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Fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar

Das Fehlen einer Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar. Für den von der Arglist vorausgesetzten Eventualvorsatz reicht es nicht aus, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen.

Die Klägerin hatte im Dezember 2005 vom Beklagten eine von diesem sanierte Dachgeschosswohnung zum Preis von 90.000 € gekauft. Die Haftung für Sachmängel war ausgeschlossen. Als die Klägerin die Wohnung im Jahr 2009 verkaufen wollte, stellte sich heraus, dass sowohl für die Wohnung als auch für den Balkon keine Baugenehmigung vorlag. Zur zitierten Webseite…

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Brandschutzauflagen verteuern Großprojekte

Großprojekte, die finanziell aus dem Ruder laufen, beschäftigen die Bauwelt nicht erst seit dem Debakel um den neuen Berliner Flughafen. Baurechtsanwälte kennen die Problematik und die Ursachen. Ob Elbphilharmonie, Stuttgart 21, Nürburgring oder einst der Neubau des Plenarsaals des Bundestags in Bonn, der in 20 Jahren mehrfach umgeplant wurde – sie alle kamen und kommen die Allgemeinheit zum Schluss erheblich teurer als zunächst veranschlagt.

„Die Ursachen dafür sind vielfältig und wurden in den vergangenen Wochen in der Fachwelt ausgiebig diskutiert. Was immer wieder zu kurz kommt, ist die ausreichende Planungszeit. Komplexe Bauvorhaben lassen sich nicht baubegleitend planen“, konstatiert Alexander Jakobs, Anwalt für Bau- und Architektenrecht aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Dass die Bedeutung der Planung unterschätzt wird, zeigt sich auch daran, dass der Auftraggeber gerade in diesem Bereich häufig sparen will. Dabei bewahrheitet sich immer wieder: Wer billig plant, baut teuer.“ Keine Lösung sei es, steigende Baukosten beim Planer wieder einzusparen, dessen Honorare zu deckeln und Malusregelungen einzuführen. „Das ist kurzsichtig“, gibt Rechtsanwalt Jakobs zu bedenken. „Auftraggeber sollten ihren Planern nicht misstrauen und mit Honorarabzug bei Überschreitung der Baukosten drohen. Sie bekommen dadurch weniger, als sie bekommen könnten, denn jeder klar denkende Architekt wird Sicherheiten einbauen, damit der Malus gar nicht zum Tragen kommen kann“.

Wie wichtig die ausreichenden Planungszeiten sind, zeigt der Brandschutz. „Großprojekte sind immer Sonderbauten im Sinne der Landesbauordnungen. Die jeweilige Bauaufsichtsbehörde kann damit die Auflagen für den Brandschutz mehr oder weniger willkürlich festlegen.“ Brandschutz und Nutzerwünsche stehen sich dabei häufig zunächst unversöhnlich gegenüber: Die Feuerwehr möchte am liebsten an jeder Seite des Gebäudes ein Fluchttreppenhaus; der Bauherr möchte die Flächen lieber gewinnbringend nutzen. Sicherheitsbelange und wirtschaftliche Erwartungen des Auftraggebers zu synchronisieren, verlangt Kreativität und Engagement der beteiligten Planer und eine intensive Abstimmung mit den Behörden. Solange die Genehmigung nicht erteilt ist, bleiben Unwägbarkeiten, die einen vorgezogenen Baubeginn in Frage stellen, wenn dem Auftraggeber an Kostensicherheit gelegen ist.

Das gilt gerade für den öffentlichen Auftraggeber, der vergaberechtlich verpflichtet ist, eindeutig und erschöpfend auszuschreiben. „Das geht aber nur mit abgeschlossenen und abgestimmten Planungen“, weiß Rechtsanwalt Jakobs. „Wer Bauaufträge erteilt, ohne dass die Bauaufgabe eindeutig definiert ist, muss Nachtragsforderungen in erheblicher Höhe gleich mit einkalkulieren.“ Vermeiden lassen sich Fehlinvestitionen deshalb nur durch konsequente Vorbereitung und klare Entscheidungen: Am Anfang steht die Definition der Bauaufgabe, dann erst folgen Planung und schließlich Umsetzung. „Zu jedem Bau gehört auch ein verantwortlicher Bauherr. Er muss frühzeitig seinen Bedarf ermitteln und auch die Verantwortung für diese Vorgabe übernehmen. Dazu gehört auch die klare Entscheidung, wie er den Brandschutz umsetzen will. Architekten kann man hier nur raten nicht mit mutmaßlichen Vorgaben vorzupreschen, sondern das Bauwerk mit allen Auflagen zu planen und dann dem Bauherrn die Entscheidung zu überlassen, für welche Art Brandschutz er sich entscheidet, mit den damit verbundenen Risiken der Ablehnung durch die Behörde.“

