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Planer sollten Abnahme zügig vorbereiten

Sechs Monate nach Einzug gilt die Architektenleistung als abgenommen! Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 26.09.2013 (VII ZR 220/12) entschieden. Der BGH geht davon aus, dass der Bauherr nicht nur das Gebäude automatisch abnimmt, wenn er einzieht und sich dann sechs Monate lang nicht rührt, sondern auch die Architektenleistung, wenn er hierzu nichts rügt. Darauf sollten sich Planer allerdings nicht verlassen, so rät die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Vor allem, wenn sie nur mit der Planung, nicht aber mit der Bauüberwachung gemäß Leistungsphase 8 HOAI beauftragt wurden. Fachanwältin Jakobs rät den Planern, so bald wie möglich klare Verhältnisse zu schaffen und eine Abschlussbesprechung mit Abnahme anzustreben, statt auf die Baufertigstellung und den Einzug des Bauherrn zu warten. Dies kann sich nämlich erfahrungsgemäß noch einige Zeit hinziehen. In der Zwischenzeit kann der Planer nicht abrechnen, und auch die Verjährungsfrist beginnt entsprechend später.

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Wer bezahlt die Justierung der Haustechnik?

Warburg – Der modernen Haustechnik kommt beim Bauen wachsende Bedeutung zu. Meist lässt sich die angestrebte Energieeinsparung nur durch das Zusammenspiel aller Komponenten erreichen. Für die Abstimmung und Regelung der einzelnen Komponenten genügt aber häufig nicht die Inbetriebnahme allein, sondern Experten müssen die Technik auf der Grundlage von Erfahrungswerten justieren, prüfen und gegebenenfalls nachjustieren. Dabei handelt es sich aber um eine Leistung, die über die Leistungsbilder der HOAI hinausgeht und die häufig auch gar nicht von den Fachingenieuren selbst geleistet wird, gibt Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg zu bedenken. Da auch die Betreiber und zukünftigen Nutzer des Objekts in der Regel die Einjustierung der Anlagen nicht selbst leisten können, geschweige denn das notwendige Monitoring über einen längeren Zeitraum, rät Rechtsanwalt Jakobs, hier frühzeitig einen Sonderfachmann „Monitoring“ hinzuziehen und auch dessen Honorare in die Budgetplanung einzubeziehen.

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Bauherren sollten nicht auf Werbung hereinfallen

WARBURG – Wer ein neues Haus kaufen möchte, der sucht zunächst im Internet, informiert sich auf Messen und lässt sich Broschüren vom Traumhaus zuschicken. Was er dort sieht, ist allerdings reine Werbung, erinnert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Und diese Werbung hat mit dem späteren Haus unter Umständen gar nichts zu tun. Entscheidend dafür, was der Käufer zum Schluss wirklich kauft, ist das, was im Vertrag steht. Alle Versprechungen und mündlichen Zusicherungen sind wertlos, solange sie nicht im Bauvertrag konkret vereinbart werden. Da bei Bauverträgen Vertragsgestaltungsfreiheit herrscht, sollten sich Bauherren hier vor Unterzeichnung vom Fachanwalt baurechtlich beraten lassen. Der Bauunternehmer tut das. Er ist schließlich Profi. Schon deshalb sollte auch der Bauherr, meist ein Laie, nicht auf juristischen Rat verzichten.

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Überblick über gesetzliche Änderungen zum Januar 2013

Auf die Bundesbürger kommen zum Jahreswechsel wieder zahlreiche gesetzliche Änderungen zu: Die Praxisgebühr fällt weg, der Rentenbeitrag sinkt auf den niedrigsten Stand seit 18 Jahren und für Hartz-IV-Empfänger gibt es mehr Geld. Wir geben Ihnen einen ersten Überblick, da um einige Neuregelungen noch gerungen wird. Mit Entscheidungen ist teils erst im Lauf des Dezembers 2012 zu rechnen.

