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Bauen mit dem Architekten bringt Vorteile

Das traditionelle Architektenhaus ist heute die Ausnahme, neun von zehn Bauherren entscheiden sich inzwischen für ein Schlüsselfertigobjekt. Sie vergeben damit die Chance, sich ein Haus nach ihren individuellen Wünschen bauen zu lassen und auch die Bauausführung stärker in ihren Händen zu halten. Dabei ist das gar nicht kompliziert, vorausgesetzt, die Zusammenarbeit zwischen Planer und Bauherr wird vorab sorgfältig vertraglich geregelt, empfiehlt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

Was für große Bauvorhaben gilt, das gilt auch für kleine: Je besser der Hausbau geplant wird, umso reibungsloser läuft die eigentliche Bauphase. Weil der Bauherr als Laie oft nicht weiß, was auf ihn zukommt, berät und unterstützt ihn der Architekt in allen Phasen des Planens und Bauens. Damit von Anfang an alles harmonisch läuft, empfiehlt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs, möglichst früh einen Architektenvertrag abzuschließen. Viele Architekten haben dazu Vertragsmuster in petto, die als Grundlage für den Vertragsabschluss dienen können. Diese Vertragsmuster sollten Bauherren noch einmal vom Baurechtsanwalt prüfen lassen, dabei die Besonderheiten des Projektes gemeinsam mit dem Anwalt und dem Architekten besprechen und passende vertragliche Regelungen vereinbaren. Ziel des Vertrags ist die vernünftige und faire Aufteilung der Aufgaben und Pflichten zwischen Bauherr und Planer.

In der Regel werden Architekten nach der HOAI bezahlt, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Die Honorarordnung teilt den gesamten Bau in verschiedene Planungs- und Bauphasen ein, die entsprechend dem jeweiligen Aufwand honoriert werden. Unter Umständen, so Rechtsanwältin Jakobs, ist es sinnvoll, den Architekten stufenweise zu beauftragen, etwa, wenn der Bauherr den Architekten erst kennenlernen möchte, bevor er sich fest an ihn bindet, oder wenn er sich einen künstlerischen Entwurf von einem kreativen Architekten wünscht, den aber lieber von einem erfahrenen Bautechniker vor Ort umsetzen und beaufsichtigen lassen möchte. Solche Konstellationen sollten im Vorfeld mit dem Anwalt besprochen und vertraglich geregelt werden.

Bauen ist eine komplexe Aufgabe. Während der Bauherr meist klare Vorstellungen von der späteren Form und inneren Aufteilung des Hauses hat, macht er sich in der Regel wenig Gedanken über den Baugrund. Dessen Beschaffenheit ist aber ausschlaggebend für Gründung und Konstruktion des Kellers und damit ein erheblicher Kostenfaktor. Auch diese Kosten muss der Architekt frühzeitig ermitteln und sich dazu immer wieder mit seinem Bauherrn absprechen. Überhaupt sind Gespräche übers Geld an der Tagesordnung, denn der Architekt muss mit dem Geld des Bauherrn sorgsam wirtschaften und sich immer wieder rückversichern, dass Ausgaben im Sinne des Bauherrn sind. Andererseits neigen viele Bauherren dazu, im Laufe des Projektes Änderungswünsche zu äußern. Diese Extras verteuern den Bau. Oft muss umgeplant werden, häufig sind zusätzliche Architektenleistungen nötig, die nicht von Anfang an im Auftragsumfang und Honorar enthalten waren. Auch solche Eventualitäten lassen sich vorab vertraglich regeln, etwa durch die Vereinbarung von Stundensätzen für Zusatzarbeiten.

