„Wir haben ja darüber gesprochen…“ Diesen Satz sollten Architekten und Ingenieure schnellstens ad acta legen. Nur wer Vereinbarungen und Abreden schriftlich fixiert, der ist auf der sicheren Seite, warnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg. Mehr denn je trifft dies auch auf die neue HOAI 2013 zu; die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ist vergangene Woche, am 17. Juli 2013, in Kraft getreten.
Die HOAI 2013 enthält nämlich einige Änderungen, die Planer beachten sollten. Sie betreffen die Projektabwicklung und die Organisation, speziell die schriftliche Vereinbarung aller wichtigen Details. „Wer schreibt der bleibt! Diese etwas kryptische Faustregel predigen Juristen immer wieder. Gemeint ist, dass man Rechtssicherheit nur mit schriftlichen Vereinbarungen und Abreden erreichen kann. Wegen der Änderungen der HOAI 2013 gilt dies für Architekten und Ingenieure mehr noch als bisher“, erläutert Alexander Jakobs, Anwalt für Bau- und Architektenrecht aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg und Mitglied der ARGE Baurecht.
„Unentbehrlich ist die Schriftform bei der Honorarvereinbarung. Schon immer galt, dass ein Honorar oberhalb der Mindestsätze nur verlangt werden kann, wenn es bei Auftragserteilung schriftlich vereinbart wurde. Das bleibt auch bei der HOAI 2013 so (vgl. § 7 Abs. 5 HOAI 2013). Schon aus diesem Grunde sollten Honorarvereinbarungen grundsätzlich zu Papier gebracht werden“, empfiehlt Rechtsanwalt Jakobs.
Auch die Leistungen des Architektenvertrages sollten in Textform festgehalten werden. Dazu gibt es zahlreiche Vertragsmuster, die aktuell von den jeweiligen Herausgebern an die Erfordernisse der HOAI 2013 angepasst werden. „So praktisch diese Muster sind, so stellen sich doch die Fragen: Brauche ich für ein kleines Einfamilienhaus einen seitenlangen Vertrag? Spiegeln sich bei einem Großprojekt die besonderen Erfordernisse auch im Mustervertrag wirklich wider? Individuelle Anpassungen der Muster sind mitunter sinnvoll. Planer sollten sich bei der Anpassung vom Baurechtsanwalt beraten lassen.“
Neu in der HOAI 2013 sind veränderte Leistungsbilder, mit denen sich Bauherr und Planer auseinandersetzen müssen, wie beispielsweise die Grundleistungen der Anlage 10, Leistungsphase 6 Buchstaben d) und e). Gegenstand ist eine bisher in den alten Honorarordnungen nicht erwähnte weitere Kostenermittlungsart. Sie basiert nicht auf der DIN 276, sondern besteht aus vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen. Diese sollen mit der Kostenberechnung, die nach DIN 276 anders strukturiert ist, abgeglichen werden. Was passiert, wenn der Planer diesen Aufwand nicht erbringen möchte, vielleicht in seinem Fundus im Einzelfall keine passenden Referenzwerte hat, oder der Bauherr diesen „Mehraufwand im Vergleich zur alten HOAI“ gar nicht verlangt? „In diesem Fall kann der Verzicht auf diese Grundleistung vereinbart werden“, erläutert Alexander Jakobs. „Das ist prinzipiell möglich, weil die HOAI sogenanntes „Preisrecht“ ist und allein der Vertrag regelt, welche Leistungen zu erbringen sind. Eventuell kann sogar durch Ausschluss einzelner Leistungen ein günstigeres Honorar vereinbart werden, ohne die Mindestsätze zu unterschreiten.“
Selbst wer alles vorbildlich bedenkt und schriftlich fixiert, der wird im Laufe des Projektes häufig von neuen Wünschen des Bauherrn überrascht. Dann werden unter Umständen für geänderte Leistungen zusätzliche Honorare fällig. Nach § 10 der HOAI 2013 ist ein Zusatzhonorar wiederum schriftlich zu vereinbaren. Damit kein Streit entsteht, ob tatsächlich eine geänderte Leistung vorliegt oder nur eine „Variante“ im Entwicklungsprozess der Planung, rät die ARGE Baurecht, bereits in abschließenden Projektbesprechungen immer alle Ergebnisse, denen der Auftraggeber zugestimmt hat, schriftlich festzuhalten. So lässt sich der Planungsverlauf im Zweifelsfall jederzeit dokumentieren.
