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Vergütung für PV-Anlagen auf Gebäuden

Abgrenzungsschwierigkeiten bei der Beurteilung, was ein Gebäude und was eine bauliche Anlage ist, sind in der Vergangenheit häufig aufgetreten. Denn da Photovoltaikanlagen, die auf baulichen Anlagen angebracht sind, nur die Grundvergütung erhalten (Freiflächenanlage), ist die Unterscheidung zum Begriff des »Gebäudes« besonders wichtig, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

Der Begriff des Gebäudes ist im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) legaldefiniert, vgl. § 33 Absatz 3 EEG. Demzufolge sind »Gebäude selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und vorrangig dazu bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen«. Insofern war bereits mit dem Inkrafttreten des fortent­wickelten EEG zum 1. August 2004 dieses Abgrenzungsproblem grundsätzlich nicht mehr vorhanden. Zudem wird in der Gesetzesbegründung ausge­führt, dass der Begriff des »Gebäudes« weit auszulegen ist und insbesondere auch Carports und Dächer von Tankstellen umfassen. Damit sind die meisten Streitfälle ausgeräumt und im Zweifel sollte darauf verwiesen werden, dass der Gesetzgeber eine weite Auslegung des Begriffs beabsichtigt, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs.

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Schlüsselfertighaus wird doppelt besteuert

Für Unsicherheit unter Bauherren sorgte in der Vergangenheit immer wieder die Doppelbesteuerung bei der Grunderwerbsteuer. Allgemein galt: Keine Doppelbesteuerung! Hatte ein Bauherr auf Bauleistungen bereits Umsatzsteuer bezahlt, dann musste er auf dieselben Bauleistungen nicht noch einmal zusätzlich Grunderwerbsteuer bezahlen, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwältein Warburg..

Einzige Ausnahme von dieser Regel war der Kauf eines schlüsselfertigen Hauses. Handelte es sich beim Kauf eines Grundstücks und dem Bau eines Hauses nämlich um einen so genannten einheitlichen Vertrag, also eine Leistung aus einer Hand, dann wurde die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis fällig. Und zwar sowohl auf das Grundstück als auch auf die Baukosten – für die obendrein Umsatzsteuer bezahlt werden musste. Lag dagegen kein einheitlicher Vertrag vor, war der Bauherr von der Doppelbesteuerung befreit. Er zahlte Grunderwerbsteuer auf den Boden und Umsatzsteuer auf die Bauleistungen.

Dies hat sich geändert, wie die Kanzlei jakobs Rechtsanwälte in Warburg mitteilt. Der Europäische Gerichtshof hat vor einiger Zeit entschieden (EuGH Az: C-C 156/08): Doppelte Belastung ist Rechtens. „Sowohl der Kauf des Grundstücks als auch die Bauleistungen unterliegen der Steuer“, erläutert der Baujurist die Begründung des Gerichts: „Eine Leistung darf demnach mehreren Steuern unterworfen werden, solange diese Steuern nicht denselben Zweck haben. Dies ist bei Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer nicht der Fall, sie sind an verschiedene Besteuerungstatbestände geknüpft.“

„Für Käufer schlüsselfertiger Immobilien und Bauherren, die Grundstück und Bauleistung schlüsselfertig kaufen, heißt das in Zukunft: Besonders aufpassen! Sie müssen unter Umständen doppelt bezahlen. Und zwar auch dann, wenn sie Haus und Grundstück von zwei verschiedenen Firmen kaufen, diese Unternehmen aber wirtschaftlich miteinander in Verbindung stehen.“ Rechtsanwalt Alexander Jakobs rät deshalb, in jedem Fall genau zu prüfen, ob ein Zusammenhang zwischen Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag besteht. Ist dies der Fall, wird der Erwerb der Immobilie doppelt besteuert. Das dürfte die Kalkulation vieler Bauherren erheblich verteuern.

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Überblick über gesetzliche Änderungen zum Januar 2013

Auf die Bundesbürger kommen zum Jahreswechsel wieder zahlreiche gesetzliche Änderungen zu: Die Praxisgebühr fällt weg, der Rentenbeitrag sinkt auf den niedrigsten Stand seit 18 Jahren und für Hartz-IV-Empfänger gibt es mehr Geld. Wir geben Ihnen einen ersten Überblick, da um einige Neuregelungen noch gerungen wird. Mit Entscheidungen ist teils erst im Lauf des Dezembers 2012 zu rechnen.

