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Betriebskosten: Mietvertragsparteien können einseitiges Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters vereinbaren

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren. Die Regelung in § 556a Abs. 1 S. 1 BGB ist insoweit abdingbar, BGH 5.11.2014, VIII ZR 257/13.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Mietrechts.

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Bauliche Mängel noch vor Ende der Gewährleistung beheben lassen

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft braucht einen Verwalter. Er sorgt unter anderem für die bauliche Instandhaltung der Anlage. Dabei kann der Verwalter nicht nach eigenem Gutdünken verfahren, sondern ist an das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gebunden und der Eigentümergemeinschaft gegenüber verpflichtet, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Allerdings nehmen es nicht alle Wohnungsverwalter so genau mit ihren Pflichten. Vor allem junge Eigentümergemeinschaften erleben gelegentlich eine böse Überraschung, wenn nach fünf Jahren der Verwalter wechselt. Dann entdeckt der neue Verwalter Baumängel, die längst hätten beseitigt werden müssen. Rechtsanwalt Jakobs erlebt das immer wieder. Der erste Verwalter wird meist noch vom Bauträger eingesetzt, der die Anlage gebaut hat. Weil alle Mängel, die während der Gewährleistungsfrist in den ersten fünf Jahre entdeckt werden, aber noch vom Bauträger auf dessen Kosten beseitigt werden müssen, verschleppt der vom Unternehmer eingesetzte Verwalter diese Mängel bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist. Ist die Frist verstrichen, müssen die Eigentümer die Mängel auf eigene Kosten bezahlen. Zwar können sie gerichtlich gegen den ehemaligen Verwalter vorgehen, aber das dauert seine Zeit. Besser ist es, noch vor Ablauf der Gewährleistung einen Bausachverständigen mit der gründlichen Baukontrolle zu beauftragen. Dann werden alle Mängel noch in der Gewährleistungsphase entdeckt.

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Saldoklagen sind nicht grundsätzlich unzulässig

Zwar wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Klage, mit der für einen bestimmten Zeitraum (restliche) Mietrückstände eingeklagt werden, nur zulässig sei, wenn der für jeden einzelnen Monat begehrte Rückstand beziffert werde; eine sog. Saldoklage werde dem Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 ZPO nicht gerecht und sei deshalb unzulässig. Diese Auffassung teilt der Senat allerdings nicht.

BGH 9.1.2013, VIII ZR 94/12

Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren Mieter der Kläger. Beide Seiten hatten einen befristeten Mietvertrag von 1999 bis Ende 2003 abgeschlossen. Die Beklagten bewohnten die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Rückgabe am 31.3.2010 weiter. Bis November 2009 zahlten sie als Grundmiete weiterhin den ursprünglich vereinbarten Betrag von 1.431 € monatlich, ferner im Dezember 2009 Beträge i.H.v. 2.170 € und 2.306 € sowie im März 2010 i.H.v. 2.306 €.

Die Kläger begehrten für den Zeitraum Januar 2007 bis März 2010 Nutzungsentschädigung i.H.v. 17.948 €. Sie machten geltend, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung seit Beendigung des Mietverhältnisses 1.918 € monatlich betrage und die Beklagten nach § 546a Abs. 2 ZPO zum Schadensersatz verpflichtet seien, soweit die von ihnen gezahlte Miete dahinter zurückbleibe. Die Beklagten verlangen widerklagend Auszahlung der Guthaben aus den von den Klägern erteilten Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2009, insgesamt 7.060 €.

AG und LG wiesen die Klage als unzulässig ab, da sie den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO mangels Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit der erhobenen Forderungen nicht genügte. Der Widerklage gaben sie statt. Auf die Revision der Kläger hob der BGH die Berufungsentscheidung insoweit auf, als bezüglich der Nutzungsentschädigung und der Widerklage zum Nachteil der Kläger erkannt worden war. Die Sache wurde zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen.

Die Gründe:
Die auf Zahlung restlicher Nutzungsentschädigung gerichtete Klage ist zulässig.

Dem Berufungsgericht konnte schon insoweit nicht gefolgt werden, als es angenommen hatte, die Klage genüge mangels Aufschlüsselung des für jeden einzelnen Monat geltend gemachten Rückstands nicht den Bestimmtheitsanforderungen des § 253 Abs. 2 ZPO. Zwar wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Klage, mit der für einen bestimmten Zeitraum (restliche) Mietrückstände eingeklagt werden, nur zulässig sei, wenn der für jeden einzelnen Monat begehrte Rückstand beziffert werde; eine sogenannte Saldoklage werde dem Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 ZPO nicht gerecht und sei deshalb unzulässig. Diese Auffassung teilt der Senat allerdings nicht.

