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Schlechtes Wetter im Vorfeld einkalkulieren

Warburg – Auch wenn dieser Winter lau war, so bringt die kalte Jahreszeit normalerweise witterungsbedingte Unterbrechungen am Bau. Und obwohl sich dies jedes Jahr wiederholt, gibt es immer wieder Streit zwischen den am Bau Beteiligten, wer die Kosten dafür tragen soll. Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät hier dringend zu klaren vertraglichen Absprachen. Geklärt werden muss dabei unter anderem, wie viele witterungsbedingte Ausfalltage einkalkuliert sind, wer das Risiko darüber hinausgehender Ausfalltage trägt, und wie die Ausfalltage gegebenenfalls monetär ausgeglichen werden. Je früher die Vereinbarungen feststehen, umso reibungsloser läuft der Bau – auch wenn wegen Schnee und Eis einmal nichts läuft. Jetzt im Frühling werden die entsprechenden Verträge geschlossen, die dann im kommenden Winter für klare Verhältnisse sorgen müssen.

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Überwachungsfehler entlastet Planer nicht!

Ein Planungsfehler (keine Überdeckung von Lagermatten) wirkt auch dann haftungsbegründend, wenn der Unternehmer diesen Fehler nicht umsetzt, dadurch aber das Bauwerk aus einem anderen Grund (unzureichende Betonüberdeckung der Bewehrung) nicht dem Stand der Technik entspricht. Dabei kann sich ein Planer nicht darauf berufen, Fehler in der Bauüberwachung und Bauausführung hätten unabhängig von seinem Planungsfehler den geltend gemachten Schaden verursacht, so das OLG Stuttgart. OLG Stuttgart, Urteil vom 24.04.2012 – 10 U 7/12; BGH, 09.01.2014 – VII ZR 143/12 (NZB zurückgewiesen).

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Anerkannte Regeln der Technik gelten auch, wenn sie nicht niedergeschrieben sind

Baumaterialien, Bautechnik und Bauverfahren werden ständig weiterentwickelt. Neue Baustoffe und Maschinen erlauben neue Baumethoden. Nicht alles Neue ist tauglich, aber vieles bewährt sich und wird im Baualltag übernommen. Haben sich bestimmte bautechnische Verfahren etabliert, werden sie zu sogenannten anerkannten Regeln der Technik, erläutert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

Anerkannte Regeln der Technik sind bautechnische Regeln, die von der Wissenschaft als theoretisch richtig belegt wurden und sich dann, von Bauexperten in der Praxis erfolgreich angewandt, durchgesetzt haben. Manche dieser anerkannten Regeln der Technik münden in eine DIN-Norm, andere werden in weitere Regelwerke übernommen. Das ist praktisch, weil damit jeder am Bau Beteiligte jederzeit alle Vorschriften nachlesen und sich danach richten kann.

Problematischer wird es immer dann, wenn die anerkannten Regeln der Technik nicht niedergeschrieben sind, wenn es sich also um ungeschriebene anerkannte Regeln der Technik handelt, erläutert Fachanwältin Jakobs. Solche Regeln gibt es relativ häufig, weil sich die Bautechnik ständig weiterentwickelt und neue Verfahren erprobt werden, während die alten quasi noch im Normenausschuss abgestimmt werden – die Realität ist oft schneller als die Normung. Ein klassisches Beispiel beim Bauen ist der Schallschutz. Längst gehen die technischen Möglichkeiten für den Schallschutz und die Erwartungen der Bauherren über die in der diesbezüglich existierenden DIN-Norm angegebenen Werte hinaus. Ein anderes Beispiel ist das barrierefreie Bauen. Auch hier gibt es DIN-Normen, die das Bauen ohne Schwellen regeln. Sie sind verbindliche Vorschrift für den Heimbereich und für öffentliche Bauten. Für den privaten Bereich gehen sie meist zu weit, ihre Umsetzung würde unnötig teuer.