Mehr Geld für Hartz-IV-Empfänger

Die rund sechs Millionen Empfänger von Hartz-IV-Leistungen bekommen monatlich fünf bis acht Euro mehr. Der Regelsatz für einen Single steigt von 374 auf 382 Euro. Das ist ein Plus von 2,1%. Beim Start von Hartz IV im Jahr 2005 gab es 345 Euro. Der Satz für Partner erhöht sich um acht auf 345 Euro, für Kinder bis sechs Jahre auf 224 Euro (plus 5 Euro), für Kinder von 7 bis 14 Jahren um 6 auf 255 Euro und für Jugendliche zwischen 15 und 18 Jahren um ebenfalls 6 auf 289 Euro.

Beitragssatz zur Rentenversicherung sinkt

Der Beitragssatz zur Rentenversicherung sinkt von 19,6% auf 18,9%. Das ist der niedrigste Stand seit 1995. Damit werden Arbeitnehmer und Arbeitgeber um jeweils mehr als drei Milliarden Euro jährlich entlastet. Ein Durchschnittsverdiener mit 2.600 Euro brutto im Monat zahlt damit etwa neun Euro weniger als bisher in die Rentenkasse ein. Der Beitragssatz wird gesenkt, wenn – wie jetzt zum Jahresende – die Rücklagen der Rentenkasse über die Marke von anderthalb Monatsausgaben steigen.

Renten-Regelaltersgrenze wird angehoben

Auf dem Weg zur Rente mit 67 erreicht die schrittweise Anhebung der Regelaltersgrenze die zweite Stufe: Neu-Rentner des Geburtsjahrgangs 1948 müssen 2013 für eine abschlagfreie Rente zwei Monate über ihren 65. Geburtstag hinaus arbeiten. Im Jahr 2029 ist dann der Prozess beendet, die Rente mit 67 erreicht.

Keine Praxisgebühr mehr

Die Zehn-Euro-Gebühr für Arztbesuche pro Quartal fällt weg. Die Erwartung, die Gebühr könne die Zahl der Arztbesuche reduzieren, erfüllte sich nicht. Den Krankenkassen soll der Ausfall von knapp zwei Milliarden Euro im Jahr durch Zuweisungen aus dem Gesundheitsfonds ausgeglichen werden.

Beitragssatz zur Pflegeversicherung steigt

Der Beitragssatz steigt zum 01.01.2013 von 1,95% auf 2,05%, bei Kinderlosen auf 2,3%. Das bringt Mehreinnahmen von 1,1 bis 1,2 Milliarden Euro im Jahr. Menschen mit Demenz oder geistiger Behinderung, die von Angehörigen zu Hause betreut werden und in keiner Pflegestufe sind, können im Gegenzug außer den heute möglichen maximal 200 Euro für Betreuung nun Pflegegeld von 120 Euro oder Sachleistungen von bis zu 225 Euro bekommen. Auch in Stufe I und II gibt es Erhöhungen. Für Wohnformen zwischen ambulant und stationär gibt es je Bedürftigen 200 Euro zusätzlich. Bei Gründung einer Pflege-WG gibt es zeitlich befristet eine Förderung von Umbauten von 2.500 Euro pro Person – maximal 10.000 Euro. Der Abschluss privater Zusatzversicherungen für den Pflegefall wird steuerlich gefördert.

Abgabesatz für Künstlersozialversicherung steigt

Das soziale Netz für 175.000 Kunstschaffende und Publizisten wird teurer. Der Abgabesatz erhöht sich von 3,9% auf 4,1%. Die Abgabe müssen Unternehmen auf die Honorare an freischaffende Künstler und Publizisten bezahlen. Die Zahl der dafür erfassten Verwerter beträgt rund 150.000. Bis Ende 2009 lag der Abgabesatz bei 4,4%, sank danach auf 3,9%.

Mehr Geld für Zeit- und Leiharbeiter in Holz- und Kunststoffverarbeitung

In der Holz- und Kunststoffverarbeitenden Industrie bringen neu vereinbarte Branchenzuschläge Zeit- und Leiharbeitern mehr Geld. Die Zuschläge gleichen nach Angaben des Branchenverbandes IGZ in fünf Stufen und binnen neun Monaten die bisherige Tariflücke zwischen der Zeitarbeit und den Stammbelegschaften nahezu aus. Die Staffel beginnt nach der 6. vollendeten Einsatzwoche mit einem Zuschlag von 7%. In der höchsten Stufe nach neun Monaten beträgt der Zuschlag 31%.

