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Bauvertrag Bauvertrag nach BGB: Keine Mängelrechte vor Abnahme!

Der Besteller kann Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen. Er kann berechtigt sein, Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB ohne Abnahme geltend zu machen, wenn er nicht mehr die (Nach-)Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Allein das Verlangen eines Vorschusses für die Beseitigung eines Mangels im Wege der Selbstvornahme genügt dafür nicht. In diesem Fall entsteht ein Abrechnungsverhältnis dagegen, wenn der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertig gestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen. Das hat der VII. Senat des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 19.01.2017 entschieden, BGH, Urteil vom 19.01.2017 – VII ZR 301/13.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

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Zum Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbraucherverträgen

Auch bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbraucherverträgen besteht seit dem 13.06.2014 ein Widerrufsrecht (AG Bad Segeberg, Urt. v. 13.04.2015 – Az.: 17 C 230/14).

Die klagenden Verbraucher beauftragten beim verklagten Verbraucher eine Renovierung ihrer Treppe im eigenen Haus und leisteten auch eine Anzahlung. Der Vertragsschluss fand in den Räumlichkeiten der Kläger statt. Dann widerriefen sie den Vertrag und begehrten die Rückzahlung des Vorschusses.

Der Beklagte war der Ansicht, dass kein solches Widerrufsrecht bestehe.

Das Gericht bejahte zunächst das Widerrufsrecht der Kläger. Es handle sich bei dem vorliegenden Vertrag um einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbrauchervertrag. Somit stehe den Klägerin ein Widerrufsrecht zu, vgl. § 312 g Abs.1 BGB.

Wenn somit entweder ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag vorliegt (der Handwerker schließt den Vertrag mit dem Verbraucher in dessen Wohnung) oder ein Fernabsatzvertrag (der Handwerker übersendet ein Angebot per Post, Email oder Fax und erhält es auch per Post, Email oder Fax unterschrieben zurück), hat der Verbraucher ein Widerrufsrecht

Die Folge ist, dass er über dieses Widerrufsrecht belehrt werden muss. Das Widerrufsrecht muss in Textform erfolgen, d.h. dem Verbraucher zu Hause übereicht werden oder bei entsprechenden Angeboten dem Fax oder der Email beigefügt werden.

Bei einer ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung beträgt die Widerrufsfrist für den Verbraucher 14 Tage ab Vertragsschluss. Informiert der Handwerker den Verbraucher nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht, endet die Widerrufsfrist 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.

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§ 312g BGB
Widerrufsrecht
(1) Dem Verbraucher steht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 zu.

(2) Das Widerrufsrecht besteht, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, nicht bei folgenden Verträgen:
1.
Verträge zur Lieferung von Waren, die nicht vorgefertigt sind und für deren Herstellung eine individuelle Auswahl oder Bestimmung durch den Verbraucher maßgeblich ist oder die eindeutig auf die persönlichen Bedürfnisse des Verbrauchers zugeschnitten sind,

2.
Verträge zur Lieferung von Waren, die schnell verderben können oder deren Verfallsdatum schnell überschritten würde,

3.
Verträge zur Lieferung versiegelter Waren, die aus Gründen des Gesundheitsschutzes oder der Hygiene nicht zur Rückgabe geeignet sind, wenn ihre Versiegelung nach der Lieferung entfernt wurde,

4.
Verträge zur Lieferung von Waren, wenn diese nach der Lieferung auf Grund ihrer Beschaffenheit untrennbar mit anderen Gütern vermischt wurden,

5.
Verträge zur Lieferung alkoholischer Getränke, deren Preis bei Vertragsschluss vereinbart wurde, die aber frühestens 30 Tage nach Vertragsschluss geliefert werden können und deren aktueller Wert von Schwankungen auf dem Markt abhängt, auf die der Unternehmer keinen Einfluss hat,

6.
Verträge zur Lieferung von Ton- oder Videoaufnahmen oder Computersoftware in einer versiegelten Packung, wenn die Versiegelung nach der Lieferung entfernt wurde,

