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Räumungsurteil gegen rauchenden Mieter bestätigt

Dass ein Mieter in seiner Wohnung raucht, stellt für sich genommen noch kein vertragswidriges Verhalten dar und kann dementsprechend weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Ein schwerwiegender Pflichtverstoß kann jedoch vorliegen, wenn der Mieter trotz Aufforderung keine Maßnahmen trifft, um zu verhindern, dass Zigarettenrauch in den Hausflur zieht – LG Düsseldorf 26.6.2014, 21 S 240/13.

Sachverhalt:
Der inzwischen 74-jährige Beklagte bewohnt bereits seit über 40 Jahren eine Erdgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin. Sie war ihm zunächst im Rahmen eines Hausmeistervertrages als Dienstwohnung überlassen worden. Nach Kündigung des Dienstvertrages im Jahr 2008 schlossen die Parteien Ende 2008 einen Wohnungsmietvertrag auf unbestimmte Zeit ab. Laut Hausordnung ist das Rauchen auf dem Boden und im Keller nicht gestattet. Bei der Wohnungsbesichtigung anlässlich des Vertragsabschlusses beanstandete die Klägerin den Wohnungszustand nicht.

Der Beklagte raucht seit etwa 50 Jahren. In der streitgegenständlichen Wohnung raucht er regelmäßig mindestens 15 Zigaretten täglich. Seine ebenfalls rauchende Ehefrau ist vor etwa zehn Jahren an Krebs verstorben. Die Wohnungstür des Beklagten ist inzwischen von außen braun verfärbt. Der Beklagte nutzte den Raum in der Vergangenheit zudem gelegentlich für Feiern mit Gästen, die dort ebenfalls rauchten. Die Klägerin forderte den Beklagten mehrfach mündlich und schriftlich auf, eine starke Geruchsbelästigung der Mitmieter des Hauses einzustellen und drohte ihm widrigenfalls die Kündigung des Mietverhältnisses an. Zuvor hatten sich Mitbewohner bei der Klägerin beschwert. Doch darauf reagierte der Beklagte nicht.

Im Februar 2012 mahnte die Klägerin den Beklagten aus demselben Grunde erneut schriftlich ab. Mit Klageschrift aus Januar 2013 kündigte die Klägerin dem Beklagten das Mietverhältnis fristlos. Das AG gab der Räumungsklage statt. Die Berufung des Beklagten vor dem LG blieb erfolglos. Allerdings wurde die Revision zum BGH zugelassen.

Gründe:
Der Beklagte ist zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung an die Klägerin gem. den §§ 546 Abs. 1, 985 BGB verpflichtet, weil das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung mit sofortiger Wirkung wirksam beendet wurde. Er muss bis Ende 2014 aus seiner Wohnung ausgezogen sein.

Dass ein Mieter in seiner Wohnung raucht, stellt für sich genommen noch kein vertragswidriges Verhalten dar und kann dementsprechend weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Der schwerwiegende Pflichtverstoß lag im vorliegenden Fall vielmehr darin, dass der Beklagte keine Maßnahmen getroffen hatte, um zu verhindern, dass Zigarettenrauch in den Hausflur zog. Er hat die Geruchsbelästigung sogar noch gefördert, indem er seine Wohnung unzureichend gelüftet und seine zahlreichen Aschenbecher nicht geleert hatte.

Die Kammer war nach der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Klägerin den Beklagten im Jahr 2012 mehrfach mündlich wirksam abgemahnt hatte. Bei der Bemessung der langen Räumungsfrist wurde berücksichtigt, dass der Beklagte bereits seit rund 40 Jahren in der Wohnung lebt.

Die Revision zum BGH wurde zugelassen, um eine grundsätzliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob die durch das Rauchen eines Mieters verursachten Immissionen innerhalb eines Mehrfamilienhauses einen Kündigungsgrund darstellen können.

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Zur Bindung an den Mietvertrag bei unwirksamer Befristung

Ist die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags unwirksam, da die nach § 575 Abs. 1 S. 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht. Auf diese Weise wird das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht – BGH 11.12.2013, VIII ZR 235/12.

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Formeller Kündigungsmangel steht nicht zwangsläufig einem Schadensersatzanspruch entgegen

Kündigungen von Mietverhältnissen, die von sachlichen Gründen zur fristlosen Kündigung getragen sind, stehen, auch wenn sie an einem formellen Mängel leiden, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass die Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nehmen, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten.

Der Sachverhalt:
Die Kläger hatten im Jahr 2003 eine Wohnung der Beklagten angemietet. Nachdem sie Anfang Januar 2010 einen Schimmelbefall bemängelt und die Beklagte unter Fristsetzung vergeblich zur Beseitigung aufgefordert hatten, verlangten sie mit Anwaltsschreiben erneut eine Beseitigung des Schimmelbefalls und drohten für den Fall der Fristversäumung die Kündigung des Mietverhältnisses an. Ob diesem Schreiben eine Originalvollmacht des Rechtsanwalts beigefügt war, blieb streitig. Mit einem weiteren Anwaltsschreiben kündigten sie das Mietverhältnis wegen der in ihren Ursachen streitigen Schimmelbildung fristlos, hilfsweise ordentlich.