Auch für das Bauen im Bestand enthält die neue HOAI Änderungen. Entsprechend § 4 Abs. 3 muss die mitzuverarbeitende Bausubstanz in Wert und Umfang ermittelt und das Ergebnis mit dem Bauherrn schriftlich vereinbart werden. Nur so erreicht der Planer ein Mindestmaß an Rechtssicherheit. Auch die Frage der „angemessenen Berücksichtigung“ dieses Wertes bei den anrechenbaren Kosten sollten Auftraggeber und Planer frühzeitig klären und ebenfalls schriftlich vereinbaren, empfiehlt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.
Keine Änderungen gibt es bei der neuen HOAI was ihren Geltungsbereich angeht: Auch die HOAI 2013 ist eine sogenannte Inländer-HOAI. Sie gilt für Architekten mit einem Sitz in Deutschland. Sie gilt nicht für Architekten, die keinen Sitz in Deutschland haben – und auch nicht für deutsche Architekten und Ingenieure, die im Ausland planen.
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WARBUR – Die Sanierung öffentlicher Baudenkmäler ist eine komplexe Aufgabe, bei der nicht nur Architekten gefragt sind, sondern auch Fachingenieure und vor allem Restauratoren. Die Planer werden nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bezahlt. Für Restauratoren existiert keine vergleichbare Honorarordnung. Umso wichtiger ist es für den Auftraggeber, Aufgaben und die damit verbundene Honorierung klar gegeneinander abzugrenzen. Die gilt vor allem, wenn das Leistungsspektrum des Architekten durch die zusätzliche Beauftragung eines Restaurators eingeschränkt wird, so die Erfahrung von Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Der Auftraggeber muss die beiden Teilaufträge vertraglich klar definieren und gegeneinander abgrenzen. Das, so die Erfahrung von Rechtsanwältin Jakobs, ist den meisten Auftraggebern zwar bekannt, nicht bekannt ist ihnen oft, dass sie auch die Abrechnung vertraglich regeln müssen. Tun sie das nicht, so bezahlen sie unter Umständen nachher zu viel. In der Praxis bewähren sich die anrechenbaren Kosten als Abgrenzungskriterium, also beispielsweise zwischen der Fassade einerseits und dem übrigen Gebäude andererseits. Dieses Abgrenzungskriterium gilt aber nur, wenn es vertraglich vereinbart wurde. Baurechtsanwältin Jakobs rät deshalb: Nicht nur Bauaufgaben vertraglich definieren, sondern auch die Fragen der Honoraraufteilung vorab schriftlich festlegen. Übrigens, ganz ohne erhöhte Vergütung kommt der Auftraggeber bei solchen Vertragsgestaltungen dann doch nicht davon: Paragraf 8 Abs. 2 Satz 3 HOAI sieht bei zusätzlichem Koordinierungsaufwand von mehreren Beteiligten eine entsprechende Extra-Honorierung für den bauleitenden Planer vor.
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WARBURG – Kein Bauvorhaben ohne Architekten und Fachplaner. Bezahlt werden sie alle nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Streit gibt es häufig, wenn sich mehrere Planer eine Planungsaufgabe teilen, so Rechtsanwältin elena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Klassisches Beispiel ist das Hochhaus. Der Architekt plant das Gesamtwerk, der Fassadenplaner die gläserne Hülle. Planer sollten im eigenen Interesse darauf dringen, dass der Auftraggeber von Anfang an sowohl die Aufgaben klar vertraglich abgrenzt, als auch die Abrechnungsmodalitäten vertraglich regelt. In der Praxis bewähren sich die anrechenbaren Kosten als Abgrenzungskriterium, also beispielsweise zwischen der Fassade einerseits und dem übrigen Gebäude andererseits. Dieses Abgrenzungskriterium gilt aber nur, wenn es vertraglich vereinbart wurde. Rechtsanwältin Helena Jakobs rät dazu, hier von Beginn an klare Tatsachen zu schaffen. Übrigens kann der Architekt in der Regel mit einer Extra-Honorierung rechnen, denn Paragraf 8 Abs. 2 Satz 3 HOAI sieht bei zusätzlichem Koordinierungsaufwand wegen mehreren Beteiligten einen entsprechenden Aufschlag vor.
