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Planer sollten Abnahme zügig vorbereiten

Sechs Monate nach Einzug gilt die Architektenleistung als abgenommen! Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 26.09.2013 (VII ZR 220/12) entschieden. Der BGH geht davon aus, dass der Bauherr nicht nur das Gebäude automatisch abnimmt, wenn er einzieht und sich dann sechs Monate lang nicht rührt, sondern auch die Architektenleistung, wenn er hierzu nichts rügt. Darauf sollten sich Planer allerdings nicht verlassen, so rät die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Vor allem, wenn sie nur mit der Planung, nicht aber mit der Bauüberwachung gemäß Leistungsphase 8 HOAI beauftragt wurden. Fachanwältin Jakobs rät den Planern, so bald wie möglich klare Verhältnisse zu schaffen und eine Abschlussbesprechung mit Abnahme anzustreben, statt auf die Baufertigstellung und den Einzug des Bauherrn zu warten. Dies kann sich nämlich erfahrungsgemäß noch einige Zeit hinziehen. In der Zwischenzeit kann der Planer nicht abrechnen, und auch die Verjährungsfrist beginnt entsprechend später.

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Bauherren müssen SiGeKo beauftragen

Wer baut, der ist als Bauherr für seine Baustelle verantwortlich, erinnert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Das gilt auch für die Sicherheit und Gesundheit der dort beschäftigten Menschen.

Seit 1998 regelt die Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen – kurz Baustellenverordnung oder BaustellV, welche Pflichten der Bauherr im Einzelnen hat, wie etwa die Bestellung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators (SiGeKo). Das kann selbst kleine Baustellen treffen. Sobald dort mehrere Beschäftigte verschiedener Unternehmen gleichzeitig arbeiten, muss der Bauherr unter Umständen einen SiGeKo beauftragen.

SiGeKos müssen sich speziell qualifizieren. Sie müssen Architekt, Ingenieur, staatliche geprüfte Techniker oder Meister sein, mindestens zwei Jahre beruflich Erfahrung gesammelt und eine entsprechende Zusatzqualifikation im Bereich der Arbeitssicherheit nachweisen.

Private Bauherren sollten sich am besten schon bei der Wahl ihrer Planer und Baufirmen nach entsprechenden Zusatzqualifikationen der Mitarbeiter erkundigen, rät Fachanwältin Jakobs.

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Gewährleistung auf Solaranlage schon in die Planung einbeziehen

Warburg – Mit Photovoltaikanlagen lässt sich gutes Geld verdienen. Das nutzen viele Investoren, öffentliche wie private Bauherren. Manche bauen Solaranlagen auf die Dächer ihrer Immobilien, andere investieren in Solarparks. Was aber, wenn die Anlage defekt ist? Wie lange dauert die Gewährleistungsfrist?

Zu Photovoltaikanlagen, und speziell zur Gewährleistungsfrist, gibt es inzwischen eine Reihe von Urteilen, allerdings keine einheitliche Rechtsprechung, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Ob private Bauherren zwei oder fünf Jahre Gewährleistung auf ihre Anlage haben, richtet sich nämlich vor allem nach der Installationsweise der Anlage. Das haben der Bundesgerichtshof (BGH) und diverse Oberlandesgerichte in verschiedenen Urteilen definiert. Einfache Anlagen, die nur auf dem Dach montiert sind, genießen bei Mängeln die übliche zweijährige Verjährungsfrist (BGH, Urteil vom 09.10.2013 – Aktenzeichen: VIII ZR 318/12).

Sind Solaranlage und Haus aber baulich voneinander abhängig, steigt die Verjährungsfrist auf fünf Jahre (Urteil des Oberlandesgerichts München vom 10.12.2013 Aktenzeichen: 9 U 543/12 Bau). Das ist beispielsweise beim Solar- oder Plus-Energie-Haus der Fall: Ohne Photovoltaikanlage funktioniert das Haus nicht. Die Materie ist komplex. Fachanwältin Jakobs rät deshalb: Da die Gewährleistung von der Art der Anlage abhängt, sollten sich Bauherren und Investoren dazu von ihren Planern entsprechend beraten lassen. Fünf Jahre Gewährleistung sind schließlich besser als nur zwei Jahre! Auch öffentliche Bauherren sparen im Fall des Falles viel Geld!

Für Baufirmen und Handwerksbetriebe ist der Bau einer Solaranlage inzwischen eine gängige Aufgabe. Deshalb sollten sich Baufirmen auch mit der Frage der Gewährleistung beschäftigen. Je nach Installationsweise der Anlage müssen sie zwei oder fünf Jahre dafür gerade stehen. Auch für Planer hat die Sache Konsequenzen. Variiert je nach Konzept die Gewährleistungsfrist zwischen zwei und fünf Jahren, bedeutet das für Bauherren einen enormen Unterschied. Planer sollten ihre Auftraggeber darauf aufmerksam machen.

