Warburg – Wer seine Vergütungsansprüche nicht rechtzeitig durchsetzt, der geht leer aus, warnt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Bei Vergütungsansprüchen, die auf der Gebührenordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) beruhen, kommt es für den Beginn der Verjährung auf den Zeitpunkt der Abnahme an, an dem der Architekt oder Ingenieur eine prüfbare Schlussrechnung abgegeben hat. Die Verjährungsfrist beginnt dann ab dem jeweils nächsten Jahresanfang. Für alle in einem bestimmten Jahr beendeten und in Rechnung gestellten Arbeiten also jeweils am nächsten 1. Januar des darauf folgenden Kalenderjahres, und der Anspruch verjährt entsprechend zum 31. Dezember zwei Kalenderjahre später. Fachleute bezeichnen das als „Silvesterverjährung“. Wer diese Fristen nicht genau beachtet, der läuft Gefahr, seine Ansprüche zu verlieren. Das passiert im hektischen Alltag schnell. Fachanwältin Jakobs warnt: Es reicht nicht, nur eine Mahnung zu schicken, gleich ob eingeschrieben oder nicht. Wenn die Verjährung droht, dann müssen gerichtliche Maßnahmen ergriffen werden, um den Anspruch zu erhalten. Das kann ab Forderungen von 5.000 Euro und mehr nur der Anwalt veranlassen. Dazu braucht er Zeit. Deshalb sollten alle, die Ansprüche geltend machen müssen, frühzeitig den Baurechtler aufsuchen – und nicht erst kurz vor Weihnachten.
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Mit Beschluss vom 15. Oktober 2013 hat die Rechtsanwaltskammer Hamm Frau Rechtsanwältin Helena Jakobs die Berechtigung zuerkannt, neben der Berufsbezeichnung als Rechtsanwältin die Bezeichnung „Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht“ zu führen.
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Warburg – Gutes Geld können Baufirmen im Ausland verdienen, so Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Sie sollten sich allerdings vorab ausgiebig beraten lassen, zum Beispiel in Hinblick auf die im Ausland geltenden Normen. Deutsche Normen, so Rechtsanwalt Jakobs, mögen technisch ausgereift sein und sich lange bewährt haben, sie gelten aber nur in Deutschland. Brandschutzmaßnahmen beispielsweise werden in den USA anders geplant und umgesetzt als hierzulande. Im Ausland gelten immer die landesüblichen Normen. Auskünfte darüber geben erfahrene Baurechtsanwälte, spezielle Datenbanken, die Außenhandelskammern (AHK) sowie die deutschen Botschaften vor Ort.
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Warburg – Bauen im Ausland birgt viele Chancen. Wer sich als Investor für ein Auslandsprojekt interessiert, der sollte sich dabei aber nicht nur von Fördermitteln und günstigen Grundstückspreisen locken lassen, sondern sich auch schon früh mit Fragen des Bauens und der Logistik vor Ort beschäftigen, rät Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Geklärt werden müssen beispielweise diese Fragen: Wie kommen die Baustoffe ins Land? Werden sie importiert oder können sie vor Ort beschafft werden? Wie kommen die Materialien auf die Baustelle? Existieren ausreichend dimensionierte und befestigte Straßen? Tragen die Brücken auf dem Weg dorthin Lkws und Schwertransporte oder müssen sie verstärkt und verbreitert werden – und wer wird das bezahlen? Ist das Grundstück erschlossen? Sind Starkstrom- und Wasseranschlüsse vorhanden? Die Antworten auf diese Fragen sind mit entscheidend für die Planung und die Kosten des Unternehmens.
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Warburg – Der modernen Haustechnik kommt beim Bauen wachsende Bedeutung zu. Meist lässt sich die angestrebte Energieeinsparung nur durch das Zusammenspiel aller Komponenten erreichen. Für die Abstimmung und Regelung der einzelnen Komponenten genügt aber häufig nicht die Inbetriebnahme allein, sondern Experten müssen die Technik auf der Grundlage von Erfahrungswerten justieren, prüfen und gegebenenfalls nachjustieren. Dabei handelt es sich aber um eine Leistung, die über die Leistungsbilder der HOAI hinausgeht und die häufig auch gar nicht von den Fachingenieuren selbst geleistet wird, gibt Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg zu bedenken. Da auch die Betreiber und zukünftigen Nutzer des Objekts in der Regel die Einjustierung der Anlagen nicht selbst leisten können, geschweige denn das notwendige Monitoring über einen längeren Zeitraum, rät Rechtsanwalt Jakobs, hier frühzeitig einen Sonderfachmann „Monitoring“ hinzuziehen und auch dessen Honorare in die Budgetplanung einzubeziehen.
