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Baugrundrisiko vertraglich regeln

WARBURG „Das Baugrundrisiko liegt beim Auftraggeber“. Dieser Satz galt früher einmal. Heute trifft er nicht mehr zu, so Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Für Baujuristen steht fest, dass die Zuweisung des Baugrundrisikos immer durch den Vertrag erfolgt. Es kann also entweder beim Auftraggeber oder beim Auftragnehmer liegen – oder sogar in mehreren Varianten aufgeteilt sein. Rechtsanwältin Jakobs rät, möglichst im Vertrag bereits festzulegen, wer welches Risiko tragen soll. Im Idealfall führt das zu einer frühzeitigen Untersuchung des Baugrundes. Liegt das Baugrundgutachten vor und sind einige dieser Risiken bekannt, so können sie vertraglich zugewiesen werden. Mit einer ausdrücklichen Zuweisung können alle am Bau Beteiligten ihre Kosten dann so zuverlässig wie möglich kalkulieren, ein Restrisiko bleibt allerdings immer.

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Schnelle Schlichtung mit der SOBau

WARBURG – Bei jedem Projekt, an dem Architekten, Baufirmen und Bauherren miteinander arbeiten, kommt es zu Interessenskonflikten. So die langjährige Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Diese Konflikte müssen im Interesse aller Beteiligten schnell gelöst werden. Weder Planer noch Bauherren oder Firmen haben ein Interesse daran, lange Gerichtsprozesse mit ungewissem Ausgang anzustrengen. Als schnelle, pragmatische Lösung bietet sich die Schlichtung an. Die ARGE Baurecht hat dazu die Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten „SOBau“ entwickelt. Haben die Baubeteiligten die SOBau gleich bei Vertragsabschluss vereinbart, dann sitzen im Streitfall Schlichter und Kontrahenten innerhalb kurzer Zeit gemeinsam am Verhandlungstisch und suchen nach Lösungen, um den Bau möglichst schnell fortzuführen. Nähere Informationen sowie Verträge und Vereinbarungen der SOBau zum Herunterladen…

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Auch beim gekündigten Bauvertrag Abnahme durchführen!

WARBURG – „Ein fertiges Werk muss abgenommen werden. Das ist allgemein bekannt. Dass aber nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung auch ein unfertiger Bau abgenommen werden muss, wenn der Bauvertrag gekündigt wurde, das ist vielen Handwerkern und Bauunternehmern nicht geläufig“, konstatiert Helena Jakobs, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).
Wird ein Vertrag gekündigt, kommt es nach Erfahrung von Helena Jakobs oft zum Streit zwischen den Parteien. Ursache dafür ist häufig die Frage, ob am unfertigen Baukörper Mängel bestehen, für die dann ein Nacherfüllungsrecht des Unternehmers existiert beziehungsweise ein Recht auf zweite Andienung. Baufachleute suchen seit langem nach einer praktikablen Lösung, wie unterschieden werden kann zwischen einem Mangel am unfertigen Baukörper einerseits und Restleistungen andererseits, die aufgrund der Kündigung noch nicht erbracht wurden und nun auch nicht mehr zu erbringen sind.

Helena Jakobs schlägt als grobe Faustregel vor: „Das zum Zeitpunkt der Kündigung bestehende, unfertige Werk ist mangelfrei, wenn es ohne zusätzliche ungeplante Maßnahmen für die Vollendung des ursprünglich geschuldeten Werkes geeignet ist.“ Sie präzisiert weiterhin: „Lässt der unfertige Baukörper also ein „Weitermachen“ zu, so kann die Abnahme gefordert werden. Ist dagegen ein teilweiser Rückbau erforderlich, so besteht grundsätzlich auch bei Kündigung die Mangelbeseitigungspflicht des Bauunternehmers und sein Recht auf Nacherfüllung.“

„Die Abnahme des unfertigen Bauwerks ist zur korrekten Werklohn-Abrechnung und zur Fälligkeit des Werklohns notwendig“, erläutert Helena Jakobs. „Mit der Kündigungserklärung wird ein Schnitt gezogen: Die bis dahin erbrachte Teilleistung wird in jedem Fall anteilsmäßig am Gesamtwerklohn abgerechnet. Der Wert der Arbeit lässt sich nur mit einer Begehung und einem Aufmaß verlässlich ermitteln. Je nachdem, auf welcher rechtlichen Grundlage der Vertrag gekündigt wurde, muss der Auftraggeber eventuell aber auch einen Teil der nicht erbrachten Leistung bezahlen, zum Beispiel bei der sogenannten freien Kündigung.“

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