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Immobilienkauf: Schadensersatz wegen verschneiter Hundehaufen im Garten?

Zwar begründet die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen im Garten einer verkauften Eigentumswohnung einen Sachmangel. Schadensersatz wegen Beseitigung des Hundekots kann in der Regel aber erst dann verlangt werden, wenn der Hundebesitzer zuvor zur Beseitigung des Kots aufgefordert wurde, AG München 13.4.2016, 171 C 15877/15.

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beseitigung von Hundekots.

Zwar begründet die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen zur Überzeugung des Gerichts einen Sachmangel. Der Kläger hätte den Beklagten zum Entfernen der Haufen allerdings auffordern und eine entsprechende Nachfrist setzen müssen. Infolgedessen konnte der Kläger keinen Schadensersatz verlangen, da er den Beklagten nicht zur Nacherfüllung und zur Beseitigung aufgefordert hatte.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Immobilienrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

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Internetangebot nur für Gewerbetreibende?

Ein Unternehmer kann sein Internetangebot auf Gewerbetreibende beschränken. In diesem Fall muss sein Wille, nur mit Gewerbetreibenden Verträge abzuschließen, auf der Internetseite klar und transparent zum Ausdruck gebracht werden, so dass diese Erklärung von einem Interessenten nicht übersehen oder missverstanden werden kann. Es muss hinreichend sichergestellt sein, dass Verträge mit Verbrauchern nicht ohne weiteres zustande kommen können. Dem klagenden Verein steht daher ein Anspruch auf Unterlassung aus den §§ 2 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1b, 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 4 Abs. 1 UKlaG gegen den Unternehmer zu. – OLG Hamm 16.11.2016, 12 U 52/16

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Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte warnt vor Streitpotential bei Nachträgen

Nachträge prägen das tägliche Baugeschäft. Damit sind zusätzliche oder geänderte Leistungen gemeint, die nicht ausdrücklich von den Vertragsunterlagen erfasst, für das Bauvorhaben jedoch unabdingbar sind. Die Ursachen von Nachträgen sind vielfältig und beruhen in den meisten Fällen auf einer nicht ausgereiften Planung zum Zeitpunkt der Bauleistungsvergabe. „Nachträge lösen insbesondere dann Ansprüche auf eine zusätzliche Vergütung aus, wenn die Planungsverantwortung dem Auftraggeber obliegt“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Daraus resultieren ernst zu nehmende Streitpotentiale“, warnt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Dabei halten sowohl das Gesetz als auch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) durchaus geeignete Instrumente zum Umgang mit Nachtragsleistungen bereit. „Die Praxis zeigt jedoch ein ernüchterndes Bild“, so Jakobs. Insbesondere Auftragnehmer nutzen ihm zufolge die bestehenden Möglichkeiten so gut wie nie. Dies basiere überwiegend auf der falschen Vorstellung, den Auftraggeber bei Inanspruchnahme der gegebenen Handlungsmodalitäten zu „verärgern“. In der Konsequenz wird der Bauherr erst sehr spät über die Nachtragsleistungen informiert, oft sogar erst, wenn diese bereits ausgeführt wurden. „Dann sind Streit und langwierige Gerichtsverfahren erst recht vorprogrammiert“, so Jakobs, „und es können weitere unnötige – und vermeidbare – Folgeschwierigkeiten entstehen“.

Kommunikation als Schlüssel

„Das Hauptproblem bei Nachträgen ist eine rechtzeitige, offene und allen voran ehrliche Kommunikation“, unterstreicht Jakobs. Und exakt an diesen Punkt knüpfen auch die vorbeschriebenen Möglichkeiten des Gesetzes und der VOB/B an. Wird ein Nachtrag erkennbar notwendig, muss der Auftragnehmer diesen nur ausführen, wenn der Auftraggeber einen entsprechenden Ausführungsplan mit Leistungsverzeichnis vorlegt. Liegen diese Unterlagen nicht vor, ist der Auftragnehmer in der Ausführung seiner Leistung behindert, sofern er nicht an anderen Bereichen der Baustelle arbeiten kann. All diese Punkte sollten dem Bauherrn rechtzeitig im Rahmen einer VOB/B-konformen Behinderungsanzeige mitgeteilt werden. Eine Verärgerung des Auftraggebers sei durch diese klare Kommunikation nicht zu befürchten, zumal bekanntlich „der Ton die Musik macht“, weiß Jakobs. „Auf dieser Grundlage können die Beteiligten nicht nur den technischen, sondern allen voran auch den preislichen Umfang eines Nachtrags, gemeinsam konstruktiv lösen“, so der erfahrene Baurechtsanwalt. Mit einem solchen Vorgehen lassen sich Fragen der Preisbestimmungsgrundlagen bereits im Keim ersticken. Das ist umso wichtiger, da diese zeitraubendenden und kostenträchtigen Fragen höchstrichterlich bislang nicht vollständig geklärt sind. Auch kann der Auftraggeber durch die frühzeitige und regelkonforme Kommunikation den Planungsverantwortlichen rechtzeitig hinzuziehen und etwaig bestehende Regressansprüche seinerseits absichern.