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Im VOF-Verfahren Verhandlungsprotokolle unterzeichnen lassen

Warburg – Jede Vergabe muss nachvollziehbar sein. Deshalb spielt die Dokumentation im Vergabeverfahren eine zentrale Rolle, erinnert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg . Werden freiberufliche Leistungen nach VOF vergeben, müssen nicht nur die schriftlichen Fragen des Auftraggebers und die schriftlichen Antworten der Bieter zu Aufgabe, Honorar und Organisation in der Vergabeakte dokumentiert werden, sondern auch der inhaltliche Verlauf der Verhandlungsgespräche selbst muss in die Akte. Wie die Vergabekammer Mecklenburg-Vorpommern am 05.09.2013 (Az. 2 VK 12/13) entschieden hat, zählen dazu die Nachfragen und die mündlichen Erläuterungen der Bewerber. Die Inhalte der Gespräche selbst müssen protokolliert werden. Es reicht nicht aus, wenn der Protokollant lediglich Schlussfolgerungen zusammenfasst, so die Vergabekammer. Um Nachprüfungsverfahren zu vermeiden, rät Fachanwältin Jakobs, Gesprächsprotokolle von den Beteiligten am besten direkt unterschreiben zu lassen, damit sie die Dokumentation mit ihrer eigenen Darstellung gegebenenfalls korrigieren und ergänzen können.

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Was muss Auftraggeber wissen, um Eignung von Bietern zu beurteilen?

WARBURG – Bauen ist teuer. Vor allem um das günstigste Angebot zu ermitteln, werden Gewerke ausgeschrieben. Bei der Bauvergabe kommt es aber nicht nur auf den niedrigsten Preis an, sondern auch auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Bieters, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Was nützt schließlich eine preiswerte Offerte, wenn der Auftragnehmer auf halber Strecke Insolvenz anmeldet?

Um Pleiten dieser Art auszuschließen, prüfen Auftraggeber, ob die Bieter für den Auftrag geeignet sind. Aber wo bekommt der Auftraggeber verlässliche Daten über den Bieter? Und reicht schon die schlechte Prognose einer Wirtschaftsauskunftsdatei, um den Bieter aus dem Rennen zu werfen?

Nein, urteilt der Bundesgerichtshof (BGH), allein die Bewertung einer solchen Agentur reicht dazu nicht aus. Eignungsentscheidungen brauchen gesicherte Grundlagen. Die muss sich der Auftraggeber außerdem selbst verschaffen (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes: vgl. BGH, Urteil vom 26.10.1999 – X ZR 30/98 und BGH, Urteil vom 24.05.2005 – X ZR 243/02). Die Vergabestelle muss dazu die Umstände des Einzelfalls umfassend prüfen, abwägen und selbst eine Prognose vornehmen, ob der Bieter gerade die ausgeschriebenen und von ihm angebotenen Leistungen vertragsgerecht erbringen kann. Pauschale Schlussfolgerungen zur mangelnden Leistungsfähigkeit sind tabu. Ebenso die ungeprüfte Übernahme einer Bonitätsauskunft einer Wirtschaftsauskunftsdatei.

Diese Grundsätze schließen allerdings die Verwertung von Bonitätsbewertungen im Vergabeverfahren nicht grundsätzlich aus. Der Auftraggeber muss aber sicherstellen, dass er diese Angaben inhaltlich überprüft – und er muss dem Bieter die Möglichkeit geben, die Darstellung der Wirtschaftsauskunftsdatei zu korrigieren, so Fachanwältin Jakobs. Im Zweifel sollten sich Auftraggeber in diesen Fragen vom Baurechtsanwalt beraten lassen. Sonst kann es zu erfolgreichen Nachprüfungsverfahren wie kürzlich im Verfahren vor der Vergabekammer Baden-Württemberg, Az: 1 VK 27/13, kommen.

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Besondere Leistungen gemäß VOB/C werden nicht immer zusätzlich vergütet

Enthält die Leistungsbeschreibung nach einer Unterposition einen Vermerk, wonach in die „Positionen dieses Unterloses“ bauzeitliche Verbaue einzurechnen sind, und folgen sodann weitere (Unter-)Positionen, ohne dass die Verbaue darin erneut erwähnt werden, kann für ihre Ausführung keine zusätzliche Vergütung verlangt werden. Das gilt auch dann, wenn es sich bei den Verbaumaßnahmen um Besondere Leistungen im Sinne der VOB/C handelt.

BGH, Beschluss vom 10.04.2014 – VII ZR 144/12

BGB §§ 133, 157; VOB/B § 2 Nr. 6

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Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte berät bei Änderungsanordnungen und Beschleunigungsverlangen

Auftragnehmer und Auftraggeber müssen Instrumentarium der VOB/B richtig einsetzen

Wenn Profis bauen, dann vereinbaren Auftraggeber und Bauunternehmen die allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B). Die VOB/B räumt in § 1 dem Auftraggeber das Recht ein, den abgeschlossenen Vertrag einseitig zu ändern: Der Auftraggeber darf den Bauentwurf modifizieren und damit verbundene, zuvor nicht vereinbarte Leistungen verlangen. Dieses Recht ist ein einseitiger Eingriff in das zuvor vereinbarte Vertragsgefüge, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg – und eine Besonderheit.

