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Konflikte zwischen Vergabe- und Vertragsrecht rechtzeitig entschärfen

WARBURG – Wenn es um den Einbau großer technischer Anlagen und Bauteile geht, müssen sich öffentliche Bauherren entscheiden, nach welcher Vergabeordnung sie den Auftrag ausschreiben. In Betracht kommen die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/A) und die Vergabe- und Vertragsordnung für Leistungen (VOL/A). Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig, so Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, zumal die gesetzliche Regelung des Werkvertragsrechts des § 651 BGB zur Abgrenzung zwischen Werkvertragsrecht und Kaufvertragsrecht nicht weiterhilft, sondern erfahrungsgemäß eher Verwirrung stiftet. Während es nach der gesetzlichen Regelung zur Anwendung des Vertragsrechts vor allem auf die Eigenschaft der „Beweglichkeit“ einer Sache ankommt – und damit auch große Bauteile unter das Kaufvertragsrecht fallen können –, kommt es im Vergaberecht vor allem auf den bestimmungsgemäßen Zweck der Leistungen an. Das Oberlandesgerichts Brandenburg legt in einer Entscheidung (Aktenzeichen Verg W 2/12) besonderes Augenmerk darauf, dass eine technische Anlage, die für die Funktionsfähigkeit eines Bauwerks notwendig ist, im vergaberechtlichen Sinne als Bauleistung einzustufen ist, auch wenn die Tätigkeit zur Montage gegenüber der Lieferung der technischen Anlage zurückzutreten scheint. Im vorliegenden Fall ging es um eine Projektionsanlage für ein Planetarium. Vergleichbare Probleme können nach Erfahrung von Alexander Jakobs auch im Krankenhausbau und bei Industrieanlagen auftreten. Da allerdings die Rechtsprechung zu diesen Abgrenzungsfragen sehr unterschiedlich ist und für das Auseinanderfallen von Vergaberecht und Vertragsrecht gegebenenfalls gesonderte vertragliche Bedingungen vereinbart werden sollten, empfiehlt es sich, rechtzeitig vor der Ausschreibung einen Fachanwalt einzuschalten, der die Fragen der Abgrenzung abwägen kann.

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Schlüsselfertighaus wird doppelt besteuert

Für Unsicherheit unter Bauherren sorgte in der Vergangenheit immer wieder die Doppelbesteuerung bei der Grunderwerbsteuer. Allgemein galt: Keine Doppelbesteuerung! Hatte ein Bauherr auf Bauleistungen bereits Umsatzsteuer bezahlt, dann musste er auf dieselben Bauleistungen nicht noch einmal zusätzlich Grunderwerbsteuer bezahlen, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwältein Warburg..

Einzige Ausnahme von dieser Regel war der Kauf eines schlüsselfertigen Hauses. Handelte es sich beim Kauf eines Grundstücks und dem Bau eines Hauses nämlich um einen so genannten einheitlichen Vertrag, also eine Leistung aus einer Hand, dann wurde die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis fällig. Und zwar sowohl auf das Grundstück als auch auf die Baukosten – für die obendrein Umsatzsteuer bezahlt werden musste. Lag dagegen kein einheitlicher Vertrag vor, war der Bauherr von der Doppelbesteuerung befreit. Er zahlte Grunderwerbsteuer auf den Boden und Umsatzsteuer auf die Bauleistungen.

Dies hat sich geändert, wie die Kanzlei jakobs Rechtsanwälte in Warburg mitteilt. Der Europäische Gerichtshof hat vor einiger Zeit entschieden (EuGH Az: C-C 156/08): Doppelte Belastung ist Rechtens. „Sowohl der Kauf des Grundstücks als auch die Bauleistungen unterliegen der Steuer“, erläutert der Baujurist die Begründung des Gerichts: „Eine Leistung darf demnach mehreren Steuern unterworfen werden, solange diese Steuern nicht denselben Zweck haben. Dies ist bei Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer nicht der Fall, sie sind an verschiedene Besteuerungstatbestände geknüpft.“

