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Baumängelansprüche verjährt: Nur der Architekt haftet!

Architekt und Bauunternehmer haften für die von ihnen gemeinsam zu verantwortenden Baumängel als Gesamtschuldner, und zwar auch dann, wenn der Architekt nach den Vorschriften des BGB auf Schadensersatz, der Bauunternehmer dagegen nach den Regeln der VOB/B auf Nachbesserung, Wandelung oder Minderung haftet. Versäumt es der Architekt hingegen, etwaige (Bau-)Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers gegen den Bauunternehmer zu sichern und sie insbesondere nicht verjähren zu lassen, besteht kein Gesamtschuldverhältnis. Denn die Pflicht zur Wahrung der Rechte des Bauherrn trifft allein den ArchitektenOLG Düsseldorf, Urteil vom 03.12.2013 – 23 U 91/12

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

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Die häufigsten Irrtümer im Baurecht

Abnahme, Mängelbeseitigung oder Verjährung – viele Bauherren haben falsche Vorstellungen, wie sie ihre Ansprüche bei den Baufirmen durchsetzen können. Die häufigtsen Irrtümer im Baurecht:

Ansprüche auf Mängelbeseitigung
Ein Einfamilienhaus wird neu gebaut und von der Baufirma dem Bauherrn übergeben. Die Beteiligten fertigen ein Abnahmeprotokoll an, in dem keine Mängel festgehalten werden. Nach Einzug stellt der Bauherr Mängel fest und denkt, aufgrund des Protokolls könne er keine Ansprüche mehr geltend machen. Falsch! Die Ansprüche auf Mängelbeseitigung verjähren erst nach fünf Jahren ab Abnahme.

Baufirma entscheidet über Art und Weise
Obwohl das Haus neu ist, entdeckt der Bauherr zwei handtellergroße Schimmelpilzschäden im Deckenbereich und fordert die Baufirma zu Nachbesserungen auf. Sie schlägt ihm vor, den Schimmel mit Schimmelspray und Malerarbeiten zu beseitigen. Doch damit ist der Bauherr nicht einverstanden. Er verweist auf geltende Richtlinien, wonach der Schimmel dauerhaft nur durch den Abtrag des befallenen Putzes zu beseitigen ist und verweigert den Handwerkern den Zutritt ins Haus. Falsch! Der Bauherr geht ein großes Risiko ein. Die Art der Mängelbeseitigung liegt im Ermessen der Baufirma. Verweigern darf der Bauherr die Nachbesserung nur dann, wenn diese von vornherein völlig ungeeignet ist.

Vertragskündigungen nicht ohne weiteres möglich

Ein Bauherr schließt mit einer Baufirma einen Vertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) ab. Im Laufe der Bauzeit zeigen sich erhebliche Baumängel. Der Hauseigentümer fordert die Baufirma auf, diese zu beseitigen, und setzt eine Frist. Doch die Baufirma reagiert nicht. Der Bauherr meint nun, den Vertrag fristlos kündigen zu können, um eine andere Firma zu beauftragen. Falsch! Die VOB/B sieht vor, dass zusätzlich zur Fristsetzung auch die Kündigung angedroht werden muss. Unterlässt der Bauherr dies, bleibt er auf den Mehrkosten sitzen, die durch das Folgegewerk entstanden sind.

Verjährung von Mängeln
Bei einem zehn Jahre alten Einfamilienhaus läuft seit einigen Monaten Wasser durch die Kellerfenster in das Haus. Ein Sachverständiger stellt fest, dass eine Sperrlage nicht ordnungsgemäß eingebaut worden ist. Die Bauherren fordern die Mängelbeseitigung von der Baufirma. Da sie den Mangel soeben erst entdeckt haben, meinen sie, es handelt sich um einen „versteckten“ Mangel, der nicht verjährt ist. Falsch! Nicht der Tag, an dem der Mangel entdeckt wurde, sondern der Tag, an dem das Haus abgenommen wurde, ist entscheidend. Der Mangel ist verjährt. Nur wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden, muss die Baufirma haften.

