Der Verpächter eines Kleingartens muss grundsätzlich nicht hinnehmen, dass der Pächter die in dessen Eigentum stehenden Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen nach der Kündigung des Pachtverhältnisses auf dem Grundstück belässt. Vielmehr kann er vom Pächter die Entfernung dieser Sachen verlangen – BGH 21.2.2013, III ZR 266/12.
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Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, die nur drei Jahre nach Einzug der Mieter ausgesprochen wird, ist jedenfalls dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht absehbar war. Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung dann, wenn der Vermieter bereits bei Vertragsschluss erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen – BGH 20.3.2013, VIII ZR 233/12
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Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, die die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt, ist unwirksam. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.03.2013. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbiete. Außerdem verletze sie wesentliche Grundgedanken der in § 535 Abs. 1 BGB geregelten Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters, BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12.
Der Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin in Gelsenkirchen. Die Klägerin ist eine Genossenschaft, der auch der Beklagte angehört. Im Mietvertrag war – wie bei der Klägerin üblich – als «zusätzliche Vereinbarung» enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, «keine Hunde und Katzen zu halten.» Der Beklagte zog mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 Zentimetern in die Wohnung ein. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Der Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach. Hierauf hat die Klägerin den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg.
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Ein Grundstückseigentümer, der den mit einer Grunddienstbarkeit abgesicherten Überbau einer Nachbargarage auf seinem Grundstück dulden muss, ist nicht verpflichtet, dem Nachbarn zu gestatten, die über das Grundstück verlaufende Garagenzufahrt zu benutzen. Die mit dem erlaubten Überbau gem. § 912 BGB verbundene Duldungspflicht erfasst die Garagenzufahrt als sog. „Funktionsfläche“ nicht. OLG Hamm 22.11.2012, I-5 U 98/12
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Wird in der Beschlussanfechtungsklage eines Wohnungseigentümers die beklagte Partei nicht benannt, so ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die Klage richten soll. Es ist dabei grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will. (BGH 14.12.2012, V ZR 102/12) Zur zitierten Seite…
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Zwar wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Klage, mit der für einen bestimmten Zeitraum (restliche) Mietrückstände eingeklagt werden, nur zulässig sei, wenn der für jeden einzelnen Monat begehrte Rückstand beziffert werde; eine sog. Saldoklage werde dem Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 ZPO nicht gerecht und sei deshalb unzulässig. Diese Auffassung teilt der Senat allerdings nicht.
BGH 9.1.2013, VIII ZR 94/12
Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren Mieter der Kläger. Beide Seiten hatten einen befristeten Mietvertrag von 1999 bis Ende 2003 abgeschlossen. Die Beklagten bewohnten die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Rückgabe am 31.3.2010 weiter. Bis November 2009 zahlten sie als Grundmiete weiterhin den ursprünglich vereinbarten Betrag von 1.431 € monatlich, ferner im Dezember 2009 Beträge i.H.v. 2.170 € und 2.306 € sowie im März 2010 i.H.v. 2.306 €.
Die Kläger begehrten für den Zeitraum Januar 2007 bis März 2010 Nutzungsentschädigung i.H.v. 17.948 €. Sie machten geltend, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung seit Beendigung des Mietverhältnisses 1.918 € monatlich betrage und die Beklagten nach § 546a Abs. 2 ZPO zum Schadensersatz verpflichtet seien, soweit die von ihnen gezahlte Miete dahinter zurückbleibe. Die Beklagten verlangen widerklagend Auszahlung der Guthaben aus den von den Klägern erteilten Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2009, insgesamt 7.060 €.
AG und LG wiesen die Klage als unzulässig ab, da sie den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO mangels Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit der erhobenen Forderungen nicht genügte. Der Widerklage gaben sie statt. Auf die Revision der Kläger hob der BGH die Berufungsentscheidung insoweit auf, als bezüglich der Nutzungsentschädigung und der Widerklage zum Nachteil der Kläger erkannt worden war. Die Sache wurde zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.
Die Gründe:
Die auf Zahlung restlicher Nutzungsentschädigung gerichtete Klage ist zulässig.
