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Entgelt für Schwarzarbeit wird auch bei Mängeln nicht zurückgezahlt

Ist ein Werkvertrag wegen Verstoßes gegen das Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG vom 23.07.2004 nichtig, steht dem Besteller, der den Werklohn bereits gezahlt hat, gegen den Unternehmer kein Rückzahlungsanspruch unter dem Gesichtspunkt einer ungerechtfertigten Bereicherung zu. Das hat der Bundesgerichtshof in Fortführung seines Urteils vom 10.04.2014 am 11.06.2015 entschieden, BGH, Urteil vom 11.06.2015 – VII ZR 216/14.

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Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung (Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz – SchwarzArbG)

§ 1 Zweck des Gesetzes
(1) Zweck des Gesetzes ist die Intensivierung der Bekämpfung der Schwarzarbeit.
(2) Schwarzarbeit leistet, wer Dienst- oder Werkleistungen erbringt oder ausführen lässt und dabei

1.
als Arbeitgeber, Unternehmer oder versicherungspflichtiger Selbstständiger seine sich auf Grund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden sozialversicherungsrechtlichen Melde-, Beitrags- oder Aufzeichnungspflichten nicht erfüllt,
2.
als Steuerpflichtiger seine sich auf Grund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt,
3.
als Empfänger von Sozialleistungen seine sich auf Grund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden Mitteilungspflichten gegenüber dem Sozialleistungsträger nicht erfüllt,
4.
als Erbringer von Dienst- oder Werkleistungen seiner sich daraus ergebenden Verpflichtung zur Anzeige vom Beginn des selbstständigen Betriebes eines stehenden Gewerbes (§ 14 der Gewerbeordnung) nicht nachgekommen ist oder die erforderliche Reisegewerbekarte (§ 55 der Gewerbeordnung) nicht erworben hat,
5.
als Erbringer von Dienst- oder Werkleistungen ein zulassungspflichtiges Handwerk als stehendes Gewerbe selbstständig betreibt, ohne in der Handwerksrolle eingetragen zu sein (§ 1 der Handwerksordnung).

(3) Absatz 2 findet keine Anwendung für nicht nachhaltig auf Gewinn gerichtete Dienst- oder Werkleistungen, die

1.
von Angehörigen im Sinne des § 15 der Abgabenordnung oder Lebenspartnern,
2.
aus Gefälligkeit,
3.
im Wege der Nachbarschaftshilfe oder
4.
im Wege der Selbsthilfe im Sinne des § 36 Abs. 2 und 4 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. August 1994 (BGBl. I S. 2137) oder als Selbsthilfe im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 2 des Wohnraumförderungsgesetzes vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 29. Dezember 2003 (BGBl. I S. 3076),

erbracht werden. Als nicht nachhaltig auf Gewinn gerichtet gilt insbesondere eine Tätigkeit, die gegen geringes Entgelt erbracht wird.

 

 

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Keine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt: Auftragnehmer muss Mängelbeseitigungskosten nicht erstatten!

Fordert der Auftraggeber den Auftragnehmer zur Mangelbehebung unter Androhung der Kündigung auf, ohne eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen, steht dem Auftraggeber nach Ausspruch der Kündigung kein Anspruch auf Erstattung etwaiger Mängelbeseitigungskosten zu. Etwas anderes gilt nur, wenn die Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich war (hier verneint). OLG Celle, Urteil vom 17.01.2013 – 6 U 60/12; BGH, 26.03.2015 – VII ZR 51/13 (NZB zurückgewiesen).

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Investoren sollten Bauunterhaltung und Wartung ernst nehmen

Unfälle auf der Baustelle ziehen immer Konsequenzen nach sich. Verunglücken dabei Menschen, müssen sich nicht nur Planer und Baufirmen, sondern aber auch Besitzer und Betreiber von Gebäuden gegebenenfalls sogar strafrechtlich verantworten. Daran erinnert der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Wer durch mangelnde Sorgfalt beim Bauen Leib und Leben eines anderen gefährdet, der kann mit Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren bestraft werden.

Geahndet werden aber nicht nur Folgen ursprünglicher Bau- und Planungsfehler, sondern auch Nachlässigkeit und mangelnde Sorgfalt bei der laufenden Bauunterhaltung. Auch hier sieht der Gesetzgeber Freiheitsstrafen von bis zu fünf Jahren vor. Fahrlässig handelt bereits, wer die übliche Sorgfalt außer Acht lässt, regelmäßige Wartungsarbeiten unterlässt, Sicherheits- und Unfallvorschriften missachtet. Das gilt auch für Kommunen, die zum Beispiel ihre Verwaltungs-, Schul- und Krankenhausbauten nicht sorgfältig unterhalten und notwendige Wartungsarbeiten unterlassen.