7.
Verträge zur Lieferung von Zeitungen, Zeitschriften oder Illustrierten mit Ausnahme von Abonnement-Verträgen,

8.
Verträge zur Lieferung von Waren oder zur Erbringung von Dienstleistungen, einschließlich Finanzdienstleistungen, deren Preis von Schwankungen auf dem Finanzmarkt abhängt, auf die der Unternehmer keinen Einfluss hat und die innerhalb der Widerrufsfrist auftreten können, insbesondere Dienstleistungen im Zusammenhang mit Aktien, mit Anteilen an offenen Investmentvermögen im Sinne von § 1 Absatz 4 des Kapitalanlagegesetzbuchs und mit anderen handelbaren Wertpapieren, Devisen, Derivaten oder Geldmarktinstrumenten,

9.
vorbehaltlich des Satzes 2 Verträge zur Erbringung von Dienstleistungen in den Bereichen Beherbergung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken, Beförderung von Waren, Kraftfahrzeugvermietung, Lieferung von Speisen und Getränken sowie zur Erbringung weiterer Dienstleistungen im Zusammenhang mit Freizeitbetätigungen, wenn der Vertrag für die Erbringung einen spezifischen Termin oder Zeitraum vorsieht,

10.
Verträge, die im Rahmen einer Vermarktungsform geschlossen werden, bei der der Unternehmer Verbrauchern, die persönlich anwesend sind oder denen diese Möglichkeit gewährt wird, Waren oder Dienstleistungen anbietet, und zwar in einem vom Versteigerer durchgeführten, auf konkurrierenden Geboten basierenden transparenten Verfahren, bei dem der Bieter, der den Zuschlag erhalten hat, zum Erwerb der Waren oder Dienstleistungen verpflichtet ist (öffentlich zugängliche Versteigerung),

11.
Verträge, bei denen der Verbraucher den Unternehmer ausdrücklich aufgefordert hat, ihn aufzusuchen, um dringende Reparatur- oder Instandhaltungsarbeiten vorzunehmen; dies gilt nicht hinsichtlich weiterer bei dem Besuch erbrachter Dienstleistungen, die der Verbraucher nicht ausdrücklich verlangt hat, oder hinsichtlich solcher bei dem Besuch gelieferter Waren, die bei der Instandhaltung oder Reparatur nicht unbedingt als Ersatzteile benötigt werden,

12.
Verträge zur Erbringung von Wett- und Lotteriedienstleistungen, es sei denn, dass der Verbraucher seine Vertragserklärung telefonisch abgegeben hat oder der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, und

13.
notariell beurkundete Verträge; dies gilt für Fernabsatzverträge über Finanzdienstleistungen nur, wenn der Notar bestätigt, dass die Rechte des Verbrauchers aus § 312d Absatz 2 gewahrt sind.
Die Ausnahme nach Satz 1 Nummer 9 gilt nicht für Verträge über Reiseleistungen nach § 651a, wenn diese außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen worden sind, es sei denn, die mündlichen Verhandlungen, auf denen der Vertragsschluss beruht, sind auf vorhergehende Bestellung des Verbrauchers geführt worden.

(3) Das Widerrufsrecht besteht ferner nicht bei Verträgen, bei denen dem Verbraucher bereits auf Grund der §§ 495, 506 bis 513 ein Widerrufsrecht nach § 355 zusteht, und nicht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen, bei denen dem Verbraucher bereits nach § 305 Absatz 1 bis 6 des Kapitalanlagegesetzbuchs ein Widerrufsrecht zusteht.

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Gekauf wie gesehen gilt nicht

In Zeiten knapper Grundstücksgrößen ist der Kauf bestehender Immobilien attraktiv. Die Vorteile liegen auf der Hand: große Grundstücke, attraktive Lage, alter Baumbestand – all das ohne nervenaufreibende Planungs- und Bauphase. Demgegenüber stehen in die Jahre gekommene Gebäude mit möglichen Mängeln. Daher heißt es in den üblichen Kaufverträgen häufig: gekauft wie gesehen. „Wir raten Verkäufern jedoch dringend von solchen pauschalen Klauseln ab“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Sie sind nicht nur häufig unwirksam, sondern bergen sogar das Risiko für Verkäufer, der arglistigen Täuschung bezichtigt zu werden“, warnt der Fachanwalt.