Auch Mängel in unbenutzten Räumen müssen behoben werden

Ein Dachstuhl eines neu hergestellten Hauses weist Schimmelpilzbefall auf, der aber nicht gesundheitsschädlich ist. Das Dach ist unausgebaut und wird vom Bauherrn nicht einmal zum Abstellen genutzt. Die Baufirma meint, der Mangel müsse nicht behoben werden, zumal keine Gesundheitsgefahren drohen würden. Falsch! Selbst wenn der Dachstuhl nicht genutzt wird, kann der Mangel an sich nicht abgestritten werden. Das Bauunternehmen schuldet seinem Auftraggeber ein Dachgeschoss in einem einwandfreien Zustand.

Geforderte Nachbesserungen müssen verhältnismäßig sein

Die Fassade des neuen Eigenheims ist mit einem Klinkerstein ausgelegt, der leicht unterschiedliche Farbnuancen aufweist. Obwohl die optische Unstimmigkeit objektiv nicht auffallend ist, wertet das der Bauherr als gravierenden optischen Baufehler. Er fordert die Baufirma auf, die Hausfassade nun komplett abzureißen und eine Fassade mit einheitlichen Ziegeln zu liefern. Falsch! Zwar ist das beauftragte Unternehmen prinzipiell zu Nachbesserungen verpflichtet, aber nicht, wenn diese unverhältnismäßig sind und dem Unternehmen ein übermäßiger Mehraufwand entsteht.

Mängel müssen beseitigt werden, auch wenn noch keine Folgen sichtbar sind

Ein Sachverständiger begutachtet den Keller eines neu errichteten Einfamilienhauses. Er stellt fest, dass der Keller zwar trocken, aber die Sperrlage nicht ordnungsgemäß angebracht worden ist. Die Baufirma meint, sie müsse nicht nachbessern, weil der Keller doch trocken sei. Falsch! Nur weil noch keine Folgen aufgetreten sind, bedeutet das für die Baufirma nicht, dass ihr beim Hausbau kein Fehler unterlaufen ist. Ein Mangel liegt trotzdem vor und dieser muss beseitigt werden.

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Mehrvergütungsansprüche auch noch in der Gewährleistungsphase

WARBURG – Baut eine Handwerksfirma nach fehlerhaften Plänen, sind Baumängel praktisch vorprogrammiert, so Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Weil für Baumängel grundsätzlich die ausführende Firma geradestehen muss, sollte sie im eigenen Interesse alle Pläne frühzeitig prüfen, um etwaige Planungsfehler noch vor der Ausführung zu erkennen. Das muss nicht zum Schaden der Baufirma sein, denn wenn sie Fehler entdeckt und deshalb die Planung nachgebessert und verändert werden muss, besteht die Möglichkeit, zusätzliche Vergütungsansprüche beziehungsweise Nachträge geltend zu machen. Dies gilt laut Rechtsanwalt Alexander Jakobs unter Umständen auch dann noch, wenn die Schlussrechnung bereits gestellt wurde und die Gewährleistungsfrist läuft. Der Handwerker kann dann den Mehrvergütungsanspruch, den er normalerweise gehabt hätte, wenn er den Planungsfehler rechtzeitig entdeckt und nach entsprechend geänderten Plänen gebaut hätte, als Sowieso-Kosten geltend machen, während er die Nachbesserung betreibt. Dies betrifft jedoch nur die ursprüngliche Mehrvergütung und nicht den weiteren jetzt notwendig gewordenen Aufwand zur Mangelbeseitigung. Für diese Sowieso-Kosten kann er außerdem eine Sicherheit vom Bauherrn verlangen. Das ist sinnvoll, so Rechtsanwalt Jakobs, damit der Bauunternehmer später nicht auf den Nachbesserungskosten sitzen bleibt, falls der Bauherr dann insolvent ist. Weil die Rechtslage sehr komplex ist, sollten sich Baufirmen und Handwerksbetriebe in Sachen Sicherheit vom Baurechtsanwalt beraten lassen.

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Einstufung als „Montagsauto“ unterliegt der Wertung durch Tatrichter

Stellt der Käufer Mängel an einer von ihm gekauften Sache fest, so muss dieser dem Verkäufer vor Rücktritt vom Kaufvertrag unter angemessener Fristsetzung Gelegenheit zur Nachbesserung geben. Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den sofortigen Rücktritt rechtfertigen. Ob der Begriff „Montagsauto“ als Sinnbild eines Fahrzeugs mit besonders vielen Mängeln gerechtfertigt sei, müsse der Tatrichter am Einzelfall entscheiden, so der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. (BGH Karlsruhe, Aktenzeichen: VIII ZR 140/12 – Urteil vom 23.01.2013)

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Mängel formal richtig rügen!