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Architekt muss kein Hellseher sein!

Der bauüberwachende Architekt hat nach der Entscheidung des OLG München vom 15.01.2015 nur die im Zeitpunkt seiner Leistungserbringung geltenden DIN-Normen zu beachten. Kommt es in der Gewährleistungsphase des überwachten Bauunternehmers zu einer Änderung dieser DIN-Normen, kann der Architekt nicht auf Schadensersatz wegen Baumängeln in Anspruch genommen werden.
OLG München, Beschluss vom 15.01.2015 – 9 U 3395/14.

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Bei Verkehrssicherung auch mündliche Hinweise dokumentieren

Es ist heute weit verbreitet, dass Baufirmen die Verantwortung für die Sicherung der Baustelle tragen. Sie sorgen für Absperrungen und weisen – etwa bei Sanierungen im laufenden Betrieb – Bewohner auf Gefahrenstellen hin. Solche mündlichen Hinweise, können im Ausnahmefall ausreichen und sollten von den Baufirmen dann aber sorgfältig dokumentiert werden, rät die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Dies ergibt sich aus einem Fall mit Personenschaden, den das Landgericht Coburg (Urteil vom 22.07.2014, Aktenzeichen 22 O 107/14) entschieden hat. Was war passiert?

Eine Firma hatte ein Gebäude saniert und dabei einen Erschließungssteg vor dem Eingang einer Obergeschosswohnung abgerissen; der Bewohner nutzte während des Umbaus einen anderen Eingang. Damit er aber nicht aus Versehen während der Bauzeit den eigentlichen Eingang bzw. Ausgang nutzt und dabei abstürzt, riet ihm die Baufirma, den unbenutzbaren Eingang abzuschließen und den Schlüssel sicher wegzulegen. Diesen mündlichen Hinweis dokumentierte die Firma. Das war ihr Glück, denn der Bewohner verunglückte, als er versuchte, durch die eigentlich gesperrte Tür an den daneben montierten Briefkasten zu gelangen. Der Unternehmer konnte die Schmerzensgeldklage in Höhe von 25.000 Euro abwehren, weil er die Absprache zum Weglegen des Schlüssels beweisen konnte.

Fachanwältin Jakobs rät dazu, solche Absprachen immer schriftlich zu fixieren, um sich nicht auf den meist unsicheren Zeugenbeweis verlassen zu müssen. Im Nachhinein ist man immer schlauer: Noch besser wäre es gewesen, den Briefkasten während der Bauzeit an einen sicher zugänglichen Ort versetzen zu lassen.

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Ausstattung für Arbeitsplätze frühzeitig festlegen

Zwei Jahre nach Auslaufen der Arbeitsstättenrichtlinien ist immer noch vielen Bauherren und Investoren nicht bewusst, dass es keine verbindlichen gesetzlichen Vorgaben mehr gibt. Wie viele Toiletten, Duschen, Bewegungsfläche pro Mitarbeiter gebraucht werden, darf individuell festgelegt werden, erinnert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) sieht nun nur noch Technische Regeln vor. Hält der Arbeitgeber diese Regeln ein, kann er davon ausgehen, dass von seinem Betrieb keine Gefährdungen der Sicherheit und Gesundheit seiner Beschäftigten ausgeht. Diese Technischen Regeln sind aber nicht verbindlich, sondern haben nur, wie der Baurechtsanwalt sagt, Vermutungswirkung. Für Bauherren und Investoren bedeutet dies, dass sie in jedem Fall frühzeitig den eigenen Bedarf ermitteln und eventuell mit dem Betriebsrat aushandeln müssen, damit die Planer von Anfang an klare Vorgaben haben. Nicht jeder Betrieb braucht schließlich das gleiche: Ein stahl- oder holzverarbeitender Betrieb hat ganz andere Bedürfnisse als eine Beratungsfirma. Je früher der Bedarf klar ist, umso schneller steht auch fest, welche Fachplaner benötigt werden, etwa für Licht, und umso leichter fällt die Planung. Offene Fragen und nachträgliche Änderungswünsche dagegen erschweren und verteuern die Planung unnötig, so die Erfahrung von Fachanwältin Helena Jakobs. Die Baurechtsanwälte raten auch, eventuelle Abweichungen von den Vorschlägen der ASR genau von den Planern dokumentieren zu lassen. Dann ist später leichter nachvollziehbar, warum von den Technischen Regeln abgewichen wurde und auf welchem Wege die Arbeitssicherheit stattdessen gewährleistet wird.