Die Beklagte ließ diese Kündigung zurückweisen, weil dieser unstreitig keine Vollmacht beigelegt war. Die Kläger räumten daraufhin die Wohnung und bezogen eine zwischenzeitlich angemietete andere Wohnung. Sie machten neben einem Kautionsrückzahlungsanspruch und einem Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten Schadensersatz geltend, den sie darauf stützen, dass sie aufgrund von Schimmelbildung in der Mietwohnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen seien.

AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Gründe:
Das LG war zu Unrecht davon ausgegangen, dass der von den Klägern begehrte Schadensersatz ungeachtet der von ihnen geltend gemachten Mängel der Mietwohnung und der hierauf gestützten Kündigung allein schon daran scheitere, dass die Kündigung aus einem formellen Grund nicht wirksam ausgesprochen worden sei.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hing die Ersatzpflicht für die geltend gemachten Schäden, auch soweit es um diejenigen Schadensposten ging, welche durch den – unterstellt – mangelbedingten Umzug der Kläger in eine andere Wohnung veranlasst waren, nicht von der Wirksamkeit des Ausspruchs der danach an sich berechtigten Kündigung der Kläger ab. Das Erfordernis der Wirksamkeit des Kündigungsausspruchs unabhängig vom Vorliegen eines Kündigungsgrundes ergab sich insbesondere nicht aus dem vom LG in Bezug genommenen Senatsurteil vom 13.6.2007 (Az.: VIII ZR 281/06).

Soweit dort ausgeführt wurde, dass nach BGH-Rechtsprechung die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet ist, ist es – genauso wie in weiteren Fallgestaltungen (vgl. BGH, Az.: VIII ZR 239/72, VIII ZR 138/91) – immer nur um Fragen des Kündigungsgrundes und der Ersatzpflicht für hierdurch verursachte Schäden gegangen. Mit der Frage, ob zusätzliche Voraussetzung für eine Ersatzpflicht auch die formell wirksame Ausübung eines gegebenen Kündigungsrechts ist, hatte sich der Senat bis dahin nicht befasst.

Diese Frage hat der Senat aber nunmehr dahin entschieden, dass die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragene Kündigung eines Mietverhältnisses, auch wenn sie – wie hier – an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen steht, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten. Für eine zusätzliche Einschränkung der Ersatzpflicht des Vermieters dahingehend, dass diese ungeachtet des Kündigungsgrundes, der dadurch herausgeforderten Anmietung der Ersatzwohnung und einer damit einhergehenden Freigabe der bisherigen Wohnung erst mit Ausspruch einer auch formell in jeder Hinsicht wirksamen Kündigung entstehen soll, gibt der Wortlaut des § 536a Abs. 1 BGB nichts her.

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Zu den Anforderungen an eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die für fristlose Kündigungen geltende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, die im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung erlaubt, nicht auf ordentliche Kündigungen angewendet werden kann. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, in bestimmten Fällen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden. Wegen der bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist besteht diese Gefahr jedenfalls nicht in gleichem Maße. Zudem hat der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 keine anderweitige Regelung getroffen, obwohl ihm die Problematik bekannt sein musste. Zur Pressemitteilung des BGH…

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Kündigung nach Facebook-Beleidigung rechtens

Ein Bochumer Unternehmen hat einem Auszubildenden fristlos gekündigt. Der Grund: Er hatte seinen Arbeitgeber auf Facebook als Menschenschinder bezeichnet. Ein beleidigender Eintrag, fand das Gericht.

Beleidigungen in sozialen Netzwerken rechtfertigen fristlose Kündigungen. Die Richter des Landesarbeitsgerichts (LAG) Hamm gaben einem Bochumer Unternehmen Recht, das einem Auszubildenden fristlos gekündigt hatte, nachdem der Mann den Arbeitgeber auf der Internetplattform Facebook als Menschenschinder und Ausbeuter tituliert hatte. Zur zitierten Webseite…

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Lebensversicherung: Vorzeitige Kündigung

Wer eine Kapital-Lebensversicherung oder eine private Rentenversicherung ab Januar 1995 abgeschlossen und seither gekündigt hat, kann von seinem Versicherungsunternehmen Nachschlag fordern. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in vier Urteilen vom 12. Oktober 2005 (Az. IV ZR 162/03, 177/03 und 245/03) und vom 25. Juli 2012 (Urteil, Az. IV ZR 201/10) entschieden. Gleiches gilt für fondsgebundene Lebens- oder Rentenversicherungen (Urteil vom 26. September 2007, Az. IV ZR 321/05). Zur zitierten Website und einem Musterbrief an Ihren Versicherer…

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