Ob Investor, kommunaler oder privater Bauherr: Wer baut, der hat das Recht auf eine mängelfreie Immobilie. Daran erinnert die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Weil Gebäude komplexe Werke sind, können Mängel nicht ausgeschlossen werden. Deshalb hat der Gesetzgeber Bauherren Gewährleistungsfristen eingeräumt. Innerhalb dieser Zeitspannen muss der für das mangelhafte Bauteil verantwortliche Bauunternehmer oder Handwerker den Mangel beseitigen. Die Gewährleistungsfrist beträgt von Gesetzes wegen fünf Jahre.

„Entdeckt ein Bauherr einen Mangel, kann er ihn rügen“, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Dazu muss der Bauherr das Symptom beschreiben und erläutern, wo der Schaden liegt. Weil der Bauherr in der Regel Laie ist, darf er das mit einfachen Worten tun, wie etwa: „Im Keller unter der Treppe, ist die Außenwand nass. Die feuchte Stelle ist handtellergroß.“ Möglich wäre auch eine Formulierung wie: „Im Kinderzimmer wird es nicht wärmer als 17 Grad, auch wenn die Heizung komplett aufgedreht ist.“ „Der Bauherr“, vertieft Alexander Jakobs, „muss den Mangel nur beschreiben, die technischen Ursachen muss er nicht nennen.“

Selbstverständlich muss der Bauherr den Mangel auch bei der richtigen Firma rügen. Nur die ist nämlich zur Nachbesserung verpflichtet. Wendet sich der Bauherr an den Falschen, und der kommt irrtümlich auf die Baustelle, muss der Bauherr ihm diesen unnötigen Aufwand, sprich Schaden, ersetzen.

Baufirmen sind selten erfreut, wenn sie eine abgeschlossen geglaubte Baustelle noch einmal betreten sollen. Sie sind aber dazu verpflichtet und kommen ihren Pflichten in der Regel auch nach. Wie rügt der Bauherr Mängel aber am besten? „Wir Baurechtler raten dazu, die Firma erst einmal freundlich und mündlich auf den Mangel hinzuweisen und um Beseitigung zu bitten.“ Passiert daraufhin nichts, folgt laut Rechtsanwalt Jakobs die zweite Rüge – diesmal schriftlich und strenger im Ton.

„Der Bauherr sollte  sich überlegen, ob und wann er eine Frist setzt. Denn sobald er eine setzt, verhärten sich die Fronten und erfahrungsgemäß verzögert sich alles unnötig“, warnt Alexander Jakobs. „Setzt der Bauherr allerdings eine Frist, dann sollte es auch gemeint sein und zu Konsequenzen führen. In der Regel bedeutet das dann die Minderung der Vergütung oder die Beauftragung eines anderen Unternehmers. Sind alle Rechnungen schon bezahlt, kann er die Kosten einklagen.“

Zum Streit führt immer wieder die Frage, wie lange sich der Unternehmer mit der Nachbesserung Zeit lassen darf. „Die Frist muss dem Schaden angemessen sein“, erklärt der Baujurist. Er empfiehlt Bauherren, Fristen nach Möglichkeit großzügig zu handhaben, sich aber auch nicht ausnutzen zu lassen. „Der Bauherr muss keine Rücksicht auf den laufenden Betrieb der Baufirma nehmen. Liefer- und Produktionszeiten von Ersatzbauteilen allerdings muss er einräumen.“ Eine Ausnahme bilden Notfälle: „Läuft Wasser ins lecke Dach, dann muss der Handwerker binnen 24 Stunden zumindest Notmaßnahmen einleiten. Für die ordentliche Reparatur hat er dann ein bisschen länger Zeit.“

Und was passiert, wenn die Mängelbeseitigung nicht erfolgreich war? Wenn es beispielsweise weiter durch das mangelhaft abgedichtete Dach ins Gebäude regnet? „Bei komplexen Arbeiten muss der Bauherr auch einen zweiten Nachbesserungstermin einräumen.“

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Vorschuss oft besser als Schadenersatz

WARBURG – Das passiert privaten Bauherren immer wieder: Kurz nach der Abnahme, beim ersten stärkeren Regen, stellen sie fest – das Dach ist undicht! Sie setzen dem Dachdecker eine Frist zur Nachbesserung, doch dieser lässt die Frist verstreichen und nichts von sich hören. Was kann der Bauherr tun?

