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Baufirmen sollten Sicherheiten vertraglich regeln

Private Bauherren haben das Recht auf Sicherheitsleistungen. Schließen Sie einen Werkvertrag über Bau- oder Umbau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mit Zahlungsplan ab, muss der Bauunternehmer ihnen eine Sicherheitsleistung in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme oder eine Bürgschaft einräumen. Darauf weist die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg hin. Wie aber steht es mit der Sicherheit für die Baufirmen? Wer garantiert ihnen, dass der Auftraggeber nach Fertigstellung des Werks auch zahlt? Stehen ihnen auch Sicherheiten zu? Und wann bekommen sie Sicherheiten und Bürgschaften zurück?

Die Rechtsanwalt Alexander Jakobs empfiehlt Baufirmen wie auch Bauträgern, diese Fragen im eigenen Interesse im Vorfeld sorgfältig zu prüfen und entsprechende Regelungen möglichst individuell vertraglich zu vereinbaren. „Es ist nämlich ein Unterschied, ob der private Bauherr ein Haus oder eine Handwerkerleistung bei der Baufirma bestellt, oder ob die Baufirma als Subunternehmer auftritt“, erläutert Alexander Jakobs, Mitglied der ARGE Baurecht. „Wird ein Bauunternehmer beispielsweise als Subunternehmer für andere Unternehmer tätig, so kann er gesetzliche Sicherheit nach § 648 a BGB fordern. Wird der Bauunternehmer vom privaten Bauherren beauftragt, muss wiederum er eine gesetzliche Sicherheit für den Bauherren stellen (gemäß § 632 a Abs. 3 BGB).

„Alle Sicherheiten haben nur ein Ziel“, erklärt der Baujurist: „Sie sollen die vollständige, vertragsgemäße, rechtzeitige und ohne wesentliche Mängel hergestellte Werkleistung garantieren.“ Wird der Unternehmer beispielsweise mit dem Bau eines schlüsselfertigen Hauses beauftragt, hat der private Bauherr das Recht auf einen Sicherheitseinbehalt in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme oder eine Bürgschaft. „Während bei der Bürgschaft der Bauherr darauf achten muss, dass die Bürgschaft im Fall der Insolvenz des Bauunternehmers auch wirklich etwas wert ist, muss der Bauunternehmer beim Sicherheitseinbehalt seinerseits daran denken, dass er die einbehaltene Summe zum Schluss auch wirklich bekommt“, mahnt der Baurechtler. Denn der Gesetzgeber hat zwar das Recht auf die Sicherheitsleistung geregelt, aber nicht, in welcher Form das einbehaltene Geld vom privaten Bauherrn angelegt oder aufbewahrt werden muss. „Ein Sperrkonto ist empfehlenswert, damit der Bauunternehmer sein Geld zum Schluss auch bekommt, falls der Bauherr nach dem Einzug nicht mehr liquide ist.“

Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät Baufirmen, immer schriftlich zu regeln, welche Sicherheiten der Unternehmer stellt, und wie der Bauherr damit umgeht. Entscheiden sich die Vertragspartner für eine Bürgschaft, muss der Unternehmer auch die Kosten für die Stellung der Bürgschaft übernehmen. Dies hat der Gesetzgeber zum Schutz der privaten Bauherren als Verbraucher so geregelt. Die Kosten für die Stellung der Sicherheitsleistung können ins Angebot einkalkuliert werden.

Jede Bürgschaft sollte nach der abnahmereifen Herstellung des Werks zurückgegeben, jede Sicherheitsleistung ausbezahlt werden. „Bauhandwerker oder Bauträger sollten auch alle diese Modalitäten in jedem Fall vorab schriftlich vereinbaren, damit sie nach erbrachter Leistung auch wirklich das gesamte, ihnen zustehende Geld bekommen.“

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Versicherungen helfen nicht immer dem Bauherrn

Clevere Bauherren haben es schon gehört: Sie sollten sich von den Firmen, mit denen sie bauen, den Abschluss einer Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherung bescheinigen lassen. „Davon sollten sich Bauherren allerdings nicht zu viel versprechen“, mahnt Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Denn diese Versicherungen geben dem Bauherrn nur im Fall der Insolvenz des Unternehmens – und gegen Vorlage des Originalzertifikats – die Möglichkeit, ihre Ansprüche direkt gegen den Versicherer durchzusetzen.

„Solange die Baufirma nicht insolvent ist, kann der Bauherr mit der Versicherung gar nichts anfangen“, weiß der Baujurist. „Ganz im Gegenteil: Die Baugewährleistungsversicherung bietet ihrerseits dem Bauunternehmer Rechtsschutz zur Abwehr unberechtigter Gewährleistungsansprüche des Bauherrn.“

Dem Bauherrn ist damit also nicht geholfen. „Er ist besser beraten, vom Bauunternehmer eine Fertigstellungs- oder Vertragserfüllungsbürgschaft zu verlangen, die von seiner finanzierenden Bank ausgestellt wird. Darauf hat er zwar mangels gesetzlicher Regelungen im BGB oder der VOB/B keinen Rechtsanspruch, aber er sollte dennoch auf eine schriftliche Vereinbarung und auf Gestellung der Sicherheit im Vertrag drängen“, empfiehlt Rechtsanwalt Jakobs. Dazu muss geregelt werden, in welcher Höhe Sicherheit geleistet wird und für welchen Zweck, ferner, wann ein Sicherheitsfall vorliegt und zu welchem Zeitpunkt unter welchen Bedingungen die Sicherheit wieder herauszugeben ist. Festgelegt werden sollte auch, dass der Bauunternehmer für die Kosten der Sicherheit aufkommt.

„Nur, wenn dem Bauherrn eine solche Fertigstellungsbürgschaft vorliegt, ist die vollständige, rechtzeitige und mangelfreie Erbringung der Bauunternehmerleistung bis zur Abnahme der Bauleistung abgesichert“ erläutert der Rechtsanwalt und rät außerdem, zur Absicherung der Gewährleistungsansprüche vertraglich einen so genannten Sicherheitseinbehalt zu vereinbaren, der nur durch eine Bankbürgschaft zugunsten des Bauherrn durch den Bauunternehmer abgelöst werden kann. „Mit einer solchen Absicherung kommt der Bauherr zu seinem Haus. Eine reine Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherung dagegen ist nur hilfreich, wenn der Bauunternehmer Pleite macht.“

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