Dem Berufungsgericht konnte schon insoweit nicht gefolgt werden, als es angenommen hatte, die Klage genüge mangels Aufschlüsselung des für jeden einzelnen Monat geltend gemachten Rückstands nicht den Bestimmtheitsanforderungen des § 253 Abs. 2 ZPO. Zwar wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Klage, mit der für einen bestimmten Zeitraum (restliche) Mietrückstände eingeklagt werden, nur zulässig sei, wenn der für jeden einzelnen Monat begehrte Rückstand beziffert werde; eine sogenannte Saldoklage werde dem Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 ZPO nicht gerecht und sei deshalb unzulässig. Diese Auffassung teilt der Senat allerdings nicht.
Gem. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss die Klageschrift die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs enthalten. Damit wird der Streitgegenstand abgegrenzt und zugleich die Grundlage für eine etwa erforderlich werdende Zwangsvollstreckung geschaffen. Daran gemessen ist ein Klageantrag grundsätzlich hinreichend bestimmt, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt.
Diesen Anforderungen waren die Kläger – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – gerecht geworden. Sie hatten ihre Forderung damit begründet, dass ihnen für den gesamten streitigen Zeitraum eine monatliche Nutzungsentschädigung i.H. der von ihnen auf 1.918 € bezifferten ortsüblichen Vergleichsmiete zugestanden habe und die Beklagten von dem sich daraus ergebenden Gesamtbetrag einen Betrag i.H. der Klageforderung von 17.948 € schuldig geblieben seien. Damit hatten sie gerade keine Teilforderung geltend gemacht, sondern die gesamte von ihnen noch beanspruchte Nutzungsentschädigung für den streitigen Zeitraum eingeklagt.
Dieser einheitliche (Gesamt-)Anspruch war auch hinreichend bestimmt. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts waren die Angaben nicht deshalb ungenügend, weil die Kläger nicht für jeden einzelnen Monat aufgeschlüsselt hatten, welcher Betrag unter Berücksichtigung der von den Beklagten geleisteten Zahlungen jeweils noch als restliche Nutzungsentschädigung begehrt wurde. Diese Angaben waren nicht erforderlich, weil sie weder für den Entscheidungsumfang des Gerichts noch zur Ermittlung der Rechtskraft einer späteren gerichtlichen Entscheidung oder eine Zwangsvollstreckung von Bedeutung waren.
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Zwar ist ein Mieter hinsichtlich des Gebotes von Treu und Glauben daran gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen, wenn und soweit dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch gem. § 536c Abs. 2 S. 1 BGB wegen Verletzung der den Mieter treffenden Pflicht zur (rechtzeitigen) Anzeige von Mängeln der Mietsache zusteht. Die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht trägt allerdings der Vermieter. BGH 5.12.2012, VIII ZR 74/12
Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind seit 2003 Mieter einer zwei Jahre zuvor erbauten Wohnung der Kläger. Darin traten Risse an den Bodenfliesen auf. Dies rügten die Beklagten im Juni und September 2008. Zwischen den Parteien bestand danach Streit darüber, ob die Beklagten die Fliesenrisse schon zu einem früheren Zeitpunkt beanstandet hatten. Mit Anwaltsschreiben aus Oktober 2008 wiesen die Beklagten erneut auf die Schäden hin und kündigten für den Fall einer ausbleibenden Mängelbeseitigung die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens an. Daraufhin minderten sie ab Oktober 2008 die monatliche Miete von 625 € um 20 %. Ein Gutachten führte das Auftreten der Fliesenrisse auf einen mangelhaften Einbau des Belags zurück.
Die Kläger nahmen die Beklagten auf Zahlung der von ihnen einbehaltenen Minderungsbeträge (für 19 Monate) i.H.v. 2.375 € nebst Zinsen in Anspruch. Das AG gab der Klage statt; das LG wies sie ab. Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger blieb vor dem BGH erfolglos.
Die Gründe:
Das Berufungsgericht hatte rechtsfehlerfrei angenommen, dass die bauseitigen Mängel an den Fußbodenfliesen eine Minderung i.H.d. von den Beklagten einbehaltenen Beträge rechtfertigten (§ 536 BGB). Ebenso fehlerfrei war die Annahme, den Beklagten sei die Berufung auf die eingetretene Mietminderung nicht wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt.
Zwar ist ein Mieter nach höchstrichterlicher Rechtsprechung hinsichtlich des Gebotes von Treu und Glauben daran gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen, wenn und soweit dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch gem. § 536c Abs. 2 S. 1 BGB wegen Verletzung der den Mieter treffenden Pflicht zur (rechtzeitigen) Anzeige von Mängeln der Mietsache zusteht. Ein solcher Schadensersatzanspruch der Kläger scheiterte hier jedoch daran, dass sie den Beklagten keine Verletzung der Anzeigepflicht nachweisen konnten. Denn im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 S. 1 BGB tragen die Kläger als Vermieter die Beweislast für das Unterbleiben einer (rechtzeitigen) Mängelanzeige.