Freie Fahrt für Fernbusse

Als neue Konkurrenz zu Zügen, Autos und Billigfliegern bekommen innerdeutsche Fernlinienbusse freie Fahrt. Mit Rücksicht auf den vom Steuerzahler subventionierten Öffentlichen Nahverkehr dürfen die Fernbusse aber nur Haltepunkte im Abstand von mindestens 50 Kilometern anfahren.

Unisex-Versicherungstarife kommen

Bereits vor dem Jahreswechsel – am 21.12.2012 – treten in allen Versicherungsbranchen die sogenannten Unisex-Tarife in Kraft. Sie machen Schluss mit der vom Europäischen Gerichtshof beanstandeten Geschlechterdiskriminierung. Teurer wird es dadurch für Männer im Bereich der Alters- und Berufsunfähigkeitsvorsorge – und für Frauen bei Risikoversicherungen. Diese haben die Versicherungen bisher nach Geschlecht differenziert. Mit den Unisex-Tarifen zahlen Männer und Frauen künftig für die gleiche Versicherung den gleichen Preis.

Grundfreibetrag wird angehoben

Auf die Bundesbürger kommen auch zahlreiche steuerliche Änderungen zu. Über einige Neuregelungen müssen sich Bund und Länder aber erst noch einigen. Klarheit wird für Mitte Dezember 2012 erwartet. Teils wird auch erst Anfang 2013 entschieden. Der steuerliche Grundfreibetrag soll 2013 nach den Koalitionsplänen um 126 auf dann 8.130 Euro im Jahr steigen. Das ist etwas mehr, als nach dem neuen Existenzminimumbericht verfassungsrechtlich nötig wäre (8.124 Euro im Jahr). Schwarz-Gelb will zudem den weiteren Tarifverlauf ändern und so das Problem der «kalten Progression» mildern. Ein verfassungsrechtlich höherer Grundfreibetrag gilt als wahrscheinlich, der Rest bleibt strittig.

Steuerrechtliche Änderungen

Firmen müssen Rechnungen und Belege nicht mehr für Steuerzwecke zehn Jahre aufbewahren. Von 2013 an gilt eine Aufbewahrungsfrist von acht Jahren und ab 2015 von dauerhaft sieben Jahren. Als Vereinfachung für Arbeitnehmer erlaubt die Finanzverwaltung auf Antrag, Lohnsteuer-Freibeträge künftig (spätestens ab Kalenderjahr 2015) auf zwei Kalenderjahre zu verlängern. Ein jährlicher Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung beim Finanzamt kann damit entfallen. Reine Elektrofahrzeuge einschließlich Brennstoffzellenfahrzeugen mit Erstzulassung vom 18.05.2011 bis 31.12.2015 werden für zehn Jahre von der Kfz-Steuer befreit. Weitere Steueranreize gibt es für Elektroautos als Dienstwagen. Diese Punkte sind Teil des noch nicht endgültig beschlossenen Jahressteuergesetzes 2013.

Grundwehrsold und Taschengeld für Bundesfreiwilligendienst steuerfrei

Der Grundwehrsold beim freiwilligen Wehrdienst und das Taschengeld für den Bundesfreiwilligendienst bleiben steuerfrei. Steuerpflichtig werden bei Dienstverhältnissen ab 01.01.2013 unter anderem der Wehrdienstzuschlag, besondere Zuwendungen sowie unentgeltliche Unterkunft und Verpflegung. Erstmals steuerfrei gestellt sind Geldbezüge bei anderen Diensten, für die es auch Kindergeld gibt (zum Beispiel freiwilliges soziales oder ökologisches Jahr). Auch diese Regelung ist Teil des Jahressteuergesetzes.

Steuerabkommen mit der Schweiz auf der Kippe

Sollte das Steuerabkommen mit der Schweiz wider Erwarten doch noch zum 01.01.2013 in Kraft treten, soll auf das bei Schweizer Banken liegende Schwarzgeld deutscher Anleger einmalig eine Pauschalsteuer zwischen 21% und 41% auf das Kapitalvermögen (nicht die Erträge) an den deutschen Fiskus überwiesen werden – anonym und rückwirkend für zehn Jahre. Künftige Kapitalerträge sollen ab 2013 genauso besteuert werden wie in Deutschland. Auch für Erbschaften gibt es eine Lösung: Erhebung in Höhe von 50% oder namentliche Meldung. Eine Einigung im Vermittlungsausschuss ist derzeit aber nicht in Sicht.