„Der Bauherr hat im Grunde zwei Möglichkeiten“, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Zum einen kann er eine andere Firma, also einen so genannten Drittunternehmer, mit der Erstellung eines Angebotes auf Durchführung der Nachbesserungsarbeiten beauftragen. Dessen Kostenvoranschlag beläuft sich dann zum Beispiel auf 10.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, also auf insgesamt 11.900 Euro. Der Bauherr kann diesen Betrag jetzt vom gewährleistungspflichtigen Dachdecker verlangen und ihn auf Zahlung des Betrages verklagen. Er macht damit seinen so genannten Vorschussanspruch geltend.“

„Zum anderen kann der Bauherr Schadenersatzansprüche geltend machen“, erklärt der Baurechtler. „Nach Ablauf der dem gewährleistungspflichtigen Dachdecker gesetzten Nachbesserungsfrist kann der Bauherr alternativ zum Vorschuss auch Schadenersatz verlangen. Sein Schaden besteht dann in Höhe der Reparaturkosten. Beschreitet er diesen Weg und verlangt Schadenersatz, dann kann er zunächst nur den Nettobetrag, also 10.000 Euro, geltend machen. Und diesen Betrag muss er voraussichtlich erst einklagen. Die Mehrwertsteuer bekommt er in diesem Falle erst, nachdem er die Rechnung eines Drittunternehmers auch in Höhe der Mehrwertsteuer bezahlt hat.“ Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte rät: Für Bauherren ist es günstiger, den gewährleistungspflichtigen Unternehmer auf Zahlung von Vorschuss in Anspruch zu nehmen.

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Mängel auch rügen, wenn Unternehmer gekündigt wurde

WARBURG – Mit der förmlichen Bauabnahme beginnt die so genannte Gewährleistungsfrist. Bei VOB-Verträgen beträgt sie vier Jahre, ist die Anwendung der VOB/B nicht vereinbart, sind es nach BGB fünf Jahre. Innerhalb dieser Frist muss das Unternehmen, das für den Bau oder Bauabschnitt verantwortlich ist, Mängel an diesem Werk auf eigene Kosten beseitigen. „Bauherren, die einen Mangel rügen, sollten bedenken: Es ist nicht nur die Pflicht des Unternehmers, sondern sogar sein Recht, den Mangel selbst zu beseitigen“, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg..

„Kein Bauherr darf ohne weiteres eine andere Firma mit der Beseitigung des Mangels beauftragen und die dafür anfallenden Kosten vom ursprünglich beauftragten Bauunternehmer verlangen“, erklärt der Baurechtler, „denn bei Mängeln gilt: Zunächst muss immer dem Bauunternehmen Gelegenheit zur Nachbesserung eingeräumt werden.“

Das gilt auch, wenn der Auftraggeber den Vertrag mit dem Bauunternehmen zwischenzeitlich aus wichtigem Grund gekündigt hat, etwa, weil der Bauunternehmer mit der Fertigstellung in Verzug geraten ist. „Auch in diesem Fall“, erläutert Alexander Jakobs, „muss der Bauherr dem Auftragnehmer zunächst Gelegenheit zur Mängelbeseitigung geben und hierfür eine angemessene Frist setzen.“

Eine Ausnahme gibt es allerdings: „Hat der Auftraggeber bei einem VOB-Vertrag das Bauunternehmen gekündigt, weil es vor der Abnahme bereits erkannte Mängel trotz entsprechender Fristsetzung und Androhung der Kündigung nicht behoben hat, dann muss der Auftraggeber keine weitere Frist setzen“, weiß Baujurist Jakobs, schränkt die Aussage aber auch gleich wieder ein: „Jedoch ist auch dann die Fristsetzung nur für die Mängel entbehrlich, deren Nichtbeseitigung zur Kündigung geführt hatte.“ Für alle anderen Mängel gilt das übliche Verfahren: Erst rügen und Frist setzen. Passiert daraufhin nichts, darf der Bauherr den Mangel selbst beseitigen, beziehungsweise ein anderes Unternehmen damit beauftragen. „Im Zweifel“, so rät der Experte, „lieber erst noch einmal einen Baujuristen um Rat fragen. Dann kann nichts schief gehen.“