„Für Käufer schlüsselfertiger Immobilien und Bauherren, die Grundstück und Bauleistung schlüsselfertig kaufen, heißt das in Zukunft: Besonders aufpassen! Sie müssen unter Umständen doppelt bezahlen. Und zwar auch dann, wenn sie Haus und Grundstück von zwei verschiedenen Firmen kaufen, diese Unternehmen aber wirtschaftlich miteinander in Verbindung stehen.“ Rechtsanwalt Alexander Jakobs rät deshalb, in jedem Fall genau zu prüfen, ob ein Zusammenhang zwischen Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag besteht. Ist dies der Fall, wird der Erwerb der Immobilie doppelt besteuert. Das dürfte die Kalkulation vieler Bauherren erheblich verteuern.

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Hauseigentümer müssen nicht nur Schnee räumen

Wenn es schneit oder eisiger Regen auf dem Trottoir zu gefährlicher Nässe gefriert, dann sind Hauseigentümer in der Pflicht. Daran erinnert die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die so genannte Verkehrssicherungspflicht betrifft alle Hauseigentümer; keiner kann sich ihr entziehen. Zu den Obliegenheiten der Hauseigentümer im Winter gehören die Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen der Grundstücke, ferner in den Hauseingängen, den Garagen­höfen, wie auch rings um die Mülltonnenstandplätze und natürlich auf den Bürgersteigen vor dem Grundstück. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die öffentlichen Bürgersteige vor Stellplätzen, wenn sie etwas abseits des eigentlichen Grundstücks liegen, wie oft bei Wohnungs- und Reihenhausanlagen.

Normalerweise überträgt die Kommune die so genannten Sicherungspflichten für Bürgersteige und öffentliche Wege auf die Hauseigentümer. Diese wiederum dürfen sie delegieren, beispielsweise an Mieter oder an einen professionellen Winterdienst. Rechtsanwalt Alexander Jakobs rät dabei allerdings zu klaren Verhältnissen: Vermieter, die die Sicherungs­pflichten auf einen oder mehrere Mieter eines Hauses übertragen, müssen diese Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung festschreiben. Und selbst dann sind sie laut Alexander Jakobs nicht aus dem Obligo: Weil sie letzten Endes immer für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich sind, müssen sie prüfen, ob ihre Mieter die ihnen übertragenen Aufgaben auch ernst nehmen.

Die Verkehrssicherungspflicht der Hauseigentümer beschränkt sich nicht nur auf die Räum- und Streupflicht, sondern umfasst alle Gefahren, die vom Grundstück und dem darauf stehenden Haus ausgehen können – und zwar das ganze Jahr über. Eine typische Gefahrenquelle ist zum Beispiel das Dach des Hauses. Vor allem nach schweren Herbst- und Winterstürmen, so mahnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte, müssen Hauseigentümer den Zustand des Dachs prüfen lassen: Liegen alle Ziegel noch fest? Haben sich Solarpaneele oder Fernsehantennen gelockert? Der Hauseigentümer haftet für sämtliche Schäden, sowohl für Sach- als auch für Personenschäden. Er tut deshalb gut daran, seine Immobilie regelmäßig vom Fachmann prüfen zu lassen – und dessen Rechnungen aufzubewahren, damit er im Streitfall belegen kann, wie ernst er seine Pflichten nimmt. Außerdem kann er diese Rechnungen steuerlich absetzen: Seit 1. Januar 2009 lassen sich bei Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten 20 Prozent der Lohnkosten – pro Jahr bis maximal 1.200 Euro – steuerlich geltend machen.

Verantwortlich ist der Grundstückseigentümer auch für den Zustand der Bäume in seinem Garten. Stürzen nach einem Sturm oder von einem kranken Baum Äste ab, haftet der Eigentümer. Deshalb rät Alexander Jakobs auch hier zur regelmäßigen Baumkontrolle. Das gilt nicht nur für die oberirdischen Teile, sondern auch für die unterirdischen: Weit verzweigtes Wurzelwerk kann auf dem Nachbargrundstück Kanäle und Leitungen zerstören, Einfriedungen oder die Pfosten von Carports nach oben drücken und diese dadurch beschädigen. Auch nicht auf die leichte Schulter sollten Hausbesitzer abgesackte oder hoch stehende Gehwegplatten nehmen, warnt Rechtsanwalt Jakobs. Solche „Buckelpisten“ sind gefährlich und müssen umgehend in Ordnung gebracht werden. Auch hier haftet der Eigentümer für die Sicherheit auf seinem Grund und Boden.