Mehr Geld für Hartz-IV-Empfänger

Die rund sechs Millionen Empfänger von Hartz-IV-Leistungen bekommen monatlich fünf bis acht Euro mehr. Der Regelsatz für einen Single steigt von 374 auf 382 Euro. Das ist ein Plus von 2,1%. Beim Start von Hartz IV im Jahr 2005 gab es 345 Euro. Der Satz für Partner erhöht sich um acht auf 345 Euro, für Kinder bis sechs Jahre auf 224 Euro (plus 5 Euro), für Kinder von 7 bis 14 Jahren um 6 auf 255 Euro und für Jugendliche zwischen 15 und 18 Jahren um ebenfalls 6 auf 289 Euro.

Beitragssatz zur Rentenversicherung sinkt

Der Beitragssatz zur Rentenversicherung sinkt von 19,6% auf 18,9%. Das ist der niedrigste Stand seit 1995. Damit werden Arbeitnehmer und Arbeitgeber um jeweils mehr als drei Milliarden Euro jährlich entlastet. Ein Durchschnittsverdiener mit 2.600 Euro brutto im Monat zahlt damit etwa neun Euro weniger als bisher in die Rentenkasse ein. Der Beitragssatz wird gesenkt, wenn – wie jetzt zum Jahresende – die Rücklagen der Rentenkasse über die Marke von anderthalb Monatsausgaben steigen.

Renten-Regelaltersgrenze wird angehoben

Auf dem Weg zur Rente mit 67 erreicht die schrittweise Anhebung der Regelaltersgrenze die zweite Stufe: Neu-Rentner des Geburtsjahrgangs 1948 müssen 2013 für eine abschlagfreie Rente zwei Monate über ihren 65. Geburtstag hinaus arbeiten. Im Jahr 2029 ist dann der Prozess beendet, die Rente mit 67 erreicht.

Keine Praxisgebühr mehr

Die Zehn-Euro-Gebühr für Arztbesuche pro Quartal fällt weg. Die Erwartung, die Gebühr könne die Zahl der Arztbesuche reduzieren, erfüllte sich nicht. Den Krankenkassen soll der Ausfall von knapp zwei Milliarden Euro im Jahr durch Zuweisungen aus dem Gesundheitsfonds ausgeglichen werden.

Beitragssatz zur Pflegeversicherung steigt

Der Beitragssatz steigt zum 01.01.2013 von 1,95% auf 2,05%, bei Kinderlosen auf 2,3%. Das bringt Mehreinnahmen von 1,1 bis 1,2 Milliarden Euro im Jahr. Menschen mit Demenz oder geistiger Behinderung, die von Angehörigen zu Hause betreut werden und in keiner Pflegestufe sind, können im Gegenzug außer den heute möglichen maximal 200 Euro für Betreuung nun Pflegegeld von 120 Euro oder Sachleistungen von bis zu 225 Euro bekommen. Auch in Stufe I und II gibt es Erhöhungen. Für Wohnformen zwischen ambulant und stationär gibt es je Bedürftigen 200 Euro zusätzlich. Bei Gründung einer Pflege-WG gibt es zeitlich befristet eine Förderung von Umbauten von 2.500 Euro pro Person – maximal 10.000 Euro. Der Abschluss privater Zusatzversicherungen für den Pflegefall wird steuerlich gefördert.

Abgabesatz für Künstlersozialversicherung steigt

Das soziale Netz für 175.000 Kunstschaffende und Publizisten wird teurer. Der Abgabesatz erhöht sich von 3,9% auf 4,1%. Die Abgabe müssen Unternehmen auf die Honorare an freischaffende Künstler und Publizisten bezahlen. Die Zahl der dafür erfassten Verwerter beträgt rund 150.000. Bis Ende 2009 lag der Abgabesatz bei 4,4%, sank danach auf 3,9%.

Mehr Geld für Zeit- und Leiharbeiter in Holz- und Kunststoffverarbeitung

In der Holz- und Kunststoffverarbeitenden Industrie bringen neu vereinbarte Branchenzuschläge Zeit- und Leiharbeitern mehr Geld. Die Zuschläge gleichen nach Angaben des Branchenverbandes IGZ in fünf Stufen und binnen neun Monaten die bisherige Tariflücke zwischen der Zeitarbeit und den Stammbelegschaften nahezu aus. Die Staffel beginnt nach der 6. vollendeten Einsatzwoche mit einem Zuschlag von 7%. In der höchsten Stufe nach neun Monaten beträgt der Zuschlag 31%.