Bei kleineren Umbauprojekten bietet sich eine stundenweise Honorierung des Architekten ohnehin an. Bei größeren Umbauprojekten sollten hingegen alle Beteiligten wissen, dass diese komplexer und schwieriger sind als ein Neubau, und damit eine umso sorgfältigere Vorbereitung und Planung erfordern. Im Sinne des fairen Vertrags sollten Bauherren hier nicht auf Schnäppchen spekulieren, sondern gute Arbeit, auch für die Bestandserkundung, mit auskömmlichen Honoraren vergüten.

Was soll der Bauherr tun, wenn trotz bester Vorsätze die Chemie nicht stimmt? Dann sollten sich Architekt und Bauherr trennen. Auch dabei hilft ein Baurechtsanwalt. Erfahrene Baurechtsanwälte rechnen Vertragsverhandlungen für private Bauvorhaben als Beratung in der Regel stundenweise ab. Bauherren, so rät Fachanwältin Jakobs, sollten sich an eine Kanzlei wenden, die sich auf die Beratung privater Bauherren spezialisiert hat – und vorab nach den Kosten fragen.

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Jakobs Rechtsanwälte zur neuen HOAI 2013: Schriftliche Vereinbarungen werden für Planer wichtiger denn je

„Wir haben ja darüber gesprochen…“ Diesen Satz sollten Architekten und Ingenieure schnellstens ad acta legen. Nur wer Vereinbarungen und Abreden schriftlich fixiert, der ist auf der sicheren Seite, warnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg. Mehr denn je trifft dies auch auf die neue HOAI 2013 zu; die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ist vergangene Woche, am 17. Juli 2013, in Kraft getreten.

Die HOAI 2013 enthält nämlich einige Änderungen, die Planer beachten sollten. Sie betreffen die Projektabwicklung und die Organisation, speziell die schriftliche Vereinbarung aller wichtigen Details. „Wer schreibt der bleibt! Diese etwas kryptische Faustregel predigen Juristen immer wieder. Gemeint ist, dass man Rechtssicherheit nur mit schriftlichen Vereinbarungen und Abreden erreichen kann. Wegen der Änderungen der HOAI 2013 gilt dies für Architekten und Ingenieure mehr noch als bisher“, erläutert Alexander Jakobs, Anwalt für Bau- und Architektenrecht aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg und Mitglied der ARGE Baurecht.

„Unentbehrlich ist die Schriftform bei der Honorarvereinbarung. Schon immer galt, dass ein Honorar oberhalb der Mindestsätze nur verlangt werden kann, wenn es bei Auftragserteilung schriftlich vereinbart wurde. Das bleibt auch bei der HOAI 2013 so (vgl. § 7 Abs. 5 HOAI 2013). Schon aus diesem Grunde sollten Honorarvereinbarungen grundsätzlich zu Papier gebracht werden“, empfiehlt Rechtsanwalt Jakobs.

Auch die Leistungen des Architektenvertrages sollten in Textform festgehalten werden. Dazu gibt es zahlreiche Vertragsmuster, die aktuell von den jeweiligen Herausgebern an die Erfordernisse der HOAI 2013 angepasst werden. „So praktisch diese Muster sind, so stellen sich doch die Fragen: Brauche ich für ein kleines Einfamilienhaus einen seitenlangen Vertrag? Spiegeln sich bei einem Großprojekt die besonderen Erfordernisse auch im Mustervertrag wirklich wider? Individuelle Anpassungen der Muster sind mitunter sinnvoll. Planer sollten sich bei der Anpassung vom Baurechtsanwalt beraten lassen.“