In den meisten Kaufverträgen für Immobilien stehen heute Klauseln, die jegliche Gewährleistung ausschließen sollen. Verkäufer wollen sich so davor schützen, belangt zu werden, wenn Käufer nach dem Erwerb einen Mangel entdecken. Der angestrebte Nutzen solcher Klauseln kann sich jedoch schnell ins Gegenteil verkehren. „Wenn der Verkäufer den Mangel kennt und nicht offenbart, spricht das Gesetz von Arglist und er haftet er in vollem Umfang“, warnt Jakobs.

Anfechtung wegen Täuschung

Dass das teuer werden kann, weiß der erfahrene Baurechtler aus der täglichen Praxis. Als Beispiel schildert Jakobs den Fall einer 25 Jahre alten Bestandsimmobilie, die vor 25 Jahren gebaut wurde und sich bei Verkauf offenbar in einem guten Zustand befand. „Kaum war die Tinte unter dem Vertrag getrocknet, stellte der Käufer mithilfe eines Sachverständigen fest, dass die Heizung nicht richtig funktionierte, und zwar schon seit einigen Jahren vor Abschluss des Kaufvertrages. Der Verkäufer hatte den Mangel nicht genannt. Es kam zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung und der Vertrag wurden wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten.“

In einem anderen Fall kam es nach Abschluss des Kaufvertrages im Spätsommer einige Monate später zu übermäßiger Feuchtigkeit im Keller des Hauses. Der eingeschaltete Sachverständige untersuchte die erdberührenden Bereiche und dokumentierte seit Jahren bestehende Ausblühungen. In Folge durchschlagender Nässe war der Keller im Winter regelmäßig feucht. Der Käufer machte Schadensersatz geltend und der Verkäufer musste die Kosten für die Nachbesserung übernehmen.

Die Beispiele zeigen, dass Verkäufer gut daran tun, akribisch Auskunft über den Zustand des zu verkaufenden Hauses zu geben. „Wir empfehlen Verkäufern, immer offen mit Mängeln umzugehen und im Zweifelsfall vor dem Verkauf einen Sachverständigen einzuschalten“, sagt Jakobs. Der entdeckt dann auch Mängel, die nicht sofort erkennbar sind. Dabei gehe es sicher nicht um jeden tropfenden Wasserhahn, um regelmäßige Wassereinbrüche im Keller während der Regenperiode aber schon.In Zeiten knapper Grundstücksgrößen ist der Kauf bestehender Immobilien attraktiv. Die Vorteile liegen auf der Hand: große Grundstücke, attraktive Lage, alter Baumbestand – all das ohne nervenaufreibende Planungs- und Bauphase. Demgegenüber stehen in die Jahre gekommene Gebäude mit möglichen Mängeln. Daher heißt es in den üblichen Kaufverträgen häufig: gekauft wie gesehen. „Wir raten Verkäufern jedoch dringend von solchen pauschalen Klauseln ab“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs. „Sie sind nicht nur häufig unwirksam, sondern bergen sogar das Risiko für Verkäufer, der arglistigen Täuschung bezichtigt zu werden“, warnt Jakobs.

In den meisten Kaufverträgen für Immobilien stehen heute Klauseln, die jegliche Gewährleistung ausschließen sollen. Verkäufer wollen sich so davor schützen, belangt zu werden, wenn Käufer nach dem Erwerb einen Mangel entdecken. Der angestrebte Nutzen solcher Klauseln kann sich jedoch schnell ins Gegenteil verkehren. „Wenn der Verkäufer den Mangel kennt und nicht offenbart, spricht das Gesetz von Arglist und er haftet er in vollem Umfang“, warnt Jakobs.