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Planer werden in der Regel nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bezahlt. Für besondere Leistungen, die nicht über die Honorartabellen der HOAI abgerechnet werden, vereinbaren Planer und Auftraggeber häufig eine Vergütung auf Stundenbasis. Bei der Abrechnung der Stunden kommt es oft zum Streit, so die Erfahrung von Rechtsanwalt alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Damit die Architekten dabei nicht leer ausgehen, sollten sie bei der Abrechnung und Dokumentation ihrer Stunden einige Grundsätze beherzigen, sonst könnte der Auftraggeber später pauschal behaupten, sie hätten unwirtschaftlich gearbeitet. Hilfreich bei der Dokumentation der Stunden ist das Urteil des Oberlandesgerichts Hamm (OLG Hamm, Urteil vom 27.03.2012, Az.: 24 U 61/11). Dort heißt es: „Die während des abgerechneten Zeitraums getätigten Arbeiten müssen konkret und in nachprüfbarer Weise dargelegt werden, wofür es jedoch genügt, wenn diese Arbeiten stichwortartig in verständlicher Weise niedergelegt werden.“ Aufgelistet werden sollte deshalb immer detailliert: An welchem Datum, zu welcher Uhrzeit hat welcher Mitarbeiter welche stichwortartig konkretisierte Tätigkeit durchgeführt. Soweit dabei Zeichnungen bearbeitet wurden, sollten diese unbedingt mit einer Nummer näher bezeichnet werden. Außerdem empfiehlt Rechtsanwalt Jakobs Planern, zeitnah abzurechnen. Nur so merken sie, ob der Auftraggeber mit der Abrechnungsweise einverstanden ist und überhaupt zahlt. Außerdem lassen sich auf diese Weise größere Außenstände vermeiden.
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WARBURG – Europa ist beinahe grenzenlos. Warum also nicht mit einem ausländischen Architekten bauen? Dabei gibt es nach Auskunft der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg allerdings einige Probleme. Deutsche Architekten sind an die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gebunden, die sogenannte HOAI. Die in der HOAI festgelegten Honorarsätze sind verbindlich und dürfen nicht unterschritten werden. Ausländische Architekten sind nicht an die HOAI gebunden, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs. Sie dürfen ihre Planungsleistungen preiswerter anbieten als die heimische Konkurrenz. Die preisgünstigen Offerten sind aber mit Vorsicht zu genießen. Zwar sind die Planer von jenseits der Grenzen nicht geringer qualifiziert, aber im Falle eines Streits sind sie rechtlich erheblich schwerer zu belangen als ihre deutschen Kollegen. Passiert auf der vom ausländischen Baumeister betreuten Baustelle etwas, muss der Bauherr im Ausland um seine Rechte kämpfen – und zwar am Sitz des beauftragten Architekten. Und das kommt ihn in der Regel teurer als ein Rechtsstreit hierzulande, gibt Rechtsanwalt Jakobs zu bedenken.
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WARBURG – Erst planen, dann bauen – das war früher. Heute ist die sogenannte baubegleitende Planung üblich. Sie bietet allen Beteiligten die Chance, die Bauzeit zu verkürzen. Die HOAI allerdings regelt in Paragraph 3 Abs. 8 das Gegenteil. Wenn baubegleitende Planung gewünscht wird, muss sie also durch entsprechende Regelungen im Vertrag aufgenommen werden, rät Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Der Verweis auf die HOAI bringt in diesem Fall nur Probleme – die vermieden werden sollten und sich durch entsprechende Vertragsgestaltung auch vermeiden lassen. Die baubegleitende Planung ist allerdings nicht nur vorteilhaft. Der öffentliche Auftraggeber muss wissen, dass mit der baubegleitenden Planung auch ernsthafte Risiken verbunden sind. Typische Probleme sind beispielsweise Nachträge, häufig unvermeidliche Folge nicht ausgereifter und aufeinander abgestimmter Planungen. Damit sind dann zwangsläufig immer auch Massenverschiebungen und Änderungen verbunden, die in der Regel einen Teil der durch die baubegleitende Planung eingesparten Bauzeit gleich wieder aufzehren. Auftraggeber müssen das wissen und abwägen, bevor sie sich zu baubegleitender Planung vertraglich verpflichten.