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Warburg – Den Begriff „merkantiler Minderwert“ kennt jeder, der schon einmal einen Autounfall mit Blechschaden hatte: Versicherung oder Unfallverursacher zahlen nicht nur die Reparatur des Autos, sondern auch den Schaden, der entsteht, weil das Auto als „Unfallwagen“ selbst nach fachmännischer Reparatur weniger wert ist. Was für den Unfallwagen gilt, das lässt sich auch auf Mängel an Gebäude übertragen, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die Basis dafür bietet ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH-Urteil vom 06.12.2012 – VII ZR 84/10). Dabei ging es um einen Baumangel, der sich in Form von Putzrissen auf der Fassade zeigte. Im konkreten Fall wurden die Risse beseitigt, nicht aber deren Ursache. Schuld an den Rissen waren Schwind- oder Setzprozesse, die am Anfang durchaus üblich sind, aber in der Regel mit der Zeit abklingen. Sind diese Prozesse nicht beendet, kann der Schaden also immer wieder auftreten. Im konkreten Fall konnte dieses Risiko neuer Risse nicht ausgeschlossen werden. Das mindert unter Umständen den Wert des Gebäudes. Will der Besitzer seine Immobilie später einmal verkaufen, muss er den Käufer nämlich auf das Problem hinweisen. Der wiederum wird wegen des Mangels möglicherweise weniger bezahlen wollen. Der Besitzer hätte den Schaden. Er ist deshalb gut beraten, mit Hilfe des Baurechtsanwalts genau zu prüfen, ob auch nach einer Mangelbeseitigung noch ein merkantiker Minderwert bleibt oder nicht.
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Warburg – Wohnungsgesellschaften haben in Deutschland traditionell einen guten Ruf – und eine weit über hundertjährige Tradition. Vor allem nach dem Zweiten Weltkrieg bewältigten die Kommunen mit ihren Wohnungsbaugesellschaften den Löwenanteil des Wiederaufbaus in den Städten, erinnert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die Gesellschaften hatten dazu ihre eigenen, erfahrenen Planer oder beauftragten freie Architekten aus der Region. Hier hat sich einiges geändert: Nachdem es jahrzehntelang vor allem um die Verwaltung bereits gebauter Häuser ging, haben viele Gesellschaften ihr für das Bauen befähigte Personal im Laufe der vergangenen Jahrzehnte ausgedünnt, viele sind verkauft worden an Investorengruppen. Heute haben sie in der Regel niemanden mehr in ihren Verwaltungen, der tatsächlich planen und bauen kann und darf. Wer aber nun wegen erheblichen energetischen Umbauten oder im Rahmen der sogenannten Nachverdichtung in Städten Neubauvorhaben mit wechselnden Planungsbüros ausarbeiten will, der braucht baujuristischen Rat. Zu komplex sind heute die Bau- und Vergabevorschriften. Auch erfahrene Architekten können diese rechtliche Vielfalt nicht überblicken. Gerade jetzt, wo wieder viel gebaut werden soll, sollten die kommunalen Baugesellschaften ihr Geschäft auf baurechtlich solide Füße stellen. Die Erfahrung hat übrigens gezeigt, dass eine konsequente baujuristische Beratung von Beginn an hilft, kostspielige Verzögerungen und Probleme der Planung und Umsetzung frühzeitig aus der Welt zu räumen und daher letztlich mehr Geld einsparen kann, als zunächst gedacht.
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Andere Länder, andere Sitten! Das gilt auch für das Bauen im Ausland. Immer mehr Architekten, Ingenieure, Fachplaner und Bauunternehmer exportieren deutsches Know-how und verdienen mit dem allseits geschätzten „German Engineering“ gutes Geld.