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Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte warnt vor Streitpotential bei Nachträgen

Nachträge prägen das tägliche Baugeschäft. Damit sind zusätzliche oder geänderte Leistungen gemeint, die nicht ausdrücklich von den Vertragsunterlagen erfasst, für das Bauvorhaben jedoch unabdingbar sind. Die Ursachen von Nachträgen sind vielfältig und beruhen in den meisten Fällen auf einer nicht ausgereiften Planung zum Zeitpunkt der Bauleistungsvergabe. „Nachträge lösen insbesondere dann Ansprüche auf eine zusätzliche Vergütung aus, wenn die Planungsverantwortung dem Auftraggeber obliegt“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Daraus resultieren ernst zu nehmende Streitpotentiale“, warnt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Dabei halten sowohl das Gesetz als auch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) durchaus geeignete Instrumente zum Umgang mit Nachtragsleistungen bereit. „Die Praxis zeigt jedoch ein ernüchterndes Bild“, so Jakobs. Insbesondere Auftragnehmer nutzen ihm zufolge die bestehenden Möglichkeiten so gut wie nie. Dies basiere überwiegend auf der falschen Vorstellung, den Auftraggeber bei Inanspruchnahme der gegebenen Handlungsmodalitäten zu „verärgern“. In der Konsequenz wird der Bauherr erst sehr spät über die Nachtragsleistungen informiert, oft sogar erst, wenn diese bereits ausgeführt wurden. „Dann sind Streit und langwierige Gerichtsverfahren erst recht vorprogrammiert“, so Jakobs, „und es können weitere unnötige – und vermeidbare – Folgeschwierigkeiten entstehen“.

Kommunikation als Schlüssel

„Das Hauptproblem bei Nachträgen ist eine rechtzeitige, offene und allen voran ehrliche Kommunikation“, unterstreicht Jakobs. Und exakt an diesen Punkt knüpfen auch die vorbeschriebenen Möglichkeiten des Gesetzes und der VOB/B an. Wird ein Nachtrag erkennbar notwendig, muss der Auftragnehmer diesen nur ausführen, wenn der Auftraggeber einen entsprechenden Ausführungsplan mit Leistungsverzeichnis vorlegt. Liegen diese Unterlagen nicht vor, ist der Auftragnehmer in der Ausführung seiner Leistung behindert, sofern er nicht an anderen Bereichen der Baustelle arbeiten kann. All diese Punkte sollten dem Bauherrn rechtzeitig im Rahmen einer VOB/B-konformen Behinderungsanzeige mitgeteilt werden. Eine Verärgerung des Auftraggebers sei durch diese klare Kommunikation nicht zu befürchten, zumal bekanntlich „der Ton die Musik macht“, weiß Jakobs. „Auf dieser Grundlage können die Beteiligten nicht nur den technischen, sondern allen voran auch den preislichen Umfang eines Nachtrags, gemeinsam konstruktiv lösen“, so der erfahrene Baurechtsanwalt. Mit einem solchen Vorgehen lassen sich Fragen der Preisbestimmungsgrundlagen bereits im Keim ersticken. Das ist umso wichtiger, da diese zeitraubendenden und kostenträchtigen Fragen höchstrichterlich bislang nicht vollständig geklärt sind. Auch kann der Auftraggeber durch die frühzeitige und regelkonforme Kommunikation den Planungsverantwortlichen rechtzeitig hinzuziehen und etwaig bestehende Regressansprüche seinerseits absichern.

Nachtträge schon im Bauvertrag regeln

In diesem Sinne sind beide Vertragsparteien gut beraten, schon im anfänglichen Bauvertrag ausgewogene Regelungen zur rechtzeitigen Kommunikation und den Preisbildungsgrundlagen zu treffen. Geht der Bauherr den vorbeschriebenen Weg nicht mit, muss er die – vor allem in monetärer Hinsicht bedeutsamen –Folgen der Behinderungsanzeige tragen. Versäumt hingegen der Auftragnehmer eine rechtzeitige Anzeige, riskiert er nicht nur eine langfristig liquiditätslose Vorleistung. Er übernimmt damit auch unnötig eine nicht geschuldete Planungsverantwortung für die Nachtragsleistungen und den daraus folgenden Konsequenzen. „All das muss nicht sein, denn die Baubeteiligten haben ausreichende Handlungsoptionen, um Nachträge bestmöglich zu organisieren – sie müssen sie nur richtig nutzen“, macht Jakobs deutlich.