Zwar wird von der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung uneinheitlich beurteilt, welche Partei die Erfüllung oder Verletzung der in § 536c Abs. 1 BGB dem Mieter auferlegten Anzeigepflicht zu beweisen hat. So hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat etwa entschieden, der Mieter die Beweislast dafür trage, dass er seiner Anzeigepflicht nachgekommen sei. Die hierdurch eingetretene Rechtsunsicherheit hat zu einer uneinheitlichen Betrachtungsweise in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum geführt. Dennoch hält der hiesige Senat daran fest, dass der Vermieter im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 S. 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht nach § 536c Abs. 1 BGB trägt.
Dies ergibt sich schon aus der allgemein anerkannten Grundregel der Beweislastverteilung, wonach der Anspruchsteller auf der ersten Ebene die rechtsbegründenden Tatsachen und der Anspruchsgegner auf einer zweiten Ebene die rechtsvernichtenden, rechtshindernden oder rechtshemmenden Tatsachen darzulegen und zu beweisen hat. Wer Ersatz eines auf eine Pflichtverletzung des Vertragspartners zurückgeführten Schadens verlangt, hat demnach darzutun und nachzuweisen, dass der andere Vertragsteil eine ihn treffende Pflicht verletzt und hierdurch einen kausalen Schaden verursacht hat. Dies gilt auch dann, wenn negative Umstände anspruchsbegründend sind, also – wie etwa die Fälle der Verletzung einer Aufklärungspflicht des Verkäufers oder der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht zeigen – auch dann, wenn die Pflichtverletzung in einem Unterlassen besteht.
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Der Bundesrat hat am 1.2.2013 das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Die Änderungen betreffen die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zudem werden die Länder ermächtigt, den Anstieg von Bestandsmieten auf lokalen Teilmärkten mit knappem Angebot abzudämpfen.
Nach der Verabschiedung des Gesetzes im Bundesrat muss es nun noch ausgefertigt und verkündet werden. Die Änderungen werden voraussichtlich – je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt – Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten. Die Regelung zum Contracting werden zwei Monate danach wirksam.
Im Einzelnen:
I. Energetische Modernisierung
Das Mietrecht muss dafür sorgen, dass Nutzen und Lasten einer energetischen Modernisierung ausgewogen zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden.
– Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) werden reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Er umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das schafft Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter. Klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.
– Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB) führen. Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt natürlich auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.
– Das geltende Recht, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, wird nicht verändert (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit wird auch für die energetische Modernisierung nicht erhöht. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Dieser Abzugsposten wird im Mieterinteresse künftig ausdrücklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang.
– Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern sein Einwand berechtigt ist. Das schafft Planungssicherheit in der Bauphase.
Der Härteeinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen; der Vermieter soll den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wird im Mieterhöhungsverfahren nach Abschluss der Maßnahmen geprüft, auch der Abwägungsmaßstab wird nicht verschärft. Der Mieter behält also seinen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen, die er finanziell nicht tragen kann. Er muss also, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.
– Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen zu vermeiden. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.
– In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Energetische Kriterien sollen so künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.
II. Contracting
Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Vermieter, die bisher in Eigenregie für die Wärmeversorgung ihrer Häuser gesorgt haben, können einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, wird gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen, können sie die Kosten dieser Wärmelieferung künftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen:
In der Regel muss der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z.B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.
III. Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum
Gegen das sogenannte Mietnomadentum kann durch neue Verfahrensregeln verbessert vorgegangen werden:
– Räumungssachen sind künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Vermieter oder Verpächter kann auch bei wirksamer Kündigung des Vertrags seine Leistung – nämlich die Besitzüberlassung – nicht eigenmächtig zurückhalten. Hier ist eine besonders schnelle Durchführung des Verfahrens erforderlich, um nach Möglichkeit zu vermeiden, dass sich die Klagforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöht, falls der Mieter oder Pächter nicht zahlt. Deshalb sind Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen: Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.
– Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, für das während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit (z. B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.
– Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.
– Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.
