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„Werdender Wohnungseigentümer“ erst nach Übergabe der Wohnung

Als werdender Wohnungseigentümer ist nur anzusehen, wer  – neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch – den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat – BGH 11.12.2015, V ZR 80/15.

Als werdender Wohnungseigentümer ist ausschließlich anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat. Die mitgliedschaftliche Stellung kann nur insgesamt übergehen. Wird der Bauträger von den Kosten und Lasten des Wohnungseigentums befreit, verliert er zugleich das Stimm- und Anfechtungsrecht. Dass die Willensbildung in der Gemeinschaft auf die Erwerber übergeht, ist erklärtes Ziel der Anerkennung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, die dem Demokratisierungsinteresse der Erwerber Rechnung tragen soll.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

 

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Bauträger können Umsatzsteuer zurückverlangen

Warburg – Bauträger können sich viel Geld vom Staat zurückholen! Viele Jahre lang, so erläutert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, führten nämlich Bauträger die Umsatzsteuer auf Bauleistungen ans Finanzamt ab und nicht die Bauunternehmer. Bauunternehmer ihrerseits stellten Nettorechnungen, wie bei Subunternehmern üblich.

Diese Art der steuerlichen Handhabung entspricht aber nicht geltendem Recht, wie der Bundesfinanzhof (BFH) am 22. August 2013 (Az. V R 37/10) entschieden hat. Dies wird nun korrigiert: In Zukunft stellen die Baufirmen dem Bauträger Bruttorechnungen und führen ihrerseits die Umsatzsteuer ans Finanzamt ab – und nicht mehr der Bauträger. Fachanwältin Jakobs rät allen Betroffenen, die Veränderungen bei ihren zukünftigen Rechnungen zu berücksichtigen.

Bauträger sollten sich informieren, ob und unter welchen Bedingungen sie die von ihnen bezahlte Umsatzsteuer zurückverlangen können. Das ist ihr gutes Recht. Wenn die Betroffenen dies tun, dann könnte das den Staat nach Berechnungen von Experten Milliarden kosten. Die Finanzverwaltung forciert die Rückzahlungen deshalb auch nicht, sondern versucht, den Schaden zu begrenzen. Der Gesetzgeber hat mit § 27 Abs. 19 Umsatzsteuergesetz (UStG) eine Abtretungsregelung gefasst, in der der Bauunternehmer seinen Anspruch gegen den Bauträger auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrages an das Finanzamt abtritt, damit das Finanzamt Rückforderungen von Bauträgern abwehren kann.

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Bauträger sollten Bindefristen nicht überziehen

Warburg – Die Altbausanierung ist ein lukratives Geschäft für Bauträger – vorausgesetzt, die Verträge sind in Ordnung, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Um den Verkaufswert auszuloten und möglichst viele attraktive Angebote zu bekommen, behalten sich nämlich viele Bauträger im Notarvertrag vor, dass zunächst nur die Erklärung der Erwerber verbindlich ist und für sie selbst eine Frist gilt, innerhalb welcher sie den Vertrag annehmen können – oder eben auch nicht. Kommt kein besserer Bieter, unterzeichnen sie, kommt einer, der mehr zahlt, unterschreiben sie den ersten Vertrag nicht. Da solche Verträge den Käufer von Beginn an binden, dem Verkäufer aber noch Freiheiten lassen, stoßen solche Verträge auf Widerstand bei Verbrauchern. Mit Recht, urteilt der Bundesgerichtshof. In seinem Urteil vom 27.09.2013 (Az.: V ZR 52/12) entschied der BGH: Vier Monate und zwei Wochen Wartefrist sind zu lang. Im konkreten Fall konnte sich der Erwerber trotz Zahlung des Kaufpreises und jahrelanger Vermietung der Wohnung später auf das Nichtzustandekommen des Vertrages berufen. Er konnte den Kaufpreis zurückverlangen, musste allerdings im Gegenzug auch die Mieteinnahmen und die Wohnung zurückgeben. Rechtsanwältin Jakobs rät Investoren zu realistischen Bindefristen. Vier Wochen bis maximal drei Monaten sind angemessen. Will der Bauträger zeitlich flexibel bleiben, kann er sich anstelle der Bindefristen im Vertrag Rücktrittsrechts sichern, statt auf Zeit zu spielen und langwierige Prozesse zu riskieren. Der Baurechtsanwalt berät den Investor bei der Vertragsgestaltung.