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Umsatzeinbuße durch Baustelle – Bauherr muss Ausgleich zahlen!

Baustellen vor der eigenen Haustür sind immer ein Ärgernis, besonders für die Inhaber von Geschäften. In aller Regel bedeuten Baustellen Umsatzeinbußen für Geschäftstreibende. Für unzumutbare Beeinträchtigungen bestehen Entschädigungsansprüche bei Straßenbaumaßnahmen.

Gewerbetreibende haben durch die Baumaßnahme in der Nähe ihrer Geschäfte häufig einen Kundenrückgang und damit eingehende Umsatzrückgänge zu beklagen. Fast zwangsläufig stellt sich damit auch die Frage nach Entschädigungsansprüchen für die gewerblichen Anlieger. Aktualität gewinnt diese Thematik durch den barrierefreien Umbau der Warburger Innenstadt.

Das Westfalen Blatt berichtete unter dem 23.05.2016, dass die traditionsreiche Warburger Metzgerei Bickmann in der oberen Hauptstraße in Warburg Ende Juni dieses Jahres geschlossen wird. Fleischereimeister Rainer Bickmann gibt den Familienbetrieb mit derzeit 5 Angestellten aufgrund starker Umsatzeinbußen auf.

Verantwortlich macht er hierfür auch den barrierefreien Umbau der Innenstadt durch die Hansestadt Warburg.

Zudem kritisieren die Geschäftsleute in Willebadessen die Vollsperrung der Nethebrücke. Grund für die dreiwöchige Vollsperrung ist die Sanierung des Bauwerkes, die Unternehmer befürchten auch hier dramatische Umsatzeinbußen.

Nachfolgend soll ein Überblick über mögliche Ansatzpunkte für Entschädigungsansprüche gegeben werden, wobei es letztlich immer auf die Bewertung auf des konkreten Einzelfalles ankommt.

Kommt es durch die eigentliche Bauarbeit zu Schäden an Gebäuden oder am Grundstück, so können sich Schadensersatzansprüche bereits aufgrund der eingetretenen Eigentumsverletzung aus § 823 sowie § 839 BGB ergeben.

Darüber hinaus gewährleistet der Eigentumsschutz aus Artikel 14 Grundgesetz (GG) den Schutz all dessen, was in seiner Gesamtheit den wirtschaftlichen Wert des Betriebes als bestehende Einheit ausmacht, beispielsweise besteht eine Entschädigungspflicht wegen Beeinträchtigung des Anliegergebrauchs, wenn der Geschäftsbetrieb durch Baumaßnahmen vom öffentlichen Wegenetz abgeschnitten oder der Zugang wesentlich erschwert wird.

In Nordrhein-Westfalen besteht zudem die Besonderheit, dass mit § 20 Abs. 6 des nordrhein-westfälischen Straßen- und Wegegesetz (StrWG NW) eine weitere Möglichkeit zur Verfügung zu steht, Entschädigungen im Einzelfall zu erlangen. Dort heißt es: „Werden durch Straßenarbeiten Zufahrten oder Zugänge für längere Zeit unterbrochen oder wird ihre Benutzung erheblich erschwert, ohne dass von Behelfsmaßnahmen eine wesentliche Entlastung ausgeht und wird dadurch die wirtschaftliche Existenz eines anliegenden Betriebs gefährdet, so kann dessen Inhaber eine Entschädigung in Höhe des Betrages beanspruchen, der erforderlich ist, um das Fortbestehen des Betriebes bei Anspannung der eigenen Kräfte und unter Berücksichtigung der gegebenen Anpassungsmöglichkeiten zu sichern. Der Anspruch richtet sich gegen den, zu dessen Gunsten die Arbeiten im Straßenbereich erfolgen. Beruhen Zufahrten oder Zugänge auf einer widerruflichen Erlaubnis, so besteht kein Anspruch.“

Wann diese Kriterien erfüllt sind, ist wiederum eine Frage des Einzelfalls.