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WARBURG – Architekten, Statiker und Fachplaner werden nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bezahlt. Die HOAI ist verbindliches Recht. Sie legt Mindesthonorare für Planer fest, die nur in Ausnahmefällen unterschritten werden dürfen. Nach Erfahrungen der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg versuchen aber private Bauherren immer wieder zu sparen und sich mit ihren Architekten auf niedrigere Honorare zu einigen. Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte warnt vor solchen Abmachungen: Weder Bauherr noch Architekt oder Statiker haben hier die Vertragsfreiheit. Der Planer hat das Recht auf den von der HOAI vorgesehenen Satz und kann ihn jederzeit einfordern – auch noch rückwirkend.
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WARBURG – Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist verbindliches Recht. Sie legt Mindesthonorare für Planer fest, die nur in Ausnahmefällen unterschritten werden dürfen. Nach Erfahrungen der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg versuchen aber Generalplaner immer wieder, bei ihren Subunternehmern Honorare unterhalb der Mindestsätze durchzusetzen. Sie sind in der Zwickmühle: Gegenüber ihren Auftraggebern können sie selbst nur den Mindestsatz durchsetzen. Den müssen sie aber ihren Subunternehmern bezahlen. Weil sie dabei selbst nichts verdienen, sogar auf ihrem Aufwand und Haftungsrisiko sitzen bleiben, ziehen sie dem Subunternehmer zehn Prozent vom Mindesthonorar ab. Diese Reduzierung wird oft als Teamleistung deklariert und mit langjähriger Verbundenheit begründet. Rechtens sind die Abzüge aber nicht, denn damit arbeitet der Subunternehmer unter dem Mindestsatz, und das, so warnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte, verstößt gegen geltendes Recht. Generalplaner sind zudem nicht davor gefeit, die Honorare nachzahlen zu müssen. Kommt es nämlich zum Streit, stehen dem Subunternehmer die Mindesthonorare in jedem Fall zu (BGH Urteil vom 27.10.2011 VII ZR 163/10). Der Subunternehmer kann theoretisch auch über Jahre rückwirkend Honorare nachfordern – bis zur Verjährung.
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WARBURG – Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) legt Mindesthonorare für Planer fest, die nur in Ausnahmefällen unterschritten werden dürfen. Nach Erfahrungen der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg versuchen aber Auftraggeber immer wieder, Honorare unterhalb der Mindestsätze durchzusetzen. Hier gibt es aber keine Vertragsfreiheit. Der Planer hat das Recht auf den von der HOAI vorgesehenen Satz und kann ihn jederzeit einfordern, auch rückwirkend und selbst wenn er zunächst – auf Druck des Auftraggebers etwa oder aus Freundschaft – einer geringeren Honorierung zugestimmt haben sollte. Der Planer ist ebenso wie der Auftraggeber verpflichtet, sich an die Vorgaben der HOAI zu halten.
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WARBURG – „Abschlagsrechnungen sind in der Baubranche gang und gäbe. Vor allem bei Bauvorhaben, die sich über Monate hinziehen, müssen Auftragnehmer Abschlagszahlungen erhalten, um ihr wirtschaftliches Risiko in Grenzen zu halten“, erläutert Helena Jakobs, Rechtsanwältin für Bau- und Architektenrecht in Warburg und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Das gilt auch bei den Leistungen der Architekten und Ingenieure. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt in § 15 Abs. 2, dass Abschlagszahlungen zu vereinbarten Zeitpunkten oder in angemessenen zeitlichen Abständen für nachgewiesene Leistungen gefordert werden können. „Findige Juristen und Rechtswissenschaftler diskutieren nun allerdings darüber, ob dies im Einklang mit den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs BGB steht, das weitere Vorschriften zu Abschlagszahlungen kennt. Damit diese Diskussion nicht das Verhältnis zwischen den Vertragsparteien belastet, sollte sie von vornherein vermieden werden“, rät Helena Jakobs und empfiehlt eine klare vertragliche Regelung: „Die Vertragspartner sollten im Architekten- oder Ingenieurvertrag zumindest auf § 15 HOAI Bezug nehmen, besser noch gleich detailliert regeln, zu welchen Leistungsständen Abschlagszahlungen gefordert werden können. Solche klaren Regelungen bringen dem Auftraggeber nicht nur Kostensicherheit, sondern helfen auch den Planern, dass deren Abschlagsrechnungen zügig geprüft und bezahlt werden.“
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