„Erfolg beim Bauen im Ausland ist aber kein Zufall, sondern muss sorgfältig geplant werden“, weiß Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Ein klassisches Problem ist die Korruption. „Je nach Land ist das „Schmieren“ von Behörden und zukünftigen Geschäftspartnern mehr oder weniger üblich. In einigen Ländern, vor allem im Nahen Osten, darf als Ausländer nur bauen, wer zuvor offizielle, einheimische Berater beauftragt. Diese vermitteln dann gegen entsprechendes Honorar die Kontakte und sorgen für die „reibungslose“ Abwicklung in der Bauphase.“
„Vermittler und Berater spielen generell eine große Rolle beim Bauen im Ausland. Dabei verfügen aber längst nicht alle diese Berater über gute Kontakte, auch, wenn sie das natürlich behaupten. Manche kassieren hohe Gebühren, bleiben den Erfolg aber schuldig. Andere kassieren von jedem Bieter. Der erfolgreiche Bieter glaubt dann, dass der Erfolg durch den Einsatz des Beraters kommt.“ Vermeidbares Lehrgeld, das viele nicht zahlen müssten, wenn sie sich vorher informierten. Zum Beispiel bei den Außenhandelskammern (AHK) der einzelnen Länder. Diese wissen, wer seriös arbeitet und wer nicht. „Die AHKs sollten zu den ersten Anlaufstellen für Planer und Firmen, die ins Ausland wollen, gehören.“
„Mangelndes Wissen ist eines der Hauptprobleme beim Bauen im Ausland. Viele Unternehmer und Planer machen sich gar nicht richtig klar, dass das Bauen im Ausland erheblich komplexer ist als hierzulande. Dort spielen neben den baurechtlichen vor allem wirtschaftsrechtliche Aspekte eine Rolle“, weiß Alexander Jakobs: „Wer im Ausland verdienen will, der muss vor allem klären, wie sein Projekt finanziert wird: Ist mein Auftraggeber überhaupt solvent? Bekomme ich mein Geld oder nicht?“ Das ist nämlich nach den Erfahrungen des Baurechtsanwaltes gar nicht sicher. „Gerade die öffentliche Hand, hierzulande als solventer Auftraggeber geschätzt, ist im Ausland häufig zahlungsunfähig. Es kann oft zwischen fünf und sieben Jahren dauern, bevor wenigstens ein Teil des Geldes fließt. Für manchen Unternehmer ist das dann aber schon zu spät. Hier kennen viele Bauunternehmen, Architekten und Ingenieure ihre Rechte nicht“.
„Schützen können sich Firmen und Planer, indem sie vorab klären, wer hinter „ihrem“ Projekt steht. Das liegt nicht immer auf der Hand: Mitunter sitzt der Investor in einem Drittland, zum Beispiel Norwegen. Generalunternehmer und Architekt stammen aus Deutschland. Subunternehmer kommen aus dem Baustellenland sowie Baustoffe kommen aus allen möglichen anderen Ländern. Und die Bürgschaft stellt ein finnisches Institut. Oder das Bauprojekt wird von der EBRD, der European Bank for Reconstruction and Development (Europäische Bank für Wiederaufbau und Entwicklung), oder der Weltbank finanziert. Wir haben es im Ausland typischerweise nicht immer mit den hierzulande üblichen Zwei-Parteien-Verhältnissen (Auftraggeber – Auftragnehmer) zu tun, mit überschaubaren Instrumenten wie BGB und VOB, sondern mit deutlich komplexeren Strukturen. Entsprechend umfassend muss die juristische Beratung im Bau-, Finanzierungs- und Gesellschaftsrecht sein.“ Die speziell geschulten Bauanwälte der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg informieren ihre Mandanten über die Besonderheiten des betreffenden Landes, sie unterstützen sie bei der Einholung wichtiger Informationen, sie beraten sie zur Finanzierung oder Gründung von Gesellschaften und klären sie auf in Fragen der Haftung.
