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Grundstückskaufvertrag: Beteiligung öffentlicher Verwaltungsträger ändert nichts an privatrechtlicher Natur des Vertrages

An der privatrechtlichen Natur eines Grundstückskaufvertrags ändert sich nicht dadurch etwas, dass auf beiden Seiten Träger öffentlicher Verwaltung beteiligt sind und der Verkäufer mit der Gewährung eines Preisnachlasses einen öffentlichen Zweck verfolgt.

Für Streitigkeiten aus einem solchen Vertrag ist der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten gegeben. BGH, Beschluss vom 19. September 2012 – V ZB 86/12

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Hausverwaltung geht bei Verkauf der Immobilie nicht auf den neuen Eigentümer über

Das von einer Hausverwaltung betreute Grundstück stellt kein Betriebsmittel dar, sondern ist das Objekt der Verwaltungstätigkeit. Die Arbeitsverhältnisse der mit der Grundstücksverwaltung betrauten Arbeitnehmer der Hausverwaltungsgesellschaft gehen deshalb nicht auf den Erwerber der verwalteten Immobilie über.

Der Kläger war bei der A. KG als technisch-kaufmännischer Sachbearbeiter beschäftigt. Einziges Betätigungsfeld der KG war die Verwaltung eines ihr gehörenden Büro- und Geschäftshauses in M. Die beklagte Stadt M. war Hauptmieterin des Gebäudes. Im Jahr 2010 erwarb sie diese Immobilie, welche den einzigen Grundbesitz der A. KG darstellte. Nach dieser Grundstücksveräußerung wurde die A. KG liquidiert. Der Kläger macht geltend, sein Arbeitsverhältnis sei im Wege eines Betriebsübergangs auf die Stadt M. übergegangen. Der Klage auf Feststellung, dass sein Arbeitsverhältnis mit dieser fortbesteht, hat das Arbeitsgericht stattgegeben. Die Berufung der beklagten Stadt hat das Landesarbeitsgericht zurückgewiesen.

Die Revision der Beklagten hatte vor dem Achten Senat des Bundesarbeitsgerichts Erfolg. Betriebszweck der A. KG war einzig die Verwaltung der in ihrem Eigentum stehenden Immobilie in M. Sie war demnach ein Dienstleistungsbetrieb. Diesen hat die beklagte Stadt M. nicht dadurch übernommen, dass sie lediglich das von der A. KG verwaltete Grundstück erworben hat. Zur Pressemitteilung des BAG…

Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 15. November 2012 – 8 AZR 683/11 –
Vorinstanz: Landesarbeitsgericht Sachsen-Anhalt, Urteil vom 20. Juli 2011 – 4 Sa 442/10 –

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Selbstbeseitigungsrecht vertraglich festschreiben

WARBURG – Architekten sind auch nur Menschen. Unterläuft ihnen bei Planung oder Bauausführung ein gravierender Fehler, so springt ihre Haftpflichtversicherung ein. Darauf weist Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg hin. Alle Planer, Architekten wie Ingenieure, müssen eine solche Haftpflichtversicherung haben. Aus gutem Grund: Denn Schäden am Bau sind teuer. Ein falsch geplantes Dach kann Hunderttausende kosten: Es muss ja nicht nur wieder abgebrochen, sondern völlig neu geplant, berechnet, ausgeschrieben und überwacht werden.

Zwar zahlt die Versicherung den Sachschaden, aber welcher Bauherr hat nach solch einer Fehlplanung noch Zutrauen zu seinem Architekten und lässt ihn ein weiteres Mal planen und den Bau beaufsichtigen? Die meisten Bauherren, so die Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, beauftragen mit der Neuplanung einen anderen. Das ist eine gefährliche Situation für den ursprünglichen Planer. Die Versicherung geht nämlich davon aus, dass es seine Aufgabe ist, ein mängelfreies Dach zu bauen. Sie deckt zwar den Sachschaden, nicht aber das Honorar des neuen Planers. Dessen Arbeit muss der erste Architekt bezahlen!