Für den Fall der Fälle rät die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte zum Abschluss wichtiger Versicherungen. Nutzt der Hauseigentümer Haus oder Wohnung selbst, schützt ihn die private Haftpflichtversicherung vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Sind Haus oder Wohnung vermietet, kommt für diese Schäden die so genannte Haus- und Grund­besitzer-Haftpflicht-versicherung auf. Damit lassen sich zahlreiche Risiken minimieren. Wer sich rundum absichern möchte, der sollte auch Spezialversicherungen in Erwägung ziehen, beispielsweise eine Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung. Sie springt ein, wenn Heizöl aus dem undichten Tank leckt und das Grundwasser verunreinigt. Grundsätzlich, so resümiert die Alexander Jakobs, stehen Hauseigentümer immer in der Pflicht.

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Eigentumsrecht contra Wärmedämmung

„Die Steigerung der Energieeffizienz ist eine wichtige Aufgabe zur Sicherung der zukünftigen Energieversorgung. Seit der Einführung des Energieeinsparungsgesetzes im Jahre 1976 folgen in immer kürzeren Abständen neue Verordnungen, die die energetischen Anforderungen an Bauwerke verschärfen“, konstatiert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Bei der Sanierung bestehender Gebäude stoßen nun aber immer mehr Menschen an Grenzen, und zwar im buchstäblichen Sinne, wenn nämlich ihre Außenwanddämmung über die Grundstückgrenze hinausragt.“

Gerade im Bestand, in Innenstädten und alten Ortskernen, stehen Häuser in der Regel auf der Grundstücksgrenze. Wird die Hauswand gedämmt, ragt sie zwangsläufig auf das Grundstück des Anrainers. Muss dieser den Überbau dulden? „Bei restriktiver Auslegung der gesetzlichen Vorschriften darf dies nur mit Zustimmung des Nachbareigentümers geschehen“, erläutert Alexander Jakobs. „Dem Wunsch nach Verbesserung der energetischen Qualität steht der individuelle Eigentumsschutz des Nachbarn nach Art. 14 Grundgesetz gegenüber. Dieses Konfliktpotential und das sich hieraus ergebende Spannungsfeld haben zwischenzeitlich verschiedene Länder durch Einführung entsprechender nachbarrechtlicher Regelungen zu lösen versucht.“

Demnach ist der Nachbar unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet, eine vom Nachbargrundstück auf sein Grundstück übergreifende Wärmedämmung zu dulden. „Allerdings nur, wenn er dadurch lediglich geringfügig beeinträchtigt wird und eine vergleichbare alternative Wärmedämmung nicht mit vertretbarem Aufwand zu erzielen ist“, führt der Warburger Rechtsanwalt aus. „Entsprechende nachbarrechtliche Regelungen existieren bereits in Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Berlin und Bremen.“

Aber auch in diesen Bundesländern müssen die Bestimmungen exakt beachtet und der Einzelfall geprüft werden, rät der Experte und zitiert ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt (OLG Frankfurt vom 26.09.2012 Az: 19 U 110/12 (vorhergehend LG Gießen, 07.03.2012 – Az: 2 O 481/10). In diesem Fall hatte die geplante Wärmedämmung die Anforderungen der Energieeinsparverordnung überstiegen. Die Dämmschicht wäre dicker ausgefallen als vorgeschrieben und hätte weiter über die Grundstücksgrenze hinausgeragt als nötig. Diese Beeinträchtigung musste der Nachbar nicht hinnehmen. Das Oberlandesgericht stützte sich bei seinem Urteil auch auf die Gesetzesbegründung zu § 10a Abs. 1, Nr. 1 im Hessischen Nachbarrechtsgesetz.

