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Keine Kostengrenze vereinbart: Keine Haftung wegen Baukostenüberschreitung!

Der Architekt ist verpflichtet, die Planungsvorgaben des Auftraggebers zu den Herstellungskosten des Bauwerks zu beachten. Dabei muss er nicht nur genau vereinbarte Baukostenobergrenzen einhalten. Vielmehr ist er auch verpflichtet, die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Auftraggebers bei seiner Planung zu berücksichtigen. Inwieweit der Auftraggeber seine Kostenvorstellungen ausreichend zum Ausdruck gebracht hat, muss durch Würdigung im Einzelfall ermittelt werden. Dabei bringt eine Erklärung, die Baukosten sollten maximal einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, die einzuhaltende Kostenvorstellung ausreichend zum Ausdruck. Kann nicht festgestellt werden, dass eine bestimmte Kostengrenze als Beschaffenheit des Architektenwerks vereinbart wurde, dass der Auftraggeber dem Architekten eine entsprechende Vorgabe gemacht hat oder dass der Auftraggeber eine für den Architekten erkennbare konkrete Kostenvorstellung hatte, scheidet eine Haftung des Architekten wegen Baukostenüberschreitung aus. Das hat das OLG Düsseldorf entschieden, OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.06.2014 – 23 U 166/12; BGH, 06.04.2016 – VII ZR 81/14 (NZB zurückgewiesen).

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

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Vorsicht bei Kostenobergrenzen

Jeder Bauherr möchte nicht nur kostensicher planen, sondern auch genauso bauen. Viele glauben, dies erreichen zu können, indem sie eine Baukostenobergrenze mit dem Architekten vereinbaren, und dieser dann bei Überschreitung zu Schadensersatz verpflichtet sei. „Diese Annahme ist jedoch in vielen Fällen falsch“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Nicht jede Kostenvereinbarungen führt automatisch zur Schadenersatzhaftung des Architekten in Höhe der überschrittenen Kosten.“

Der konkret geschuldete Leistungsumfang des Architekten bei Gebäuden und raumbildenden Umbauten richtet sich grundsätzlich nach den Leistungsbildern der §§ 34 ff in Verbindung mit der Anlage 10 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). „Für den Bauherrn am günstigsten und für den Architekten am haftungsträchtigsten sind vertraglich vereinbarte Kostengarantien“, macht Baurechtsanwalt Alexander Jakobs deutlich. Dies ist der Fall, wenn etwa der Architekt erklärt, dass er – unabhängig von einem Verschulden und ohne Vorliegen eines nachgewiesenen Schadens – alle Kosten für den Bauherrn übernimmt, die über der festgelegten Obergrenze liegen. „Derart weitreichende Kostengarantien kommen in der Praxis jedoch kaum vor“, so Jakobs.

Gewährleistungsrechte durch falsche Kalkulation

„Die Regel sind ‚gewöhnliche‘ Baukostenobergrenzen“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Bei einem Architektenvertrag im Sinne der §§ 34 ff HOAI ergeben sich diese bereits aus der vom Architekten im Rahmen der Leistungsphase 3 nach Anlage 10 zu § 34 HOAI zu erbringenden Kostenberechnung und unabhängig von einer konkreten Parteivereinbarung. Diese Arten der Baukostenobergrenzen sollen nach aktueller höchstrichterlicher Rechtsprechung eine so genannte Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 633 Abs. 1 BGB darstellen. „Das bedeutet, dass eine unzutreffend ermittelte Kostenberechnung in der Regel werkvertragliche Gewährleistungsrechte zugunsten des Bauherrn auslöst“, so Jakobs.