Damit der Auftragnehmer bei dieser Konstellation nicht benachteiligt wird, gewährt ihm die VOB/B einen Ausgleich: Für die geänderte Leistung hat er nach § 2 VOB/B im Prinzip einen Anspruch auf eine entsprechend angepasste Vergütung. Er kann für zusätzliche Leistungen berechtigte Nachträge verlangen. So lautet zumindest der Grundsatz, auch wenn die konkrete Ausgestaltung im Einzelfall sehr kompliziert sein kann.

Problematisch wird das Verfahren laut Fachanwältin Jakobs immer dann, wenn der Auftraggeber allein zeitliche Anordnungen trifft, wenn er beispielsweise verlangt, dass der Bau früher fertig gestellt sein muss, als vertraglich vereinbart. Das kann die Baufirma unter erheblichen Termindruck bringen und die Organisation und Abläufe im Betrieb beeinträchtigen. Deshalb ist es auch rechtlich umstritten, ob eine einseitige und nur zeitliche Anordnung grundsätzlich möglich ist oder nicht. Kompliziert ist es erfahrungsgemäß auch, den Preis einer solchen „Beschleunigung“ festzulegen.

Die Bewertung, ob eine zeitliche Anordnung wirksam ist oder nicht, wird auch durch das Urteil des Oberlandesgerichts Naumburg vom Mai 2013 (OLG Naumburg, 16.05.2013 Az: 2 U 161/12) nicht unbedingt leichter: Nach diesem Urteil waren zeitliche Anordnungen in der Form von einer zuvor nicht vorgesehenen Zwischenfrist möglich, weil zugleich auch eine andere Ausführung anhand von geänderten Ausführungsplänen verlangt wurde. Ob hieraus ein genereller Grundsatz abgeleitet werden kann, ist nach Ansicht von Fachanwältin Jakobs fraglich.

Helena Jakobs empfiehlt, in solchen Fällen einen Baurechtsanwalt hinzuzuziehen. Erfahrungsgemäß ist oft unklar, ob im Rechtssinne tatsächlich eine geänderte Leistung vorliegt, was auch damit zusammenhängen kann, dass häufig nicht ganz klar ist, was überhaupt anfangs vereinbart wurde. Dann muss eine einvernehmliche, praktikable Lösung gefunden werden, damit das Bauvorhaben weitergeht. Was nutzt es, Recht zu haben, wenn der Bau sich erheblich verzögert oder zunächst gar nicht fortgesetzt werden kann? Die Beilegung solcher Streitigkeiten gehört zu den täglichen Aufgaben der Baurechtsanwälte.

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Schlechtes Wetter im Vorfeld einkalkulieren

Warburg – Auch wenn dieser Winter lau war, so bringt die kalte Jahreszeit normalerweise witterungsbedingte Unterbrechungen am Bau. Und obwohl sich dies jedes Jahr wiederholt, gibt es immer wieder Streit zwischen den am Bau Beteiligten, wer die Kosten dafür tragen soll. Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät hier dringend zu klaren vertraglichen Absprachen. Geklärt werden muss dabei unter anderem, wie viele witterungsbedingte Ausfalltage einkalkuliert sind, wer das Risiko darüber hinausgehender Ausfalltage trägt, und wie die Ausfalltage gegebenenfalls monetär ausgeglichen werden. Je früher die Vereinbarungen feststehen, umso reibungsloser läuft der Bau – auch wenn wegen Schnee und Eis einmal nichts läuft. Jetzt im Frühling werden die entsprechenden Verträge geschlossen, die dann im kommenden Winter für klare Verhältnisse sorgen müssen.

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Bauträger müssen Wohnungskäufern bei erheblichem Bauverzug und fehlendem gleichwertigen Wohnraum Nutzungsausfallentschädigung zahlen

Wohnungskäufer können vom Bauträger eine Nutzungsausfallentschädigung verlangen, wenn sich Fertigstellung und Übergabe der Wohnung längere Zeit verzögern und der Käufer in dieser Zeit über keinen gleichwertigen Wohnraum verfügt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20.02.2014 entschieden und damit neue Grundsätze aufgestellt, nach denen ein Schadensersatzanspruch wegen der Vorenthaltung von Wohnraum gegeben sein kann. Dies hat der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 20.02.2014, Az.: VII ZR 172/13, entschieden. Zur Pressemitteilung des BGH…

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Überwachungsfehler entlastet Planer nicht!

Ein Planungsfehler (keine Überdeckung von Lagermatten) wirkt auch dann haftungsbegründend, wenn der Unternehmer diesen Fehler nicht umsetzt, dadurch aber das Bauwerk aus einem anderen Grund (unzureichende Betonüberdeckung der Bewehrung) nicht dem Stand der Technik entspricht. Dabei kann sich ein Planer nicht darauf berufen, Fehler in der Bauüberwachung und Bauausführung hätten unabhängig von seinem Planungsfehler den geltend gemachten Schaden verursacht, so das OLG Stuttgart. OLG Stuttgart, Urteil vom 24.04.2012 – 10 U 7/12; BGH, 09.01.2014 – VII ZR 143/12 (NZB zurückgewiesen).

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