An dieser Stelle verweisen wir noch auf ein Urteil des Oberlandesgerichtes Bremen vom 17. Juni 2013 (Az.: 3 O 36711).

Im zu entscheidenden Fall beeinträchtigten Bauarbeiten den Zugang zu einem Restaurant nachhaltig. Das OLG Bremen urteilte, das der betroffene Gastronom einen Ausgleich verlangen muss und der Bauherr diesen zu zahlen hat, wenn die Beeinträchtigungen über das zumutbare Maß hinausgehen. Bei der Bezifferung des Schadens kann der Ertrag zugrunde gelegt werden, der vor den Baumaßnahmen erzielt worden ist.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Gastronom ein Restaurant gepachtet, der Eigentümer des schräg gegenüberliegenden Grundstückes führte umfangreiche Baumaßnahmen durch. Hierfür wurde für ca. 20 Monate die Zufahrtstraße gesperrt. Aus Richtung der Innenstadt gab es keinen Zugang mehr, darüber hinaus wurden auf der Straße unmittelbar vor dem Restaurant Bauzäune aufgebaut. Der Gastronom verlangte 70.000,00 € Schadensersatz.

Aufgrund des nachweislichen Umsatzrückgangs durfte der Mann diesen Betrag verlangen, ihm stand der Ausgleichanspruch aus Nachbarrecht zu, da die Belästigung über das übliche Maß hinausging.

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Auf-Dach-Photovoltaikanlage: Mängelansprüche verjähren in fünf Jahren!

Der u.a. für das Baurecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine auf dem Dach einer Tennishalle nachträglich errichtete Photovoltaikanlage, die mit der Halle fest verbunden ist, der Funktion der Halle dient und deshalb die für Arbeiten „bei Bauwerken“ geltende lange Verjährungsfrist für Nacherfüllungsansprüche von fünf Jahren, § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, Anwendung findet.

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§ 634a BGB Verjährung der Mängelansprüche
(1) Die in § 634 Nr. 1, 2 und 4 bezeichneten Ansprüche verjähren

1.
vorbehaltlich der Nummer 2 in zwei Jahren bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht,
2.
in fünf Jahren bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht, und
3.
im Übrigen in der regelmäßigen Verjährungsfrist.

(2) Die Verjährung beginnt in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 und 2 mit der Abnahme.
(3) Abweichend von Absatz 1 Nr. 1 und 2 und Absatz 2 verjähren die Ansprüche in der regelmäßigen Verjährungsfrist, wenn der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Im Fall des Absatzes 1 Nr. 2 tritt die Verjährung jedoch nicht vor Ablauf der dort bestimmten Frist ein.
(4) Für das in § 634 bezeichnete Rücktrittsrecht gilt § 218. Der Besteller kann trotz einer Unwirksamkeit des Rücktritts nach § 218 Abs. 1 die Zahlung der Vergütung insoweit verweigern, als er auf Grund des Rücktritts dazu berechtigt sein würde. Macht er von diesem Recht Gebrauch, kann der Unternehmer vom Vertrag zurücktreten.
(5) Auf das in § 634 bezeichnete Minderungsrecht finden § 218 und Absatz 4 Satz 2 entsprechende Anwendung.

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Betriebskosten: Vermieter darf Mindestmüllmenge festlegen

§ 556a Abs. 1 S. 2, Abs. 2 S. 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen. Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen – BGH 6.4.2016, VIII ZR 78/15.