Schadensersatzhaftung schwer zu beurteilen

„Nicht jede Überschreitung der Baukostenobergrenze begründet aber zwangsläufig einen Schaden des Bauherrn im rechtlichen Sinne“, sagt Fachanwalt Jakobs. Denn bei der Schadensersatzberechnung müssen sich die Bauherren grundsätzlich den in Folge der Mehrkosten erlangten objektiven Wertzuwachs des Bauwerks gegen rechnen lassen. Auf dieser Grundlage gelangt man in den seltensten Fällen zu einer Schadensersatzforderung des Bauherrn. „Allerdings gilt das nicht für jeden Fall im selben Umfang, denn das Schadensersatzrecht ist deutlich komplexer und von vielen Einzelfaktoren abhängig“, schränkt Jakobs ein.

Schaden differenziert beurteilen

Die Beurteilung eines Schadens geschieht unter Anwendung der so genannten „Differenzhypothese“. Dabei werden die angenommene Vermögenslage und Dispositionsmöglichkeiten des Bauherrn bei ordnungsgemäßen Verhalten des Architekten ermittelt und mit der tatsächlichen Vermögenslage aufgrund der unzutreffenden Kostenkalkulation verglichen. Diese vergleichende Betrachtung wird entweder auf den Zeitpunkt bezogen, an dem der Architekt schuldhaft die falsche Kostenberechnung erstellt hat oder zu dem er erstmalig erkennen konnte, dass die von ihm ermittelten Kosten in der Bauausführung nicht einzuhalten sind.

Schadensersatzrelevant ist somit nicht nur die unzutreffende Kostenermittlung, sondern auch die richtig vorzunehmende Kostenkontrolle, welche der Architekt dem Bauherrn während der gesamten Bauphase schuldet. Auf dieser Basis kann es unter Umständen und trotz eines entsprechenden Wertzuwachses Schadensersatz beansprucht werden. Dann muss der Bauherr nachweisen, dass er einzelne Gewerke kostengünstiger gebaut hätte, wenn er rechtzeitig von den fehlerhaften Kostangaben erfahren hätte.

„In der Praxis wird für jeden „Baupfusch“ oder einer sonstigen vertraglichen Unzulänglichkeit sehr gerne gegen den Architekten vorgegangen“, hebt Alexander Jakobs hervor, „ weil sich dahinter grundsätzlich eine solvente Berufshaftpflichtversicherung befindet“. Allerdings sind Haftungsfolgen, die im Zusammenhangen mit Kostenangaben des Architekten stehen, vom Deckungsschutz der Berufshaftpflichtversicherung ohne spezielle Versicherungsvereinbarungen ausgenommen. Die Art der jeweils vereinbarten Kostenobergrenze – garantierechtlicher oder sonstiger Natur – spielt dabei keine Rolle. „Folglich ist bei den Kostenobergrenzen als Beschaffenheit von Architekturverträgen besondere Vorsicht geboten“, warnt Jakobs.

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Bedenken immer auch dem Bauherrn mitteilen

WARBURG – Der Architekt ist traditionell Mittler zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Viele Entscheidungen, gerade über Baudetails, werden bei Routinebegehungen auf der Baustelle zwischen Planer und Ausführendem besprochen und gleich umgesetzt. Der Bauherr möchte mit solchen alltäglichen Dingen meist auch gar nichts zu tun haben, dafür hat er schließlich „seine Leute“. Der „kurze Draht“ zwischen Architekt und Bauunternehmen birgt allerdings auch gewisse Risiken, erläutert Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, dann nämlich, wenn der Bauunternehmer wegen fehlender oder fehlerhafter Vorleistungen Bedenken anmeldet, oder, weil auch dem Architekten ein Fehler unterlaufen ist. Zwar kann der Bauunternehmer in so einem Fall pragmatisch Lösungen zur Beseitigung des Problems vorschlagen und mit dem Architekten besprechen, er sollte seine Bedenken aber in jedem Fall auch dem Bauherrn mitteilen, empfiehlt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Nur so kann sich der Bauunternehmer gegenüber seinem Auftraggeber absichern. Nicht verlassen sollte er sich darauf, dass der Architekt die Bedenken an den Bauherrn weiterleitet und die vorgeschlagenen Lösungen absegnen lässt. Helena Jakobs rät: Bedenken immer an den Bauherrn persönlich richten und gegebenenfalls auch dessen persönliche Freigabe abwarten!

