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Bauherren sollten Bauplanungen prüfen lassen

WARBURG – Wer eine Wohnung oder ein Haus vom Bauträger oder Generalunternehmer kauft, beschäftigt sich in der Regel nicht so ausführlich mit dem Projekt, wie Bauherren, die mit dem eigenen Architekten planen und von diesem immer wieder mit Fragen konfrontiert werden, die sie unter seiner Beratung entscheiden müssen. Die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät zur Vorsicht: Käufer und Bauherren schlüsselfertiger Immobilien sollten im eigenen Interesse prüfen lassen, ob der Bauunternehmer die nötige Sorgfalt walten lässt, zum Beispiel bei der Planung der Gründung, etwa in Hanglagen. Erst im Juni dieses Jahres entschied das Oberlandesgericht Dresden einen besonderen Fall: Ein Bauträger hatte eine Stützmauer am Hang falsch geplant und gebaut. Kaum war der Bauherr eingezogen, untersagte ihm die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung seines Hauses wegen Einsturzgefahr. Die Sicherungsmaßnahmen für den Neubau beliefen sich auf rund 280.000 Euro. Selbst wenn die Baufirma dafür theoretisch geradestehen muss, hat der Bauherr den Ärger und ist vorübergehend heimatlos. Bauherren sollten deshalb ihren Bauvertrag frühzeitig prüfen lassen. Der Baurechtsanwalt kennt nicht nur juristische Klauseln, er kann auch sein Augenmerk auf das Planungskonzept richten und bei technischen Fragen dazu raten, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, der die Qualität der Planungen beurteilen kann.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

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Vorsicht bei Vereinfachungen zur HOAI

WARBURG – Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist ein komplexes Werk, und viele Planer tun sich schwer damit, ihren Auftraggebern die Einzelheiten der Honorarabrechnung verständlich zu erläutern. Sie suchen vielmehr nach einfachen Lösungen. Das birgt aber Risiken, warnt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

Einen problematischen Fall musste das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz entscheiden: Der Architekt hatte „Pauschalvergütung in Höhe von 16 Prozent der anrechenbaren Baukosten nach HOAI“ vereinbart. Das klang einfach und plausibel, führte bei der Schlussrechnung dann aber zum Streit darüber, was unter „anrechenbaren Kosten“ zu verstehen sei. Die damals noch geltende HOAI 1996 sah mehrere Möglichkeiten vor, die anrechenbaren Kosten zu ermitteln. Das OLG konnte nicht erkennen, welche der Möglichkeiten konkret gemeint sein sollte und entschied zum Schluss: Nur die Mindestsätze dürfen verlangt werden (OLG Koblenz, Urteil vom 25.05.2012, Az.: 10 U 754/11). Erhofft hatte sich der Planer allerdings ein Honorar im Bereich der Höchstsätze.

Die aktuelle HOAI 2013 hat die Sache einerseits vereinfacht, denn es gibt nur noch die anrechenbaren Kosten der Kostenberechnung. Andererseits soll bei Bestandsbaumaßnahmen die mitzuverarbeitende Bausubstanz berücksichtigt werden. Und dabei, so Fachanwältin Jakobs, kommt es wieder zu Problemen. Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät deshalb, bei Fragen der Vertragsgestaltung frühzeitig den Baurechtsanwalt zu konsultieren – damit der Planer zum Schluss auch wirklich zu seinem angemessenen Honorar kommt.

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Planer können Zusatzhonorare für Änderungen vereinbaren