Gem. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss die Klageschrift die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs enthalten. Damit wird der Streitgegenstand abgegrenzt und zugleich die Grundlage für eine etwa erforderlich werdende Zwangsvollstreckung geschaffen. Daran gemessen ist ein Klageantrag grundsätzlich hinreichend bestimmt, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt.

Diesen Anforderungen waren die Kläger – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – gerecht geworden. Sie hatten ihre Forderung damit begründet, dass ihnen für den gesamten streitigen Zeitraum eine monatliche Nutzungsentschädigung i.H. der von ihnen auf 1.918 € bezifferten ortsüblichen Vergleichsmiete zugestanden habe und die Beklagten von dem sich daraus ergebenden Gesamtbetrag einen Betrag i.H. der Klageforderung von 17.948 € schuldig geblieben seien. Damit hatten sie gerade keine Teilforderung geltend gemacht, sondern die gesamte von ihnen noch beanspruchte Nutzungsentschädigung für den streitigen Zeitraum eingeklagt.

Dieser einheitliche (Gesamt-)Anspruch war auch hinreichend bestimmt. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts waren die Angaben nicht deshalb ungenügend, weil die Kläger nicht für jeden einzelnen Monat aufgeschlüsselt hatten, welcher Betrag unter Berücksichtigung der von den Beklagten geleisteten Zahlungen jeweils noch als restliche Nutzungsentschädigung begehrt wurde. Diese Angaben waren nicht erforderlich, weil sie weder für den Entscheidungsumfang des Gerichts noch zur Ermittlung der Rechtskraft einer späteren gerichtlichen Entscheidung oder eine Zwangsvollstreckung von Bedeutung waren.

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Vermieter muss unterlassene Anzeige von Mängeln der Mietsache beweisen

Zwar ist ein Mieter hinsichtlich des Gebotes von Treu und Glauben daran gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen, wenn und soweit dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch gem. § 536c Abs. 2 S. 1 BGB wegen Verletzung der den Mieter treffenden Pflicht zur (rechtzeitigen) Anzeige von Mängeln der Mietsache zusteht. Die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht trägt allerdings der Vermieter. BGH 5.12.2012, VIII ZR 74/12

Der Sachverhalt:
Die Beklagten sind seit 2003 Mieter einer zwei Jahre zuvor erbauten Wohnung der Kläger. Darin traten Risse an den Bodenfliesen auf. Dies rügten die Beklagten im Juni und September 2008. Zwischen den Parteien bestand danach Streit darüber, ob die Beklagten die Fliesenrisse schon zu einem früheren Zeitpunkt beanstandet hatten. Mit Anwaltsschreiben aus Oktober 2008 wiesen die Beklagten erneut auf die Schäden hin und kündigten für den Fall einer ausbleibenden Mängelbeseitigung die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens an. Daraufhin minderten sie ab Oktober 2008 die monatliche Miete von 625 € um 20 %. Ein Gutachten führte das Auftreten der Fliesenrisse auf einen mangelhaften Einbau des Belags zurück.

Die Kläger nahmen die Beklagten auf Zahlung der von ihnen einbehaltenen Minderungsbeträge (für 19 Monate) i.H.v. 2.375 € nebst Zinsen in Anspruch. Das AG gab der Klage statt; das LG wies sie ab. Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger blieb vor dem BGH erfolglos.

Die Gründe:
Das Berufungsgericht hatte rechtsfehlerfrei angenommen, dass die bauseitigen Mängel an den Fußbodenfliesen eine Minderung i.H.d. von den Beklagten einbehaltenen Beträge rechtfertigten (§ 536 BGB). Ebenso fehlerfrei war die Annahme, den Beklagten sei die Berufung auf die eingetretene Mietminderung nicht wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt.

Zwar ist ein Mieter nach höchstrichterlicher Rechtsprechung hinsichtlich des Gebotes von Treu und Glauben daran gehindert, sich auf eine eingetretene Mietminderung zu berufen, wenn und soweit dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch gem. § 536c Abs. 2 S. 1 BGB wegen Verletzung der den Mieter treffenden Pflicht zur (rechtzeitigen) Anzeige von Mängeln der Mietsache zusteht. Ein solcher Schadensersatzanspruch der Kläger scheiterte hier jedoch daran, dass sie den Beklagten keine Verletzung der Anzeigepflicht nachweisen konnten. Denn im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 S. 1 BGB tragen die Kläger als Vermieter die Beweislast für das Unterbleiben einer (rechtzeitigen) Mängelanzeige.