Nachtträge schon im Bauvertrag regeln

In diesem Sinne sind beide Vertragsparteien gut beraten, schon im anfänglichen Bauvertrag ausgewogene Regelungen zur rechtzeitigen Kommunikation und den Preisbildungsgrundlagen zu treffen. Geht der Bauherr den vorbeschriebenen Weg nicht mit, muss er die – vor allem in monetärer Hinsicht bedeutsamen –Folgen der Behinderungsanzeige tragen. Versäumt hingegen der Auftragnehmer eine rechtzeitige Anzeige, riskiert er nicht nur eine langfristig liquiditätslose Vorleistung. Er übernimmt damit auch unnötig eine nicht geschuldete Planungsverantwortung für die Nachtragsleistungen und den daraus folgenden Konsequenzen. „All das muss nicht sein, denn die Baubeteiligten haben ausreichende Handlungsoptionen, um Nachträge bestmöglich zu organisieren – sie müssen sie nur richtig nutzen“, macht Jakobs deutlich.

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Wohnungsüberlassung an die Tochter stellt keine unbefugte Gebrauchsüberlassung dar

Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung der Wohnung liegt nicht vor, wenn ein Mieter lediglich drei Monate im Jahr die Wohnung selbst bewohnt und den Rest der Zeit die Wohnung einer nahen Verwandten (hier: der Tochter) zur Nutzung überlässt. Eine unberechtigte Gebrauchsüberlassung an nahe Angehörige liegt erst dann vor, wenn der Mieter in der Wohnung lediglich einzelne Gegenstände zurückgelassen hat oder der Mieter den Gewahrsam über die Wohnung vollständig aufgibt und den ihn treffenden Obhutspflichten nicht mehr nachkommt, vgl. AG München 2.3.2016, 424 C 10003/15.

Im Ergebnis steht dem Vermieter kein Recht zur Kündigung zu.

Die Tochter des Mieters gehört nämlich zum privilegierten Personenkreis, eine Nutzung durch sie neben oder zusammen mit ihrem Vater als dem Mieter der Wohnung stellt keine unbefugte Gebrauchsüberlassung dar. Das Recht zur Aufnahme naher Verwandter wie der Tochter besteht, solange der Mieter die Wohnung noch in eigener Person nutzt.

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Enge Zusammenarbeit als Grund für eine Mindestsatzunterschreitung?

Wird die Arbeitskraft eines Architekten einseitig durch einen Bauträger gebunden und gerät er dadurch in eine wirtschaftliche Abhängigkeit, kann ein Ausnahmefall i.S.d. § 4 Abs. 2 HOAI 1996 vorliegen, der die Unterschreitung der Mindestsätze rechtfertigt, wenn diese enge Zusammenarbeit eine Qualität hat, die die Unterschreitung der Mindestsätze kompensiert. Dies kann der Fall sein, wenn der Arbeitsaufwand aufgrund von Synergieeffekten geringer ist oder eine stabile soziale Absicherung mit der Tätigkeit verbunden ist, OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.07.2016 – 5 U 73/14.

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Mietrückstände: Geringe Gegenforderung schließt Kündigung nicht aus

Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a oder Nr. 3b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. Nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden – BGH 20.7.2016, VIII ZR 263/14.

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§ 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

 

 

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Anforderungen an die Einwilligungserklärung in Telefon- und E-Mail-Werbung

Die zwecks Teilnahme an einem kostenlosen Gewinnspiel im Internet eingeholte Einwilligungserklärung des Verbrauchers in die Telefon- und E-Mail-Werbung ist unwirksam, wenn die Erklärung sich auf eine Vielzahl von werbenden Unternehmen bezieht und jedenfalls für einen Teil dieser Unternehmen die Geschäftsbereiche so unbestimmt formuliert sind, dass nicht klar wird, für welche Produkte und Dienstleistungen die Einwilligungserklärung in die Werbung abgegeben wird – OLG Frankfurt a.M. 28.7.2016, 6 U 93/15.

Das LG hat zu Recht darauf abgestellt, dass die Verknüpfung der vorformulierten Einwilligungserklärung den Anforderungen des § 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG nicht gerecht wird, worin zugleich ein Verstoß gegen § 307 BGB zu sehen ist.