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Bessere Schallschutzfenster am Flughafen Berlin-Brandenburg

OVG Berlin: Brandenburg muss Zusagen gegen Betreiber durchsetzen

Berlin (jur). Die Trägergesellschaft des neuen Flughafens Berlin-Brandenburg muss mehr Geld für Schallschutz ausgeben. Die bisherigen Zugeständnisse zum Schutz der Anwohner werden der Planfeststellung bei weitem nicht gerecht, urteilte am Donnerstag, 25. April 2013, das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg in Berlin (Az.: 11 A 7.13 und weitere). Das Land Brandenburg sei verpflichtet, die Vorgaben gegenüber den Flughafenbetreibern härter durchzusetzen.

Die Planfeststellung sei so zu verstehen, dass im Rauminneren bei geschlossenen Fenstern auch tagsüber ein Lärmpegel von 55 Dezibel (A) rechnerisch nicht überschritten werden darf, urteilte das OVG. Allenfalls eine Überschreitung in den sechs verkehrsreichsten Monaten sei zulässig.

Der den Anwohnern bislang angebotene Schallschutz gehe dagegen von einer Überschreitung an nahezu jedem zweiten Tag aus, genau 89 Überschreitungen in sechs Monaten. Dies bleibe deutlich hinter dem Schallschutzziel zurück und sei daher „mit dem Planfeststellungsbeschluss nicht vereinbar“.

Auf Klagen von Anwohnern verpflichtete das OVG mit insgesamt vier Urteilen das Infrastrukturministerium in Potsdam „durch geeignete aufsichtsrechtliche Maßnahmen darauf hinzuwirken“, dass die Flughafenbetreiber den in der Planfeststellung zugesicherten Lärmschutz umsetzen.

Die Revision ließ das OVG nicht zu; das Land Brandenburg kann dagegen aber Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht in Leipzig einlegen.

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Bei Urheberschutz Restlaufzeit bedenken

Warburg – Investoren interessieren sich besonders für attraktive Gebäude, denn diese lassen sich erfahrungsgemäß gewinnbringend vermieten. Allerdings müssen gerade ältere Gebäude häufig auch grundlegend saniert und umgebaut werden. Das kann schwierig werden, wenn das Objekt unter ein Urheberrecht fällt. Daran erinnert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Unterliegt ein Gebäude nämlich dem Urheberrecht, können Veränderungen nicht ohne Zustimmung des Architekten oder seiner Erben vorgenommen werden. Die Schutzfrist beträgt 70 Jahre. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben kann eine Veränderung eines urheberrechtlich geschützten Gebäudes aber nicht generell versagt werden. Der Käufer kann Veränderungen auch einklagen. Das Gericht muss dann die Interessen gegeneinander abwägen, wobei es erfahrungsgemäß die „verbleibende Schutzdauer“ ins Kalkül zieht. Je weiter sie vorangeschritten ist, umso schwächer wiegt das Interesse des Urhebers.

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Balkonsanierung: Sanierung, Modernisierung, bauliche Veränderung?

Grundsätzlich können auch bauliche Maßnahmen, die optische Veränderungen der Wohnungseigentumsanlagen bewirken (hier: eine Balkonsanierung), eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. Dies setzt jedoch voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. BGH 14.12.2012, V ZR 224/11

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Bauen im Ausland – eine Chance für deutsche Unternehmen

Immer mehr Bauunternehmer und Planer zieht es ins Ausland. Dort sind German Engineering und das entsprechende technologische Know-how gefragt. Gleich ob Hochbau, Tiefbau, Straßenbau, Tunnel-, Brücken- oder Anlagenbau, deutsche Firmen beteiligen sich an Bauvorhaben im Ausland als Einzelunternehmen, in Form eines Joint Ventures, Konsortiums, einer ARGE oder BIEGE-ARGE. Was viele nicht ahnen: Dieses Engagement kann sie ihre Existenz kosten.