Zwar wird von der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung uneinheitlich beurteilt, welche Partei die Erfüllung oder Verletzung der in § 536c Abs. 1 BGB dem Mieter auferlegten Anzeigepflicht zu beweisen hat. So hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat etwa entschieden, der Mieter die Beweislast dafür trage, dass er seiner Anzeigepflicht nachgekommen sei. Die hierdurch eingetretene Rechtsunsicherheit hat zu einer uneinheitlichen Betrachtungsweise in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum geführt. Dennoch hält der hiesige Senat daran fest, dass der Vermieter im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 536c Abs. 2 S. 1 BGB die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der Anzeigepflicht nach § 536c Abs. 1 BGB trägt.

Dies ergibt sich schon aus der allgemein anerkannten Grundregel der Beweislastverteilung, wonach der Anspruchsteller auf der ersten Ebene die rechtsbegründenden Tatsachen und der Anspruchsgegner auf einer zweiten Ebene die rechtsvernichtenden, rechtshindernden oder rechtshemmenden Tatsachen darzulegen und zu beweisen hat. Wer Ersatz eines auf eine Pflichtverletzung des Vertragspartners zurückgeführten Schadens verlangt, hat demnach darzutun und nachzuweisen, dass der andere Vertragsteil eine ihn treffende Pflicht verletzt und hierdurch einen kausalen Schaden verursacht hat. Dies gilt auch dann, wenn negative Umstände anspruchsbegründend sind, also – wie etwa die Fälle der Verletzung einer Aufklärungspflicht des Verkäufers oder der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht zeigen – auch dann, wenn die Pflichtverletzung in einem Unterlassen besteht.

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EuGH-Vorlage zur Neuregelung des Glücksspielrechts

Der u.a. für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat dem Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) heute vier Fragen zur Neuregelung des Glücksspielrechts vorgelegt.

Die Beklagte bietet im Internet Glücksspiele und Sportwetten an. Die Klägerin, die staatliche Lottogesellschaft von Nordrhein-Westfalen, hält dieses Angebot für wettbewerbswidrig. Ihre Unterlassungsklage hatte in beiden Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage.

Nach der Rechtsprechung des BGH handelte die Beklagte bis zum 31. Dezember 2011 wettbewerbswidrig, weil sie gegen die Vertriebs- und Werbeverbote für Glücksspiele im Internet gemäß § 4 Abs. 4, § 5 Abs. 3 Glücksspielstaatsvertrag 2008 (GlüStV 2008) verstieß (vgl. BGH, Urt. v. 28.9.2011 – I ZR 92/09, GRUR 2012, 193 – Sportwetten im Internet II). Nach Rechtsänderungen stellt sich aber die Frage, ob das deutsche Glücksspielrecht noch mit dem Recht der Europäischen Union vereinbar ist. Der Bundesgerichtshof hat das Verfahren deshalb ausgesetzt und dem EuGH Fragen zur unionsrechtlichen Dienstleistungsfreiheit (Art. 56 AEUV) vorgelegt.

Seit 1. Januar 2012 gilt in Schleswig-Holstein ein liberalisiertes Glücksspielrecht. Danach sind Vertrieb und Werbung für Glücksspiele im Internet grundsätzlich zulässig; unter bestimmten objektiven Voraussetzungen ist die Genehmigung für den Vertrieb öffentlicher Wetten jedem Antragsteller aus der EU zu erteilen. In den übrigen Bundesländer gilt dagegen inzwischen ein neuer Glücksspielstaatsvertrag (1. Glücksspieländerungsstaatsvertrag GlüStV 2012). Der GlüStV 2012 enthält weiterhin Vertriebs- und Werbeverbote für Glücksspiel im Internet. Zwar kann die Verwendung des Internets zu diesen Zwecken unter bestimmten Voraussetzungen nunmehr erlaubt werden. Auf die Erlaubniserteilung besteht aber kein Rechtsanspruch. Damit unterscheidet sich die Rechtslage im übrigen Bundesgebiet wesentlich von der Schleswig-Holsteins.