Neu in der HOAI 2013 sind veränderte Leistungsbilder, mit denen sich Bauherr und Planer auseinandersetzen müssen, wie beispielsweise die Grundleistungen der Anlage 10, Leistungsphase 6 Buchstaben d) und e). Gegenstand ist eine bisher in den alten Honorarordnungen nicht erwähnte weitere Kostenermittlungsart. Sie basiert nicht auf der DIN 276, sondern besteht aus vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen. Diese sollen mit der Kostenberechnung, die nach DIN 276 anders strukturiert ist, abgeglichen werden. Was passiert, wenn der Planer diesen Aufwand nicht erbringen möchte, vielleicht in seinem Fundus im Einzelfall keine passenden Referenzwerte hat, oder der Bauherr diesen „Mehraufwand im Vergleich zur alten HOAI“ gar nicht verlangt? „In diesem Fall kann der Verzicht auf diese Grundleistung vereinbart werden“, erläutert Alexander Jakobs. „Das ist prinzipiell möglich, weil die HOAI sogenanntes „Preisrecht“ ist und allein der Vertrag regelt, welche Leistungen zu erbringen sind. Eventuell kann sogar durch Ausschluss einzelner Leistungen ein günstigeres Honorar vereinbart werden, ohne die Mindestsätze zu unterschreiten.“

Selbst wer alles vorbildlich bedenkt und schriftlich fixiert, der wird im Laufe des Projektes häufig von neuen Wünschen des Bauherrn überrascht. Dann werden unter Umständen für geänderte Leistungen zusätzliche Honorare fällig. Nach § 10 der HOAI 2013 ist ein Zusatzhonorar wiederum schriftlich zu vereinbaren. Damit kein Streit entsteht, ob tatsächlich eine geänderte Leistung vorliegt oder nur eine „Variante“ im Entwicklungsprozess der Planung, rät die ARGE Baurecht, bereits in abschließenden Projektbesprechungen immer alle Ergebnisse, denen der Auftraggeber zugestimmt hat, schriftlich festzuhalten. So lässt sich der Planungsverlauf im Zweifelsfall jederzeit dokumentieren.

Auch für das Bauen im Bestand enthält die neue HOAI Änderungen. Entsprechend § 4 Abs. 3 muss die mitzuverarbeitende Bausubstanz in Wert und Umfang ermittelt und das Ergebnis mit dem Bauherrn schriftlich vereinbart werden. Nur so erreicht der Planer ein Mindestmaß an Rechtssicherheit. Auch die Frage der „angemessenen Berücksichtigung“ dieses Wertes bei den anrechenbaren Kosten sollten Auftraggeber und Planer frühzeitig klären und ebenfalls schriftlich vereinbaren, empfiehlt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

Keine Änderungen gibt es bei der neuen HOAI was ihren Geltungsbereich angeht: Auch die HOAI 2013 ist eine sogenannte Inländer-HOAI. Sie gilt für Architekten mit einem Sitz in Deutschland. Sie gilt nicht für Architekten, die keinen Sitz in Deutschland haben – und auch nicht für deutsche Architekten und Ingenieure, die im Ausland planen.

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Selbstbeseitigungsrecht vertraglich festschreiben

WARBURG – Architekten sind auch nur Menschen. Unterläuft ihnen bei Planung oder Bauausführung ein gravierender Fehler, so springt ihre Haftpflichtversicherung ein. Darauf weist Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg hin. Alle Planer, Architekten wie Ingenieure, müssen eine solche Haftpflichtversicherung haben. Aus gutem Grund: Denn Schäden am Bau sind teuer. Ein falsch geplantes Dach kann Hunderttausende kosten: Es muss ja nicht nur wieder abgebrochen, sondern völlig neu geplant, berechnet, ausgeschrieben und überwacht werden.

Zwar zahlt die Versicherung den Sachschaden, aber welcher Bauherr hat nach solch einer Fehlplanung noch Zutrauen zu seinem Architekten und lässt ihn ein weiteres Mal planen und den Bau beaufsichtigen? Die meisten Bauherren, so die Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, beauftragen mit der Neuplanung einen anderen. Das ist eine gefährliche Situation für den ursprünglichen Planer. Die Versicherung geht nämlich davon aus, dass es seine Aufgabe ist, ein mängelfreies Dach zu bauen. Sie deckt zwar den Sachschaden, nicht aber das Honorar des neuen Planers. Dessen Arbeit muss der erste Architekt bezahlen!