Das bedeutet im Umkehrschluss: Nicht jede geschriebene Norm ist für den einzelnen Bauherrn immer wirklich nützlich. Und: Nicht jede Norm ist technisch auf der Höhe der Zeit. Auftraggeber und Bauherren müssen sich also in solchen Fällen auf das Know-how ihrer Bauingenieure, Fachplaner und Architekten verlassen, so Helenea Jakobs. Diese Experten sollten alle in Frage kommenden DIN-Normen kennen, ebenso wie andere Regelwerke und die anerkannten Regeln der Technik – und zwar sowohl die geschriebenen als auch die ungeschriebenen. Das können sie nur, wenn sie sich ständig weiterbilden und auf der Höhe der technischen Entwicklung bleiben.

Die ungeschriebenen anerkannten Regeln der Technik spielen beim Bauen eine wichtige Rolle. Vor allem, wenn es um die Feststellung von Mängeln und Schäden geht. Im November vergangenen Jahres befasste sich der Bundesgerichtshof mit einem entsprechenden Fall (BGH, Urteil vom 21.11.2013 Az.: VII ZR 275/12): Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte ihren Bauträger verklagt, weil der Epoxidharz-Belag im Hof und Eingangsbereich der Anlage Risse hatte. Außerdem, so monierte die Gemeinschaft, habe der Bereich kein Gefälle und das Regenwasser könne nicht ablaufen. Der Streit ging darum, ob nur die Risse beseitigt werden müssen, oder ob auch ein Gefälle hergestellt werden muss. Während die Risse eindeutig einen Mangel darstellten, war von einem Gefälle im Bauvertrag nirgends die Rede. Auch der zugezogene Bausachverständige argumentierte, für den speziellen Belag sei nirgends niedergeschrieben, dass ein Gefälle ausgebildet werden müsse. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hielt es aber für sinnvoll, wenn das Oberflächenwasser zumindest schneller abfließen könne und verlangte deshalb den höheren Qualitätsstandard. Im Streit über mehrere Instanzen fiel auf, dass ein geschriebenes Regelwerk für den verwendeten Belag keine Anforderung hinsichtlich eines Gefälles enthielt, Regelwerke zu anderen Belagsmaterialien hingegen schon. Die Frage lag also auf der Hand, ob es bei dem verwendeten Belag eine gleichlautende ungeschriebene Anforderung gibt.

Der Streit darum, was im Einzelnen geschuldet ist, wird auf absehbare Zeit nicht enden, weil sich die Bautechnik ständig weiterentwickelt. Umso wichtiger ist es für alle am Bau Beteiligten, solche Punkte rechtzeitig anzusprechen und gegebenenfalls im Vertrag genau zu definieren, welcher Standard gebaut werden soll. Dies, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs, ist eine Aufgabe für Planer, die ihrerseits die Fülle an Regelwerken und die Möglichkeit einer ungeschriebenen Regel im Auge behalten sollten.

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Wohnungskäufer sollten auf Bindefristen im Vertrag achten

Altbauten werden häufig von Bauträgern saniert, in Wohnungen aufgeteilt und veräußert. Das ist ein lukratives Geschäft für die Investoren und eine Möglichkeit für Privathaushalte und Familien, an eine attraktive sanierte – zum Beispiel – Gründerzeitwohnung in der City zu kommen. Zum Kauf der Wohnung müssen die Käufer einen entsprechenden Kaufvertrag beim Notar abschließen. Diesen Vertrag sollten sie sich genau ansehen und vom Baurechtsanwalt erläutern lassen, rät die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Was nämlich die meisten Käufer nicht wissen: Während manche Verträge sie ab sofort binden, halten sich Bauträger gelegentlich ein Hintertürchen offen – eine Zustimmungsfrist, innerhalb derer sie den Vertrag annehmen oder auch ablehnen können. Viele Firmen sichern sich auf diese Art Kaufinteressenten, suchen aber parallel noch nach weiteren, möglichst solventeren Käufern, die bereit sind, für dieselbe Immobilie mehr zu zahlen. Je nachdem, wer am meisten bietet, der bekommt zum Schluss den Zuschlag des Bauträgers. Der andere geht leer aus, hat aber viel Ärger, weil er vielleicht schon die Wohnung gekündigt und die Finanzierung angeschoben hat. Lange Bindefristen sind also nicht im Interesse der Käufer. Das sieht auch der Bundesgerichtshof so. In seinem Urteil vom 27.09.2013 (Az.: V ZR 52/12) entschied der BGH: Vier Monate und zwei Wochen Wartefrist sind zu lang. Im konkreten Fall konnte sich der Käufer trotz Zahlung des Kaufpreises und jahrelanger Vermietung der Wohnung später auf das Nichtzustandekommen des Vertrages aus allein diesem Grund berufen. Er konnte den Kaufpreis zurückverlangen, musste allerdings im Gegenzug auch die Mieteinnahmen und die Wohnung zurückgeben. Das ist allerdings ein erheblicher Aufwand und keine gute Situation, wenn der Käufer selbst mit Familie in der Wohnung lebt oder leben möchte. Helena Jakobs rät deshalb: Den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung vom Baurechtsanwalt prüfen lassen, damit solche Fristen nicht unbemerkt bleiben.

