekt pflichtwidrig verhalten. Rechtsanwältin Helena Jakobs rät Architekten dringend zur Vorsicht: Ein Planer, der sich in dieser Weise in die Rechnungsprüfung sowie die Zahlungsabwicklung vertraglich einbinden lässt, muss wissen, dass ihn weitreichende Prüfungs- und Kontrollpflichten bezüglich der Bausubstanz treffen. Deutliche Überzahlungen können zum Ausschluss des Versicherungsschutzes führen.

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Abschlagszahlungen nicht vorzeitig annehmen

WARBURG – „Abschlagszahlungen gehören zum Alltag im Bauwesen. Deshalb sind sie auch immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen und führen zu neuen Urteilen, die die Baubeteiligten beachten sollten. So machen sich beispielsweise Bauträger und Investoren schadenersatzpflichtig, wenn sie vorzeitig Abschlagszahlungen annehmen“, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

„Werden in Bauträger- und sonstigen Kaufverträgen für Immobilien Abschlagszahlungen vereinbart, dann achtet normalerweise der Notar, der den Vertrag beurkundet, darauf, dass alle Vereinbarungen auch rechtlich wirksam sind“, erläutert Helena Jakobs. Als Grundlage dient dem Notar dazu die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV. Diese Verordnung regelt die Voraussetzungen und Ratenhöhen für Abschlagszahlungen. Manchmal erstellt der Notar auch die so genannten „Fälligkeitsmitteilungen“ und fordert für den Investor oder Bauträger auch die Raten an. „Hier ist dann allerdings Vorsicht geboten“, warnt Baujuristin Jakobs, „denn der Bauträger muss gegenüber dem Käufer die Voraussetzungen der MaBV beachten, zum Beispiel die Einhaltung des Zahlungsplans. Dies gilt auch, wenn ein Notar im Auftrag des Bauträgers die Raten einfordert. Er ist dann Erfüllungsgehilfe des Bauträgers.“

Fordert der Notar die Raten irrtümlich zu früh an, muss der Bauträger dem Käufer dafür Schadensersatz leisten. Mit zwei Entscheidungen hat das OLG Karlsruhe (Urteil vom 20.05.2010 – 12 U 232/09 und vom 26.10.2010 – 8 U 170/09) das jetzt näher geregelt und den Bauträger verurteilt, den Zinsvorteil für vorzeitig erhaltene Abschlagszahlungen wieder herauszugeben, und zwar verzinst mit mindestens vier Prozent.

Das Gericht entschied sogar noch weiter zu Gunsten des Käufers: Der Erwerber muss sich noch nicht einmal ersparte Miete anrechnen lassen, wenn ein Fertigstellungstermin vereinbart ist, denn die Fälligkeit einer Rate hängt nicht nur hiervon ab. „In den konkreten Fällen waren die Freistellungserklärungen der finanzierenden Banken fehlerhaft, was der Notar jeweils nicht erkannt hatte“, erläutert Helena Jakobs und rät: „Jeder Investor oder Bauträger ist also gut beraten, wenn er die Fälligkeitsvoraussetzungen genau überprüft. Sonst riskiert er nicht nur unnötige Prozess- und Zinskosten gegenüber den Erwerbern, sondern muss später unter Umständen auch noch den Notar oder die Bank in Regress nehmen.“

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Abschlagszahlungen für Planer im Vertrag vereinbaren

WARBURG – „Abschlagsrechnungen sind in der Baubranche gang und gäbe. Vor allem bei Bauvorhaben, die sich über Monate hinziehen, müssen Auftragnehmer Abschlagszahlungen erhalten, um ihr wirtschaftliches Risiko in Grenzen zu halten“, erläutert Helena Jakobs, Rechtsanwältin für Bau- und Architektenrecht in Warburg und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Das gilt auch bei den Leistungen der Architekten und Ingenieure. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt in § 15 Abs. 2, dass Abschlagszahlungen zu vereinbarten Zeitpunkten oder in angemessenen zeitlichen Abständen für nachgewiesene Leistungen gefordert werden können. „Findige Juristen und Rechtswissenschaftler diskutieren nun allerdings darüber, ob dies im Einklang mit den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs BGB steht, das weitere Vorschriften zu Abschlagszahlungen kennt. Damit diese Diskussion nicht das Verhältnis zwischen den Vertragsparteien belastet, sollte sie von vornherein vermieden werden“, rät Helena Jakobs und empfiehlt eine klare vertragliche Regelung: „Die Vertragspartner sollten im Architekten- oder Ingenieurvertrag zumindest auf § 15 HOAI Bezug nehmen, besser noch gleich detailliert regeln, zu welchen Leistungsständen Abschlagszahlungen gefordert werden können. Solche klaren Regelungen bringen dem Auftraggeber nicht nur Kostensicherheit, sondern helfen auch den Planern, dass deren Abschlagsrechnungen zügig geprüft und bezahlt werden.“

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Konsequent abrechnen!

WARBURG – Viele Bauunternehmen und Handwerksbetriebe widmen ihren Abrechnungen nicht genug Aufmerksamkeit, so die Erfahrung von Rechtsanwalt Alexander Jakobs. Dem Unternehmen zustehende Abschlagszahlungen werden nicht konsequent in Rechnung gestellt und auch nicht nachdrücklich eingefordert. Nach Erfahrung von Alexander Jakobs sind in vielen Fällen bereits 75 Prozent der Handwerksleistung erbracht und noch immer kein Geld im Haus. Auf Dauer geht das nicht gut, warnt Rechtsanwalt Jakobs. Ein Grund für die Verschleppung in den Firmen ist auch die mangelnde Vorbereitung der Rechnungen. Oft fehlen Nachweise über geleistete Arbeit und Material. Aber erst wenn sie vorliegen, können die Rechnung geschrieben und schließlich der Lohn eingetrieben werden.

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