Vermeiden kann der glücklose Architekt diese Kosten nur, wenn er den von ihm verursachten Schaden auch selbst wieder beseitigt. Dafür bekommt er zwar kein Honorar, aber er muss auch nicht das zusätzliche Honorar eines zweiten Planers berappen. Der Bauherr muss auf diesbezügliche Wünsche seines ursprünglichen Architekten keine Rücksicht nehmen. Er darf einen zweiten Planer seines Vertrauens mit der Sanierung beauftragen. Es sei denn, der erste Architekt hat sich ein ausdrückliches Selbstbeseitigungsrecht vertraglich zusichern lassen. Nur dann hat er ein Recht darauf, den von ihm verursachten Schaden auch selbst wieder zu sanieren. Rechtsanwältin Jakobs rät allen Planern dringend dazu, ein Selbstbeseitigungsrecht in allen Architektenverträgen zu verankern.

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Architekten sollten Verträge prüfen lassen, sonst arbeiten sie umsonst

WARBURG – „Dann planen Sie mal. Was für Architekten wie der Beginn einer traumhaften Aufgabe klingt, kann sich schnell zum Albtraum entwickeln, dann nämlich, wenn der Architekt für die öffentliche Hand plant und sein Architektenvertrag nicht den vergaberechtlichen Bestimmungen entspricht“, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Dann ist der Vertrag unwirksam und Konkurrenten haben sechs Monate lang Gelegenheit, gegen die Vergabe der Planung vorzugehen. Kommen sie damit durch, wird die Unwirksamkeit des Vertrages festgestellt. „Alles, was der Planer bis dahin geleistet hat, das bekommt er dann auch nicht honoriert. Er arbeitet also sechs Monate komplett auf eigenes Risiko“, verdeutlicht Helena Jakobs und fügt hinzu: „Der Kommune ist das egal. Der Architekt sollte sich deshalb nicht darauf verlassen, dass sein Vertrag, nur weil er von einem öffentlichen Auftraggeber stammt, auch den Bestimmungen des Vergaberechts entspricht. Er ist vielmehr gut beraten, vom eigenen Anwalt prüfen zu lassen, ob sein Architektenvertrag auch im Einklang mit der Rechtsordnung steht.“

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Architekten sollten Honorarfrage frühzeitig klären

WARBURG – Ab wann wird ein Architekt für seine Leistungen bezahlt? Ab welchem Zeitpunkt wird die Akquise zum Vertrag, das unverbindliche Vorgespräch zum vergütungspflichtigen Auftrag? Diese Fragen stehen immer wieder im Raum, wenn sich Planer und Bauherr die ersten Male treffen. Dabei wird das Problem allerdings selten angesprochen. Das ist ein Fehler, mahnt Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, denn häufig entstehen so Missverständnisse und schließlich Ärger ums Geld. Die Frage des Honorars sollte immer möglichst schnell geklärt werden. Architekten und Ingenieure sollten sich nicht scheuen, deutlich zu sagen, ab welchem Zeitpunkt sie Honorar verlangen. Unentbehrlich für die Planungs- und Kostensicherheit ist auch der Architektenvertrag. Ausgearbeitet vom Baurechtler regelt er genau, welche Pflichten Planer und Auftraggeber haben. Wer rechtzeitig einen solchen Vertrag abschließt der spart sich hinterher viel Ärger. Das ist heute, wo vorwiegend baubegleitend geplant wird, wichtiger denn je. Wird der Architektenvertrag beispielsweise nur über Teilbereiche geschlossen, vermeidet der Planer Honorarausfälle die entstehen können, wenn sich das Bauen während der Bauzeit erheblich verteuert, er aber an die ursprüngliche Kostenberechnung gebunden bleibt.