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Vorsicht beim Umgang mit kaufmännischen Bestätigungsschreiben

Warburg – Kostenbudgets müssen eingehalten werden. Deshalb ist die Budgetierung eines Bauvorhabens für Investoren eine der wichtigsten Aufgaben, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Projekte lassen sich als Pauschale oder zum Einheitspreis kalkulieren. Auch Mischformen sind denkbar. Wichtig ist die genaue Festlegung der Modalitäten. Gelegentlich kommt es nämlich bei der Abrechnung zum Streit, welcher Preis vereinbart war. Die Unterschiede können erheblich sein und den Investor viel Geld kosten, warnt Fachanwältin Jakobs und bezieht sich dabei auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz (OLG Koblenz Az. 3 U 116/13): Dabei hatten sich die streitenden Parteien zunächst auf einen Pauschalpreis geeinigt und das Zustandekommen des Vertrages mit einem sogenannten kaufmännischen Bestätigungsschreiben festgehalten. Darin war allerdings die Abrechnung nach Einheitspreisen angegeben. In solchen Fällen hat der Auftragnehmer die Beweislast für die von ihm behauptete Vergütung. Das kaufmännische Bestätigungsschreiben half dem Auftragnehmer in diesem Fall nicht weiter, weil es die vorherigen Vertragsverhandlungen wesentlich abweichend wiedergab. Im konkreten Fall hatte der Investor zwar Glück, gegenteilige Fälle sind aber auch denkbar. Die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs rät deshalb, komplexe Vereinbarungen und Schriftstücke lieber frühzeitig aufzusetzen und vom Baurechtsanwalt prüfen zu lassen, statt es auf ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben mit ungewissem Ausgang ankommen zu lassen.

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Widerrufsrecht jetzt auch für private Bauherren

WARBURG – Verbraucherschutz wird in Europa ernst genommen. Davon profitieren auch private Bauherren, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Private Bauherren sind Verbraucher und genießen als solche besondere Widerrufsrechte und vertragliche Rückgaberechte. Was für den normalen Handel etwa im Internet gilt, das trifft seit Mitte Juni dieses Jahres auch für den geschäftlichen Umgang von Bauherren mit ihren Architekten, Planern und Handwerkern zu: Werden Verträge mit diesen Unternehmern außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmens geschlossen, kann der private Bauherr dies innerhalb von 14 Tagen widerrufen. So sieht der § 312b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vor. Diese Frist beginnt aber erst zu laufen, wenn der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist.

Baurechtsanwältin Jakobs geht davon aus, dass Architekten und Handwerker zu ihrem eigenen Schutz in Zukunft Verträge immer schriftlich abschließen wollen, verbunden mit einer schriftlichen Bestätigung einer Widerrufsbelehrung. Trotz der neuen Gesetze rät Helena Jakobs gleichwohl zur Vorsicht: Private Bauherren sollten sich nicht auf ein vermeintliches Widerrufsrecht verlassen, sondern gerade bei Verträgen ab einer gewissen Größenordnung vorher stets prüfen, ob die Verträge mit allen ihren Bestandteilen auch in ihrem Sinne sind. Dabei hilft der Baurechtsanwalt, der in diesem Zuge erfahrungsgemäß meist noch andere Fallstricke entdeckt. Die vorherige sorgfältige Prüfung, die zu verhandelbaren Änderungen führt, ist meistens besser als ein späterer umfassender Widerruf.

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Bei Mängeln selbstständiges Beweisverfahren erwägen

Bauen ist komplex, Mängel sind in der Praxis häufig nicht zu vermeiden. Deshalb entdecken Auftraggeber oft noch Jahre nach der Übernahme der Immobilie Baumängel am Objekt. Solange die Gewährleistungsfrist läuft, muss der für das fehlerhafte Bauteil zuständige Unternehmer den Schaden auf eigene Kosten beheben. Was aber, wenn die Zeit knapp wird und die Verjährung droht? Dann ist Eile geboten, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

Eine Möglichkeit, die Verjährung zu unterbrechen, ist das sogenannte selbstständige Beweisverfahren. Es dient der vorsorglichen Sicherung von Beweisen für einen eventuellen Prozess. Dabei werden bautechnische Fehler festgestellt und die Kosten für deren Beseitigung ermittelt. Dazu stellt der Auftraggeber mithilfe seines Baurechtsanwalts einen Antrag auf Beweiserhebung. Das Gericht bestellt einen Sachverständigen, der beim Ortstermin das Problem untersucht. Die Kosten für den Sachverständigen streckt der Antragsteller vor.