Die Einwilligung eines Verbrauchers in Werbeanrufe bzw. Werbe-E-Mails ist nur dann wirksam, wenn seine Willensbekundung ohne Zwang, für den konkreten Fall und in Kenntnis der Sachlage erfolgt. Die zwecks Teilnahme an einem kostenlosen Gewinnspiel im Internet eingeholte Einwilligungserklärung des Verbrauchers in die Telefon- und E-Mail-Werbung ist jedoch unwirksam, wenn die Erklärung sich auf eine Vielzahl von werbenden Unternehmen bezieht und jedenfalls für einen Teil dieser Unternehmen die Geschäftsbereiche so unbestimmt formuliert sind, dass nicht klar wird, für welche Produkte und Dienstleistungen die Einwilligungserklärung in die Werbung abgegeben wird.

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Kündigung wegen alter Mietrückstände ist wirksam

§ 314 Abs. 3 BGB findet neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht, wie etwa  §§ 543, 569 BGB, keine Anwendung. Der Gesetzgeber hat ausweislich der Materialien zum Mietrechtsreformgesetz von 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB innerhalb einer „angemessenen Zeit“ ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat, vgl. BGH 13.7.2016, VIII ZR 296/15.

Die Klägerin ist eine katholische Kirchengemeinde. Sie hatte der Beklagten, ihrer ehemalige Küsterin, im Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte blieb später die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14.8.2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15.11.2013 wegen der weiterhin offenen Mietrückstände fristlos.

Das AG gab der Räumungsklage statt; das LG wies sie ab. Es war der Ansicht, dass die Kündigung der Klägerin gem. § 314 Abs. 3 BGB unwirksam sei, da sie erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes und damit nicht mehr in angemessener Zeit erfolgt sei. Die Beklagte sei schutzwürdig, da sie angesichts des Zeitablaufs davon habe ausgehen dürfen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen werde. Für die Beklagte als ehemalige Küsterin der Klägerin habe es durchaus nahe gelegen, dass diese aus sozialen und ethischen Erwägungen nach derart langer Zeit keine Kündigung mehr erklären werde.

Auf die Revision der Klägerin hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt.

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§ 314 BGB – Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund
(1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
(2) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Für die Entbehrlichkeit der Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und für die Entbehrlichkeit einer Abmahnung findet § 323 Absatz 2 Nummer 1 und 2 entsprechende Anwendung. Die Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und eine Abmahnung sind auch entbehrlich, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Kündigung rechtfertigen.
(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
(4) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.

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Wer muss die Kosten für die Funktionsprüfung und Anmietung von Rauchwarnmeldern übernehmen?

Kosten für die regelmäßige Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern sind als umlegbare Betriebskosten anzusehen. Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind hingegen keine umlegbaren Betriebskosten. Da jedoch zu den unterschiedlichen Auffassungen – soweit ersichtlich – noch keine höchstrichterliche Entscheidung vorliegt, wurde die Revision zugelassen – LG Hagen 4.3.2016, 1 S 198/15.

Die Klägerin ist seit April 2014 Vermieterin der Beklagten. Im Mietvertrag werden die Betriebskosten i.S.d. Betriebskostenverordnung vom Mieter getragen. Unter den dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskostenarten ist auch die Position „Miet-und Wartungskosten für Rauchmelder“ aufgeführt. Bei Vertragsbeginn war die Wohnung nicht mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Im März 2015 informierte die Klägerin ihre Mieter über die beabsichtigte Montage von Rauchwarnmeldern und die hierdurch anfallenden Kosten von 6,38 € zzgl. MwSt. je Gerät pro Jahr für Miete und monatliche Fernprüfung per Funk. Die Mietkosten würden im Rahmen der Betriebs-und Heizkostenabrechnung umgelegt.

Die Frage, ob die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten umgelegt werden können, wird in  einer Vielzahl von Fällen entscheidungserheblich sein, da in NRW Mietwohnungen gem. § 49 Abs. 7 BauO NRW bis 31.12.2016 mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden müssen und gerade für Großvermieter die Anmietung solcher Geräte von wirtschaftlichem Interesse sein kann. Zu den vorstehend zitierten unterschiedlichen Auffassungen liegt – soweit ersichtlich – noch keine höchstrichterliche Entscheidung vor, weshalb die Revision zugelassen wurde.

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§ 49 BauO NRW

Wohnungen

(1) Jede Wohnung muss von anderen Wohnungen und fremden Räumen baulich abgeschlossen sein und einen eigenen, abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenraum, einem Flur oder einem anderen Vorraum haben. Dies gilt nicht für Wohnungen in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Wohnungen in Gebäuden, die nicht nur zum Wohnen dienen, müssen einen besonderen Zugang haben; gemeinsame Zugänge sind zulässig, wenn Gefahren oder unzumutbare Belästigungen für die Benutzerinnen und Benutzer der Wohnungen nicht entstehen.