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Aufgaben und Honorierung der Planer vertraglich regeln

WARBUR – Die Sanierung öffentlicher Baudenkmäler ist eine komplexe Aufgabe, bei der nicht nur Architekten gefragt sind, sondern auch Fachingenieure und vor allem Restauratoren. Die Planer werden nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bezahlt. Für Restauratoren existiert keine vergleichbare Honorarordnung. Umso wichtiger ist es für den Auftraggeber, Aufgaben und die damit verbundene Honorierung klar gegeneinander abzugrenzen. Die gilt vor allem, wenn das Leistungsspektrum des Architekten durch die zusätzliche Beauftragung eines Restaurators eingeschränkt wird, so die Erfahrung von Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Der Auftraggeber muss die beiden Teilaufträge vertraglich klar definieren und gegeneinander abgrenzen. Das, so die Erfahrung von Rechtsanwältin Jakobs, ist den meisten Auftraggebern zwar bekannt, nicht bekannt ist ihnen oft, dass sie auch die Abrechnung vertraglich regeln müssen. Tun sie das nicht, so bezahlen sie unter Umständen nachher zu viel. In der Praxis bewähren sich die anrechenbaren Kosten als Abgrenzungskriterium, also beispielsweise zwischen der Fassade einerseits und dem übrigen Gebäude andererseits. Dieses Abgrenzungskriterium gilt aber nur, wenn es vertraglich vereinbart wurde. Baurechtsanwältin Jakobs rät deshalb: Nicht nur Bauaufgaben vertraglich definieren, sondern auch die Fragen der Honoraraufteilung vorab schriftlich festlegen. Übrigens, ganz ohne erhöhte Vergütung kommt der Auftraggeber bei solchen Vertragsgestaltungen dann doch nicht davon: Paragraf 8 Abs. 2 Satz 3 HOAI sieht bei zusätzlichem Koordinierungsaufwand von mehreren Beteiligten eine entsprechende Extra-Honorierung für den bauleitenden Planer vor.

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Wie wird abgerechnet, wenn mehrere Planer beschäftigt sind?

WARBURG – Kein Bauvorhaben ohne Architekten und Fachplaner. Bezahlt werden sie alle nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Streit gibt es häufig, wenn sich mehrere Planer eine Planungsaufgabe teilen, so Rechtsanwältin elena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Klassisches Beispiel ist das Hochhaus. Der Architekt plant das Gesamtwerk, der Fassadenplaner die gläserne Hülle. Planer sollten im eigenen Interesse darauf dringen, dass der Auftraggeber von Anfang an sowohl die Aufgaben klar vertraglich abgrenzt, als auch die Abrechnungsmodalitäten vertraglich regelt. In der Praxis bewähren sich die anrechenbaren Kosten als Abgrenzungskriterium, also beispielsweise zwischen der Fassade einerseits und dem übrigen Gebäude andererseits. Dieses Abgrenzungskriterium gilt aber nur, wenn es vertraglich vereinbart wurde. Rechtsanwältin Helena Jakobs rät dazu, hier von Beginn an klare Tatsachen zu schaffen. Übrigens kann der Architekt in der Regel mit einer Extra-Honorierung rechnen, denn Paragraf 8 Abs. 2 Satz 3 HOAI sieht bei zusätzlichem Koordinierungsaufwand wegen mehreren Beteiligten einen entsprechenden Aufschlag vor.