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Abschlagszahlungen für Planer im Vertrag vereinbaren

WARBURG – „Abschlagsrechnungen sind in der Baubranche gang und gäbe. Vor allem bei Bauvorhaben, die sich über Monate hinziehen, müssen Auftragnehmer Abschlagszahlungen erhalten, um ihr wirtschaftliches Risiko in Grenzen zu halten“, erläutert Helena Jakobs, Rechtsanwältin für Bau- und Architektenrecht in Warburg und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Das gilt auch bei den Leistungen der Architekten und Ingenieure. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt in § 15 Abs. 2, dass Abschlagszahlungen zu vereinbarten Zeitpunkten oder in angemessenen zeitlichen Abständen für nachgewiesene Leistungen gefordert werden können. „Findige Juristen und Rechtswissenschaftler diskutieren nun allerdings darüber, ob dies im Einklang mit den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs BGB steht, das weitere Vorschriften zu Abschlagszahlungen kennt. Damit diese Diskussion nicht das Verhältnis zwischen den Vertragsparteien belastet, sollte sie von vornherein vermieden werden“, rät Helena Jakobs und empfiehlt eine klare vertragliche Regelung: „Die Vertragspartner sollten im Architekten- oder Ingenieurvertrag zumindest auf § 15 HOAI Bezug nehmen, besser noch gleich detailliert regeln, zu welchen Leistungsständen Abschlagszahlungen gefordert werden können. Solche klaren Regelungen bringen dem Auftraggeber nicht nur Kostensicherheit, sondern helfen auch den Planern, dass deren Abschlagsrechnungen zügig geprüft und bezahlt werden.“

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Malus-Regelung bringt nichts!

WARBURG – Auftraggeber brauchen Kostensicherheit. Häufig versuchen sie, ihren Architekten durch Strafdrohungen zur Einhaltung der Kosten zu zwingen und schreiben so genannte Malus-Regelungen in den Architektenvertrag. „Vertragliche Klauseln aber, die den Planer bei Kostenüberschreitungen einen erheblichen Teil seines Honorars kosten, sind tendenziell kontraproduktiv“, warnt Helena Jakobs, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Denn jeder kaufmännisch denkende Architekt wird von Beginn an Reserven von 20 Prozent einkalkulieren, damit die Malus-Regelung im Falle eines Falles nicht greift. Der Auftraggeber bekommt deshalb  in der Regel weniger als er bekommen könnte. Es ist in jedem Fall zu überlegen, ob eine Malus-Regelung im Architektenvertrag sinnvoll ist. Kostensicherheit erreicht der Auftraggeber eher dadurch, dass er allen beteiligten Planern ausreichend Zeit lässt, die Planung zu detaillieren und abzustimmen.

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Urheberrechte im Architektenvertrag regeln

WARBURG – „Immer häufiger beschäftigt die am Bau Beteiligten die Frage, ob die Planung des Architekten Urheberrechtsschutz genießt. Dem kommt insbesondere dann Bedeutung zu, wenn das Bauvorhaben letztlich nicht mit diesem Planer realisiert wird oder später mit einem anderen Architekten geändert werden soll“, erläutert Alexander Jakobs, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Geistiges Eigentum & Medien im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Die Rechtsprechung ist mit der Bejahung des Urheberrechtsschutzes sehr zurückhaltend. Gefordert wird regelmäßig eine sogenannte überdurchschnittliche Gestaltungshöhe der Planung sowie ein ästhetischer Gehalt, der das Maß des Üblichen deutlich übersteigt“, präzisiert Alexander Jakobs. Zwischen den gesetzlichen Vorgaben aus § 2 des Urhebergesetzes und den bisher von der obergerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Fällen sei es schwer, im Einzelfall eine sichere Prognose abzugeben. „Weil der Frage des Urheberschutzes auch wirtschaftlich enorme Bedeutung zukommt, sollten Architekten und Ingenieure mögliche zukünftige Probleme bereits im Rahmen des Architektenvertrages klären“, empfiehlt Alexander Jakobs.

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