Nach der Rechtsprechung des EuGH sind Beschränkungen der Glücksspieltätigkeit nur dann mit der Dienstleistungsfreiheit vereinbar, wenn ihre Eignung, legitime Allgemeininteressen zu verfolgen, nicht durch Ausnahmen und Einschränkungen beseitigt wird (Kohärenzgebot). Die Liberalisierung von Internetvertrieb und -werbung für Glücksspiele in Schleswig-Holstein könnte die Eignung der entsprechenden Verbote in den anderen Bundesländern zur Erreichung der mit dem Glücksspielstaatsvertrag 2012 verfolgten legitimen Allgemeininteressen erheblich beeinträchtigen. Das könnte möglicherweise dazu führen, dass die Vertriebs- und Werbebeschränkungen im Internet für Glücksspiele in den anderen Bundesländern wegen Verstoßes gegen Unionsrecht unanwendbar sind.

Mit der ersten Frage des Vorabentscheidungsersuchens möchte der Bundesgerichtshof wissen, ob eine Verletzung des unionsrechtlichen Kohärenzgebots wegen der unterschiedlichen Rechtslage in Schleswig-Holstein gegenüber dem übrigen Bundesgebiet schon deshalb ausscheidet, weil die Regelung des Glücksspielwesens in die Gesetzeskompetenz der Länder fällt und die Möglichkeit unterschiedlicher Regelungen in den Bundesländern daher eine Folge der bundesstaatlichen Verfassung Deutschlands ist. In der zweiten Frage geht es darum, ob die Antwort auf die erste Frage davon abhängt, in welchem Maß die unterschiedliche Rechtslage die Wirksamkeit der im übrigen Bundesgebiet geltenden Beschränkungen des Glücksspiels beeinträchtigt.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshof sprechen insbesondere die Grundsätze der loyalen Zusammenarbeit zwischen der Union und den Mitgliedstaaten sowie der Verhältnismäßigkeit dafür, in der bundesstaatlichen Ordnung begründete unterschiedliche Regelungen innerhalb eines Mitgliedstaats nicht als inkohärente Beschränkungen der Dienstleistungsfreiheit anzusehen, soweit sie in der EU nicht harmonisierte Sektoren wie das Glücksspiel betreffen. Jedenfalls sollte es aber nicht zu einer Inkohärenz der im übrigen Bundesgebiet geltenden Beschränkungen führen, wenn ihre Eignung durch eine liberalere Regelung in einem einzelnen kleineren Bundesland nur unerheblich beeinträchtigt wird.

Da die neue Landesregierung in Schleswig-Holstein beabsichtigt, dem GlüStV 2012 beizutreten, hat der Bundesgerichtshof den EuGH für den Fall, dass ein solcher Beitritt bis zur Entscheidung des EuGH erfolgt ist, um die Beantwortung der dritten Vorlagefrage gebeten: Mit ihr soll geklärt werden, ob eine möglicherweise bestehende unionsrechtliche Inkohärenz dadurch beseitigt wird, dass Schleswig-Holstein die im übrigen Bundesgebiet geltenden Beschränkungen des Glücksspiels übernimmt, auch wenn die großzügigeren Regelungen in diesem Bundesland für dort bereits erteilte Konzessionen noch während einer mehrjährigen Übergangszeit fortgelten, weil sie nicht oder nur gegen hohe Entschädigungen widerrufen werden können. Auch hier möchte der Bundesgerichtshof – dies ist die vierte Frage – wissen, ob es für die Antwort darauf ankommt, ob während der Übergangszeit die Wirksamkeit der im übrigen Bundesgebiet geltenden Beschränkungen des Glücksspiels aufgehoben oder erheblich beeinträchtigt wird.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshof sollte es mit dem Unionsrecht vereinbar sein, wenn zulässige Regelungen für den Glücksspielbereich, auf die sich die Länder eines Bundesstaates geeinigt haben, in einem Bundesland erst nach einer mehrjährigen Übergangszeit in Kraft gesetzt werden, auch wenn die Wirksamkeit dieser Regelungen im übrigen Bundesgebiet in der Zwischenzeit beeinträchtigt wird. Jedenfalls sollte dies gelten, wenn die Beeinträchtigung nur unerheblich ist.

Folgender Beschluss wurde verkündet:

I.Das Verfahren wird ausgesetzt.