Warburg – Planer werden seit Jahrzehnten nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bezahlt. Ihre Honorare sind festgelegt, deshalb wurde  früher oft nicht über Honorarnachträge verhandelt. Dies wird sich in Zukunft ändern, prognostiziert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die HOAI 2013 eröffnet im § 10 die Möglichkeit, zusätzliche Honorare zu vereinbaren. Das ist an sich nicht neu, eine ähnliche Regelung gab es auch in der früheren Version der Honorarordnung in § 7 Abs. 5 HOAI 2009. Geblieben ist das Problem, der praktischen Umsetzung. Da die HOAI die Leistungen des Planers in den einzelnen Planungs- und Bauphasen genau beschreibt, sind alle wesentlichen Arbeitsschritte bereits enthalten – und werden entsprechend honoriert. Was sind also Zusatzleistungen? Wie lassen sie sich definieren? Zusatzhonorare müssen schriftlich vereinbart werden, das setzt klare Absprachen voraus. Nach Ansicht von Fachanwältin Jakobs sollten Architekten und Ingenieure sich nicht scheuen, Nachträge regelrecht auszuhandeln, ähnlich wie Bauunternehmer dies (gemäß § 2 Abs. 5 VOB/B) praktizieren. Die Schwierigkeit besteht meist darin, dem Auftraggeber die Änderungen der Architektenleistung gegenüber den vertraglich beauftragten Leistungen plausibel zu machen. Nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg lassen sich Änderungen leichter nachvollziehen, je konkreter die einzelnen Leistungsphasen voneinander getrennt werden. Mit dem Abschluss jeder Leistungsphase und der entsprechenden Freigabe des Bauherrn, liegt ein Zwischenergebnis vor, das als Grenze gelten kann. Bauherrenwünsche, die diesen Zwischenstand noch einmal revidieren und Änderungen des bereits erreichten Status erfordern, können als Zusatzleistung definiert und entsprechend gesondert honoriert werden.

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Bauträger können Umsatzsteuer zurückverlangen

Warburg – Bauträger können sich viel Geld vom Staat zurückholen! Viele Jahre lang, so erläutert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, führten nämlich Bauträger die Umsatzsteuer auf Bauleistungen ans Finanzamt ab und nicht die Bauunternehmer. Bauunternehmer ihrerseits stellten Nettorechnungen, wie bei Subunternehmern üblich.

Diese Art der steuerlichen Handhabung entspricht aber nicht geltendem Recht, wie der Bundesfinanzhof (BFH) am 22. August 2013 (Az. V R 37/10) entschieden hat. Dies wird nun korrigiert: In Zukunft stellen die Baufirmen dem Bauträger Bruttorechnungen und führen ihrerseits die Umsatzsteuer ans Finanzamt ab – und nicht mehr der Bauträger. Fachanwältin Jakobs rät allen Betroffenen, die Veränderungen bei ihren zukünftigen Rechnungen zu berücksichtigen.

Bauträger sollten sich informieren, ob und unter welchen Bedingungen sie die von ihnen bezahlte Umsatzsteuer zurückverlangen können. Das ist ihr gutes Recht. Wenn die Betroffenen dies tun, dann könnte das den Staat nach Berechnungen von Experten Milliarden kosten. Die Finanzverwaltung forciert die Rückzahlungen deshalb auch nicht, sondern versucht, den Schaden zu begrenzen. Der Gesetzgeber hat mit § 27 Abs. 19 Umsatzsteuergesetz (UStG) eine Abtretungsregelung gefasst, in der der Bauunternehmer seinen Anspruch gegen den Bauträger auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrages an das Finanzamt abtritt, damit das Finanzamt Rückforderungen von Bauträgern abwehren kann.

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Baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks kann Geschäftsgrundlage darstellen

Die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks ist für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung eines Erbbaurechtsvertrages regelmäßig ein wesentlicher Umstand. Sie kann als solcher durchaus Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 BGB sein – BGH 23.5.2014, V ZR 208/12.

Bestimmt sich die vertraglich zulässige bauliche Nutzung des Erbbaurechtsgrundstücks nach dem öffentlich-rechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisung), führt eine Erhöhung der zulässigen Nutzung grundsätzlich nicht zu einer Störung des Äquivalenzverhältnisses und damit nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage. Anders kann es ausnahmsweise liegen, wenn sich das Maß der baulichen Nutzung in einem von den Parteien nicht erwarteten Umfang erhöht. War eine Erhöhung der baulichen Nutzung, wie sie auf Grund des Bebauungsplans aus dem Jahr 2008 realisiert wurde, im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht zu erwarten, konnte auch dem Umstand, dass der Erbbauberechtigte nach dem Vertrag einen Neubau errichten durfte, eine Übernahme des Risikos von Störungen des Gleichgewichts zwischen dem Erbbauzins und dem Wert des Erbbaurechts durch Erweiterungen der baulichen Nutzbarkeit nicht entnommen werden.