Freie Fahrt für Fernbusse

Als neue Konkurrenz zu Zügen, Autos und Billigfliegern bekommen innerdeutsche Fernlinienbusse freie Fahrt. Mit Rücksicht auf den vom Steuerzahler subventionierten Öffentlichen Nahverkehr dürfen die Fernbusse aber nur Haltepunkte im Abstand von mindestens 50 Kilometern anfahren.

Unisex-Versicherungstarife kommen

Bereits vor dem Jahreswechsel – am 21.12.2012 – treten in allen Versicherungsbranchen die sogenannten Unisex-Tarife in Kraft. Sie machen Schluss mit der vom Europäischen Gerichtshof beanstandeten Geschlechterdiskriminierung. Teurer wird es dadurch für Männer im Bereich der Alters- und Berufsunfähigkeitsvorsorge – und für Frauen bei Risikoversicherungen. Diese haben die Versicherungen bisher nach Geschlecht differenziert. Mit den Unisex-Tarifen zahlen Männer und Frauen künftig für die gleiche Versicherung den gleichen Preis.

Grundfreibetrag wird angehoben

Auf die Bundesbürger kommen auch zahlreiche steuerliche Änderungen zu. Über einige Neuregelungen müssen sich Bund und Länder aber erst noch einigen. Klarheit wird für Mitte Dezember 2012 erwartet. Teils wird auch erst Anfang 2013 entschieden. Der steuerliche Grundfreibetrag soll 2013 nach den Koalitionsplänen um 126 auf dann 8.130 Euro im Jahr steigen. Das ist etwas mehr, als nach dem neuen Existenzminimumbericht verfassungsrechtlich nötig wäre (8.124 Euro im Jahr). Schwarz-Gelb will zudem den weiteren Tarifverlauf ändern und so das Problem der «kalten Progression» mildern. Ein verfassungsrechtlich höherer Grundfreibetrag gilt als wahrscheinlich, der Rest bleibt strittig.

Steuerrechtliche Änderungen

Firmen müssen Rechnungen und Belege nicht mehr für Steuerzwecke zehn Jahre aufbewahren. Von 2013 an gilt eine Aufbewahrungsfrist von acht Jahren und ab 2015 von dauerhaft sieben Jahren. Als Vereinfachung für Arbeitnehmer erlaubt die Finanzverwaltung auf Antrag, Lohnsteuer-Freibeträge künftig (spätestens ab Kalenderjahr 2015) auf zwei Kalenderjahre zu verlängern. Ein jährlicher Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung beim Finanzamt kann damit entfallen. Reine Elektrofahrzeuge einschließlich Brennstoffzellenfahrzeugen mit Erstzulassung vom 18.05.2011 bis 31.12.2015 werden für zehn Jahre von der Kfz-Steuer befreit. Weitere Steueranreize gibt es für Elektroautos als Dienstwagen. Diese Punkte sind Teil des noch nicht endgültig beschlossenen Jahressteuergesetzes 2013.

Grundwehrsold und Taschengeld für Bundesfreiwilligendienst steuerfrei

Der Grundwehrsold beim freiwilligen Wehrdienst und das Taschengeld für den Bundesfreiwilligendienst bleiben steuerfrei. Steuerpflichtig werden bei Dienstverhältnissen ab 01.01.2013 unter anderem der Wehrdienstzuschlag, besondere Zuwendungen sowie unentgeltliche Unterkunft und Verpflegung. Erstmals steuerfrei gestellt sind Geldbezüge bei anderen Diensten, für die es auch Kindergeld gibt (zum Beispiel freiwilliges soziales oder ökologisches Jahr). Auch diese Regelung ist Teil des Jahressteuergesetzes.

Steuerabkommen mit der Schweiz auf der Kippe

Sollte das Steuerabkommen mit der Schweiz wider Erwarten doch noch zum 01.01.2013 in Kraft treten, soll auf das bei Schweizer Banken liegende Schwarzgeld deutscher Anleger einmalig eine Pauschalsteuer zwischen 21% und 41% auf das Kapitalvermögen (nicht die Erträge) an den deutschen Fiskus überwiesen werden – anonym und rückwirkend für zehn Jahre. Künftige Kapitalerträge sollen ab 2013 genauso besteuert werden wie in Deutschland. Auch für Erbschaften gibt es eine Lösung: Erhebung in Höhe von 50% oder namentliche Meldung. Eine Einigung im Vermittlungsausschuss ist derzeit aber nicht in Sicht.