II.Dem Gerichtshof der Europäischen Union werden zur Auslegung des Art. 56 AEUV folgende Fragen vorgelegt:

1.Stellt es eine inkohärente Beschränkung des Glücksspielsektors dar,

-wenn einerseits in einem als Bundesstaat verfassten Mitgliedstaat die Veranstaltung und die Vermittlung öffentlicher Glücksspiele im Internet nach dem in der überwiegenden Mehrheit der Bundesländer geltenden Recht grundsätzlich verboten ist und – ohne Rechtsanspruch – nur für Lotterien und Sportwetten ausnahmsweise erlaubt werden kann, um eine geeignete Alternative zum illegalen Glücksspielangebot bereitzustellen sowie dessen Entwicklung und Ausbreitung entgegenzuwirken,

-wenn andererseits in einem Bundesland dieses Mitgliedstaats nach dem dort geltenden Recht unter näher bestimmten objektiven Voraussetzungen jedem Unionsbürger und jeder diesem gleichgestellten juristischen Person eine Genehmigung für den Vertrieb von Sportwetten im Internet erteilt werden muss und dadurch die Eignung der im übrigen Bundesgebiet geltenden Beschränkung des Glücksspielvertriebs im Internet zur Erreichung der mit ihr verfolgten legitimen Ziele des Allgemeinwohls beeinträchtigt werden kann?

2.Kommt es für die Antwort auf die erste Frage darauf an, ob die abweichende Rechtslage in einem Bundesland die Eignung der in den anderen Bundesländern geltenden Beschränkungen des Glücksspiels zur Erreichung der mit ihnen verfolgten legitimen Ziele des Allgemeinwohls aufhebt oder erheblich beeinträchtigt?

Falls die erste Frage bejaht wird:

3.Wird die Inkohärenz dadurch beseitigt, dass das Bundesland mit der abweichenden Regelung die in den übrigen Bundesländern geltenden Beschränkungen des Glücksspiels übernimmt, auch wenn die bisherigen großzügigeren Regelungen des Internetglücksspiels in diesem Bundesland hinsichtlich der dort bereits erteilten Konzessionen noch für eine mehrjährige Übergangszeit fortgelten, weil diese Genehmigungen nicht oder nur gegen für das Bundesland schwer tragbare Entschädigungszahlungen widerrufen werden könnten?

4.Kommt es für die Antwort auf die dritte Frage darauf an, ob während der mehrjährigen Übergangszeit die Eignung der in den übrigen Bundesländern geltenden Beschränkungen des Glücksspiels aufgehoben oder erheblich beeinträchtigt wird?

Beschluss vom 24. Januar 2013 – I ZR 171/10 – digibet

OLG Köln – Urteil vom 3. September 2010 – 6 U 196/09

LG Köln – Urteil vom 22. Oktober 2009 – 31 O 552/08

Karlsruhe, den 24. Januar 2013

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Die Zulässigkeit bundesweiter Werbung von Unternehmen mit identischer Unternehmensbezeichnung

Bundesweite Werbung von Unternehmen mit identischer Unternehmensbezeichnung (hier: Peek & Cloppenburg KG) muss die Leser der Anzeigen in geeigneter Weise darüber aufklären, dass es zwei Gesellschaften mit identischer Bezeichnung gibt und von welchem der beiden Unternehmen die Werbung stammt. Ein entsprechender Zusatz muss in seiner Größe und Gestaltung jedoch nicht der Werbebotschaft entsprechen.

Der Sachverhalt:
Die Parteien sind rechtlich und wirtschaftlich unabhängige Unternehmen, die seit Jahrzehnten jeweils unter der Bezeichnung „Peek & Cloppenburg KG“ zahlreiche Bekleidungshäuser im Bundesgebiet betreiben. Die Klägerin hat ihren Sitz in Hamburg und ist im norddeutschen Raum tätig. Die Beklagte, die ihren Sitz in Düsseldorf hat, betreibt Bekleidungshäuser im Westen, Süden und in der Mitte Deutschlands.

In den vorliegenden Verfahren nimmt die Klägerin die Beklagte wegen bundesweiter Werbung auf Unterlassung in Anspruch. Sie beruft sich darauf, im norddeutschen Raum werde ihr aufgrund der gleichlautenden Unternehmensbezeichnungen die Werbung der Beklagten zugerechnet.

Das OLG gab den Klagen statt und untersagte der Beklagten die beanstandete Werbung. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH die Urteile auf und verwies die Sachen zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Es liegt weder eine Verletzung des Unternehmenskennzeichens der Klägerin durch die bundesweite Werbung der Beklagten vor noch ein Verstoß gegen das Irreführungsverbot.