„Das Problem sind die Verträge, die die Firmen für ihren Auslandsauftrag schließen müssen“, erläutert die Warburger Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte. „Bei Verträgen über Bauvorhaben im Ausland werden meistens die Musterbaubedingungen der FIDIC Red Book (Einheitspreisvertrag) oder Yellow oder Silver Book (Pauschalpreisvertrag) verwendet“, berichtet Baurechtsanwältin Jakobs weiter. „Inhaltlich und rechtlich sind die FIDIC-Vertragsmuster Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGBs) und in etwa mit unserer deutschen Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) zu vergleichen.“

„Viele Firmen lassen sich auch genau von dieser Ähnlichkeit in die Irre führen und schließen voreilig Verträge, die letzten Endes zur Insolvenz ihres Unternehmens führen können. Der Knackpunkt der FIDIC-Bedingungen sind die darin enthaltenen Haftungsfallen“, warnt die Baurechtsanwältin. „Viele Klauseln, wie zum Beispiel der Anspruch auf Kostenanpassungen gelten nur, wenn auch ein entsprechender Anhang, sprich eine Kostendatentabelle, angefügt wird. Vergisst der Unternehmer das, entfällt der Anspruch.“

„Auch bei der Vergabe von und dem Vertragsabschluss zu Bauprojekten im Ausland gibt es gravierende Unterschiede zum deutschen Recht. Gerade im Bereich der Haftung etwa wird überwiegend nach angloamerikanischem Recht beurteilt“, weiß Rechtsanwältin Jakobs und rät: „Geschäftsführer und Mitarbeiter von Bauunternehmen müssen deshalb für den Auslandseinsatz im Internationalen Baurecht, FIDIC und US-Recht geschult werden und sich beraten lassen. Diese Beratung muss natürlich vor der Angebotsabgabe stattfinden, damit Fallen und Fußangeln rechtzeitig erkannt werden. Die Probleme reichen hier von Forderungsausfällen, Qualitätsmängeln, dem Wegfall von Fördergeldern bis hin zu zweifelhaften Gesellschaftsgründungen, schwachen Joint Venture-Partnern und Korruption. Kein Grund also hier unnötig Lehrgeld zu zahlen, schließlich soll der Auslandssauftrag ja die Bilanzen verbessern und nicht in die Zahlungsunfähigkeit münden.“

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Auch korrekt ausgeführte Bauteile dokumentieren

WARBURG – Mängel und Schäden werden am Bau meist akribisch dokumentiert, nicht aber Baudetails, die in Ordnung sind. Dabei ist das für den Bau betreuenden Architekten genauso wichtig, so die Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Denn wenn Mängel auftreten, müssen immer auch die Objektüberwacher beweisen, dass sie ihren Pflichten nachgekommen sind und den Bau ordentlich überwacht haben. Das können sie zum Beispiel durch das Führen eines Bautagebuches, in dem sie vor allem kritische Bauphasen in Text und Bild sorgsam dokumentieren. Hilfreich ist es auch, schwierige Baudetails, etwa Abdichtungen, Eckpunkte oder Durchdringungen zu dokumentieren, bevor sie beigefüllt oder verputzt werden. Dann kann der Objektüberwacher bei späteren Schäden schnell beweisen: Als er das Bauteil prüfte, war es in Ordnung.

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Planer, die prüfen, haben weitreichende Kontrollpflichten

WARBURG – Architekten haben viele Aufgaben. Zunehmend werden sie auch mit der Rechnungsprüfung und Bezahlungsabwicklung betraut. Dabei gehen sie allerdings besondere Haftungsrisiken ein, warnt Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Im konkreten Fall hatte der Bauherr eines Großprojektes seinen Architekten damit beauftragt, den jeweiligen Bautenstand festzustellen und fällige Abschlagszahlungen an den beauftragten Generalunternehmer freizugeben. Mehrere Zahlungen wurden daraufhin geleistet. Allerdings wurde der Generalunternehmer, der die Zahlungen erhalten hat, insolvent. Ein Sachverständiger stellte daraufhin fest, dass die bisher erbrachten Leistungen erhebliche Mängel hätten und der Bautenstand weit hinter den freigegebenen Zahlungen zurückbleibe. Der Bauherr hielt sich an seinen Architekten und verlangte von ihm Schadenersatz. Der Haftpflichtversicherer des Architekten lehnte die Forderungen ab mit der Begründung, für den vorliegenden Fall bestehe kein Versicherungsschutz. Tatsächlich sehen die Bedingungen der Haftpflichtversicherer den Ausschluss des Versicherungsschutzes für den Fall eines bewusst pflichtwidrigen Verhaltens vor. Und, so argumentiert die Versicherung, bei einem eklatanten Missverhältnis zwischen den freigegebenen Zahlungen und dem Bautenstand, in diesem Fall rund 30 Prozent Überzahlung, habe sich der Architekt pflichtwidrig verhalten. Rechtsanwältin Helena Jakobs rät Architekten dringend zur Vorsicht: Ein Planer, der sich in dieser Weise in die Rechnungsprüfung sowie die Zahlungsabwicklung vertraglich einbinden lässt, muss wissen, dass ihn weitreichende Prüfungs- und Kontrollpflichten bezüglich der Bausubstanz treffen. Deutliche Überzahlungen können zum Ausschluss des Versicherungsschutzes führen.