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Planer sollten Abnahme zügig vorbereiten

Sechs Monate nach Einzug gilt die Architektenleistung als abgenommen! Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 26.09.2013 (VII ZR 220/12) entschieden. Der BGH geht davon aus, dass der Bauherr nicht nur das Gebäude automatisch abnimmt, wenn er einzieht und sich dann sechs Monate lang nicht rührt, sondern auch die Architektenleistung, wenn er hierzu nichts rügt. Darauf sollten sich Planer allerdings nicht verlassen, so rät die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Vor allem, wenn sie nur mit der Planung, nicht aber mit der Bauüberwachung gemäß Leistungsphase 8 HOAI beauftragt wurden. Fachanwältin Jakobs rät den Planern, so bald wie möglich klare Verhältnisse zu schaffen und eine Abschlussbesprechung mit Abnahme anzustreben, statt auf die Baufertigstellung und den Einzug des Bauherrn zu warten. Dies kann sich nämlich erfahrungsgemäß noch einige Zeit hinziehen. In der Zwischenzeit kann der Planer nicht abrechnen, und auch die Verjährungsfrist beginnt entsprechend später.

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Bauherren müssen SiGeKo beauftragen

Wer baut, der ist als Bauherr für seine Baustelle verantwortlich, erinnert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Das gilt auch für die Sicherheit und Gesundheit der dort beschäftigten Menschen.

Seit 1998 regelt die Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen – kurz Baustellenverordnung oder BaustellV, welche Pflichten der Bauherr im Einzelnen hat, wie etwa die Bestellung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators (SiGeKo). Das kann selbst kleine Baustellen treffen. Sobald dort mehrere Beschäftigte verschiedener Unternehmen gleichzeitig arbeiten, muss der Bauherr unter Umständen einen SiGeKo beauftragen.

SiGeKos müssen sich speziell qualifizieren. Sie müssen Architekt, Ingenieur, staatliche geprüfte Techniker oder Meister sein, mindestens zwei Jahre beruflich Erfahrung gesammelt und eine entsprechende Zusatzqualifikation im Bereich der Arbeitssicherheit nachweisen.

Private Bauherren sollten sich am besten schon bei der Wahl ihrer Planer und Baufirmen nach entsprechenden Zusatzqualifikationen der Mitarbeiter erkundigen, rät Fachanwältin Jakobs.

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Gewährleistung auf Solaranlage schon in die Planung einbeziehen

Warburg – Mit Photovoltaikanlagen lässt sich gutes Geld verdienen. Das nutzen viele Investoren, öffentliche wie private Bauherren. Manche bauen Solaranlagen auf die Dächer ihrer Immobilien, andere investieren in Solarparks. Was aber, wenn die Anlage defekt ist? Wie lange dauert die Gewährleistungsfrist?

Zu Photovoltaikanlagen, und speziell zur Gewährleistungsfrist, gibt es inzwischen eine Reihe von Urteilen, allerdings keine einheitliche Rechtsprechung, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Ob private Bauherren zwei oder fünf Jahre Gewährleistung auf ihre Anlage haben, richtet sich nämlich vor allem nach der Installationsweise der Anlage. Das haben der Bundesgerichtshof (BGH) und diverse Oberlandesgerichte in verschiedenen Urteilen definiert. Einfache Anlagen, die nur auf dem Dach montiert sind, genießen bei Mängeln die übliche zweijährige Verjährungsfrist (BGH, Urteil vom 09.10.2013 – Aktenzeichen: VIII ZR 318/12).

Sind Solaranlage und Haus aber baulich voneinander abhängig, steigt die Verjährungsfrist auf fünf Jahre (Urteil des Oberlandesgerichts München vom 10.12.2013 Aktenzeichen: 9 U 543/12 Bau). Das ist beispielsweise beim Solar- oder Plus-Energie-Haus der Fall: Ohne Photovoltaikanlage funktioniert das Haus nicht. Die Materie ist komplex. Fachanwältin Jakobs rät deshalb: Da die Gewährleistung von der Art der Anlage abhängt, sollten sich Bauherren und Investoren dazu von ihren Planern entsprechend beraten lassen. Fünf Jahre Gewährleistung sind schließlich besser als nur zwei Jahre! Auch öffentliche Bauherren sparen im Fall des Falles viel Geld!