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§ 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

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Streitpunkt Abwasseranschluss

Warburg – Bauen liegt im Trend in Deutschland. Mit Zinsen im Rekordtief und erhöhter Nachfrage nach Wohnraum stieg die Zahl der Baugenehmigungen im Januar auf ein Zehn-Jahres-Hoch. „Für Bauherren ist es nun besonders wichtig, sich von diesem Trend nicht mitreißen zu lassen und alle rechtlichen Aspekte ihre Bauvorhabens gewissenhaft zu prüfen“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

Private Bauherren setzen häufig auf das Bauträgermodell. Denn wer ein Haus vom Bauträger kauft, anstatt selbst zu bauen, kommt oft günstiger und stressfreier an sein Eigenheim. „Allerdings sollten beide Seiten den Inhalt der abzuschließenden Verträge vor Unterzeichnung gewissenhaft prüfen“, unterstreicht Baurechtsanwalt Jakobs, „insbesondere im Hinblick auf das vertraglich vereinbarte Leistungssoll“. Nur so können Unklarheiten über den vertraglich geschuldeten Leistungsumfang und sich ggf. hieran anschließende rechtliche Auseinandersetzungen vermieden werden.

Abwasseranschluss zweifelsfrei klären

„Wichtig ist der Blick ins Detail und die Klärung von Verantwortlichkeiten“, so der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Der Anschluss der Abwasserleitungen an das öffentliche Kanalnetz ist so ein Detail, das in der Praxis immer wieder zu Problemen führt. „Im Bauträgervertrag muss klar geregelt sein, ob der Bauträger oder der Erwerber für die Anschlüsse verantwortlich ist“, betont Jakobs, „nur so lässt sich vermeiden, dass am Ende eine Lücke zwischen Eigenheim und Abwassernetz klafft.

Wurde im Vertrag vereinbart, dass der Bauträger die Abwasserrohre nur bis einen Meter außerhalb der Wände zu führen hat, so ist der Anschluss der Abwasserrohre an das öffentliche Kanalnetz Aufgabe des Erwerbers. Der Erwerber muss sich dann selbst um den Anschluss an das öffentliche Kanalnetz kümmern. Dies gilt unabhängig davon, wie lang der Weg zum Sammler ist. Hierdurch bedingt kann es nicht nur zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen – so wenn die Anschlüsse zunächst erst noch beantragt werden müssen – sondern im Übrigen auch zu erheblichen Zusatzkosten führen, welche seitens des Erwerbers im Vorfeld nicht einkalkuliert worden sind.

Ausnahme „Schlüsselfertigabrede“

Anders verhält es sich, wenn der Bauträger im Vertrag die „schlüsselfertige“ Herstellung des Wohnhauses zugesichert hat. Dann muss er auch für den Anschluss sorgen. Das gilt selbst dann, wenn die Wasserversorgung über ein Nachbargrundstück erfolgen muss und hierzu die Bestellung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit erforderlich wird (OLG Koblenz, BauR 2003, 721). Denn die Verpflichtung zur schlüsselfertigen Herstellung umfasst üblicherweise alle Maßnahmen und Kosten der Bauausführung, inklusive Nebenkosten, wie dem Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung.

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Modernisierung notwendig: Architekt muss Urheberrechtsbeeinträchtigung hinnehmen!

1. Für einen Unterlassungsanspruch gemäß § 97 Abs. 1 Satz 1 UrhG fehlt es trotz eines Eingriffs in das Urheberrecht ausnahmsweise an der erforderlichen Wiederholungsgefahr, wenn eine weitere Rechtsverletzung nur theoretisch möglich erscheint.
2. Die Vorschrift des § 25 UrhG gewährt keinen Anspruch auf Zugang, um zu kontrollieren, ob das Werk sich noch im originalen Zustand befindet.
3. Die schöpferische Eigenart eines Gestaltungselements, z. B. der Fassade, begründet kein Urheberrecht für das gesamte Gebäude.
4. Der Architekt muss eine Beeinträchtigung seines Urheberrechts hinnehmen, wenn diese durch begründete Interessen des Eigentümers, z. B. Erfüllung gesetzlicher Vorgaben oder Modernisierung zur Verbesserung der Wärmedämmung, gerechtfertigt ist.
5. Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aufgrund eines Architekten-Urheberrechts sind verjährt, wenn der Architekt Veränderungen über mehr als 20 Jahre hinweg ohne Beanstandung hingenommen hat.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.09.2015 – 20 U 75/14 (nicht rechtskräftig)

UrhG § 2 Abs. 1 Nr. 4, 8, §§ 14, 25, 97

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Behinderungsanzeige als „erste Hilfe“ bei Bauverzögerungen!