(2) In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein. In diesen Wohnungen müssen die Wohn- und Schlafräume, eine Toilette, ein Bad und die Küche oder Kochnische mit dem Rollstuhl zugänglich sein. Abweichungen von den Sätzen 1 und 2 sind zuzulassen, soweit die Anforderungen nur mit unverhältnismäßigem Mehraufwand erfüllt werden können, insbesondere wegen schwieriger Geländeverhältnisse, ungünstiger vorhandener Bebauung oder weil sie den Einbau eines sonst nicht notwendigen Aufzugs erfordern.

(3) Wohnungen müssen durchlüftet werden können. Reine Nordlage aller Wohn- und Schlafräume ist unzulässig.

(4) Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben sowie über einen Abstellraum verfügen. Der Abstellraum soll mindestens 6 m² groß sein; davon soll außer in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen eine Abstellfläche von mindestens 0,5 m² innerhalb der Wohnung liegen.

(5) Für Gebäude mit Wohnungen in den Obergeschossen sollen leicht erreichbare und zugängliche Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder sowie für Rollstühle, Gehwagen und ähnliche Hilfsmittel hergestellt werden.

(6) Für Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen sollen ausreichend große Trockenräume zur gemeinschaftlichen Benutzung eingerichtet werden.

(7) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.

 

 

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Streitpunkt Abwasseranschluss

Warburg – Bauen liegt im Trend in Deutschland. Mit Zinsen im Rekordtief und erhöhter Nachfrage nach Wohnraum stieg die Zahl der Baugenehmigungen im Januar auf ein Zehn-Jahres-Hoch. „Für Bauherren ist es nun besonders wichtig, sich von diesem Trend nicht mitreißen zu lassen und alle rechtlichen Aspekte ihre Bauvorhabens gewissenhaft zu prüfen“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

Private Bauherren setzen häufig auf das Bauträgermodell. Denn wer ein Haus vom Bauträger kauft, anstatt selbst zu bauen, kommt oft günstiger und stressfreier an sein Eigenheim. „Allerdings sollten beide Seiten den Inhalt der abzuschließenden Verträge vor Unterzeichnung gewissenhaft prüfen“, unterstreicht Baurechtsanwalt Jakobs, „insbesondere im Hinblick auf das vertraglich vereinbarte Leistungssoll“. Nur so können Unklarheiten über den vertraglich geschuldeten Leistungsumfang und sich ggf. hieran anschließende rechtliche Auseinandersetzungen vermieden werden.

Abwasseranschluss zweifelsfrei klären

„Wichtig ist der Blick ins Detail und die Klärung von Verantwortlichkeiten“, so der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Der Anschluss der Abwasserleitungen an das öffentliche Kanalnetz ist so ein Detail, das in der Praxis immer wieder zu Problemen führt. „Im Bauträgervertrag muss klar geregelt sein, ob der Bauträger oder der Erwerber für die Anschlüsse verantwortlich ist“, betont Jakobs, „nur so lässt sich vermeiden, dass am Ende eine Lücke zwischen Eigenheim und Abwassernetz klafft.

Wurde im Vertrag vereinbart, dass der Bauträger die Abwasserrohre nur bis einen Meter außerhalb der Wände zu führen hat, so ist der Anschluss der Abwasserrohre an das öffentliche Kanalnetz Aufgabe des Erwerbers. Der Erwerber muss sich dann selbst um den Anschluss an das öffentliche Kanalnetz kümmern. Dies gilt unabhängig davon, wie lang der Weg zum Sammler ist. Hierdurch bedingt kann es nicht nur zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen – so wenn die Anschlüsse zunächst erst noch beantragt werden müssen – sondern im Übrigen auch zu erheblichen Zusatzkosten führen, welche seitens des Erwerbers im Vorfeld nicht einkalkuliert worden sind.

Ausnahme „Schlüsselfertigabrede“

Anders verhält es sich, wenn der Bauträger im Vertrag die „schlüsselfertige“ Herstellung des Wohnhauses zugesichert hat. Dann muss er auch für den Anschluss sorgen. Das gilt selbst dann, wenn die Wasserversorgung über ein Nachbargrundstück erfolgen muss und hierzu die Bestellung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit erforderlich wird (OLG Koblenz, BauR 2003, 721). Denn die Verpflichtung zur schlüsselfertigen Herstellung umfasst üblicherweise alle Maßnahmen und Kosten der Bauausführung, inklusive Nebenkosten, wie dem Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung.

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