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Die Nutzung des Nachbargrundstücks nach dem Hammerschlags- und Leiterrecht

Anzeigen von beabsichtigten Arbeiten nach dem Hammerschlag- und Leiterrecht müssen Angaben zum voraussichtlichen Umfang der geplanten Arbeiten, zu deren Beginn und Dauer sowie zu Art und Umfang der Benutzung des Nachbargrundstücks enthalten. Die Anzeigen sind dabei Voraussetzung für die Ausübung des Rechts und nicht für das Bestehen eines Duldungsanspruchs. (BGH 14.12.2012, V ZR 49/12)

Der Sachverhalt:
Die Parteien sind Eigentümer aneinandergrenzender Grundstücke. Die Klägerin plante Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an der Giebelwand ihres Gebäudes, die an das von dem Beklagten genutzte Grundstück angrenzt. Im April 2009 kündigte sie dem Beklagten ihre Absicht an, näher bezeichnete Arbeiten ab der ersten Juniwoche 2009 in einem Zeitraum von zwei bis drei Wochen durchzuführen. Sie bat deshalb den Beklagten, die Nutzung seines Grundstücks einschließlich der Aufstellung eines Gerüsts zu ermöglichen. Später teilte sie ihm mit, dass die Arbeiten etwa vier Wochen andauern sollten. Der Beklagte stimmte der Nutzung des Grundstücks allerdings nicht zu.

Daraufhin beantragte die Klägerin gerichtlich die Verurteilung des Beklagten, es zu dulden, dass sie auf dem Nachbargrundstück für die Dauer von einem Monat an ihrer Hauswand ein Gerüst zur Durchführung von Sanierungsarbeiten errichten und die nötigen Arbeiten durchführen lässt. Das AG gab der Klage durch Versäumnisurteil statt; das LG entschied, dass die Duldungsverpflichtung des Beklagten unter der Bedingung steht, dass die Klägerin Art und Umfang der beabsichtigten Arbeiten im Einzelnen mindestens einen Monat vor deren Beginn schriftlich anzeigt.

Auf die Revision des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die bisherigen Feststellungen ergaben nicht, dass die in § 24 Abs. 1 NachbG NRW genannten Tatbestandsvoraussetzungen für einen Duldungsanspruch vorliegen.

Das in der Vorschrift geregelte Hammerschlags- und Leiterrecht gibt dem Berechtigten die Befugnis, bestimmte Arbeiten an den auf seinem Grundstück stehenden Baulichkeiten unter den in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer genannten Voraussetzungen von dem Nachbargrundstück aus durchzuführen. Im vorliegenden Fall wollte die Klägerin allenfalls Instandsetzungsarbeiten durchführen. Diese setzen begrifflich eine Reparaturbedürftigkeit voraus, denn reine Verschönerungsmaßnahmen, bei denen lediglich das Aussehen der Baulichkeit verändert wird, ohne dass dafür eine objektive Notwendigkeit besteht, stellen keine Instandhaltungsarbeiten dar. Die nötigen Feststellungen hatte das Berufungsgericht allerdings nicht getroffen. Dazu war es jedoch verpflichtet.

Die Anzeige der beabsichtigten Ausübung des Hammerschlags- und Leiterrechts ist Voraussetzung für die Ausübung des Rechts, nicht für das Bestehen des Duldungsanspruchs. Verweigert der Verpflichtete – wie hier – die Nutzung, darf der Berechtigte das Recht – außer im Fall des Notstands (§ 904 BGB) – nicht im Wege der Selbsthilfe durchsetzen. Er muss vielmehr Duldungsklage erheben und darf das Nachbargrundstück erst aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung in Anspruch nehmen.

Für den Fall, dass ein Duldungsanspruch besteht, muss der Berechtigte dem Verpflichteten die Absicht, das Hammerschlags- und Leiterrecht in Anspruch zu nehmen, mindestens einen Monat vor dem Beginn der Arbeiten anzeigen. Dazu muss er sowohl den Beginn der Arbeiten nach Tag und Uhrzeit angeben als auch den voraussichtlichen Umfang der Arbeiten so genau wie möglich umreißen. Da der Verpflichtete sich auch darauf einstellen können muss, in welchem Umfang er sein Grundstück freizuhalten hat, sind Art und Umfang der beabsichtigten Grundstücksnutzung ebenfalls anzugeben. Schließlich sind Angaben zu der voraussichtlichen Dauer der Arbeiten notwendig. Zur zitierten Seite…

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Bauherren sollten nicht auf Werbung hereinfallen

WARBURG – Wer ein neues Haus kaufen möchte, der sucht zunächst im Internet, informiert sich auf Messen und lässt sich Broschüren vom Traumhaus zuschicken. Was er dort sieht, ist allerdings reine Werbung, erinnert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Und diese Werbung hat mit dem späteren Haus unter Umständen gar nichts zu tun. Entscheidend dafür, was der Käufer zum Schluss wirklich kauft, ist das, was im Vertrag steht. Alle Versprechungen und mündlichen Zusicherungen sind wertlos, solange sie nicht im Bauvertrag konkret vereinbart werden. Da bei Bauverträgen Vertragsgestaltungsfreiheit herrscht, sollten sich Bauherren hier vor Unterzeichnung vom Fachanwalt baurechtlich beraten lassen. Der Bauunternehmer tut das. Er ist schließlich Profi. Schon deshalb sollte auch der Bauherr, meist ein Laie, nicht auf juristischen Rat verzichten.