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Private Bauherren brauchen Rechtsrat und Eigeninitiative

Nicht nur Großinvestoren brauchen baujuristischen Rat, sondern auch private Bauherren profitieren vom Know-how der Experten, so Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Gerade Käufer von Bauträgerhäusern beauftragen Baurechtsanwälte häufig mit der Vertragsprüfung. Dabei interessieren sie sich für Fragen der Gewährleistung, für Grundpfandrechte und Freistellungen der finanzierenden Banken. Eine rechtliche Beratung hierzu ist in der Tat sinnvoll. Seltener machen sich Kaufinteressenten Gedanken über die Leistungsfähigkeit des zukünftigen Vertragspartners.

Dabei sind dies nach Ansicht von Baurechtsanwalt Alexander Jakobs die Fragen, die zu allererst geklärt werden müssen: Kann der Bauträger das geplante Bauvorhaben finanziell überhaupt stemmen oder geht er auf halber Strecke in Insolvenz? Und ist er in der Lage, den Bau technisch mängelfrei zu bauen, oder wird der Traum vom Eigenheim später wegen vieler Mängel zum Albtraum?

Baurechtsanwälte können ihre Mandanten bei der Klärung dieser Fragen unterstützen. Sie sehen beispielsweise das Handelsregister ein und prüfen, wie lange die betreffende Firma schon besteht und wie hoch ihr Stammkapital ist, und sie empfehlen zur Beurteilung der bautechnischen Seite gegebenenfalls die Hinzuziehung eines Sachverständigen. Das reicht aber erfahrungsgemäß nicht aus – um Referenzen müssen sich Bauherren selbst kümmern. Und zwar am besten noch, bevor sie den Anwalt konsultieren, denn manche Firma disqualifiziert sich dabei von selbst.

Bauträger leben, wie alle Unternehmen, von ihrem Ruf. Ist der gut, nennen sie erfahrungsgemäß bereitwillig Referenzobjekte. Bauherren sollten diese Hinweise dann auch aufgreifen, rät Rechtsanwalt Jakobs, und sich bei früheren Vertragspartnern informieren, beispielsweise über die Zuverlässigkeit beim Einhalten von Terminen, die technische Sorgfalt beim Bauen, aber auch über die Erreichbarkeit bei Problemen und die Kommunikation mit den Bauherren im allgemeinen. Auch wenn die Reputation des Unternehmens angeschlagen ist, können Kaufinteressierte das erfahren: In Internetforen und Blogs halten enttäuschte Bauherren selten mit ihrer Frustration hinterm Berg. Dabei gilt: Nicht jedes Pauschalurteil kritiklos übernehmen, sondern lieber noch mal nachhaken und konkret fragen: Wo ist was schief gegangen? An wem hat es gelegen? Wie wurde das Problem zum Schluss gelöst? Das kostet Zeit, aber der Aufwand ist gering, angesichts der enormen Summe, die beim Hauskauf zur Disposition steht.

Einem Irrtum sitzen nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte fast alle angehenden Bauherren auf: Sie glauben, die sogenannte Freistellungserklärung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schütze sie vor finanziellen Verlusten, dann nämlich, wenn der Bauträger insolvent wird und sie bereits mehr Geld bezahlt haben, als der noch unfertige Baukörper wert ist. In diesem Fall, so hoffen sie, erstatte ihnen die Bank des Bauträgers das zu viel gezahlte Kapital zurück. Das ist aber ein Irrglaube, so Alexander Jakobs. Die Freistellungserklärung gemäß § 3 Abs.1 Satz 1 Nummer 3 MaBV bedeutet in den meisten Fällen lediglich, dass die Grundschuld, die der Kreditgeber des Bauträgers auf dem Grundstück eingetragen hat, gelöscht wird, sobald der Käufer das fertige Haus samt Grundstück endgültig bezahlt hat, oder der Käufer für das wegen der Insolvenz unfertige Gebäude zumindest einen vom Wert her entsprechenden Betrag gezahlt hat. Vor einer Überzahlung schützt nur ein Zahlungsplan, der sich tatsächlich und wertmäßig am Baufortschritt orientiert. Auch hier leisten Baurechtsanwälte wertvolle Aufklärung für Verbraucher.

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