Stärkere Begünstigung von Übungsleitertätigkeiten

Nebenberufliche Tätigkeiten wie die Arbeit als Trainer, Ausbilder oder Betreuer sollen künftig stärker begünstigt werden. Die steuerfreie Übungsleiterpauschale steigt von derzeit 2.100 auf 2.400 Euro. Zudem soll die «Ehrenamtspauschale» um 220 auf 720 Euro steigen. Die Änderungen werden voraussichtlich erst Anfang 2013 beschlossen, sollen aber rückwirkend zum 01.01.2013 in Kraft treten.

Bessere Förderung der privaten Altersvorsorge

Das steuerliche Abzugsvolumen für eine Basisversorgung im Alter und damit die Fördergrenze soll von 20.000 Euro auf 24.000 Euro angehoben werden. Riester-Spargelder sollen im Fall einer Privatinsolvenz besser geschützt sein. Auch die steuerlich begünstigte Absicherung von Berufs- und Erwerbsunfähigkeit soll verbessert werden, ebenso der Erwerbsminderungsschutz. Die Pläne werden voraussichtlich erst Anfang 2013 beschlossen.

Elektronische Lohnsteuerkarte kommt

Sie wurde bereits zweimal verschoben. Auch jetzt kommt sie nicht wie zuletzt geplant zum Januar 2013, sondern etappenweise. Arbeitgeber haben das gesamte Jahr 2013 Zeit, die Lohnabrechnung auf das neue Verfahren umzustellen.

Gesetzliche Rentenbeiträge besser absetzbar

Arbeitnehmer können etwas mehr von den gesetzlichen Rentenbeiträgen steuerlich absetzen – statt bisher 48% des Arbeitnehmeranteils nun 52%. Die Beträge sind in den Vorsorgepauschalen nach Angaben des Neuen Verbandes der Lohnsteuerhilfevereine (NVL) bei der Lohnsteuerberechnung schon eingearbeitet.

Elterngeld wird anders berechnet

Das Elterngeld für Kinder, die ab 2013 geboren werden, wird anders berechnet. Nach NVL-Einschätzung führt die Neuregelung dazu, dass viele Arbeitnehmer die Berechnung des Elterngeldes nicht mehr selbst vornehmen können und auch weniger Elterngeld erhalten. Zur Vermeidung von Nachteilen sollten sich werdende Eltern vor allem bei der Wahl der Steuerklasse frühzeitig beraten lassen. Zur zitierten Webseite…

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Wann ist ein Hof kein Hof mehr?

Wann ein landwirtschaftlicher Betrieb die Hofeigenschaft „außerhalb des Grundbuchs“ verliert, hat das Oberlandesgericht Köln in einem Beschluss von 05.11.2012 (Az.: 23 WLw 7/12) nochmals sehr ausführlich dargelegt:

Insoweit gelten folgende Grundsätze: Für die Hofeigenschaft streitet, da ein Hofvermerk eingetragen ist, eine Vermutung nach § 5 Höfeverfahrensordnung, die jedoch widerlegbar ist. Der Verlust der Hofeigenschaft tritt erst mit der Löschung des Hofvermerkes im Grundbuch ein, wenn lediglich der Wirtschaftswert – wie hier – unter 5.000,00 € sinkt oder keine zur Bewirtschaftung geeignete Hofstelle mehr besteht (§ 1 Abs. 3 Satz 2 HöfeO). Die Hofeigenschaft entfällt unabhängig davon jedoch, wenn tatsächlich keine landwirtschaftliche Besitzung als Hof im Sinne der Höfeordnung mehr vorhanden ist (§ 1 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 1 HöfeO; BGH AgrarR 2000, 227 = RdL 2000, 49; AgrarR 1995, 235 = RdL 1995, 179; BGHZ 84, 78, 83 = NJW 1982, 2665). Von einer landwirtschaftlichen Besitzung kann nur dann gesprochen werden, wenn und solange über den Bestand einzelner landwirtschaftlicher Grundstücke hinaus noch eine wirtschaftliche Betriebseinheit vorhanden ist oder jedenfalls ohne Weiteres wiederhergestellt werden kann (BGH, a.a.O.; OLG Oldenburg, FamRZ 2010, 1274). Für eine solche Betriebseinheit sind nicht nur die notwendigen Betriebsmerkmale erforderlich, wie Wohn- und Wirtschaftsgebäude, landwirtschaftliche Maschinen und Einrichtungen sowie sonstiges landwirtschaftliches Zubehör. Vielmehr muss dies alles auch zu einer Organisationseinheit zusammengefasst sein oder zumindest ohne Weiteres – ggf. nach entsprechender Wiedereinrichtung und  Ergänzung – wieder zu einer Organisationseinheit zusammenzuführen sein. Wenn der landwirtschaftliche Betrieb als potentiell leistungsfähige Wirtschaftseinheit in der Lebenswirklichkeit nicht mehr existiert und es keine Anhaltspunkte dafür gibt, dass der Eigentümer eine funktionsfähige Betriebseinheit in absehbarer Zeit wiederherstellen kann oder will, ist ein Hof im Sinne der Höfeordnung nicht mehr vorhanden. Dabei kommt auch dem Willen des Hofeigentümers, der „Kopf“ und maßgebender Träger der Organisationseinheit ist und diese mit Leben zu erfüllen hat, eine erhebliche Bedeutung zu (OLG Oldenburg, a.a.O.; OLG Celle RdL 2005, 179, 180). Der Wunsch des Hofeigentümers, die Betriebseinheit zu erhalten, ist dann unbeachtlich, wenn sämtliche objektiven Kriterien gegen die tatsächliche Durchführbarkeit dieser Absicht sprechen (OLG Celle OLGR 2009, 346; RdL 2005, 179, 180; RdL 2003, 46; zum Ganzen auch Wöhrmann, Landwirtschaftserbrecht, 10. Aufl., § 1 HöfeO Rdn. 143). Wesentliche Indizien für das dauerhafte Fehlen einer landwirtschaftlichen Betriebseinheit sind die über Jahre hinweg dauernde Bewirtschaftungsaufgabe, das größtenteils fehlende Maschineninventar, das gänzliche Fehlen von lebendem und Feldinventar sowie die parzellierte Verpachtung von Hofland (OLG Celle OLGR 2009, 346 m.w.N.). Ein Hof kann nur dann noch angenommen werden, wenn eine Wiedervereinigung der Hofstelle mit den landwirtschaftlichen Besitzungen und damit die Wiederbewirtschaftung des Hofes tatsächlich wieder möglich und beabsichtigt ist. Ein solches Wiederanspannen setzt voraus, dass aus betriebswirtschaftlicher Sicht eine weitere Betriebsführung sinnvoll erscheint und der erforderliche Kapitaleinsatz aus den Erträgen des Hofes beglichen werden kann, ohne dessen Existenz in Frage zu stellen (vgl. BGH AgrarR 1995, 235, 237; OLG Oldenburg AUR 2012, 101 = RdL 2012, 99; FamRZ 2010, 1274; Senat, Beschluss vom 23.11.1999 – 23 WLw 1/98). Maßgebend für die Beurteilung sind die Verhältnisse im Zeitpunkt des Todes des Erblassers. Zur zitierten Entscheidung…

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Ohne Notarvertrag kein Geld für Bauplanung

„Haus und Grundstück zum Festpreis“ mit solchen und ähnlichen Anzeigen werben viele Makler, Baubetreuer und Anbieter schlüsselfertiger Häuser um neue Kunden. Sie inserieren dabei Grundstückskauf und Bauleistungen zum fixen „Gesamtpreis“. Das scheint verlockend, hat aber Tücken.  „Wer auf das Angebot eingeht, der bekommt nämlich in der Regel nicht nur einen, sondern zwei unterschiedliche Verträge vorgelegt, und die bergen reichlich Zündstoff“, warnt Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

„Im Gegensatz zum inserierten Angebot werden nämlich der Grundstücksvertrag über die Immobilie und der zweite Vertrag über Baubetreuung und Planungsleistungen beziehungsweise über die schlüsselfertige Erstellung des Hauses, getrennt zur Unterzeichnung vorgelegt“, erläutert der Warburger Rechtsanwalt. Das Problem dabei: Scheitert der Grundstückskauf, bleibt der zweite Vertrag über die Bauleistungen unter Umständen dennoch wirksam. Der Kaufinteressent bekommt dafür dann eine Rechnung über Planungs- oder Betreuungsleistungen, meist in sechsstelliger Höhe. „Und das, obwohl diese Planungsleistungen ohne die Immobilie und das Grundstück völlig nutzlos für den Kaufinteressenten sind.“

