logo

Wohnungskäufer sollten auf Bindefristen im Vertrag achten

Altbauten werden häufig von Bauträgern saniert, in Wohnungen aufgeteilt und veräußert. Das ist ein lukratives Geschäft für die Investoren und eine Möglichkeit für Privathaushalte und Familien, an eine attraktive sanierte – zum Beispiel – Gründerzeitwohnung in der City zu kommen. Zum Kauf der Wohnung müssen die Käufer einen entsprechenden Kaufvertrag beim Notar abschließen. Diesen Vertrag sollten sie sich genau ansehen und vom Baurechtsanwalt erläutern lassen, rät die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Was nämlich die meisten Käufer nicht wissen: Während manche Verträge sie ab sofort binden, halten sich Bauträger gelegentlich ein Hintertürchen offen – eine Zustimmungsfrist, innerhalb derer sie den Vertrag annehmen oder auch ablehnen können. Viele Firmen sichern sich auf diese Art Kaufinteressenten, suchen aber parallel noch nach weiteren, möglichst solventeren Käufern, die bereit sind, für dieselbe Immobilie mehr zu zahlen. Je nachdem, wer am meisten bietet, der bekommt zum Schluss den Zuschlag des Bauträgers. Der andere geht leer aus, hat aber viel Ärger, weil er vielleicht schon die Wohnung gekündigt und die Finanzierung angeschoben hat. Lange Bindefristen sind also nicht im Interesse der Käufer. Das sieht auch der Bundesgerichtshof so. In seinem Urteil vom 27.09.2013 (Az.: V ZR 52/12) entschied der BGH: Vier Monate und zwei Wochen Wartefrist sind zu lang. Im konkreten Fall konnte sich der Käufer trotz Zahlung des Kaufpreises und jahrelanger Vermietung der Wohnung später auf das Nichtzustandekommen des Vertrages aus allein diesem Grund berufen. Er konnte den Kaufpreis zurückverlangen, musste allerdings im Gegenzug auch die Mieteinnahmen und die Wohnung zurückgeben. Das ist allerdings ein erheblicher Aufwand und keine gute Situation, wenn der Käufer selbst mit Familie in der Wohnung lebt oder leben möchte. Helena Jakobs rät deshalb: Den Kaufvertrag vor der Unterzeichnung vom Baurechtsanwalt prüfen lassen, damit solche Fristen nicht unbemerkt bleiben.

Thema: · · · · · · · · · ·

Notar ist zur Neutralität verpflichtet

Warburg – Grundstückskäufe müssen in Deutschland grundsätzlich über den Notar abgewickelt werden. Er übernimmt im Auftrag des Staates diese hoheitliche Aufgabe. Viele Bauherren wiegen sich deshalb in falscher Sicherheit, Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Sie wissen, der Notar ist verpflichtet, ihnen den Vertragsinhalt zu erläutern. Was viele nicht realisieren: Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er ist nicht der Interessenvertreter des Käufers oder Verkäufers. Wer zum Grundstückskauf, Wohnungskauf oder Hauskauf eine rechtliche Beratung sucht, der muss sich dazu einen eigenen Baurechtsanwalt nehmen.

Thema: · · · · · · · · · ·

Abschlagszahlungen nicht vorzeitig annehmen

WARBURG – „Abschlagszahlungen gehören zum Alltag im Bauwesen. Deshalb sind sie auch immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen und führen zu neuen Urteilen, die die Baubeteiligten beachten sollten. So machen sich beispielsweise Bauträger und Investoren schadenersatzpflichtig, wenn sie vorzeitig Abschlagszahlungen annehmen“, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

„Werden in Bauträger- und sonstigen Kaufverträgen für Immobilien Abschlagszahlungen vereinbart, dann achtet normalerweise der Notar, der den Vertrag beurkundet, darauf, dass alle Vereinbarungen auch rechtlich wirksam sind“, erläutert Helena Jakobs. Als Grundlage dient dem Notar dazu die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV. Diese Verordnung regelt die Voraussetzungen und Ratenhöhen für Abschlagszahlungen. Manchmal erstellt der Notar auch die so genannten „Fälligkeitsmitteilungen“ und fordert für den Investor oder Bauträger auch die Raten an. „Hier ist dann allerdings Vorsicht geboten“, warnt Baujuristin Jakobs, „denn der Bauträger muss gegenüber dem Käufer die Voraussetzungen der MaBV beachten, zum Beispiel die Einhaltung des Zahlungsplans. Dies gilt auch, wenn ein Notar im Auftrag des Bauträgers die Raten einfordert. Er ist dann Erfüllungsgehilfe des Bauträgers.“

Fordert der Notar die Raten irrtümlich zu früh an, muss der Bauträger dem Käufer dafür Schadensersatz leisten. Mit zwei Entscheidungen hat das OLG Karlsruhe (Urteil vom 20.05.2010 – 12 U 232/09 und vom 26.10.2010 – 8 U 170/09) das jetzt näher geregelt und den Bauträger verurteilt, den Zinsvorteil für vorzeitig erhaltene Abschlagszahlungen wieder herauszugeben, und zwar verzinst mit mindestens vier Prozent.

Das Gericht entschied sogar noch weiter zu Gunsten des Käufers: Der Erwerber muss sich noch nicht einmal ersparte Miete anrechnen lassen, wenn ein Fertigstellungstermin vereinbart ist, denn die Fälligkeit einer Rate hängt nicht nur hiervon ab. „In den konkreten Fällen waren die Freistellungserklärungen der finanzierenden Banken fehlerhaft, was der Notar jeweils nicht erkannt hatte“, erläutert Helena Jakobs und rät: „Jeder Investor oder Bauträger ist also gut beraten, wenn er die Fälligkeitsvoraussetzungen genau überprüft. Sonst riskiert er nicht nur unnötige Prozess- und Zinskosten gegenüber den Erwerbern, sondern muss später unter Umständen auch noch den Notar oder die Bank in Regress nehmen.“

Thema: · · · · · · · ·