Für Baufirmen und Handwerksbetriebe ist der Bau einer Solaranlage inzwischen eine gängige Aufgabe. Deshalb sollten sich Baufirmen auch mit der Frage der Gewährleistung beschäftigen. Je nach Installationsweise der Anlage müssen sie zwei oder fünf Jahre dafür gerade stehen. Auch für Planer hat die Sache Konsequenzen. Variiert je nach Konzept die Gewährleistungsfrist zwischen zwei und fünf Jahren, bedeutet das für Bauherren einen enormen Unterschied. Planer sollten ihre Auftraggeber darauf aufmerksam machen.

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Im VOF-Verfahren Verhandlungsprotokolle unterzeichnen lassen

Warburg – Jede Vergabe muss nachvollziehbar sein. Deshalb spielt die Dokumentation im Vergabeverfahren eine zentrale Rolle, erinnert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg . Werden freiberufliche Leistungen nach VOF vergeben, müssen nicht nur die schriftlichen Fragen des Auftraggebers und die schriftlichen Antworten der Bieter zu Aufgabe, Honorar und Organisation in der Vergabeakte dokumentiert werden, sondern auch der inhaltliche Verlauf der Verhandlungsgespräche selbst muss in die Akte. Wie die Vergabekammer Mecklenburg-Vorpommern am 05.09.2013 (Az. 2 VK 12/13) entschieden hat, zählen dazu die Nachfragen und die mündlichen Erläuterungen der Bewerber. Die Inhalte der Gespräche selbst müssen protokolliert werden. Es reicht nicht aus, wenn der Protokollant lediglich Schlussfolgerungen zusammenfasst, so die Vergabekammer. Um Nachprüfungsverfahren zu vermeiden, rät Fachanwältin Jakobs, Gesprächsprotokolle von den Beteiligten am besten direkt unterschreiben zu lassen, damit sie die Dokumentation mit ihrer eigenen Darstellung gegebenenfalls korrigieren und ergänzen können.

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Was muss Auftraggeber wissen, um Eignung von Bietern zu beurteilen?

WARBURG – Bauen ist teuer. Vor allem um das günstigste Angebot zu ermitteln, werden Gewerke ausgeschrieben. Bei der Bauvergabe kommt es aber nicht nur auf den niedrigsten Preis an, sondern auch auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Bieters, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Was nützt schließlich eine preiswerte Offerte, wenn der Auftragnehmer auf halber Strecke Insolvenz anmeldet?

Um Pleiten dieser Art auszuschließen, prüfen Auftraggeber, ob die Bieter für den Auftrag geeignet sind. Aber wo bekommt der Auftraggeber verlässliche Daten über den Bieter? Und reicht schon die schlechte Prognose einer Wirtschaftsauskunftsdatei, um den Bieter aus dem Rennen zu werfen?

Nein, urteilt der Bundesgerichtshof (BGH), allein die Bewertung einer solchen Agentur reicht dazu nicht aus. Eignungsentscheidungen brauchen gesicherte Grundlagen. Die muss sich der Auftraggeber außerdem selbst verschaffen (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes: vgl. BGH, Urteil vom 26.10.1999 – X ZR 30/98 und BGH, Urteil vom 24.05.2005 – X ZR 243/02). Die Vergabestelle muss dazu die Umstände des Einzelfalls umfassend prüfen, abwägen und selbst eine Prognose vornehmen, ob der Bieter gerade die ausgeschriebenen und von ihm angebotenen Leistungen vertragsgerecht erbringen kann. Pauschale Schlussfolgerungen zur mangelnden Leistungsfähigkeit sind tabu. Ebenso die ungeprüfte Übernahme einer Bonitätsauskunft einer Wirtschaftsauskunftsdatei.

Diese Grundsätze schließen allerdings die Verwertung von Bonitätsbewertungen im Vergabeverfahren nicht grundsätzlich aus. Der Auftraggeber muss aber sicherstellen, dass er diese Angaben inhaltlich überprüft – und er muss dem Bieter die Möglichkeit geben, die Darstellung der Wirtschaftsauskunftsdatei zu korrigieren, so Fachanwältin Jakobs. Im Zweifel sollten sich Auftraggeber in diesen Fragen vom Baurechtsanwalt beraten lassen. Sonst kann es zu erfolgreichen Nachprüfungsverfahren wie kürzlich im Verfahren vor der Vergabekammer Baden-Württemberg, Az: 1 VK 27/13, kommen.

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