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Wie lässt sich ein Unterschreiten der allgemein anerkannten Regeln der Technik vereinbaren?

Haben Gäste-WC und Flur eines Einfamilienhauses keine getrennten Heizkreise, liegt ein Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik und damit ein Mangel vor. Das gilt auch dann, wenn in der vom Unternehmer erstellten Baubeschreibung vorgesehen ist, dass „Gäste-WC, Windfang und Flur im Erdgeschoss einen Heizkreis bilden“. Denn eine Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik kommt nur bei ausdrücklicher Klarstellung in Betracht.
OLG München, Urteil vom 26.02.2013 – 9 U 1553/12 Bau; BGH, Beschluss vom 30.10.2013 – VII ZR 73/13 (NZB zurückgewiesen);

 

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Bedenken immer auch dem Bauherrn mitteilen

WARBURG – Der Architekt ist traditionell Mittler zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Viele Entscheidungen, gerade über Baudetails, werden bei Routinebegehungen auf der Baustelle zwischen Planer und Ausführendem besprochen und gleich umgesetzt. Der Bauherr möchte mit solchen alltäglichen Dingen meist auch gar nichts zu tun haben, dafür hat er schließlich „seine Leute“. Der „kurze Draht“ zwischen Architekt und Bauunternehmen birgt allerdings auch gewisse Risiken, erläutert Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, dann nämlich, wenn der Bauunternehmer wegen fehlender oder fehlerhafter Vorleistungen Bedenken anmeldet, oder, weil auch dem Architekten ein Fehler unterlaufen ist. Zwar kann der Bauunternehmer in so einem Fall pragmatisch Lösungen zur Beseitigung des Problems vorschlagen und mit dem Architekten besprechen, er sollte seine Bedenken aber in jedem Fall auch dem Bauherrn mitteilen, empfiehlt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Nur so kann sich der Bauunternehmer gegenüber seinem Auftraggeber absichern. Nicht verlassen sollte er sich darauf, dass der Architekt die Bedenken an den Bauherrn weiterleitet und die vorgeschlagenen Lösungen absegnen lässt. Helena Jakobs rät: Bedenken immer an den Bauherrn persönlich richten und gegebenenfalls auch dessen persönliche Freigabe abwarten!

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Bei Großprojekten auch funktional ausschreiben

Warburg – Öffentliche Gebäude sollen nicht nur zweckmäßig, energieeffizient und preisgünstig, sondern auch repräsentativ sein. Deshalb planen in der Regel viele Behörden selbst und schreiben dann – nach § 7 VOB/A – die Arbeiten mit einem entsprechend detaillierten Leistungsverzeichnis aus. So behalten sie alles unter Kontrolle. Das muss nicht immer der beste und sinnvollste Weg sein, gibt Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg zu bedenken. Gerade, wenn es weniger um die architektonische Gestaltung geht, sondern um die Funktion eines Bauwerks oder um die Funktion von notwendigen Zwischenschritten bei der Bauwerkserstellung, kann es sinnvoller sein, diese Funktionen pauschal beziehungsweise funktional zu beschreiben. Dies sieht auch die VOB/A in § 7 Abs. 13 vor, und zwar, wenn es nach Abwägen aller Umstände zweckmäßig ist, auch den Entwurf für solche Leistungen dem Wettbewerb zu unterstellen, um die technisch, wirtschaftlich und gestalterisch beste Lösung der Bauaufgabe zu ermitteln. So hat beispielsweise das Oberlandesgericht Dresden (Urteil vom 26.02.2013, Aktenzeichen 9 U 123/12) entschieden, dass es für eine provisorische Autobahnverbreiterung zulässig war, eine hierfür ebenfalls notwendige Behelfsbrücke pauschal und ohne Planungsdetails auszuschreiben. Andere Beispiele können Wasserhaltung oder die Einrichtung der Baustelle sein. Immer, wenn es nicht um das Endergebnis geht, sondern um einzelne baubegleitende Baumaßnahmen, kann sich die funktionale Beschreibung rechnen: Die eigenen Planungskosten werden dabei gering gehalten, denn die potenziellen Auftragnehmer haben in der Regel die Planer und Konstrukteure an der Hand, um die Aufgabe zu erfüllen. Wichtig für den Auftraggeber ist in dem Fall die ausführliche Beschreibung der gewünschten Funktion, schon, damit sinnvolle und vergleichbare Angebote eingehen. Außerdem darf den Bietern kein ungewöhnliches Wagnis auferlegt werden. Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg hilft bei der Ausschreibung.