Aufgrund der seit Jahrzehnten unbeanstandet nebeneinander benutzten identischen Unternehmensbezeichnungen besteht zwischen den Parteien eine kennzeichenrechtliche Gleichgewichtslage, auf die die Grundsätze des Rechts der Gleichnamigen anwendbar sind. Diese Gleichgewichtslage hat die Beklagte durch die Ausdehnung ihrer Werbemaßnahmen auf den norddeutschen Raum gestört, in dem nur die Klägerin tätig ist.

Da die Beklagte an einer Werbung in bundesweit vertriebenen Medien aber ein anzuerkennendes Interesse hat, kann ihr die Werbung nicht generell verboten werden. Die Beklagte muss vielmehr in der Werbung die Leser der Anzeigen in geeigneter Weise darüber aufklären, dass es zwei Gesellschaften mit der identischen Bezeichnung „Peek & Cloppenburg KG“ gibt und von welchem der beiden Unternehmen die Werbung stammt. Dies ist in den beanstandeten Anzeigen auch geschehen. Die gegebenen Hinweise sind entgegen der Ansicht des OLG auch als ausreichend anzusehen.

Sie sind dadurch gekennzeichnet, dass unter dem Firmennamen „Peek & Cloppenburg“ in etwas kleinerer Schrift der Zusatz „Düsseldorf“ und darunter ein dreizeiliger Text steht, der darüber aufklärt, dass es zwei unabhängige Unternehmen „Peek & Cloppenburg“ mit Sitzen in Düsseldorf und Hamburg gebe und dass es sich bei dieser Anzeige ausschließlich um eine Information des Düsseldorfer Unternehmens handele. Es ist insoweit ausreichend, dass dieser Hinweis dem Unternehmensnamen zugeordnet ist. Keinesfalls muss der Zusatz in seiner Größe und Gestaltung der Werbebotschaft – etwa den dort abgebildeten Modellen – entsprechen.

Die Klägerin hatte sich allerdings auch auf eine vertragliche Vereinbarung mit der Beklagten berufen, wonach die Parteien keine Werbung im Tätigkeitsbereich der jeweils anderen Partei betreiben dürfen. Die Sache war daher unter Hinweis auf die kartellrechtlichen Grenzen, denen solche Abgrenzungsvereinbarungen unterliegen, an das OLG zurückzuverweisen, damit die hierzu erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.

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Abgaben für Privatkopien und sonstige Reproduktionsformen: Ehemaliger EU-Kommissar legt Empfehlungen vor

Der ehemalige EU-Kommissar für Justiz und Inneres, António Vitorino, hat am 31.1.2013 zum Abschluss des Vermittlungsverfahrens seine Empfehlungen zu Abgaben für Privatkopien und sonstige Reproduktionsformen vorgelegt. Vitorino war von Binnenmarkt-Kommissar Michel Barnier mit dem Vorsitz einer Vermittlung zwischen den Interessengruppen beauftragt worden.

Der Abschlussbericht enthält zwei Empfehlungen: Zu einen soll vermehrt auf Lizenzen und vertragliche Regelungen zurückgegriffen werden, da sie nach wie vor der beste Weg seien, Rechteinhaber für ihre kreative Leistung und ihre Investitionen angemessen zu entlohnen. Außerdem sollen die unterschiedlichen einzelstaatlichen Abgabensysteme mit dem Binnenmarkt in Einklang gebracht werden.

Im ersten Teil des Berichts geht es um neue Geschäftsmodelle und die Notwendigkeit einer Klarstellung, dass von Endnutzern für private Zwecke angefertigte Kopien im Zusammenhang mit einer Dienstleistung, für die eine Lizenz erteilt wurde, keine Schädigung darstellen, die eine zusätzliche Vergütung in Form von Abgaben erforderlich machen würden.