Stärkere Begünstigung von Übungsleitertätigkeiten

Nebenberufliche Tätigkeiten wie die Arbeit als Trainer, Ausbilder oder Betreuer sollen künftig stärker begünstigt werden. Die steuerfreie Übungsleiterpauschale steigt von derzeit 2.100 auf 2.400 Euro. Zudem soll die «Ehrenamtspauschale» um 220 auf 720 Euro steigen. Die Änderungen werden voraussichtlich erst Anfang 2013 beschlossen, sollen aber rückwirkend zum 01.01.2013 in Kraft treten.

Bessere Förderung der privaten Altersvorsorge

Das steuerliche Abzugsvolumen für eine Basisversorgung im Alter und damit die Fördergrenze soll von 20.000 Euro auf 24.000 Euro angehoben werden. Riester-Spargelder sollen im Fall einer Privatinsolvenz besser geschützt sein. Auch die steuerlich begünstigte Absicherung von Berufs- und Erwerbsunfähigkeit soll verbessert werden, ebenso der Erwerbsminderungsschutz. Die Pläne werden voraussichtlich erst Anfang 2013 beschlossen.

Elektronische Lohnsteuerkarte kommt

Sie wurde bereits zweimal verschoben. Auch jetzt kommt sie nicht wie zuletzt geplant zum Januar 2013, sondern etappenweise. Arbeitgeber haben das gesamte Jahr 2013 Zeit, die Lohnabrechnung auf das neue Verfahren umzustellen.

Gesetzliche Rentenbeiträge besser absetzbar

Arbeitnehmer können etwas mehr von den gesetzlichen Rentenbeiträgen steuerlich absetzen – statt bisher 48% des Arbeitnehmeranteils nun 52%. Die Beträge sind in den Vorsorgepauschalen nach Angaben des Neuen Verbandes der Lohnsteuerhilfevereine (NVL) bei der Lohnsteuerberechnung schon eingearbeitet.

Elterngeld wird anders berechnet

Das Elterngeld für Kinder, die ab 2013 geboren werden, wird anders berechnet. Nach NVL-Einschätzung führt die Neuregelung dazu, dass viele Arbeitnehmer die Berechnung des Elterngeldes nicht mehr selbst vornehmen können und auch weniger Elterngeld erhalten. Zur Vermeidung von Nachteilen sollten sich werdende Eltern vor allem bei der Wahl der Steuerklasse frühzeitig beraten lassen. Zur zitierten Webseite…

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Zum Vorbehalt der Nachberechnung in einer Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 12.12.2012 (BGH 12.12.2012, VIII ZR 264/12) mit den Fragen befasst, wann die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters beginnt und ob sich der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung für bestimmte Positionen eine Nachberechnung vorbehalten kann.

Die Beklagte war bis Ende Februar 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin und erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Klägerin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 3. Dezember 2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30. Januar 2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Klägerin in Höhe von 1.095,55 €. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Beklagten am 27. August 2010 zugestellt. Die Beklagte berief sich auf Verjährung.

Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage der Klägerin stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die vom Landgericht zugelassene Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB*).

Entgegen der Auffassung der Revision hindert § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB** den Vermieter nicht daran, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sieht zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und soll dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten, enthält aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

Da im vorliegenden Fall das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen ist, dass die Klägerin erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 3. Dezember 2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat und ihre Forderung daher nicht verjährt ist, war die Revision der Beklagten zurückzuweisen. Zur zitierten Pressemitteilung…

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Neues Mietrecht im Bundestag verabschiedet

Am 13.12.2012 hat die Mietrechtsreform den Deutschen Bundestag in zweiter und dritter Lesung passiert, obwohl in der Vorwoche ein politischer Konsens selbst innerhalb der Regierungskoalition noch in weiter Ferne zu liegen schien. Der Durchbruch für das lang erwartete Gesetzgebungsvorhaben wurde offenbar mit der Beschlussempfehlung des Rechtsauschusses vom 12.12.2012 erzielt (Download: BT-Drucks. 17/11894). Die Kernpunkte des Entwurfs bleiben dabei zwar nach wie vor erhalten:

  • Das Gesetz führt einen neuen Tatbestand „Energetische Modernisierung“ ein.
  • Es wird einen Anspruch des Vermieters zur Umlage von Contracting-Kosten als Betriebskosten geben.
  • Bei Zahlungsverzug mit der Mietkaution kann Rechtsfolge die fristlose Kündigung ohne Abmahnung sein.
  • Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen soll es keine Kündigungen nach dem „Münchener-Modell“ mehr geben.
  • Dem Phänomen „Mietnomadentum“ soll durch Einführung eines neuen § 283a ZPO sowie durch Vereinfachungen beim Räumungsverfahren begegnet werden.

Der Rechtsauschuss hatte sich in seiner vorhergehenden Beratung aber darauf verständigt, den von der Bundesregierung vorgelegten Entwurf vor allem durch folgende Änderungen konsensfähig zu machen:

  • Bei der energetischen Modernisierung muss Endenergie bezogen auf die Mietsache eingespart werden.
  • Durch einen neuen § 555c BGB wird dem Vermieter die Obliegenheit aufgegeben, den Mieter auf die Ausschlussfrist zur Geltendmachung von Härtegründen hinzuweisen.
  • Die Umstellung auf Wärme-Contracting soll nur dann als Betriebskosten umlagefähig sein, wenn dies mit einem energetischen Effizienzgewinn verbunden ist.
  • Durch eine Ergänzung des § 558 Abs. 3 BGB sollen die Landesregierungen ermächtigt werden, per Rechtsverordnung in Gemeinden oder Teilen von Gemeinden die Kappungsgrenze auf 15 % zu senken.
  • In einem neuen § 272 Abs. 3 ZPO wird ausdrücklich geregelt, das Räumungssachen im Geschäftsgang des Gerichtes vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind.
  • Durch eine Änderung im neu vorgesehenen § 283a Abs. 1 ZPO soll der Anwendungsbereich von Sicherungsanordnungen auf Räumungssachen beschränkt werden, Ordnungsgeld und Ordnungshaft entfallen.

Das Einspruchsgesetz wird voraussichtlich am 1.2.2013 erneut auf der Tagesordnung des Bundesrates stehen. Auch im Falle eines Einspruchs erscheinen weitere Änderungen aber sehr unwahrscheinlich, weil in diesem Fall der Bundestag die Möglichkeit hätte, den Einspruch mit den Stimmen der Koalition abzuweisen. Das Gesetz wird also wahrscheinlich noch im März 2013 in Kraft treten. Zur zitierten Webseite…

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Urheberrechte gelten nur für einzigartige Bauwerke

„Architekten sollten es mit dem Urheberrecht nicht übertreiben“, rät Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Vielen ist gar nicht bewusst, dass mit dem Urheberrecht eine massive Beschränkung des Eigentümers verbunden ist. Dieser darf nämlich nicht mehr über sein Haus nach Belieben verfügen, und zwar bis zu 70 Jahre nach dem Tod des Urhebers.“ Wegen dieser Auswirkungen auf das Eigentumsrecht wird ein Urheberrecht an Bauwerken auch nur ganz ausnahmsweise angenommen. Ein Urteil des Frankfurter Landgerichts (Aktenzeichen 2-03 O 295/09.) bestätigt ihre Einschätzung.

In jüngster Zeit streiten Planer und deren Erben spektakulär um Urheberrechte, beispielsweise am neuen Berliner Hauptbahnhof oder auch beim Umbau der einstigen Frankfurter Großmarkthalle zur Europäischen Zentralbank; im zweiten Fall redet auch noch der Denkmalschutz mit. „Das sind aber außergewöhnliche Großbauten von internationalem Rang, bei denen man Urheberrechte durchaus annehmen kann. Ganz anders verhält es sich bei normalen Wohn- und Geschäftshäusern“, erklärt Alexander Jakobs. „Damit ein Urheberrecht tatsächlich in Betracht kommt, bedarf es außergewöhnlicher Ideen. Gute Gestaltung allein reicht nicht aus.“