Vermeiden kann der glücklose Architekt diese Kosten nur, wenn er den von ihm verursachten Schaden auch selbst wieder beseitigt. Dafür bekommt er zwar kein Honorar, aber er muss auch nicht das zusätzliche Honorar eines zweiten Planers berappen. Der Bauherr muss auf diesbezügliche Wünsche seines ursprünglichen Architekten keine Rücksicht nehmen. Er darf einen zweiten Planer seines Vertrauens mit der Sanierung beauftragen. Es sei denn, der erste Architekt hat sich ein ausdrückliches Selbstbeseitigungsrecht vertraglich zusichern lassen. Nur dann hat er ein Recht darauf, den von ihm verursachten Schaden auch selbst wieder zu sanieren. Rechtsanwältin Jakobs rät allen Planern dringend dazu, ein Selbstbeseitigungsrecht in allen Architektenverträgen zu verankern.

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Eltern haften nicht für illegales Filesharing ihrer minderjährigen Kinder

Eltern haften nicht für das illegale Filesharing eines minderjährigen Kindes grundsätzlich nicht, wenn sie das Kind über das Verbot einer rechtswidrigen Teilnahme an Internettauschbörsen belehrt und keine Anhaltspunkte dafür hatten, dass ihr Kind diesem Verbot zuwiderhandelt. Diese richtungsweisende Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 15.11.2012 – I ZR 74/12 -) am Donnerstag in Karlsruhe.

 

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Abschlagszahlungen nicht vorzeitig annehmen

WARBURG – „Abschlagszahlungen gehören zum Alltag im Bauwesen. Deshalb sind sie auch immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen und führen zu neuen Urteilen, die die Baubeteiligten beachten sollten. So machen sich beispielsweise Bauträger und Investoren schadenersatzpflichtig, wenn sie vorzeitig Abschlagszahlungen annehmen“, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

„Werden in Bauträger- und sonstigen Kaufverträgen für Immobilien Abschlagszahlungen vereinbart, dann achtet normalerweise der Notar, der den Vertrag beurkundet, darauf, dass alle Vereinbarungen auch rechtlich wirksam sind“, erläutert Helena Jakobs. Als Grundlage dient dem Notar dazu die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV. Diese Verordnung regelt die Voraussetzungen und Ratenhöhen für Abschlagszahlungen. Manchmal erstellt der Notar auch die so genannten „Fälligkeitsmitteilungen“ und fordert für den Investor oder Bauträger auch die Raten an. „Hier ist dann allerdings Vorsicht geboten“, warnt Baujuristin Jakobs, „denn der Bauträger muss gegenüber dem Käufer die Voraussetzungen der MaBV beachten, zum Beispiel die Einhaltung des Zahlungsplans. Dies gilt auch, wenn ein Notar im Auftrag des Bauträgers die Raten einfordert. Er ist dann Erfüllungsgehilfe des Bauträgers.“

Fordert der Notar die Raten irrtümlich zu früh an, muss der Bauträger dem Käufer dafür Schadensersatz leisten. Mit zwei Entscheidungen hat das OLG Karlsruhe (Urteil vom 20.05.2010 – 12 U 232/09 und vom 26.10.2010 – 8 U 170/09) das jetzt näher geregelt und den Bauträger verurteilt, den Zinsvorteil für vorzeitig erhaltene Abschlagszahlungen wieder herauszugeben, und zwar verzinst mit mindestens vier Prozent.

