Nicht nur Großinvestoren brauchen baujuristischen Rat, sondern auch private Bauherren profitieren vom Know-how der Experten, so Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Gerade Käufer von Bauträgerhäusern beauftragen Baurechtsanwälte häufig mit der Vertragsprüfung. Dabei interessieren sie sich für Fragen der Gewährleistung, für Grundpfandrechte und Freistellungen der finanzierenden Banken. Eine rechtliche Beratung hierzu ist in der Tat sinnvoll. Seltener machen sich Kaufinteressenten Gedanken über die Leistungsfähigkeit des zukünftigen Vertragspartners.
Dabei sind dies nach Ansicht von Baurechtsanwalt Alexander Jakobs die Fragen, die zu allererst geklärt werden müssen: Kann der Bauträger das geplante Bauvorhaben finanziell überhaupt stemmen oder geht er auf halber Strecke in Insolvenz? Und ist er in der Lage, den Bau technisch mängelfrei zu bauen, oder wird der Traum vom Eigenheim später wegen vieler Mängel zum Albtraum?
Baurechtsanwälte können ihre Mandanten bei der Klärung dieser Fragen unterstützen. Sie sehen beispielsweise das Handelsregister ein und prüfen, wie lange die betreffende Firma schon besteht und wie hoch ihr Stammkapital ist, und sie empfehlen zur Beurteilung der bautechnischen Seite gegebenenfalls die Hinzuziehung eines Sachverständigen. Das reicht aber erfahrungsgemäß nicht aus – um Referenzen müssen sich Bauherren selbst kümmern. Und zwar am besten noch, bevor sie den Anwalt konsultieren, denn manche Firma disqualifiziert sich dabei von selbst.
Bauträger leben, wie alle Unternehmen, von ihrem Ruf. Ist der gut, nennen sie erfahrungsgemäß bereitwillig Referenzobjekte. Bauherren sollten diese Hinweise dann auch aufgreifen, rät Rechtsanwalt Jakobs, und sich bei früheren Vertragspartnern informieren, beispielsweise über die Zuverlässigkeit beim Einhalten von Terminen, die technische Sorgfalt beim Bauen, aber auch über die Erreichbarkeit bei Problemen und die Kommunikation mit den Bauherren im allgemeinen. Auch wenn die Reputation des Unternehmens angeschlagen ist, können Kaufinteressierte das erfahren: In Internetforen und Blogs halten enttäuschte Bauherren selten mit ihrer Frustration hinterm Berg. Dabei gilt: Nicht jedes Pauschalurteil kritiklos übernehmen, sondern lieber noch mal nachhaken und konkret fragen: Wo ist was schief gegangen? An wem hat es gelegen? Wie wurde das Problem zum Schluss gelöst? Das kostet Zeit, aber der Aufwand ist gering, angesichts der enormen Summe, die beim Hauskauf zur Disposition steht.
Einem Irrtum sitzen nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte fast alle angehenden Bauherren auf: Sie glauben, die sogenannte Freistellungserklärung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schütze sie vor finanziellen Verlusten, dann nämlich, wenn der Bauträger insolvent wird und sie bereits mehr Geld bezahlt haben, als der noch unfertige Baukörper wert ist. In diesem Fall, so hoffen sie, erstatte ihnen die Bank des Bauträgers das zu viel gezahlte Kapital zurück. Das ist aber ein Irrglaube, so Alexander Jakobs. Die Freistellungserklärung gemäß § 3 Abs.1 Satz 1 Nummer 3 MaBV bedeutet in den meisten Fällen lediglich, dass die Grundschuld, die der Kreditgeber des Bauträgers auf dem Grundstück eingetragen hat, gelöscht wird, sobald der Käufer das fertige Haus samt Grundstück endgültig bezahlt hat, oder der Käufer für das wegen der Insolvenz unfertige Gebäude zumindest einen vom Wert her entsprechenden Betrag gezahlt hat. Vor einer Überzahlung schützt nur ein Zahlungsplan, der sich tatsächlich und wertmäßig am Baufortschritt orientiert. Auch hier leisten Baurechtsanwälte wertvolle Aufklärung für Verbraucher.