„Auch das ist ein wichtiger Punkt, gerade, wenn Korruption im Spiel ist. Sie mag weit verbreitet sein, erlaubt ist sie deshalb noch lange nicht“, warnt Baurechtsanwalt Jakobs. „Gerade Bauleiter, Architekten und Ingenieure sollten sich hier keinesfalls von ihren Auftraggebern zu strafbaren Aktionen drängen lassen, denn wenn es hart auf hart kommt, dann stehen sie alleine vor Gericht. Im Strafrecht unterliegt Korruption – wie alle anderen Delikte – zunächst ausschließlich dem Individualstrafrecht. Selbst wenn etwas im vermeintlichen Firmeninteresse „gut gemeint“ war oder der Betreffende keine „andere Lösung für seine Firma sah“, muss er sich am Ende des Tages allein vor dem Strafgericht verantworten und kann die Sache nicht auf seinen Auftrag- oder Arbeitgeber abwälzen. Die Tätigkeit für eine Firma entlastet hier nicht. Zudem werden die Mitarbeiter im Ernstfall meistens „im Regen stehen“ gelassen und „niemand wusste von etwas“. Daher muss hier jeder Mitarbeiter für sich seine Grenzen setzen“, empfiehlt Alexander Jakobs“. „Internationales Baustrafrecht ist eine komplexe Angelegenheit ohne Gewinner.“
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„Wir haben ja darüber gesprochen…“ Diesen Satz sollten Architekten und Ingenieure schnellstens ad acta legen. Nur wer Vereinbarungen und Abreden schriftlich fixiert, der ist auf der sicheren Seite, warnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg. Mehr denn je trifft dies auch auf die neue HOAI 2013 zu; die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ist vergangene Woche, am 17. Juli 2013, in Kraft getreten.
Die HOAI 2013 enthält nämlich einige Änderungen, die Planer beachten sollten. Sie betreffen die Projektabwicklung und die Organisation, speziell die schriftliche Vereinbarung aller wichtigen Details. „Wer schreibt der bleibt! Diese etwas kryptische Faustregel predigen Juristen immer wieder. Gemeint ist, dass man Rechtssicherheit nur mit schriftlichen Vereinbarungen und Abreden erreichen kann. Wegen der Änderungen der HOAI 2013 gilt dies für Architekten und Ingenieure mehr noch als bisher“, erläutert Alexander Jakobs, Anwalt für Bau- und Architektenrecht aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg und Mitglied der ARGE Baurecht.
„Unentbehrlich ist die Schriftform bei der Honorarvereinbarung. Schon immer galt, dass ein Honorar oberhalb der Mindestsätze nur verlangt werden kann, wenn es bei Auftragserteilung schriftlich vereinbart wurde. Das bleibt auch bei der HOAI 2013 so (vgl. § 7 Abs. 5 HOAI 2013). Schon aus diesem Grunde sollten Honorarvereinbarungen grundsätzlich zu Papier gebracht werden“, empfiehlt Rechtsanwalt Jakobs.
Auch die Leistungen des Architektenvertrages sollten in Textform festgehalten werden. Dazu gibt es zahlreiche Vertragsmuster, die aktuell von den jeweiligen Herausgebern an die Erfordernisse der HOAI 2013 angepasst werden. „So praktisch diese Muster sind, so stellen sich doch die Fragen: Brauche ich für ein kleines Einfamilienhaus einen seitenlangen Vertrag? Spiegeln sich bei einem Großprojekt die besonderen Erfordernisse auch im Mustervertrag wirklich wider? Individuelle Anpassungen der Muster sind mitunter sinnvoll. Planer sollten sich bei der Anpassung vom Baurechtsanwalt beraten lassen.“