Der zweite Teil befasst sich mit der Verbesserung der Abgabensysteme und ihrer Anpassung an die Grundsätze des freien Waren- und Dienstleistungsverkehrs im Binnenmarkt. Im Einzelnen wird Folgendes empfohlen:

  • Bei grenzüberschreitenden Transaktionen sollten die Abgaben in dem Mitgliedstaat erhoben werden, in dem der Endverbraucher seinen Wohnsitz hat.
  • Die Abgabenpflicht sollte von den Herstellern und Importeuren auf den Einzelhandel verlagert werden. Voraussetzung sind allerdings eine Vereinfachung der Gebührensysteme und eine Verpflichtung der Hersteller und Importeure, die Verwertungsgesellschaften über ihre Geschäfte mit den abgabenpflichtigen Gütern zu unterrichten. Als Alternative wären klare, berechenbare Regeln für Vorab-Freistellungen für Betreiber, die grundsätzlich von der Abgabenpflicht befreit werden sollten, denkbar.
  • Die Abgaben für Reproduktionen sollten konsequenter an den Betreibern und nicht an Ausrüstungsgütern ausgerichtet werden.
  • Die Abgaben sollten für den Verbraucher sichtbarer werden.
  • Die Abgabensysteme sollten mehr Übereinstimmung aufweisen. Dazu sollte der Begriff der „Schädigung“ (d.h. des Schadens, der Rechteinhabern durch private, von der Legalausnahme gedeckte Vervielfältigungen entsteht) EU-weit einheitlich definiert werden. Die Verfahren der Abgabenerhebung sollten zudem vereinfacht, ihre Objektivität gewährleistet und strenge Fristen vorgesehen werden.

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Mietrechtsänderungsgesetz passiert den Bundesrat

Der Bundesrat hat am 1.2.2013 das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Die Änderungen betreffen die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zudem werden die Länder ermächtigt, den Anstieg von Bestandsmieten auf lokalen Teilmärkten mit knappem Angebot abzudämpfen.

Nach der Verabschiedung des Gesetzes im Bundesrat muss es nun noch ausgefertigt und verkündet werden. Die Änderungen werden voraussichtlich – je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt – Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten. Die Regelung zum Contracting werden zwei Monate danach wirksam.

Im Einzelnen:

I. Energetische Modernisierung

Das Mietrecht muss dafür sorgen, dass Nutzen und Lasten einer energetischen Modernisierung ausgewogen zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden.

– Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) werden reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Er umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das schafft Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter. Klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.

– Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB) führen. Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt natürlich auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.

– Das geltende Recht, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, wird nicht verändert (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit wird auch für die energetische Modernisierung nicht erhöht. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Dieser Abzugsposten wird im Mieterinteresse künftig ausdrücklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang.

– Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern sein Einwand berechtigt ist. Das schafft Planungssicherheit in der Bauphase.

Der Härteeinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen; der Vermieter soll den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wird im Mieterhöhungsverfahren nach Abschluss der Maßnahmen geprüft, auch der Abwägungsmaßstab wird nicht verschärft. Der Mieter behält also seinen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen, die er finanziell nicht tragen kann. Er muss also, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.

– Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen zu vermeiden. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.

– In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Energetische Kriterien sollen so künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.

II. Contracting

Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Vermieter, die bisher in Eigenregie für die Wärmeversorgung ihrer Häuser gesorgt haben, können einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, wird gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen, können sie die Kosten dieser Wärmelieferung künftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen:

In der Regel muss der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z.B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

III. Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum

Gegen das sogenannte Mietnomadentum kann durch neue Verfahrensregeln verbessert vorgegangen werden:

– Räumungssachen sind künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Vermieter oder Verpächter kann auch bei wirksamer Kündigung des Vertrags seine Leistung – nämlich die Besitzüberlassung – nicht eigenmächtig zurückhalten. Hier ist eine besonders schnelle Durchführung des Verfahrens erforderlich, um nach Möglichkeit zu vermeiden, dass sich die Klagforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöht, falls der Mieter oder Pächter nicht zahlt. Deshalb sind Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen: Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.

– Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, für das während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit (z. B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.

– Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.

– Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

IV. Unterbindung des „Münchener Modells“ bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen

Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern darf nicht durch das sog. Münchener Modell umgangen werden. § 577a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern. Das „Münchener Modell“ ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine GbR) ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Schutzlücke wird jetzt geschlossen.

V. Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Darüber hinaus wird in § 558 Abs. 3 BGB eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % auf 15 % absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können.