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Private Bauherren brauchen Rechtsrat und Eigeninitiative

Nicht nur Großinvestoren brauchen baujuristischen Rat, sondern auch private Bauherren profitieren vom Know-how der Experten, so Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Gerade Käufer von Bauträgerhäusern beauftragen Baurechtsanwälte häufig mit der Vertragsprüfung. Dabei interessieren sie sich für Fragen der Gewährleistung, für Grundpfandrechte und Freistellungen der finanzierenden Banken. Eine rechtliche Beratung hierzu ist in der Tat sinnvoll. Seltener machen sich Kaufinteressenten Gedanken über die Leistungsfähigkeit des zukünftigen Vertragspartners.

Dabei sind dies nach Ansicht von Baurechtsanwalt Alexander Jakobs die Fragen, die zu allererst geklärt werden müssen: Kann der Bauträger das geplante Bauvorhaben finanziell überhaupt stemmen oder geht er auf halber Strecke in Insolvenz? Und ist er in der Lage, den Bau technisch mängelfrei zu bauen, oder wird der Traum vom Eigenheim später wegen vieler Mängel zum Albtraum?

Baurechtsanwälte können ihre Mandanten bei der Klärung dieser Fragen unterstützen. Sie sehen beispielsweise das Handelsregister ein und prüfen, wie lange die betreffende Firma schon besteht und wie hoch ihr Stammkapital ist, und sie empfehlen zur Beurteilung der bautechnischen Seite gegebenenfalls die Hinzuziehung eines Sachverständigen. Das reicht aber erfahrungsgemäß nicht aus – um Referenzen müssen sich Bauherren selbst kümmern. Und zwar am besten noch, bevor sie den Anwalt konsultieren, denn manche Firma disqualifiziert sich dabei von selbst.

Bauträger leben, wie alle Unternehmen, von ihrem Ruf. Ist der gut, nennen sie erfahrungsgemäß bereitwillig Referenzobjekte. Bauherren sollten diese Hinweise dann auch aufgreifen, rät Rechtsanwalt Jakobs, und sich bei früheren Vertragspartnern informieren, beispielsweise über die Zuverlässigkeit beim Einhalten von Terminen, die technische Sorgfalt beim Bauen, aber auch über die Erreichbarkeit bei Problemen und die Kommunikation mit den Bauherren im allgemeinen. Auch wenn die Reputation des Unternehmens angeschlagen ist, können Kaufinteressierte das erfahren: In Internetforen und Blogs halten enttäuschte Bauherren selten mit ihrer Frustration hinterm Berg. Dabei gilt: Nicht jedes Pauschalurteil kritiklos übernehmen, sondern lieber noch mal nachhaken und konkret fragen: Wo ist was schief gegangen? An wem hat es gelegen? Wie wurde das Problem zum Schluss gelöst? Das kostet Zeit, aber der Aufwand ist gering, angesichts der enormen Summe, die beim Hauskauf zur Disposition steht.

Einem Irrtum sitzen nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte fast alle angehenden Bauherren auf: Sie glauben, die sogenannte Freistellungserklärung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schütze sie vor finanziellen Verlusten, dann nämlich, wenn der Bauträger insolvent wird und sie bereits mehr Geld bezahlt haben, als der noch unfertige Baukörper wert ist. In diesem Fall, so hoffen sie, erstatte ihnen die Bank des Bauträgers das zu viel gezahlte Kapital zurück. Das ist aber ein Irrglaube, so Alexander Jakobs. Die Freistellungserklärung gemäß § 3 Abs.1 Satz 1 Nummer 3 MaBV bedeutet in den meisten Fällen lediglich, dass die Grundschuld, die der Kreditgeber des Bauträgers auf dem Grundstück eingetragen hat, gelöscht wird, sobald der Käufer das fertige Haus samt Grundstück endgültig bezahlt hat, oder der Käufer für das wegen der Insolvenz unfertige Gebäude zumindest einen vom Wert her entsprechenden Betrag gezahlt hat. Vor einer Überzahlung schützt nur ein Zahlungsplan, der sich tatsächlich und wertmäßig am Baufortschritt orientiert. Auch hier leisten Baurechtsanwälte wertvolle Aufklärung für Verbraucher.