Wie kann sich der Betroffene aus der Kostenfalle retten? Der Bundesgerichtshof bietet mit seiner Entscheidung vom 12. Februar 2009 die rettende Lösung: Ergibt sich, dass der Auftraggeber gerade an der Bebauung eines bestimmten Grundstücks interessiert ist, muss das Gesamtgeschäft notariell beurkundet werden (§ 311 b Abs. 1 BGB). Das bedeutet im Klartext: Kann der Käufer die Immobilie nur erwerben, wenn er vorher auch den Betreuungs- oder Architektenvertrag abschließt, so besteht Beurkundungspflicht. Unterschreibt der Käufer arglos ohne Notar, dann ist der Vertrag nichtig. Dann entsteht keine Bindung und damit auch keine Verpflichtung für den bauwilligen Kaufinteressenten, die in dem Fall für ihn unnötige Planungsleistung zu bezahlen. „Eigentlich“, erläutert Baujurist Jakobs, „ist das ein uralter Grundsatz, der jedem qualifizierten Baurechtsanwalt vertraut ist. Aber findige Immobilienhaie versuchen doch immer wieder, arglose Bauherren aufs Glatteis zu führen und von ihnen die überflüssigen Planungsleistungen zu kassieren.“

Das Thema, warnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte, ist komplex. „Grundsätzlich sollte jeder Bauwillige, der einen Vertrag über Haus, Grundstück und Planungsleistungen unterzeichnet, den oder die Verträge vor Unterzeichnung vom Baurechtler prüfen lassen“, rät Rechtsanwalt Jakobs. Manche Konstellationen sind von vorne herein ausgeschlossen. So genannte Koppelgeschäfte etwa sind verboten: Architektenverträge und Grundstücksverkäufe dürfen grundsätzlich nicht aneinander gekoppelt werden. Das heißt, ein Architekt oder Ingenieur, der ein spezielles Grundstück verkauft oder vermittelt, darf den Käufer nicht dazu zwingen, ihn als Planer zu beauftragen. Sucht dagegen ein Planer oder Baubetreuer im Auftrag eines Bauherrn ein Grundstück, dann sieht die Sache unter Umständen ganz anders aus. „In jedem Fall, sollte sich der Bauwillige zuvor rechtlichen Rat holen. Nur so lässt sich Ärger vermeiden.“

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Stundenlohnabrechnungen müssen transparent sein

Bauherren kennen das Problem: Mancher Handwerker schickt unverständliche Rechnungen. Da werden nicht nur Materialkosten, Fuhrparknutzung, An- und Abfahrtszeiten und Lohnpauschalen gemischt, sondern auch nicht nachvollziehbare Stundenkontingente in Rechnung gestellt. Wie soll und kann der Bauherr solche Rechnungen überhaupt prüfen? Die gute Nachricht: Der Bauherr muss sich damit nicht abfinden! „Zeitabrechnungen von Unternehmern müssen transparent sein“, erläutert die Warburger Baurechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahre 2009 entschieden: Unternehmer dürfen demnach nur solche Stunden abrechnen, die bei wirtschaftlicher Betriebsführung anfallen. Das BGH-Urteil dürfte nach Ansicht von Rechtsanwältin Helena Jakobs in Zukunft an Bedeutung gewinnen, weil immer öfter nach Stundenlohn abgerechnet wird.  „Bauherren, die sich übervorteilt fühlen, können demnach verlangen, dass der Unternehmer nachweist, welche Leistungen er in der abgerechneten Zeit erbracht hat“, erläutert Rechtsanwältin Jakobs. „Streiten Bauherr und Bauunternehmer allerdings über den angemessenen Zeitaufwand, dann muss der Bauherr beweisen, dass seine Auffassung richtig ist.“

Das ist nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte nicht ohne Tücken. „Zunächst einmal reicht es völlig aus, wenn der Unternehmer in der Rechnung angibt, wie viele Stunden zu welchen Stundensätzen angefallen sind“, erklärt die Rechtsanwältin. „Dabei muss der Unternehmer die Stunden nicht einzelnen Tätigkeiten zuordnen, es sei denn, die Vertragsparteien haben dies vorher ausdrücklich so vereinbart.“

Vermutet der Auftraggeber, der Unternehmer habe unwirtschaftlich gearbeitet und zu viele Stunden abgerechnet, dann muss er das auch beweisen. Das kann er aber nur, wenn ihm der Betrieb nähere Auskunft über die Arbeitsstunden gibt. Dazu ist der Unternehmer wiederum verpflichtet. Das ist aufwändig und – mindestens – unerfreulich. Deshalb rät Rechtsanwältin Helena Jakobs beiden Vertragspartnern, bereits im Vorfeld einen verbindlichen Zeitrahmen für die Arbeiten abzustecken oder einen fixen Höchstbetrag zu vereinbaren. Das sollte in den meisten Fällen auch möglich sein.