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Konflikte zwischen Vergabe- und Vertragsrecht rechtzeitig entschärfen

WARBURG – Wenn es um den Einbau großer technischer Anlagen und Bauteile geht, müssen sich öffentliche Bauherren entscheiden, nach welcher Vergabeordnung sie den Auftrag ausschreiben. In Betracht kommen die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/A) und die Vergabe- und Vertragsordnung für Leistungen (VOL/A). Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig, so Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, zumal die gesetzliche Regelung des Werkvertragsrechts des § 651 BGB zur Abgrenzung zwischen Werkvertragsrecht und Kaufvertragsrecht nicht weiterhilft, sondern erfahrungsgemäß eher Verwirrung stiftet. Während es nach der gesetzlichen Regelung zur Anwendung des Vertragsrechts vor allem auf die Eigenschaft der „Beweglichkeit“ einer Sache ankommt – und damit auch große Bauteile unter das Kaufvertragsrecht fallen können –, kommt es im Vergaberecht vor allem auf den bestimmungsgemäßen Zweck der Leistungen an. Das Oberlandesgerichts Brandenburg legt in einer Entscheidung (Aktenzeichen Verg W 2/12) besonderes Augenmerk darauf, dass eine technische Anlage, die für die Funktionsfähigkeit eines Bauwerks notwendig ist, im vergaberechtlichen Sinne als Bauleistung einzustufen ist, auch wenn die Tätigkeit zur Montage gegenüber der Lieferung der technischen Anlage zurückzutreten scheint. Im vorliegenden Fall ging es um eine Projektionsanlage für ein Planetarium. Vergleichbare Probleme können nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte auch im Krankenhausbau und bei Industrieanlagen auftreten. Da allerdings die Rechtsprechung zu diesen Abgrenzungsfragen sehr unterschiedlich ist und für das Auseinanderfallen von Vergaberecht und Vertragsrecht gegebenenfalls gesonderte vertragliche Bedingungen vereinbart werden sollten, empfiehlt es sich, rechtzeitig vor der Ausschreibung einen Fachanwalt einzuschalten, der die Fragen der Abgrenzung abwägen kann.

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Bei Wintertemperaturen Verarbeitungsrichtlinien beachten!

Jetzt im Winter kommen viele Baustellen ins Stocken. „Schlechtwetter“ heißt dann oft die Entschuldigung der Baufirmen. Die greift aber nicht immer, wie die Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg mitteilt. Längst gibt es einschlägige Urteile zum Thema, die genau regeln, wann Bauen zumutbar ist und wann nicht. Die Baufirmen kennen sie alle.

Eindeutige Grenzen setzen den Baufirmen allerdings manche Baustoffe. Die Hersteller erstellen zu ihren Bauprodukten sogenannte Verarbeitungsrichtlinien. In diesen Gebrauchsanweisungen gibt es unter anderem klare Regeln zur Temperatur, bei der die Baustoffe verarbeitet werden dürfen. Häufig müssen dabei die Temperatur des zu verarbeitenden Bauteils und die Lufttemperatur beachtet werden. Das gilt zum Beispiel bei bituminösen Abdichtungen etwa im Kellerbereich. Auch bei Verputzarbeiten spielen die Temperaturen eine zentrale Rolle. Werden hier die Vorgaben nicht minutiös eingehalten, drohen Bauschäden.

Nach Erfahrung von Rechtsanwältin Jakobs müssen die Verarbeitungsrichtlinien besonders genau beachtet werden, wenn Materialien in Verbindung mit Wasser verarbeitet werden, sonst kann es zu Frostschäden kommen, sobald die Temperaturen unter 0° Celsius sinken. In diesen Fällen müssen die Handwerker nicht nur darauf achten, dass die Temperatur zum Zeitpunkt der Verarbeitung über dem Gefrierpunkt liegen muss, sondern auch während der Trocknungsphase, meist der darauffolgenden Nacht, nicht unter null sinken darf.

Solche frostfreien Perioden sind im Winter aber eher selten. Das sollten auch Bauherren bedenken und zum einen die Firmen nicht zur Eile und zur Fortsetzung von Arbeiten drängen, wenn das Material bestimmte Witterungsverhältnisse voraussetzt und diese nicht garantiert sind. Zum anderen sollten Bauherren misstrauisch werden, wenn eine Firma ohne Rücksicht auf die Außentemperaturen putzt, abdichtet und streicht. Dann sollten Bauherren schnellstens einen Baurechtsanwalt hinzuziehen, um den Bau gegebenenfalls stoppen zu lassen, ehe Schäden entstehen, und um später je nach den vertraglichen Vereinbarungen Beschleunigungsmaßnahmen durchzusetzen. Übrigens: Verzögert sich durch schlechtes Wetter die Bauzeit, hat die Firma in der Regel keinen Anspruch auf zusätzliche Vergütung.

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