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Bauliche Mängel noch vor Ende der Gewährleistung beheben lassen

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft braucht einen Verwalter. Er sorgt unter anderem für die bauliche Instandhaltung der Anlage. Dabei kann der Verwalter nicht nach eigenem Gutdünken verfahren, sondern ist an das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gebunden und der Eigentümergemeinschaft gegenüber verpflichtet, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Allerdings nehmen es nicht alle Wohnungsverwalter so genau mit ihren Pflichten. Vor allem junge Eigentümergemeinschaften erleben gelegentlich eine böse Überraschung, wenn nach fünf Jahren der Verwalter wechselt. Dann entdeckt der neue Verwalter Baumängel, die längst hätten beseitigt werden müssen. Rechtsanwalt Jakobs erlebt das immer wieder. Der erste Verwalter wird meist noch vom Bauträger eingesetzt, der die Anlage gebaut hat. Weil alle Mängel, die während der Gewährleistungsfrist in den ersten fünf Jahre entdeckt werden, aber noch vom Bauträger auf dessen Kosten beseitigt werden müssen, verschleppt der vom Unternehmer eingesetzte Verwalter diese Mängel bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist. Ist die Frist verstrichen, müssen die Eigentümer die Mängel auf eigene Kosten bezahlen. Zwar können sie gerichtlich gegen den ehemaligen Verwalter vorgehen, aber das dauert seine Zeit. Besser ist es, noch vor Ablauf der Gewährleistung einen Bausachverständigen mit der gründlichen Baukontrolle zu beauftragen. Dann werden alle Mängel noch in der Gewährleistungsphase entdeckt.

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Berufshaftpflicht deckt nicht alles ab

WARBURG – Viele Architekten und Ingenieure betreiben nebenbei und oft unwissentlich eine „kleine Baufirma“. Sie übernehmen über ihre berufstypischen Planungs- und Bauüberwachungsleistungen hinaus zusätzliche Arbeiten. Gemeinsam mit ihnen bekannten Firmen erledigen sie kleinere Sanierungen bis hin zur Realisierung kompletter Bauvorhaben. Dabei, so Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg schließen viele bewusst oder unbewusst einen Bauvertrag mit dem Auftraggeber und treten als Generalunternehmer oder Bauträger auf. Problematisch wird das spätestens dann, wenn Baumängel auftauchen und die Berufshaftpflicht dafür eintreten soll. Die Architektenhaftpflichtversicherung ist ein komplexes Feld mit vielen Regularien und Allgemeinen Geschäftsbedingungen. In den sogenannten „Besonderen Bedingungen und Beschreibungen für die Berufshaftpflichtversicherung von Architekten, Bauingenieuren und beratenden Ingenieuren“ kurz: „BBR/Arch“, die zudem in verschiedenen Ausgaben existieren, werden die berufstypischen Tätigkeiten des Architekten oder Ingenieurs beschrieben. Und nur diese Tätigkeiten, die in der Regel nur aus Planung und Überwachung bestehen, werden von der Versicherung auch abgedeckt. Nicht versichert sind hingegen alle Arbeiten, die über dieses Berufsbild hinausgehen. Dazu gehören vor allem die Erstellung von Bauwerken, die Durchführung von Baumaßnahmen oder die Lieferung von Baustoffen. Architekten und Ingenieure sollten also genau darauf achten, was sie tun, zu welchen Leistungen sie sich verpflichten und welche Verträge sie eingehen, damit sie immer auch versichert sind.

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