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Bauträger sollten Bindefristen nicht überziehen

Warburg – Die Altbausanierung ist ein lukratives Geschäft für Bauträger – vorausgesetzt, die Verträge sind in Ordnung, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Um den Verkaufswert auszuloten und möglichst viele attraktive Angebote zu bekommen, behalten sich nämlich viele Bauträger im Notarvertrag vor, dass zunächst nur die Erklärung der Erwerber verbindlich ist und für sie selbst eine Frist gilt, innerhalb welcher sie den Vertrag annehmen können – oder eben auch nicht. Kommt kein besserer Bieter, unterzeichnen sie, kommt einer, der mehr zahlt, unterschreiben sie den ersten Vertrag nicht. Da solche Verträge den Käufer von Beginn an binden, dem Verkäufer aber noch Freiheiten lassen, stoßen solche Verträge auf Widerstand bei Verbrauchern. Mit Recht, urteilt der Bundesgerichtshof. In seinem Urteil vom 27.09.2013 (Az.: V ZR 52/12) entschied der BGH: Vier Monate und zwei Wochen Wartefrist sind zu lang. Im konkreten Fall konnte sich der Erwerber trotz Zahlung des Kaufpreises und jahrelanger Vermietung der Wohnung später auf das Nichtzustandekommen des Vertrages berufen. Er konnte den Kaufpreis zurückverlangen, musste allerdings im Gegenzug auch die Mieteinnahmen und die Wohnung zurückgeben. Rechtsanwältin Jakobs rät Investoren zu realistischen Bindefristen. Vier Wochen bis maximal drei Monaten sind angemessen. Will der Bauträger zeitlich flexibel bleiben, kann er sich anstelle der Bindefristen im Vertrag Rücktrittsrechts sichern, statt auf Zeit zu spielen und langwierige Prozesse zu riskieren. Der Baurechtsanwalt berät den Investor bei der Vertragsgestaltung.

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Bauen mit dem Architekten bringt Vorteile

Das traditionelle Architektenhaus ist heute die Ausnahme, neun von zehn Bauherren entscheiden sich inzwischen für ein Schlüsselfertigobjekt. Sie vergeben damit die Chance, sich ein Haus nach ihren individuellen Wünschen bauen zu lassen und auch die Bauausführung stärker in ihren Händen zu halten. Dabei ist das gar nicht kompliziert, vorausgesetzt, die Zusammenarbeit zwischen Planer und Bauherr wird vorab sorgfältig vertraglich geregelt, empfiehlt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

Was für große Bauvorhaben gilt, das gilt auch für kleine: Je besser der Hausbau geplant wird, umso reibungsloser läuft die eigentliche Bauphase. Weil der Bauherr als Laie oft nicht weiß, was auf ihn zukommt, berät und unterstützt ihn der Architekt in allen Phasen des Planens und Bauens. Damit von Anfang an alles harmonisch läuft, empfiehlt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs, möglichst früh einen Architektenvertrag abzuschließen. Viele Architekten haben dazu Vertragsmuster in petto, die als Grundlage für den Vertragsabschluss dienen können. Diese Vertragsmuster sollten Bauherren noch einmal vom Baurechtsanwalt prüfen lassen, dabei die Besonderheiten des Projektes gemeinsam mit dem Anwalt und dem Architekten besprechen und passende vertragliche Regelungen vereinbaren. Ziel des Vertrags ist die vernünftige und faire Aufteilung der Aufgaben und Pflichten zwischen Bauherr und Planer.