„Die energetische Sanierung bleibt also ein heißes Eisen. Hausbesitzer und Architekten müssen sorgfältig planen, sonst scheitern sie am nachbarlichen Einspruch. Das in Artikel 14 des Grundgesetzes geschützte Eigentumsrecht ist als Grundrecht von überragender Bedeutung und wird als solches in der Rechtsprechung auch entsprechend gewürdigt.“

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Regelung zu schlechtem Wetter und Winterschäden vorab vertraglich vereinbaren

Die vergangenen Tage waren hart: Nicht nur die Straßen sind vielerorts aufgefroren, sondern auch auf den Baustellen sind zahlreiche Schäden entstanden. Nun beginnt das große Aufräumen, und mit ihm die Frage nach der Verantwortung: Wer ist für die Schäden zuständig? Wer hätte Material und Bauwerk vor Beschädigung schützen müssen? Und schließlich: Wer kommt für die Bauzeitverzögerung durch Frost und Witterung auf?

Wie die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg mitteilt, ergibt sich die Frage der Zuständigkeit in der Regel aus dem Vertrag, den Baufirma und Auftraggeber geschlossen haben. Konnten beide bei Vertragsabschluss bereits davon ausgehen, dass Winterwetter den Bau beeinträchtigt, ist der Auftragnehmer für Schutz und Schäden auf der Baustelle verantwortlich. Passagen im Leistungsverzeichnis, so Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte, in denen ausdrücklich Winterbaugeräte oder Winterbaueinrichtungen aufgeführt sind, weisen auf die Verantwortung der Baufirma hin.

In vielen Verträgen ist zwar nichts Spezielles vereinbart, aber auf die VOB/B verwiesen. Dieses Vertragsmuster regelt die grundsätzliche Verantwortung des Auftragnehmers für den Schutz der ihm überlassenen Materialien und der von ihm bereits erbrachten Bauleistungen. Auch Winterschäden sind in der VOB/B (Satz 2) ausdrücklich geregelt: Der Auftragnehmer ist für diesen erweiterten Schutz dann zuständig, wenn der Auftraggeber dieses verlangt.

Bis zur Abnahme des Gebäudes durch den Bauherrn muss die Baufirma ihren Baubereich sowie alle damit verbundenen Leistungen und Materialien vor Winterschäden schützen, mehr noch, sie muss auch Schnee und Eis von Bau und Materialien beseitigen, sofern der Auftraggeber dies verlangt. Kommt der Bauunternehmer seinen Pflichten zum Schutz der Baustelle nicht nach, hat der Bauherr Anspruch auf Schadensersatz (gemäß §§ 280 Abs. 1, 242 Abs. 2 BGB). Art und Umfang der erforderlichen Maßnahmen richten sich dabei nach den Gegebenheiten im Einzelfall und nach der Zumutbarkeit für den Auftragnehmer. Das allerdings birgt nach Erfahrung von Rechtsanwalt Jakobs Konfliktstoff. Er rät deshalb, bei Baumaßnahmen, die sich über den Winter ziehen, von vornherein klare vertragliche Regelungen zu treffen.

Eindeutige Vereinbarungen sind auch im Sinne des Bauunternehmers. Er trägt grundsätzlich die Kosten der Baustelleneinrichtung und der Errichtung des Bauwerks. Er ist deshalb gut beraten, wenn er die Vergütung für Schutzmaßnahmen gegen Winterschäden bereits im Vertrag berücksichtigt. Verlangt der Auftraggeber zusätzliche Schutzmaßnahmen, obwohl im Vertrag nichts hierzu vereinbart wurde, so hat der Bauunternehmer auch Anspruch auf besondere Vergütung (§ 2 Abs. 6 Nr. 1 VOB/B).

Auch wenn der Bauunternehmer seinerseits Schutzmaßnahmen ergreift, die vertraglich nicht vorgesehen, aber dringend nötig sind, um das Bauwerk zu schützen, hat er ebenfalls Anspruch auf zusätzliches Geld (gemäß § 2 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B). Deshalb ist es wichtig, den Bauherrn vorab über die nötigen Zusatzmaßnahmen zu informieren, erinnert Baujurist Jakobs.