Im selbstständigen Beweisverfahren klärt der Sachverständige lediglich technische und finanzielle Aspekte, eine richterliche Beurteilung erfolgt nicht. Rechtsfragen werden erst geklärt, wenn der Auftraggeber sich entschließt, mit dem Gutachtenergebnis ein Klageverfahren vor Gericht einzuleiten. Denkbar ist aber auch eine gütliche Einigung auf der Basis der Erkenntnisse des Sachverständigen.

Ein selbstständiges Beweisverfahren dauert nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg oft mindestens ein Jahr, in einigen Fällen erheblich länger, denn alle Parteien dürfen Fragen stellen und Einwendungen zum Gutachten erheben. Schneller lassen sich technische Fragen mit einem Privatgutachten klären: Der Auftraggeber lässt von einem Gutachter seiner Wahl alle seine Fragen klären und erhebt dann mit diesen Erkenntnissen vor Gericht sofort Klage. Beide Verfahren haben in der Praxis Vor- und Nachteile, die im Einzelfall abgewogen werden müssen. Der Baurechtsanwalt unterstützt seine Mandanten bei der Klärung der wichtigsten Fragen: Welches Verfahren ist für ihn geeignet? Und welche rechtlichen Schritte muss er dazu veranlassen?

Handeln sollten auch Planer  und Baufirmen, wenn sie ein selbstständiges Beweisverfahren auf sich zukommen sehen, rät Fachanwältin Jakobs. Da Planung und Ausführungen miteinander verbunden sind, haften Baufirmen und Planer als Gesamtschuldner. Bei Baumängeln müssen sie klären, wer dafür haftet – der Planer, die Baufirma, ein Handwerker, ein Subunternehmer? In jedem Fall müssen die am Bau Beteiligten ihre Interessen wahren, beispielsweise, wenn der Auftraggeber ein selbstständiges Beweisverfahren beantragt, um etwaige Baumängel feststellen zu lassen. In diesem Fall, so empfiehlt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs, sollten Baufirmen umgehend den Streit verkünden, denn das selbstständige Beweisverfahren liefert bereits die Beweise für ein eventuelles, späteres Gerichtsverfahren. Außerdem läuft häufig schon die Verjährung des Gesamtschuldnerausgleichsanspruchs und sollte gehemmt werden. Da die am Bau Beteiligten zu diesem Zeitpunkt noch nicht wissen, wen der Bauherr zum Schluss belangt, müssen sie sich gegenüber den anderen Gesamtschuldnern absichern. Fachanwältin Helena Jakobs empfiehlt deshalb Bauunternehmen und Handwerksbetrieben, die ein selbstständiges Beweisverfahren auf sich zukommen sehen, sich umgehend vom Baurechtsanwalt beraten zu lassen.

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Bauherren sollten Bauplanungen prüfen lassen

WARBURG – Wer eine Wohnung oder ein Haus vom Bauträger oder Generalunternehmer kauft, beschäftigt sich in der Regel nicht so ausführlich mit dem Projekt, wie Bauherren, die mit dem eigenen Architekten planen und von diesem immer wieder mit Fragen konfrontiert werden, die sie unter seiner Beratung entscheiden müssen. Die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät zur Vorsicht: Käufer und Bauherren schlüsselfertiger Immobilien sollten im eigenen Interesse prüfen lassen, ob der Bauunternehmer die nötige Sorgfalt walten lässt, zum Beispiel bei der Planung der Gründung, etwa in Hanglagen. Erst im Juni dieses Jahres entschied das Oberlandesgericht Dresden einen besonderen Fall: Ein Bauträger hatte eine Stützmauer am Hang falsch geplant und gebaut. Kaum war der Bauherr eingezogen, untersagte ihm die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung seines Hauses wegen Einsturzgefahr. Die Sicherungsmaßnahmen für den Neubau beliefen sich auf rund 280.000 Euro. Selbst wenn die Baufirma dafür theoretisch geradestehen muss, hat der Bauherr den Ärger und ist vorübergehend heimatlos. Bauherren sollten deshalb ihren Bauvertrag frühzeitig prüfen lassen. Der Baurechtsanwalt kennt nicht nur juristische Klauseln, er kann auch sein Augenmerk auf das Planungskonzept richten und bei technischen Fragen dazu raten, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, der die Qualität der Planungen beurteilen kann.

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