Der Trend zur allgemeinen Reklamierung des Urheberrechts verunsichert nicht nur potenzielle Bauherren, die sich gar nicht erst auf Vertragsabschlüsse mit selbstbewussten Planern einlassen, die bereits im Entwurfsstadium auf ihr Urheberrecht pochen, sondern es beunruhigt auch Besitzer älterer, schöner Immobilien. Sie möchten eventuell umbauen, aufstocken, die Fassaden dämmen, Solarmodule aufs Dach montieren, werden aber vom ehemaligen Planer gestoppt, der auf sein Urheberrecht pocht und die „Verunstaltung“ seines Werks verhindern will.

„Hausbesitzer sollten keine Angst vor dem Urheberrecht haben“, appelliert Baujurist Jakobs. „Um ein solches Recht durchzusetzen, müssen die Planer die Einzigartigkeit ihres Werks belegen können. Das ist aber bei den meisten Bauten nicht möglich. Sie sind zeitgemäß gestaltet, sie mögen auch schön sein, funktional und gut durchdacht und haben vielleicht sogar einmal eine der inzwischen gar nicht mehr so seltenen, regionalen Auszeichnungen bekommen, solange sie nicht einzigartig sind, genießen sie keinen Schutz.“

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Baufirmen sollten Sicherheiten vertraglich regeln

Private Bauherren haben das Recht auf Sicherheitsleistungen. Schließen Sie einen Werkvertrag über Bau- oder Umbau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mit Zahlungsplan ab, muss der Bauunternehmer ihnen eine Sicherheitsleistung in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme oder eine Bürgschaft einräumen. Darauf weist die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg hin. Wie aber steht es mit der Sicherheit für die Baufirmen? Wer garantiert ihnen, dass der Auftraggeber nach Fertigstellung des Werks auch zahlt? Stehen ihnen auch Sicherheiten zu? Und wann bekommen sie Sicherheiten und Bürgschaften zurück?

Die Rechtsanwalt Alexander Jakobs empfiehlt Baufirmen wie auch Bauträgern, diese Fragen im eigenen Interesse im Vorfeld sorgfältig zu prüfen und entsprechende Regelungen möglichst individuell vertraglich zu vereinbaren. „Es ist nämlich ein Unterschied, ob der private Bauherr ein Haus oder eine Handwerkerleistung bei der Baufirma bestellt, oder ob die Baufirma als Subunternehmer auftritt“, erläutert Alexander Jakobs, Mitglied der ARGE Baurecht. „Wird ein Bauunternehmer beispielsweise als Subunternehmer für andere Unternehmer tätig, so kann er gesetzliche Sicherheit nach § 648 a BGB fordern. Wird der Bauunternehmer vom privaten Bauherren beauftragt, muss wiederum er eine gesetzliche Sicherheit für den Bauherren stellen (gemäß § 632 a Abs. 3 BGB).

„Alle Sicherheiten haben nur ein Ziel“, erklärt der Baujurist: „Sie sollen die vollständige, vertragsgemäße, rechtzeitige und ohne wesentliche Mängel hergestellte Werkleistung garantieren.“ Wird der Unternehmer beispielsweise mit dem Bau eines schlüsselfertigen Hauses beauftragt, hat der private Bauherr das Recht auf einen Sicherheitseinbehalt in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme oder eine Bürgschaft. „Während bei der Bürgschaft der Bauherr darauf achten muss, dass die Bürgschaft im Fall der Insolvenz des Bauunternehmers auch wirklich etwas wert ist, muss der Bauunternehmer beim Sicherheitseinbehalt seinerseits daran denken, dass er die einbehaltene Summe zum Schluss auch wirklich bekommt“, mahnt der Baurechtler. Denn der Gesetzgeber hat zwar das Recht auf die Sicherheitsleistung geregelt, aber nicht, in welcher Form das einbehaltene Geld vom privaten Bauherrn angelegt oder aufbewahrt werden muss. „Ein Sperrkonto ist empfehlenswert, damit der Bauunternehmer sein Geld zum Schluss auch bekommt, falls der Bauherr nach dem Einzug nicht mehr liquide ist.“

Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät Baufirmen, immer schriftlich zu regeln, welche Sicherheiten der Unternehmer stellt, und wie der Bauherr damit umgeht. Entscheiden sich die Vertragspartner für eine Bürgschaft, muss der Unternehmer auch die Kosten für die Stellung der Bürgschaft übernehmen. Dies hat der Gesetzgeber zum Schutz der privaten Bauherren als Verbraucher so geregelt. Die Kosten für die Stellung der Sicherheitsleistung können ins Angebot einkalkuliert werden.