Das Gericht entschied sogar noch weiter zu Gunsten des Käufers: Der Erwerber muss sich noch nicht einmal ersparte Miete anrechnen lassen, wenn ein Fertigstellungstermin vereinbart ist, denn die Fälligkeit einer Rate hängt nicht nur hiervon ab. „In den konkreten Fällen waren die Freistellungserklärungen der finanzierenden Banken fehlerhaft, was der Notar jeweils nicht erkannt hatte“, erläutert Helena Jakobs und rät: „Jeder Investor oder Bauträger ist also gut beraten, wenn er die Fälligkeitsvoraussetzungen genau überprüft. Sonst riskiert er nicht nur unnötige Prozess- und Zinskosten gegenüber den Erwerbern, sondern muss später unter Umständen auch noch den Notar oder die Bank in Regress nehmen.“

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Technische Vertragsbedingungen machen viele Verträge ungültig

Architekten werden von ihren Bauherren zu Tätigkeiten gedrängt, für die sie weder qualifiziert noch haftpflichtversichert sind“, beobachtet Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Das hat sich eingebürgert, weil der Architekt für viele immer noch die Schlüsselfigur des gesamten Bauprozesses darstellt. Das aber hat sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Was früher galt ist heute oft nicht mehr aktuell“, gibt die Anwältin für Bau- und Architektenrecht aus Warburg zu bedenken.

„Ein klassisches Beispiel sind Musterverträge. Viele Planer arbeiten mit rechtlich überholten Vertragsvorlagen, die sie ihren Bauherren zur Verfügung stellen. Nutzt der Bauherr sie und kommt es deshalb zum Streit, haben Bauherr und Planer das Problem. Das verdirbt außerdem die gute Stimmung und unterhöhlt das Vertrauen des Auftraggebers in seinen Planer, dessen Leistungen er bislang ja besonders schätzte.“

Als ähnlich problematisch sieht Rechtsanwältin Jakobs die Leistungsverzeichnisse. Zum Leistungsverzeichnis, das der Planer im Rahmen seiner Arbeit selbstverständlich aufstellt, gehören die sogenannten ZTV, die zusätzlichen technischen Vertragsbedingungen, die dem Leistungsverzeichnis vorangestellt werden. Viele Architekten schießen hier nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte übers Ziel hinaus. „Statt sich auf wirklich technische Dinge zu beschränken, formulieren sie aufwändige Klauseln, oft noch mit Vertragsstrafen. Dieser Schuss geht dann meist nach hinten los“, mahnt die Baurechtsanwältin, „weil die Details dieser ZTV den übrigen Vertragsinhalten widersprechen oder sie aushöhlen.“

„Architekten sollten sich von ihren Auftraggebern nicht über ihre fachlichen Möglichkeiten hinaus in die Pflicht nehmen lassen. Schließlich erwartet ja auch kein Mensch von seinem Hausarzt, dass er die Herz-OP persönlich durchführt, wohl aber, dass er den Patienten berät und ihn zum entsprechenden Facharzt überweist. Genauso verhält es sich mit dem Planer: Er muss wissen, was zu tun ist, aber für die juristische Formulierung der Verträge sollte er sich fachlichen Rat holen.“

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Handwerker sollten Kunden auf Steuerersparnis hinweisen

WARBURG – Hauseigentümer können mit Handwerkerrechnungen Geld sparen. Daran erinnert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Sie rät kundenfreundlichen Handwerksfirmen, auf ihren Rechnungen ausdrücklich auf diese Steuersparmöglichkeit hinzuweisen. Wichtig ist der Hinweis, was genau Hausbesitzer absetzen können, nämlich die Lohnkosten, die ihnen durch Reparaturen oder Modernisierungen am eigenen Haus entstehen. Absetzbar sind neben den reinen Lohn- und Arbeitskosten auch die Maschinenkosten und Anfahrten, nicht aber das verbaute Material. Deshalb müssen die Positionen in der Rechnung auch strikt getrennt aufgelistet werden. Damit der Auftraggeber die maximal 6.000 Euro Lohnkosten pro Jahr auch von seiner Steuerschuld abziehen kann, braucht er außerdem eine ordentliche Rechnung, und diese muss per Überweisung bezahlt werden. Interessant für die Kunden ist auch: Wer für Modernisierungsarbeiten Zuschüsse aus öffentlichen Quellen bekommt, der kann die Steuerersparnis nicht zusätzlich geltend machen. Es gilt: entweder Steuerersparnis oder Zuschuss.

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