Außerdem, so Helena Jakobs, werden Missverständnisse von vornherein ausgeschlossen, wenn der Unternehmer auf der Rechnung bereits ausweist, für welche Tätigkeiten er wie viele Stunden in Rechnung stellt. „Damit wäre auch die vom Bundesgerichtshof gewünschte Transparenz garantiert“, betont Rechtsanwältin Jakobs und erinnert noch daran: „Der Lohnkostenanteil in Handwerkerrechnungen ist steuerlich absetzbar, seit 2009 sogar zu erhöhten Sätzen.“

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Hauseigentümer müssen nicht nur Schnee räumen

Wenn es schneit oder eisiger Regen auf dem Trottoir zu gefährlicher Nässe gefriert, dann sind Hauseigentümer in der Pflicht. Daran erinnert die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die so genannte Verkehrssicherungspflicht betrifft alle Hauseigentümer; keiner kann sich ihr entziehen. Zu den Obliegenheiten der Hauseigentümer im Winter gehören die Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen der Grundstücke, ferner in den Hauseingängen, den Garagen­höfen, wie auch rings um die Mülltonnenstandplätze und natürlich auf den Bürgersteigen vor dem Grundstück. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die öffentlichen Bürgersteige vor Stellplätzen, wenn sie etwas abseits des eigentlichen Grundstücks liegen, wie oft bei Wohnungs- und Reihenhausanlagen.

Normalerweise überträgt die Kommune die so genannten Sicherungspflichten für Bürgersteige und öffentliche Wege auf die Hauseigentümer. Diese wiederum dürfen sie delegieren, beispielsweise an Mieter oder an einen professionellen Winterdienst. Rechtsanwalt Alexander Jakobs rät dabei allerdings zu klaren Verhältnissen: Vermieter, die die Sicherungs­pflichten auf einen oder mehrere Mieter eines Hauses übertragen, müssen diese Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung festschreiben. Und selbst dann sind sie laut Alexander Jakobs nicht aus dem Obligo: Weil sie letzten Endes immer für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich sind, müssen sie prüfen, ob ihre Mieter die ihnen übertragenen Aufgaben auch ernst nehmen.

Die Verkehrssicherungspflicht der Hauseigentümer beschränkt sich nicht nur auf die Räum- und Streupflicht, sondern umfasst alle Gefahren, die vom Grundstück und dem darauf stehenden Haus ausgehen können – und zwar das ganze Jahr über. Eine typische Gefahrenquelle ist zum Beispiel das Dach des Hauses. Vor allem nach schweren Herbst- und Winterstürmen, so mahnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte, müssen Hauseigentümer den Zustand des Dachs prüfen lassen: Liegen alle Ziegel noch fest? Haben sich Solarpaneele oder Fernsehantennen gelockert? Der Hauseigentümer haftet für sämtliche Schäden, sowohl für Sach- als auch für Personenschäden. Er tut deshalb gut daran, seine Immobilie regelmäßig vom Fachmann prüfen zu lassen – und dessen Rechnungen aufzubewahren, damit er im Streitfall belegen kann, wie ernst er seine Pflichten nimmt. Außerdem kann er diese Rechnungen steuerlich absetzen: Seit 1. Januar 2009 lassen sich bei Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten 20 Prozent der Lohnkosten – pro Jahr bis maximal 1.200 Euro – steuerlich geltend machen.

Verantwortlich ist der Grundstückseigentümer auch für den Zustand der Bäume in seinem Garten. Stürzen nach einem Sturm oder von einem kranken Baum Äste ab, haftet der Eigentümer. Deshalb rät Alexander Jakobs auch hier zur regelmäßigen Baumkontrolle. Das gilt nicht nur für die oberirdischen Teile, sondern auch für die unterirdischen: Weit verzweigtes Wurzelwerk kann auf dem Nachbargrundstück Kanäle und Leitungen zerstören, Einfriedungen oder die Pfosten von Carports nach oben drücken und diese dadurch beschädigen. Auch nicht auf die leichte Schulter sollten Hausbesitzer abgesackte oder hoch stehende Gehwegplatten nehmen, warnt Rechtsanwalt Jakobs. Solche „Buckelpisten“ sind gefährlich und müssen umgehend in Ordnung gebracht werden. Auch hier haftet der Eigentümer für die Sicherheit auf seinem Grund und Boden.

Für den Fall der Fälle rät die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte zum Abschluss wichtiger Versicherungen. Nutzt der Hauseigentümer Haus oder Wohnung selbst, schützt ihn die private Haftpflichtversicherung vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Sind Haus oder Wohnung vermietet, kommt für diese Schäden die so genannte Haus- und Grund­besitzer-Haftpflicht-versicherung auf. Damit lassen sich zahlreiche Risiken minimieren. Wer sich rundum absichern möchte, der sollte auch Spezialversicherungen in Erwägung ziehen, beispielsweise eine Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung. Sie springt ein, wenn Heizöl aus dem undichten Tank leckt und das Grundwasser verunreinigt. Grundsätzlich, so resümiert die Alexander Jakobs, stehen Hauseigentümer immer in der Pflicht.