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Baufirmen sollten Nachbesserungen immer abnehmen lassen

WARBURG – Bauen ist hochkomplex. Mängel können dabei nicht immer vermieden werden. Wer sie verursacht, der muss sie beheben. Dabei müssen bestimmte Formen und Fristen eingehalten werden. „Rügt der Auftraggeber vor Ablauf der Gewährleistungsfrist einen Mangel, und erklärt der Auftragnehmer sich bereit, sich die beschriebenen Mangelsymptome umgehend anzuschauen, etwa, um zu prüfen, ob er für den Mangel tatsächlich verantwortlich ist, so tritt damit die sogenannte Hemmung der Verjährung ein“, erläutert Helena Jakobs, Rechtsanwältin und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Hemmung bedeutet, dass solange diese andauert, die Verjährungsfrist nicht weiterläuft. Erst wenn der Auftragnehmer endgültig erklärt, er werde den Mangel nicht beseitigen oder er sei für diesen nicht verantwortlich, endet die Hemmung und die Verjährungsfrist läuft weiter.“

Beginnt der Auftragnehmer mit Nachbesserungsarbeiten, so führt – zumindest sofern die VOB/B vereinbart ist – seine bloße Mitteilung, er habe den Mangel beseitigt, nicht zum Ende dieser Verjährungshemmung. Vielmehr endet die Hemmung erst dann, wenn der Auftraggeber die Abnahme der Mängelbeseitigungsleistung erklärt hat. Nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 3 VOB/B beginnt nach der Abnahme der Mängelbeseitigungsarbeiten für diese Leistung eine neue Verjährungsfrist von zwei Jahren, die jedoch nicht vor Ablauf der vierjährigen Regelfrist nach § 13 Abs. 4 VOB/B oder der statt der Regelfrist vereinbarten anderen Verjährungsfrist (zumeist fünf Jahre) endet. „Wichtig für Bau- und Handwerksfirmen: Die neue Verjährungsfrist beginnt erst nach der Abnahme. Ohne Abnahme bleibt es zunächst bei der Verjährungshemmung“, präzisiert Rechtsanwältin Jakobs. „Der Auftragnehmer sollte deshalb den Auftraggeber nach Beendigung seiner Nachbesserungsarbeiten unbedingt dazu auffordern, die Leistungen abzunehmen und ihm hierfür eine angemessene Frist zu setzen. (Vergleiche hierzu auch: OLG Dresden, Urteil vom 31.08.2010 – 5 U 923/06). Ansonsten bleibt es bei der Verjährungshemmung. Und das liegt nicht im Interesse der Firma.“

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Baufirma darf Mängel erst einmal selbst beseitigen

WARBURG – Mit der förmlichen Bauabnahme beginnt die sogenannte Gewährleistungsfrist. Innerhalb dieser Frist muss das Unternehmen, das für den Bau oder Bauabschnitt verantwortlich ist, Mängel an diesem Werk auf eigene Kosten beseitigen. Dazu muss der Bauherr zunächst den Mangel rügen und eine angemessene Frist zu dessen Beseitigung setzen. Der Bauherr muss dem Unternehmer die Gelegenheit zur Nachbesserung einräumen, erläutert Helena Jakobs, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Dies gilt – bis auf wenige Ausnahmefälle – auch, wenn der Bauherr das Vertrauen in die Firma vielleicht inzwischen verloren hat. Nur, wenn auf die Mängelrüge hin nichts passiert und die Firma die Frist verstreichen lässt, darf der Bauherr ein anderes Unternehmen mit der Mängelbeseitigung beauftragen. Die ursprüngliche Firma muss die Kosten der Mängelbeseitigung tragen. Damit dem Bauherrn dabei keine formalen Fehler unterlaufen und er zum Schluss doch auf den Kosten sitzen bleibt, rät Helena Jakobs, im Vorfeld einen Baujuristen zu Rate zu ziehen.

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