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Architekten sollten Verträge prüfen lassen, sonst arbeiten sie umsonst

WARBURG – „Dann planen Sie mal. Was für Architekten wie der Beginn einer traumhaften Aufgabe klingt, kann sich schnell zum Albtraum entwickeln, dann nämlich, wenn der Architekt für die öffentliche Hand plant und sein Architektenvertrag nicht den vergaberechtlichen Bestimmungen entspricht“, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Dann ist der Vertrag unwirksam und Konkurrenten haben sechs Monate lang Gelegenheit, gegen die Vergabe der Planung vorzugehen. Kommen sie damit durch, wird die Unwirksamkeit des Vertrages festgestellt. „Alles, was der Planer bis dahin geleistet hat, das bekommt er dann auch nicht honoriert. Er arbeitet also sechs Monate komplett auf eigenes Risiko“, verdeutlicht Helena Jakobs und fügt hinzu: „Der Kommune ist das egal. Der Architekt sollte sich deshalb nicht darauf verlassen, dass sein Vertrag, nur weil er von einem öffentlichen Auftraggeber stammt, auch den Bestimmungen des Vergaberechts entspricht. Er ist vielmehr gut beraten, vom eigenen Anwalt prüfen zu lassen, ob sein Architektenvertrag auch im Einklang mit der Rechtsordnung steht.“

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Technische Vertragsbedingungen machen viele Verträge ungültig

Architekten werden von ihren Bauherren zu Tätigkeiten gedrängt, für die sie weder qualifiziert noch haftpflichtversichert sind“, beobachtet Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Das hat sich eingebürgert, weil der Architekt für viele immer noch die Schlüsselfigur des gesamten Bauprozesses darstellt. Das aber hat sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Was früher galt ist heute oft nicht mehr aktuell“, gibt die Anwältin für Bau- und Architektenrecht aus Warburg zu bedenken.

„Ein klassisches Beispiel sind Musterverträge. Viele Planer arbeiten mit rechtlich überholten Vertragsvorlagen, die sie ihren Bauherren zur Verfügung stellen. Nutzt der Bauherr sie und kommt es deshalb zum Streit, haben Bauherr und Planer das Problem. Das verdirbt außerdem die gute Stimmung und unterhöhlt das Vertrauen des Auftraggebers in seinen Planer, dessen Leistungen er bislang ja besonders schätzte.“

Als ähnlich problematisch sieht Rechtsanwältin Jakobs die Leistungsverzeichnisse. Zum Leistungsverzeichnis, das der Planer im Rahmen seiner Arbeit selbstverständlich aufstellt, gehören die sogenannten ZTV, die zusätzlichen technischen Vertragsbedingungen, die dem Leistungsverzeichnis vorangestellt werden. Viele Architekten schießen hier nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte übers Ziel hinaus. „Statt sich auf wirklich technische Dinge zu beschränken, formulieren sie aufwändige Klauseln, oft noch mit Vertragsstrafen. Dieser Schuss geht dann meist nach hinten los“, mahnt die Baurechtsanwältin, „weil die Details dieser ZTV den übrigen Vertragsinhalten widersprechen oder sie aushöhlen.“

„Architekten sollten sich von ihren Auftraggebern nicht über ihre fachlichen Möglichkeiten hinaus in die Pflicht nehmen lassen. Schließlich erwartet ja auch kein Mensch von seinem Hausarzt, dass er die Herz-OP persönlich durchführt, wohl aber, dass er den Patienten berät und ihn zum entsprechenden Facharzt überweist. Genauso verhält es sich mit dem Planer: Er muss wissen, was zu tun ist, aber für die juristische Formulierung der Verträge sollte er sich fachlichen Rat holen.“

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Architekten sollten Honorarfrage frühzeitig klären