Regelmäßig Streit gibt es auf den Baustellen, wenn es um die Verlängerung der Bauzeit geht. Grundsätzlich, so die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte, gilt normale winterliche Witterung nicht als „schlechtes Wetter“ und darf auch nicht zu einer Verzögerung beim Bauen führen. Ausnahmen sind höhere Gewalt und unabwendbare Umstände wie außergewöhnlicher Niederschlag oder extrem niedrige Temperaturen. Der BGH hat dazu bereits 1973 ein Urteil gefällt (BGH vom 12.07.1973 – VII ZR 196/72), in dem solche Witterungsbedingungen anhand von langjährigen Mittelwerten näher definiert werden. Nach Ansicht von Alexander Jakobs lagen in diesem Winter die Niederschläge und Temperaturen aber nur geringfügig über beziehungsweise unter dem Durchschnitt.

Zu Bauzeitverzögerungen kann es aber auch kommen, wenn beispielsweise Betonarbeiten aufgeschoben werden müssen, weil es zum Betonieren zu kalt ist. In solch einem Fall verlängert sich die Bauzeit um die nötige Zeitspanne. Der Bauunternehmer muss den Bauherrn unverzüglich und schriftlich darüber informieren, wenn er wegen der Witterung nicht weiter arbeiten kann. Und er muss die Arbeiten unverzüglich fortsetzen, sobald es das Wetter wieder zulässt.

Weil gerade das Wetter immer wieder zu Auseinandersetzungen führt, rät Rechtsanwalt Jakobs allen am Bau Beteiligten, die Regelung nicht der VOB/B zu überlassen, sondern im Vertrag detaillierte Regelungen festzuschreiben.

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Urheberrechte gelten nur für einzigartige Bauwerke

„Architekten sollten es mit dem Urheberrecht nicht übertreiben“, rät Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Vielen ist gar nicht bewusst, dass mit dem Urheberrecht eine massive Beschränkung des Eigentümers verbunden ist. Dieser darf nämlich nicht mehr über sein Haus nach Belieben verfügen, und zwar bis zu 70 Jahre nach dem Tod des Urhebers.“ Wegen dieser Auswirkungen auf das Eigentumsrecht wird ein Urheberrecht an Bauwerken auch nur ganz ausnahmsweise angenommen. Ein Urteil des Frankfurter Landgerichts (Aktenzeichen 2-03 O 295/09.) bestätigt ihre Einschätzung.

In jüngster Zeit streiten Planer und deren Erben spektakulär um Urheberrechte, beispielsweise am neuen Berliner Hauptbahnhof oder auch beim Umbau der einstigen Frankfurter Großmarkthalle zur Europäischen Zentralbank; im zweiten Fall redet auch noch der Denkmalschutz mit. „Das sind aber außergewöhnliche Großbauten von internationalem Rang, bei denen man Urheberrechte durchaus annehmen kann. Ganz anders verhält es sich bei normalen Wohn- und Geschäftshäusern“, erklärt Alexander Jakobs. „Damit ein Urheberrecht tatsächlich in Betracht kommt, bedarf es außergewöhnlicher Ideen. Gute Gestaltung allein reicht nicht aus.“

Der Trend zur allgemeinen Reklamierung des Urheberrechts verunsichert nicht nur potenzielle Bauherren, die sich gar nicht erst auf Vertragsabschlüsse mit selbstbewussten Planern einlassen, die bereits im Entwurfsstadium auf ihr Urheberrecht pochen, sondern es beunruhigt auch Besitzer älterer, schöner Immobilien. Sie möchten eventuell umbauen, aufstocken, die Fassaden dämmen, Solarmodule aufs Dach montieren, werden aber vom ehemaligen Planer gestoppt, der auf sein Urheberrecht pocht und die „Verunstaltung“ seines Werks verhindern will.