Bauablaufpläne sind meist so eng gestrickt, dass kaum ein Bauvorhaben innerhalb der vorgegebenen Fristen realisiert werden kann. Schon Zwischentermine zur Erbringung bestimmter Gewerke oder Bauabschnitte können häufig nicht eingehalten werden. Mit der Störung des Bauablaufs wankt  das gesamte Termingefüge. Als typische Folge weisen Auftragnehmer und Auftraggeber sich gegenseitig die Verantwortung zu. Auftragnehmer beanspruchen dann Mehrkosten wegen zusätzlicher Aufwände, während Auftraggeber Vertragsstrafen und darüber hinausgehende Schadensersatzansprüche geltend machen wollen. Es stellt sich daher bei Verzögerungen für jeden Beteiligten zwingend die Frage: Was tun?

Als „erste Hilfe“ empfiehlt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, die Behinderungsanzeige einzusetzen, um Störungsfolgen möglichst frühzeitig entgegenzuwirken. Denn dieses Instrument stellt sich – anders als  Auftraggeber vielfach glauben – weniger als Angriffsmittel dar, sondern informiert und schützt den Auftraggeber. Dieser erkennt in der Regel erst durch eine konkrete Behinderungsanzeige, dass auf der Baustelle ein Problem besteht und ergreift deswegen auch erst dann Gegenmaßnahmen. Deswegen sollen dem Auftraggeber mit einer Behinderungsanzeige zugleich Wege aufgezeigt werden, die Störungsauswirkungen so gering wie möglich zu halten. Der Auftraggeber seinerseits sollte die Behinderungsanzeige unvoreingenommen prüfen und im Sinne einer kooperativen Zusammenarbeit den weiteren Bauablauf mit den beteiligten Parteien gemeinsam regeln.

„Gegebenenfalls empfehlen sich Interimslösungen zum Zwecke der Beschleunigung, wenn die Verantwortung für die Störung zwischen den Parteien streitig ist. So kann etwa der Auftragnehmer sich verpflichten, eine geleistete Beschleunigungsvergütung in dem Falle zurück zu erstatten, wenn sich im Nachgang heraus stellt, dass er für die Störung verantwortlich ist, oder aber der Auftraggeber dem Auftragnehmer eine gesonderte Vergütung für den Fall versprechen, dass sich die Verantwortung des Auftraggebers beweist“, erläutert Fachanwalt Alexander Jakobs.

Ganz unabhängig davon empfehlen die Baurechts-Experten aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg dem Auftragnehmer, gleichzeitig mit der Behinderungsanzeige seine Leistungen ausdrücklich anzubieten, um auch einen Entschädigungsanspruch gemäß § 642 BGB sicherzustellen.

Was die Darstellung bauzeitlicher Ansprüche anbelangt, ist zwingender Ausgangspunkt der Betrachtung ein Soll-Bauzeitenplan, der alle vertraglichen Vorgaben beinhaltet und Grundlage für die Erstellung eines störungsmodifizierten Terminplans ist. Der störungsmodifizierte Terminplan muss die bauzeitrelevanten Störungen abbilden. Die eingetretenen Störungen und deren Auswirkungen sind sodann anhand des ausgeführten Bau-Ist zu untersuchen und abzubilden. Wirkt sich eine im Bau-Soll durchaus relevante Störung im Ist nicht aus, etwa weil der Auftragnehmer den Bauablauf umgestellt hatte, so wird der Störungszeitraum nicht bauzeitverlängernd berücksichtigt. „Im Ergebnis werden nur die tatsächlich eingetretenen zeitlichen Auswirkungen betrachtet und mit dem Soll-Bauablauf abgeglichen“, so der Baurechtsexperte Alexander Jakobs abschließend.

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