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WARBURG – „Abschlagszahlungen gehören zum Alltag im Bauwesen. Deshalb sind sie auch immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen und führen zu neuen Urteilen, die die Baubeteiligten beachten sollten. So machen sich beispielsweise Bauträger und Investoren schadenersatzpflichtig, wenn sie vorzeitig Abschlagszahlungen annehmen“, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.
„Werden in Bauträger- und sonstigen Kaufverträgen für Immobilien Abschlagszahlungen vereinbart, dann achtet normalerweise der Notar, der den Vertrag beurkundet, darauf, dass alle Vereinbarungen auch rechtlich wirksam sind“, erläutert Helena Jakobs. Als Grundlage dient dem Notar dazu die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV. Diese Verordnung regelt die Voraussetzungen und Ratenhöhen für Abschlagszahlungen. Manchmal erstellt der Notar auch die so genannten „Fälligkeitsmitteilungen“ und fordert für den Investor oder Bauträger auch die Raten an. „Hier ist dann allerdings Vorsicht geboten“, warnt Baujuristin Jakobs, „denn der Bauträger muss gegenüber dem Käufer die Voraussetzungen der MaBV beachten, zum Beispiel die Einhaltung des Zahlungsplans. Dies gilt auch, wenn ein Notar im Auftrag des Bauträgers die Raten einfordert. Er ist dann Erfüllungsgehilfe des Bauträgers.“
Fordert der Notar die Raten irrtümlich zu früh an, muss der Bauträger dem Käufer dafür Schadensersatz leisten. Mit zwei Entscheidungen hat das OLG Karlsruhe (Urteil vom 20.05.2010 – 12 U 232/09 und vom 26.10.2010 – 8 U 170/09) das jetzt näher geregelt und den Bauträger verurteilt, den Zinsvorteil für vorzeitig erhaltene Abschlagszahlungen wieder herauszugeben, und zwar verzinst mit mindestens vier Prozent.
Das Gericht entschied sogar noch weiter zu Gunsten des Käufers: Der Erwerber muss sich noch nicht einmal ersparte Miete anrechnen lassen, wenn ein Fertigstellungstermin vereinbart ist, denn die Fälligkeit einer Rate hängt nicht nur hiervon ab. „In den konkreten Fällen waren die Freistellungserklärungen der finanzierenden Banken fehlerhaft, was der Notar jeweils nicht erkannt hatte“, erläutert Helena Jakobs und rät: „Jeder Investor oder Bauträger ist also gut beraten, wenn er die Fälligkeitsvoraussetzungen genau überprüft. Sonst riskiert er nicht nur unnötige Prozess- und Zinskosten gegenüber den Erwerbern, sondern muss später unter Umständen auch noch den Notar oder die Bank in Regress nehmen.“
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WARBURG – In einem Vertrag zwischen Bauträger und Bauherren zur Veräußerung eines Grundstücks und schlüsselfertiger Errichtung eines Einfamilienhauses ist stets ein Zahlungsplan gemäß § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MABV) zu vereinbaren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte kürzlich zu entscheiden, ob bei Vorliegen von Mängeln an der Werkleistung sowohl die Bezugsfertigkeitsrate oder Teile davon als auch die Fertigstellungsrate einbehalten werden können. „Grundsätzlich steht dem Bauherrn bei Mängeln ein Leistungs-/Zahlungsverweigerungsrecht in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zuzüglich angemessenem Druckzuschlags zu“, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Dieses Leistungs-/Zahlungsverweigerungsrecht ist auf alle Zahlungen anwendbar, also nicht nur auf normale Abschlagsrechnungen der Bauunternehmen, sondern auch auf Zahlungen, die gemäß vertraglich vereinbartem Zahlungsplan geschuldet werden.“ Selbst wenn trotz der Mängel die Bezugsfertigkeit des Hauses gegeben ist, können Zahlungen hierauf verweigert werden, wenn die letzte Fertigstellungsrate (3,5 Prozent) für die Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten, plus angemessenen Druckzuschlag, nicht ausreicht. „Es ist also nicht so, dass Bauherren bei Vereinbarung eines Zahlungsplanes vorliegende Mängel nur zum Zurückbehalt der letzten Rate berechtigen würden (BGH- Urteil vom 27.10.2011, VII ZR 84/09). Baufirmen sollten dies bedenken.“
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