Jede Bürgschaft sollte nach der abnahmereifen Herstellung des Werks zurückgegeben, jede Sicherheitsleistung ausbezahlt werden. „Bauhandwerker oder Bauträger sollten auch alle diese Modalitäten in jedem Fall vorab schriftlich vereinbaren, damit sie nach erbrachter Leistung auch wirklich das gesamte, ihnen zustehende Geld bekommen.“

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Schlechtwetter kommt nur selten vor

WARBURG – Der Winter steht vor der Tür. Wenn er so kalt wird, wie der vergangene, könnte schlechtes Wetter wieder für Verzögerungen auf deutschen Baustellen sorgen. Dann heißt es wie so oft: Wer zahlt für die verlängerte Bauzeit durch Frost und Witterung? Die Frage birgt Konfliktpotenzial, denn nicht alle Bauzeitverzögerungen sind wirklich gerechtfertigt, betont Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

Das Problem Witterung und Bauzeit regelt die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleis-tungen (VOB/B in § 6 Abs. 2 Nr. 2). Demnach gelten Wetterbedingungen, mit denen unter normalen Umständen gerechnet werden muss, nicht als Behinderung. Der Bauunternehmer hat also auch bei relativ schlechtem Wetter noch keinen Anspruch auf eine Verlängerung der Bauzeit. Er muss den Bau trotz Schnee und Eis fristgerecht fertig stellen. Die VOB/B erlaubt allerdings Ausnahmen von dieser Regelung, unter anderem bei „höherer Gewalt“ und „unabwendbaren Umständen“. Extrem schlechtes Wetter zählt dazu.

Was aber ist schlechtes Wetter? Ab wann darf sich der Bauunternehmer auf das sprich-wörtliche „Schlechtwetter“ berufen? Der Bundesgerichtshof hat dazu bereits 1973 ein Urteil gefällt (BGH, Urteil vom 12.07.1973 – VII ZR 196/72). Dabei haben die Richter genaue Vorgaben gemacht. Als besonderes Witterungsereignis gilt beispielsweise eine tägliche Niederschlagsmenge von 64 Millimeter pro Quadratmeter, wenn die maximale durchschnittliche Niederschlagsmenge bei 40 bis 50 Millimeter pro Quadratmeter am Tag liegt. Auch lang anhaltende ungewöhnliche Kältewellen im Winter zählen zu diesen besonderen Witterungsereignissen. Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte erinnert an typische Beispiele, wie den Winter 1978/79 in Norddeutschland, auch der ungewöhnlich starke Eisregen 1978 zählt dazu oder der strenge Winter 1995/96.

Rechtsanwalt Jakobs bringt es auf den Punkt: Wenn die Bundeswehr auf den Dächern steht, um der Schneemassen Herr zu werden, dann ist von einem besonderen Wetterereignis auszugehen. In solch einem Fall verlängert sich die Bauzeit. Der Bauunternehmer muss den Bauherrn unverzüglich und schriftlich darüber informieren, wenn er wegen der Witterung nicht weiter arbeiten kann. Und er muss die Arbeiten unverzüglich fortsetzen, sobald es das Wetter wieder zulässt.

Insgesamt allerdings, so Rechtsanwalt Jakobs, sind solche besonderen Witterungsereignisse eher die Ausnahme. Als Beurteilungsgrundlage ziehen Rechtsexperten in der Regel die Mittelwerte des Wetterdienstes heran und zwar über einen Zeitraum von zehn Jahren. Weil gerade das Wetter immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer führt, rät die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte allen am Bau Beteiligten, die Regelung nicht der VOB/B zu überlassen, sondern rechtzeitig im Vertrag detaillierte Regelungen festzuschreiben. Das gilt auch für den kommenden Winter.

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