„Hausbesitzer sollten keine Angst vor dem Urheberrecht haben“, appelliert Baujurist Jakobs. „Um ein solches Recht durchzusetzen, müssen die Planer die Einzigartigkeit ihres Werks belegen können. Das ist aber bei den meisten Bauten nicht möglich. Sie sind zeitgemäß gestaltet, sie mögen auch schön sein, funktional und gut durchdacht und haben vielleicht sogar einmal eine der inzwischen gar nicht mehr so seltenen, regionalen Auszeichnungen bekommen, solange sie nicht einzigartig sind, genießen sie keinen Schutz.“

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Baufirmen sollten Sicherheiten vertraglich regeln

Private Bauherren haben das Recht auf Sicherheitsleistungen. Schließen Sie einen Werkvertrag über Bau- oder Umbau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mit Zahlungsplan ab, muss der Bauunternehmer ihnen eine Sicherheitsleistung in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme oder eine Bürgschaft einräumen. Darauf weist die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg hin. Wie aber steht es mit der Sicherheit für die Baufirmen? Wer garantiert ihnen, dass der Auftraggeber nach Fertigstellung des Werks auch zahlt? Stehen ihnen auch Sicherheiten zu? Und wann bekommen sie Sicherheiten und Bürgschaften zurück?

Die Rechtsanwalt Alexander Jakobs empfiehlt Baufirmen wie auch Bauträgern, diese Fragen im eigenen Interesse im Vorfeld sorgfältig zu prüfen und entsprechende Regelungen möglichst individuell vertraglich zu vereinbaren. „Es ist nämlich ein Unterschied, ob der private Bauherr ein Haus oder eine Handwerkerleistung bei der Baufirma bestellt, oder ob die Baufirma als Subunternehmer auftritt“, erläutert Alexander Jakobs, Mitglied der ARGE Baurecht. „Wird ein Bauunternehmer beispielsweise als Subunternehmer für andere Unternehmer tätig, so kann er gesetzliche Sicherheit nach § 648 a BGB fordern. Wird der Bauunternehmer vom privaten Bauherren beauftragt, muss wiederum er eine gesetzliche Sicherheit für den Bauherren stellen (gemäß § 632 a Abs. 3 BGB).

„Alle Sicherheiten haben nur ein Ziel“, erklärt der Baujurist: „Sie sollen die vollständige, vertragsgemäße, rechtzeitige und ohne wesentliche Mängel hergestellte Werkleistung garantieren.“ Wird der Unternehmer beispielsweise mit dem Bau eines schlüsselfertigen Hauses beauftragt, hat der private Bauherr das Recht auf einen Sicherheitseinbehalt in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme oder eine Bürgschaft. „Während bei der Bürgschaft der Bauherr darauf achten muss, dass die Bürgschaft im Fall der Insolvenz des Bauunternehmers auch wirklich etwas wert ist, muss der Bauunternehmer beim Sicherheitseinbehalt seinerseits daran denken, dass er die einbehaltene Summe zum Schluss auch wirklich bekommt“, mahnt der Baurechtler. Denn der Gesetzgeber hat zwar das Recht auf die Sicherheitsleistung geregelt, aber nicht, in welcher Form das einbehaltene Geld vom privaten Bauherrn angelegt oder aufbewahrt werden muss. „Ein Sperrkonto ist empfehlenswert, damit der Bauunternehmer sein Geld zum Schluss auch bekommt, falls der Bauherr nach dem Einzug nicht mehr liquide ist.“

Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät Baufirmen, immer schriftlich zu regeln, welche Sicherheiten der Unternehmer stellt, und wie der Bauherr damit umgeht. Entscheiden sich die Vertragspartner für eine Bürgschaft, muss der Unternehmer auch die Kosten für die Stellung der Bürgschaft übernehmen. Dies hat der Gesetzgeber zum Schutz der privaten Bauherren als Verbraucher so geregelt. Die Kosten für die Stellung der Sicherheitsleistung können ins Angebot einkalkuliert werden.

Jede Bürgschaft sollte nach der abnahmereifen Herstellung des Werks zurückgegeben, jede Sicherheitsleistung ausbezahlt werden. „Bauhandwerker oder Bauträger sollten auch alle diese Modalitäten in jedem Fall vorab schriftlich vereinbaren, damit sie nach erbrachter Leistung auch wirklich das gesamte, ihnen zustehende Geld bekommen.“

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