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Auch kleine Bauten brauchen oft Genehmigung

WARBURG – Manche Bauherren und Grundstücksbesitzer neigen dazu, auf ihrem eigenen Land zu bauen, wonach ihnen der Sinn steht, ohne dabei auf das geltende Recht zu achten“, beobachtet Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Carports, Garagen, Gartenhäuser, Loggien, Balkone, auch Schwimmbäder und Baumhäuser entstehen mitunter ohne Baugenehmigung. Nicht immer setzen sich die Bauherren dabei bewusst über geltendes Recht hinweg. Oft sind sie völlig arglos. Sie bestellen sich im Baumarkt oder im Internet einen Bausatz und schrauben ihn am Wochenende selbst zusammen. Dass sie damit unter Umständen einen veritablen Schwarzbau errichtet haben, merken sie oft erst, wenn der Nachbar beim Bauamt interveniert und die Baupolizei zur Kontrolle auftaucht.“ Die Folgen – Abbruch oder Nachgenehmigung – sind unangenehm, teuer und langwierig. „Mein Rat deshalb an alle Bauherren: Auch bei kleinen Bauten auf dem eigenen Grundstück vorher die Baubehörde fragen, ob eine Genehmigung dafür nötig ist oder nicht.“

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Neue Rechte bei Materialkauf im Baumarkt

WARBURG – Wer neu baut oder sein Haus renoviert, der versucht in der Regel, Material und Arbeit günstig einzukaufen. Viele private Bauherren kaufen Fenster, Türen, Fliesen, Tapeten und Bodenbeläge deshalb im Baumarkt, mitunter sogar im Internet. „Solche Sparsamkeit kann richtig teuer werden“, warnt Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Dann nämlich, wenn das gekaufte Material Mängel hat.“

Ein klassischer Fall: Der Kunde kauft im Baumarkt Parkett und lässt es vom Handwerker verlegen. Der Handwerker erkennt nicht, dass das Material Mängel hat. Erst Wochen später löst sich die obere Schicht des Bodens ab. „Selbstverständlich hat der Kunde das Recht auf mangelfreie Ware“, erläutert der Anwalt aus Warburg. „Deshalb muss ihm der Baumarkt auch das Material ersetzen. Das war schon lange so. Auf den Handwerkerkosten für den Ein- und Ausbau allerding blieb der Kunde bislang sitzen.

Dies wird sich nun möglicherweise ändern. Denn am 16.06.2011 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) entschieden, dass der Verkäufer nicht nur das mangelhafte Verbrauchsgut umtauschen muss, sondern auch die Folgekosten tragen muss. (Rs C-65/09). Damit ist der Baumarktkunde aus dem Schneider. Zumindest theoretisch. Wie sich das neue Recht umsetzen lässt und welche rechtlichen Schritte der Kunde dabei unternehmen muss, das wird die Praxis in nächster Zeit zeigen. Auf der sicheren Seite ist, wer sich den Rat des Baurechtsanwalts holt.“

Einfacher ist die Situation, wenn der Kunde einen Handwerker beauftragt, der das Material mitbringt. Baut der Handwerker fehlerhaftes Parkett ein, dann muss er es im Rahmen seiner Gewährleistung auch auf eigene Kosten wieder ausbauen und entsorgen sowie neues, fehlerfreies Material einbauen. In diesem Fall handelt es sich um einen Werkvertrag. Der Kunde hat mit dem Handwerker einen Vertrag über die Herstellung eines Werkes, in dem Fall des Bodens abgeschlossen. Also muss der Unternehmer auch vertragsgemäß liefern. Und zwar Material und Leistung aus einer Hand. Im Falle einer Reklamation hat es der Kunde auch nur mit einem Vertragspartner zu tun.

Zur Vorsicht mahnt der Anwalt aus Warburg nach wie vor beim Kauf von Baustoffen über das Internet. „Viele Verbraucher machen sich gar keine Gedanken, was es rechtlich bedeutet, wenn sie beispielsweise eine Haustür in Italien bestellen oder Terrakottafliesen in Griechenland“, beobachtet Rechtsanwalt Jakobs. Wird die Ware geliefert und hat Mängel, muss der Käufer einiges klären, etwa nach welchem Recht der Fall behandelt wird und welches Gericht gegebenenfalls überhaupt zuständig ist.

„Diese und andere Fragen sind inzwischen auf europäischer Ebene geregelt worden. Seit dem 17. Dezember 2009 gilt die so genannte „Rom I-Verordnung“. Eine EU-Verordnung gilt immer unmittelbar. Anders als bei einer Richtlinie der EU bedarf es keiner weiteren Umsetzung in das deutsche Recht“, erläutert der Rechtsanwalt. „Es ist jetzt auch grundsätzlich möglich, mit dem Vertragspartner eine Vereinbarung über das anzuwendende Recht zu treffen. Allerdings gibt es hier keine allgemein gültigen Empfehlungen. Jeder Fall muss vorab unabhängig beurteilt werden. Wer größere Investitionen plant, der sollte sich deshalb vorher vom Baurechtsanwalt beraten lassen.“

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