IV. Unterbindung des „Münchener Modells“ bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen
Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern darf nicht durch das sog. Münchener Modell umgangen werden. § 577a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern. Das „Münchener Modell“ ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine GbR) ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Schutzlücke wird jetzt geschlossen.
V. Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Darüber hinaus wird in § 558 Abs. 3 BGB eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % auf 15 % absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können.
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Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 12.12.2012 (BGH 12.12.2012, VIII ZR 264/12) mit den Fragen befasst, wann die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters beginnt und ob sich der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung für bestimmte Positionen eine Nachberechnung vorbehalten kann.
Die Beklagte war bis Ende Februar 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin und erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Klägerin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 3. Dezember 2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30. Januar 2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Klägerin in Höhe von 1.095,55 €. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Beklagten am 27. August 2010 zugestellt. Die Beklagte berief sich auf Verjährung.
Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage der Klägerin stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.
Die vom Landgericht zugelassene Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB*).
Entgegen der Auffassung der Revision hindert § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB** den Vermieter nicht daran, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sieht zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und soll dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten, enthält aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.
Da im vorliegenden Fall das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen ist, dass die Klägerin erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 3. Dezember 2007 von den anspruchsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat und ihre Forderung daher nicht verjährt ist, war die Revision der Beklagten zurückzuweisen. Zur zitierten Pressemitteilung…
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Am 13.12.2012 hat die Mietrechtsreform den Deutschen Bundestag in zweiter und dritter Lesung passiert, obwohl in der Vorwoche ein politischer Konsens selbst innerhalb der Regierungskoalition noch in weiter Ferne zu liegen schien. Der Durchbruch für das lang erwartete Gesetzgebungsvorhaben wurde offenbar mit der Beschlussempfehlung des Rechtsauschusses vom 12.12.2012 erzielt (Download: BT-Drucks. 17/11894). Die Kernpunkte des Entwurfs bleiben dabei zwar nach wie vor erhalten:
- Das Gesetz führt einen neuen Tatbestand „Energetische Modernisierung“ ein.
- Es wird einen Anspruch des Vermieters zur Umlage von Contracting-Kosten als Betriebskosten geben.
- Bei Zahlungsverzug mit der Mietkaution kann Rechtsfolge die fristlose Kündigung ohne Abmahnung sein.
- Bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen soll es keine Kündigungen nach dem „Münchener-Modell“ mehr geben.
- Dem Phänomen „Mietnomadentum“ soll durch Einführung eines neuen § 283a ZPO sowie durch Vereinfachungen beim Räumungsverfahren begegnet werden.
Der Rechtsauschuss hatte sich in seiner vorhergehenden Beratung aber darauf verständigt, den von der Bundesregierung vorgelegten Entwurf vor allem durch folgende Änderungen konsensfähig zu machen:
- Bei der energetischen Modernisierung muss Endenergie bezogen auf die Mietsache eingespart werden.
- Durch einen neuen § 555c BGB wird dem Vermieter die Obliegenheit aufgegeben, den Mieter auf die Ausschlussfrist zur Geltendmachung von Härtegründen hinzuweisen.
- Die Umstellung auf Wärme-Contracting soll nur dann als Betriebskosten umlagefähig sein, wenn dies mit einem energetischen Effizienzgewinn verbunden ist.
- Durch eine Ergänzung des § 558 Abs. 3 BGB sollen die Landesregierungen ermächtigt werden, per Rechtsverordnung in Gemeinden oder Teilen von Gemeinden die Kappungsgrenze auf 15 % zu senken.
- In einem neuen § 272 Abs. 3 ZPO wird ausdrücklich geregelt, das Räumungssachen im Geschäftsgang des Gerichtes vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind.
- Durch eine Änderung im neu vorgesehenen § 283a Abs. 1 ZPO soll der Anwendungsbereich von Sicherungsanordnungen auf Räumungssachen beschränkt werden, Ordnungsgeld und Ordnungshaft entfallen.
Das Einspruchsgesetz wird voraussichtlich am 1.2.2013 erneut auf der Tagesordnung des Bundesrates stehen. Auch im Falle eines Einspruchs erscheinen weitere Änderungen aber sehr unwahrscheinlich, weil in diesem Fall der Bundestag die Möglichkeit hätte, den Einspruch mit den Stimmen der Koalition abzuweisen. Das Gesetz wird also wahrscheinlich noch im März 2013 in Kraft treten. Zur zitierten Webseite…
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