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Eigentumsrecht contra Wärmedämmung

„Die Steigerung der Energieeffizienz ist eine wichtige Aufgabe zur Sicherung der zukünftigen Energieversorgung. Seit der Einführung des Energieeinsparungsgesetzes im Jahre 1976 folgen in immer kürzeren Abständen neue Verordnungen, die die energetischen Anforderungen an Bauwerke verschärfen“, konstatiert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Bei der Sanierung bestehender Gebäude stoßen nun aber immer mehr Menschen an Grenzen, und zwar im buchstäblichen Sinne, wenn nämlich ihre Außenwanddämmung über die Grundstückgrenze hinausragt.“

Gerade im Bestand, in Innenstädten und alten Ortskernen, stehen Häuser in der Regel auf der Grundstücksgrenze. Wird die Hauswand gedämmt, ragt sie zwangsläufig auf das Grundstück des Anrainers. Muss dieser den Überbau dulden? „Bei restriktiver Auslegung der gesetzlichen Vorschriften darf dies nur mit Zustimmung des Nachbareigentümers geschehen“, erläutert Alexander Jakobs. „Dem Wunsch nach Verbesserung der energetischen Qualität steht der individuelle Eigentumsschutz des Nachbarn nach Art. 14 Grundgesetz gegenüber. Dieses Konfliktpotential und das sich hieraus ergebende Spannungsfeld haben zwischenzeitlich verschiedene Länder durch Einführung entsprechender nachbarrechtlicher Regelungen zu lösen versucht.“

Demnach ist der Nachbar unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet, eine vom Nachbargrundstück auf sein Grundstück übergreifende Wärmedämmung zu dulden. „Allerdings nur, wenn er dadurch lediglich geringfügig beeinträchtigt wird und eine vergleichbare alternative Wärmedämmung nicht mit vertretbarem Aufwand zu erzielen ist“, führt der Warburger Rechtsanwalt aus. „Entsprechende nachbarrechtliche Regelungen existieren bereits in Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Berlin und Bremen.“

Aber auch in diesen Bundesländern müssen die Bestimmungen exakt beachtet und der Einzelfall geprüft werden, rät der Experte und zitiert ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt (OLG Frankfurt vom 26.09.2012 Az: 19 U 110/12 (vorhergehend LG Gießen, 07.03.2012 – Az: 2 O 481/10). In diesem Fall hatte die geplante Wärmedämmung die Anforderungen der Energieeinsparverordnung überstiegen. Die Dämmschicht wäre dicker ausgefallen als vorgeschrieben und hätte weiter über die Grundstücksgrenze hinausgeragt als nötig. Diese Beeinträchtigung musste der Nachbar nicht hinnehmen. Das Oberlandesgericht stützte sich bei seinem Urteil auch auf die Gesetzesbegründung zu § 10a Abs. 1, Nr. 1 im Hessischen Nachbarrechtsgesetz.

„Die energetische Sanierung bleibt also ein heißes Eisen. Hausbesitzer und Architekten müssen sorgfältig planen, sonst scheitern sie am nachbarlichen Einspruch. Das in Artikel 14 des Grundgesetzes geschützte Eigentumsrecht ist als Grundrecht von überragender Bedeutung und wird als solches in der Rechtsprechung auch entsprechend gewürdigt.“

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Zum Vorbehalt der Nachberechnung in einer Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 12.12.2012 (BGH 12.12.2012, VIII ZR 264/12) mit den Fragen befasst, wann die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters beginnt und ob sich der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung für bestimmte Positionen eine Nachberechnung vorbehalten kann.

Die Beklagte war bis Ende Februar 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin und erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Klägerin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 3. Dezember 2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30. Januar 2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Klägerin in Höhe von 1.095,55 €. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Beklagten am 27. August 2010 zugestellt. Die Beklagte berief sich auf Verjährung.

Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage der Klägerin stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die vom Landgericht zugelassene Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB*).

Entgegen der Auffassung der Revision hindert § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB** den Vermieter nicht daran, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sieht zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und soll dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten, enthält aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

Da im vorliegenden Fall das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen ist, dass die Klägerin erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 3. Dezember 2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat und ihre Forderung daher nicht verjährt ist, war die Revision der Beklagten zurückzuweisen. Zur zitierten Pressemitteilung…

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