In der Regel werden Architekten nach der HOAI bezahlt, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Die Honorarordnung teilt den gesamten Bau in verschiedene Planungs- und Bauphasen ein, die entsprechend dem jeweiligen Aufwand honoriert werden. Unter Umständen, so Rechtsanwältin Jakobs, ist es sinnvoll, den Architekten stufenweise zu beauftragen, etwa, wenn der Bauherr den Architekten erst kennenlernen möchte, bevor er sich fest an ihn bindet, oder wenn er sich einen künstlerischen Entwurf von einem kreativen Architekten wünscht, den aber lieber von einem erfahrenen Bautechniker vor Ort umsetzen und beaufsichtigen lassen möchte. Solche Konstellationen sollten im Vorfeld mit dem Anwalt besprochen und vertraglich geregelt werden.

Bauen ist eine komplexe Aufgabe. Während der Bauherr meist klare Vorstellungen von der späteren Form und inneren Aufteilung des Hauses hat, macht er sich in der Regel wenig Gedanken über den Baugrund. Dessen Beschaffenheit ist aber ausschlaggebend für Gründung und Konstruktion des Kellers und damit ein erheblicher Kostenfaktor. Auch diese Kosten muss der Architekt frühzeitig ermitteln und sich dazu immer wieder mit seinem Bauherrn absprechen. Überhaupt sind Gespräche übers Geld an der Tagesordnung, denn der Architekt muss mit dem Geld des Bauherrn sorgsam wirtschaften und sich immer wieder rückversichern, dass Ausgaben im Sinne des Bauherrn sind. Andererseits neigen viele Bauherren dazu, im Laufe des Projektes Änderungswünsche zu äußern. Diese Extras verteuern den Bau. Oft muss umgeplant werden, häufig sind zusätzliche Architektenleistungen nötig, die nicht von Anfang an im Auftragsumfang und Honorar enthalten waren. Auch solche Eventualitäten lassen sich vorab vertraglich regeln, etwa durch die Vereinbarung von Stundensätzen für Zusatzarbeiten.

Bei kleineren Umbauprojekten bietet sich eine stundenweise Honorierung des Architekten ohnehin an. Bei größeren Umbauprojekten sollten hingegen alle Beteiligten wissen, dass diese komplexer und schwieriger sind als ein Neubau, und damit eine umso sorgfältigere Vorbereitung und Planung erfordern. Im Sinne des fairen Vertrags sollten Bauherren hier nicht auf Schnäppchen spekulieren, sondern gute Arbeit, auch für die Bestandserkundung, mit auskömmlichen Honoraren vergüten.

Was soll der Bauherr tun, wenn trotz bester Vorsätze die Chemie nicht stimmt? Dann sollten sich Architekt und Bauherr trennen. Auch dabei hilft ein Baurechtsanwalt. Erfahrene Baurechtsanwälte rechnen Vertragsverhandlungen für private Bauvorhaben als Beratung in der Regel stundenweise ab. Bauherren, so rät Fachanwältin Jakobs, sollten sich an eine Kanzlei wenden, die sich auf die Beratung privater Bauherren spezialisiert hat – und vorab nach den Kosten fragen.

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Pläne nur begrenzt auf Internetplattformen verfügbar

Warburg – Pläne werden heutzutage oft nur noch über bestimmte Internetplattformen zugänglich gemacht. Das ist hilfreich, denn die Plattformen, für die alle am Bau Beteiligten eine Lizenz bekommen, erlauben die laufende Kontrolle des Projektes: Wer hat wann was geändert, eingestellt, überarbeitet? Die praktische Onlinewelt hat allerdings auch ihre Tücken, warnt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg: Die Plattformen werden in der Regel nach Abschluss der Baumaßnahme geschlossen. Der Zugriff auf Pläne und Berechnungen ist dann nicht mehr möglich. So sinnvoll die Plattformen also fürs Arbeiten sind, als Archiv taugen sie nichts. Weil aber Auftraggeber, Planer und Firmen bestimmte Aufbewahrungspflichten haben, kommen sie um eine eigene Dokumentation und die alte Papierakte nicht herum.

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