Neu in der HOAI 2013 sind veränderte Leistungsbilder, mit denen sich Bauherr und Planer auseinandersetzen müssen, wie beispielsweise die Grundleistungen der Anlage 10, Leistungsphase 6 Buchstaben d) und e). Gegenstand ist eine bisher in den alten Honorarordnungen nicht erwähnte weitere Kostenermittlungsart. Sie basiert nicht auf der DIN 276, sondern besteht aus vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen. Diese sollen mit der Kostenberechnung, die nach DIN 276 anders strukturiert ist, abgeglichen werden. Was passiert, wenn der Planer diesen Aufwand nicht erbringen möchte, vielleicht in seinem Fundus im Einzelfall keine passenden Referenzwerte hat, oder der Bauherr diesen „Mehraufwand im Vergleich zur alten HOAI“ gar nicht verlangt? „In diesem Fall kann der Verzicht auf diese Grundleistung vereinbart werden“, erläutert Alexander Jakobs. „Das ist prinzipiell möglich, weil die HOAI sogenanntes „Preisrecht“ ist und allein der Vertrag regelt, welche Leistungen zu erbringen sind. Eventuell kann sogar durch Ausschluss einzelner Leistungen ein günstigeres Honorar vereinbart werden, ohne die Mindestsätze zu unterschreiten.“
Selbst wer alles vorbildlich bedenkt und schriftlich fixiert, der wird im Laufe des Projektes häufig von neuen Wünschen des Bauherrn überrascht. Dann werden unter Umständen für geänderte Leistungen zusätzliche Honorare fällig. Nach § 10 der HOAI 2013 ist ein Zusatzhonorar wiederum schriftlich zu vereinbaren. Damit kein Streit entsteht, ob tatsächlich eine geänderte Leistung vorliegt oder nur eine „Variante“ im Entwicklungsprozess der Planung, rät die ARGE Baurecht, bereits in abschließenden Projektbesprechungen immer alle Ergebnisse, denen der Auftraggeber zugestimmt hat, schriftlich festzuhalten. So lässt sich der Planungsverlauf im Zweifelsfall jederzeit dokumentieren.
Auch für das Bauen im Bestand enthält die neue HOAI Änderungen. Entsprechend § 4 Abs. 3 muss die mitzuverarbeitende Bausubstanz in Wert und Umfang ermittelt und das Ergebnis mit dem Bauherrn schriftlich vereinbart werden. Nur so erreicht der Planer ein Mindestmaß an Rechtssicherheit. Auch die Frage der „angemessenen Berücksichtigung“ dieses Wertes bei den anrechenbaren Kosten sollten Auftraggeber und Planer frühzeitig klären und ebenfalls schriftlich vereinbaren, empfiehlt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.
Keine Änderungen gibt es bei der neuen HOAI was ihren Geltungsbereich angeht: Auch die HOAI 2013 ist eine sogenannte Inländer-HOAI. Sie gilt für Architekten mit einem Sitz in Deutschland. Sie gilt nicht für Architekten, die keinen Sitz in Deutschland haben – und auch nicht für deutsche Architekten und Ingenieure, die im Ausland planen.
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WARBURG – Baut eine Handwerksfirma nach fehlerhaften Plänen, sind Baumängel praktisch vorprogrammiert, so Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Weil für Baumängel grundsätzlich die ausführende Firma geradestehen muss, sollte sie im eigenen Interesse alle Pläne frühzeitig prüfen, um etwaige Planungsfehler noch vor der Ausführung zu erkennen. Das muss nicht zum Schaden der Baufirma sein, denn wenn sie Fehler entdeckt und deshalb die Planung nachgebessert und verändert werden muss, besteht die Möglichkeit, zusätzliche Vergütungsansprüche beziehungsweise Nachträge geltend zu machen. Dies gilt laut Rechtsanwalt Alexander Jakobs unter Umständen auch dann noch, wenn die Schlussrechnung bereits gestellt wurde und die Gewährleistungsfrist läuft. Der Handwerker kann dann den Mehrvergütungsanspruch, den er normalerweise gehabt hätte, wenn er den Planungsfehler rechtzeitig entdeckt und nach entsprechend geänderten Plänen gebaut hätte, als Sowieso-Kosten geltend machen, während er die Nachbesserung betreibt. Dies betrifft jedoch nur die ursprüngliche Mehrvergütung und nicht den weiteren jetzt notwendig gewordenen Aufwand zur Mangelbeseitigung. Für diese Sowieso-Kosten kann er außerdem eine Sicherheit vom Bauherrn verlangen. Das ist sinnvoll, so Rechtsanwalt Jakobs, damit der Bauunternehmer später nicht auf den Nachbesserungskosten sitzen bleibt, falls der Bauherr dann insolvent ist. Weil die Rechtslage sehr komplex ist, sollten sich Baufirmen und Handwerksbetriebe in Sachen Sicherheit vom Baurechtsanwalt beraten lassen.
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