WARBURG – Ab wann wird ein Architekt für seine Leistungen bezahlt? Ab welchem Zeitpunkt wird die Akquise zum Vertrag, das unverbindliche Vorgespräch zum vergütungspflichtigen Auftrag? Diese Fragen stehen immer wieder im Raum, wenn sich Planer und Bauherr die ersten Male treffen. Dabei wird das Problem allerdings selten angesprochen. Das ist ein Fehler, mahnt Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, denn häufig entstehen so Missverständnisse und schließlich Ärger ums Geld. Die Frage des Honorars sollte immer möglichst schnell geklärt werden. Architekten und Ingenieure sollten sich nicht scheuen, deutlich zu sagen, ab welchem Zeitpunkt sie Honorar verlangen. Unentbehrlich für die Planungs- und Kostensicherheit ist auch der Architektenvertrag. Ausgearbeitet vom Baurechtler regelt er genau, welche Pflichten Planer und Auftraggeber haben. Wer rechtzeitig einen solchen Vertrag abschließt der spart sich hinterher viel Ärger. Das ist heute, wo vorwiegend baubegleitend geplant wird, wichtiger denn je. Wird der Architektenvertrag beispielsweise nur über Teilbereiche geschlossen, vermeidet der Planer Honorarausfälle die entstehen können, wenn sich das Bauen während der Bauzeit erheblich verteuert, er aber an die ursprüngliche Kostenberechnung gebunden bleibt.

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Vor Vertragsabschluss prüfen, ob Gesprächspartner vertretungsberechtigt ist

WARBURG – Wer einen Vertrag eingeht, der muss sich immer vergewissern, dass sein Ansprechpartner auch berechtigt ist, den vermeintlichen Auftraggeber zu vertreten. Deshalb, so rät Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, sollte jeder Architekt Einblick in das Handelsregister nehmen, bevor er mit einer Gesellschaft einen Vertrag abschließt. Nur die Handelsregister geben verlässlich Auskunft, welche Personen die Gesellschaft vertreten dürfen. Schließt der Architekt den Vertrag mit der falschen, nicht vertretungsberechtigten Person ab, kommt in aller Regel kein Vertrag mit der Gesellschaft zustande. Der „geprellte“ Architekt kann dann nur noch versuchen, besondere Umstände darzulegen, dass die Gesellschaft doch ausnahmsweise verpflichtet wurde, oder er muss sein Honorar bei seinem Gesprächspartner direkt einfordern.

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Honorarrisiko bei verfrühter Leistungserbringung

WARBURG – Auch wenn Architekten und Ingenieure einen Auftrag „in der Tasche haben“, sollten sie mit der Planung nicht übereifrig vorpreschen, warnt Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Denn selbst wenn der Leistungsumfang festgelegt ist, steht es dem Architekten und Ingenieur nicht frei zu entscheiden, welche Leistungen zu erbringen sind. Im Gegenteil: Es sind immer nur die Teilleistungen zu projektieren, die jeweils nach dem Stand der Planung des Bauvorhabens erforderlich und notwendig sind. Verfrühte Planungsleistungen bergen laut Rechtsanwalt Jakobs das Risiko, dass sie letzten Endes ganz oder teilweise unbrauchbar sind. Das OLG Koblenz hat in seiner Entscheidung vom 29. September 2011 (5 U 224/11) diese bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für den Fall eines „vorprellenden“ Architekten bestätigt. Nach Ansicht des Gerichts verhält sich der Auftragnehmer vertragswidrig, wenn er ohne entsprechenden Auftrag eine verfrühte Leistung erbringt. Im konkreten Fall, über den das OLG entscheiden musste, hatte der Architekt bereits die Ausführungsplanung projektiert, ohne dass überhaupt eine Baugenehmigung vorlag. Die Entscheidung: Der Planer bekommt für diese Leistung kein Honorar. Anders sieht die Sache aus, wenn der Planer seinen Auftraggeber umfassend und sachgemäß über seine Arbeiten informiert, auch darüber, dass die Planungsleistungen Geld kosten. Ist der Bauherr damit einverstanden und die Planungen erweisen sich nachher doch als überflüssig oder unbrauchbar, hat der Architekt oder Ingenieur in diesem Fall Anspruch auf sein Honorar.

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