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Bauvoranfrage konkreter als Verhandlungen mit Behörden

Wer investieren will, der hat meist klare Vorstellungen vom Projekt und beauftragt seinen Architekten entsprechend, beispielsweise mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses mit Ladengeschäften oder einer Gewerbeimmobilie. Gerade bei unklarer Genehmigungslage lohnt es sich, im Vorfeld zu prüfen, ob sie an der geplanten Stelle überhaupt realisiert werden können, gibt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg zu bedenken. Existiert für das Gebiet ein gültiger Bebauungsplan und wenn ja, was setzte er fest? Oder befindet sich das Terrain im Außenbereich? Oder muss nach § 34 Baugesetzbuch geplant werden? Erst wenn diese Fragen geklärt sind, kann der eigentliche Planungsprozess beginnen. Investoren sind deshalb gut beraten, zunächst die Bebaubarkeit des Grundstücks vom Architekten klären zu lassen und dann den Architekten mit den entsprechenden umfassenden Bauplanungen zu beauftragen. Liegt für das Areal kein gültiger Bebauungsplan vor, bietet sich die sogenannte Bauvoranfrage an. Dazu muss der angehende Bauherr noch nicht einmal Eigentümer des Grundstücks sein. Der Bauvorbescheid ist drei Jahre gültig und kann auf Antrag verlängert werden. Er ist zwar nur für die Klärung der begehrten Einzelfragen verbindlich, gibt daher aber die Richtung für die Planungen vor. In jedem Fall, so Fachanwältin Jakobs, ist der Weg über die Bauvoranfrage verlässlicher als mündliche Verhandlungen mit den Behörden.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

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JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

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Baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks kann Geschäftsgrundlage darstellen

Die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks ist für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung eines Erbbaurechtsvertrages regelmäßig ein wesentlicher Umstand. Sie kann als solcher durchaus Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 BGB sein – BGH 23.5.2014, V ZR 208/12.

Bestimmt sich die vertraglich zulässige bauliche Nutzung des Erbbaurechtsgrundstücks nach dem öffentlich-rechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisung), führt eine Erhöhung der zulässigen Nutzung grundsätzlich nicht zu einer Störung des Äquivalenzverhältnisses und damit nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage. Anders kann es ausnahmsweise liegen, wenn sich das Maß der baulichen Nutzung in einem von den Parteien nicht erwarteten Umfang erhöht. War eine Erhöhung der baulichen Nutzung, wie sie auf Grund des Bebauungsplans aus dem Jahr 2008 realisiert wurde, im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht zu erwarten, konnte auch dem Umstand, dass der Erbbauberechtigte nach dem Vertrag einen Neubau errichten durfte, eine Übernahme des Risikos von Störungen des Gleichgewichts zwischen dem Erbbauzins und dem Wert des Erbbaurechts durch Erweiterungen der baulichen Nutzbarkeit nicht entnommen werden.

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Ohne politischen Beschluss kein Baurecht

Warburg – Es gibt sie immer wieder, die Absprachen zwischen Planern und kommunalen Ansprechpartnern: „Das kann gebaut werden, das ist kein Problem, dafür setze ich mich persönlich ein.“ Kommunale Entscheidungsträger sollten solche Zusagen nicht machen, rät Baurechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kazlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Wenn für ein Projekt kein politischer Beschluss der Gremien vorliegt, beziehungsweise kein Bebauungsplan existiert, dann sind mündliche Versprechungen nichts wert.

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Kluge Investoren klären Baurechtsfragen vorab

WARBURG – Viele Menschen möchten ihr Vermögen vor Inflation schützen und erwägen den Bau oder Kauf einer Immobilie. Zunächst sollte natürlich immer geprüft werden, ob sich das Investment überhaupt lohnt, rät Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, denn in vielen Gegenden schrumpft die Bevölkerung und damit auch der Bedarf an Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Gehört die Kommune zu den zukünftigen Top-Adressen, dann sollte der Investor beim Grundstückskauf auch nicht blindlings zugreifen, sondern zunächst die baurechtlichen Besonderheiten des Areals prüfen: Stimmt die Lage? Welche Art der Bebauung ist an dieser Stelle überhaupt genehmigungsfähig? Handelt es sich um ein Grundstück im Innen- oder Außenbereich? Existiert ein rechtskräftiger Bebauungs- oder Flächennutzungsplan und wenn ja, was gibt er vor? Eine Bauvoranfrage, die eher informellen Charakter hat, hilft bei der ersten Abklärung. Grundsätzlich empfiehlt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg: Wer bauen will, der sollte im Vorfeld so genau wie möglich das Umfeld prüfen und positive Kontakte knüpfen, zur Behörde ebenso wie zu den künftigen Nachbarn.

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Architekten müssen an künstlerische und rechtliche Rahmenbedingungen denken

Nachverdichtung heißt das Gebot der Stunde: Nicht mehr auf der grünen Wiese wollen Menschen heute bauen, sondern möglichst in der Stadt. Dort sind Grundstücksteilungen, die Erschließung von Hinterliegergrundstücken sowie Abbruch und Neubau an der Tagesordnung. „Für diese Gebiete gibt es oft keinen Bebauungsplan“, weiß aus Erfahrung Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg: „In solchen Fällen müssen Neubauten nach den Vorgaben des § 34 des Baugesetzbuches geplant werden. Die Vorgaben sind unpräzise; das Bauvorhaben muss sich in die nähere Umgebung ‚einfügen‘ .“

„Bauen nach § 34 klingt einfach, birgt aber enorme Risiken. Vor allem Architekten neigen dazu, die Frage des Einfügens unter städtebaulichen und architektonischen Gesichtspunkten zu beurteilen: Wie hoch sind die Nachbarhäuser? Wie viele Stockwerke haben sie? Wie steil sind die Dächer? Aus den Ergebnissen ermitteln sie Durchschnittswerte und angepasste Gestaltung und versuchen damit – weil vertraglich so mit dem Bauherrn vereinbart – den Bauplatz maximal auszunutzen. Das geht oft schief.“

Nachbarn wehren sich nämlich häufig gegen die nachträgliche Verdichtung der Bebauung vor ihrer Haustür. Der Fall geht vor Gericht, die Pläne werden abgelehnt. „Vor Gericht“, erläutert der Warburger Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht, „werden die Baupläne nämlich nicht von Architekten beurteilt, sondern von Juristen, und die fragen zunächst immer, ob ein Bauvorhaben geeignet ist, bodenrechtliche Spannungen zu verursachen.“

Wird der Plan abgelehnt, hat der Architekt ein Problem, denn er hat ja den Auftrag, das Grundstück maximal auszunutzen. Kann er seinen Vertrag aber nicht erfüllen, bezahlt ihn der Auftraggeber häufig nicht. Das Ergebnis ist Ärger für alle Parteien. „Architekten dürfen sich beim Bauen nach § 34 keinesfalls nur an gestalterischen und städtebaulichen Vorgaben orientieren, sondern sie müssen auch rechtliche Rahmenbedingungen ins Kalkül ziehen und ihren Bauherrn über die Risiken aufklären. Der Baurechtsanwalt berät sie dabei.“

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