logo

Bauherren müssen Sicherheit ausdrücklich vereinbaren

Wer baut, der will Sicherheiten. Darauf hat er ein Recht, vorausgesetzt, er vereinbart die Sicherheit vorher im Vertrag. „Entgegen landläufiger Auffassung gibt es keine grundsätzliche gesetzliche Verpflichtung zur Stellung von Sicherheiten zu Gunsten von Bauherren“, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Solche Sicherheiten müssen immer ausdrücklich zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbart werden – und zwar bei Vertragsabschluss.“

Alle Auftraggeber, gleich ob es sich um Kommunen, Firmen, Großinvestoren oder private Bauherren von Einfamilienhäusern handelt, können eine Bürgschaft oder andere Sicherheitsleistungen fordern. „Am häufigsten werden Bürgschaften vereinbart. Sie sind das wichtigste Sicherungsinstrument“, erklärt die Anwältin für Bau- und Architektenrecht. „Auch der so genannte Sicherheitseinbehalt ist üblich. Wird ein Sicherheitseinbehalt vereinbart, muss der Auftragnehmer die einbehaltene Summe auf einem separaten Sperrkonto bei einer Bank deponieren.“

Außerdem muss ganz klar geregelt werden, zu welchem Zweck die Sicherheit gegeben wird, in welcher Art und Höhe sie geleistet wird. „Wir müssen hier zum Beispiel unterscheiden zwischen Sicherheiten, die als Vertragserfüllungsbürgschaft hinterlegt werden oder als Gewährleistungsbürgschaft“, verdeutlicht Baujuristin Jakobs. Vertragserfüllungsbürgschaften spielen im Bauwesen eine wichtige Rolle. Sie sichern den Bauherrn ab, falls das Bauunternehmen Insolvenz anmelden muss, oder wenn der Unternehmer vertraglich vereinbarte Bauleistungen schuldig bleibt. Vertragserfüllungssicherheiten müssen in jedem Fall individuell vereinbart werden und liegen am Bau in der Regel zwischen fünf und 20 Prozent des Auftragswertes (einschließlich Mehrwertsteuer). Bei einer Gewährleistungsbürgschaft steht der Bürge für die Kosten ein, die bei der Beseitigung von innerhalb der Gewährleistungsfrist auftretenden Mängeln entstehen, falls der Bauunternehmer dann insolvent ist. Die Gewährleistungsfristen betragen, je nach Bauvertrag zwischen vier und fünf Jahren.

„Wer eine Bürgschaft vereinbart, der sollte auf verschiedene Dinge achten“, mahnt Helena Jakobs zur Vorsicht. Eine Bürgschaft muss grundsätzlich selbstschuldnerisch, bedingungsfrei, unbefristet und ohne Widerrufsmöglichkeit für den Bürgen ausgestellt sein. „Außerdem sollten Bauherren besonders auf die Qualität des Bürgen achten. Stellt beispielsweise bei einer Firma ein Tochterunternehmen die Garantie, dann ist das meistens nicht viel wert. In Deutschland sind lediglich zum Geschäftsbetrieb befugte Kreditinstitute oder Kreditversicherer als taugliche Bürgen anerkannt.“ Das sind die normalen deutschen Groß- und Volksbanken sowie die Sparkassen.

Als Gerichtsstand, so rät die Baujuristin, sollte der Sitz des Auftraggebers bestimmt werden. „Außerdem muss die Bürgschaft die Regelung enthalten, dass auf Einreden der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit sowie der Vorausklage gemäß §§ 770, 771 BGB verzichtet wird“, erläutert die Baurechtlerin. „Und zwingend notwendig ist die Formulierung, dass der Verzicht auf die Einrede der Aufrechenbarkeit nicht für unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen des Hauptschuldners gilt. Fehlt dieser Passus, kann jeder Bürge Einwendungen erheben. Die Bürgschaft ist damit im Prinzip nichts wert.“ Außerdem sollte sich der Auftraggeber die Bürgschaftsurkunde unbedingt im Original aushändigen lassen und bei der Übergabe prüfen, ob die genannten Voraussetzungen für eine wirksame Bürgschaft auch tatsächlich erfüllt sind.

„Wer es versäumt, die Sicherheit in den Bauvertrag zu schreiben, der hat hinterher einen schweren Stand“, weiß die Rechtsanwältin aus Erfahrung. Baufachanwälte raten Bauherren, grundsätzlich immer vor Vertragsabschluss zu prüfen, ob ihr Vertrag überhaupt die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung enthält. Eine im Bauvertrag nicht ausdrücklich festgeschriebene Sicherheitsleistung kann nachträglich kaum noch vereinbart werden.

Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist sollte der Bauunternehmer daran denken, den Sicherheitseinbehalt oder die Bürgschaft vom Bauherrn einzufordern. Dieser muss sie ihm auch umgehend auszahlen beziehungsweise die Bürgschaftsurkunde zurückgeben – sofern der Bauunternehmer seinen vertraglichen Pflichten nachgekommen ist, den Bau fertig gestellt sowie alle in der Gewährleistungsfrist aufgetretenen Mängel beseitigt hat.

Thema: · · · · · · · · · · ·

Fertighauskäufer müssen Sicherheiten stellen

Für Verunsicherung unter Fertighauskäufern sorgte ein Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ: VII ZR 165/09). Der BGH hat entschieden: Fertighausanbieter dürfen von ihren Kunden vor Baubeginn eine Bankbürgschaft über den endgültigen Kaufpreis verlangen, soweit dies im Bauvertrag geregelt ist. Darauf weist die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg hin.

Der BGH bestätigte mit seinem Urteil die Praxis eines Fertighausherstellers, der in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine 100-prozentige Zahlungsbürgschaft von seinen Bauherren verlangte. Nach der strittigen Klausel müssen die Kunden spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe der geschuldeten Gesamtvergütung zur Absicherung aller sich aus dem Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn vorlegen. Auch die zusätzlichen Kosten, die für die Stellung der Bürgschaft anfallen, sind nach dem BGH-Urteil dem Kunden zumutbar, und zwar, weil sie angesichts der Kaufsumme für das gesamte Haus kaum ins Gewicht fallen.

Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät privaten Bauherren, die ein Fertighaus kaufen möchten, unbedingt zu verhandeln. „Der BGH hat mit seinem Urteil zwar die Rechtmäßigkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines einzelnen Fertighausherstellers bestätigt, aber das bedeutet nicht, dass nun alle Fertighauskäufer automatisch den vollen Kaufpreis als Sicherheit hinterlegen müssen.“ Der Fertighauskäufer sollte versuchen, die Höhe der Bürgschaft oder Sicherheit auf 50 Prozent der Kaufsumme zu halbieren oder sie zumindest deutlich zu reduzieren. „Die Vertragspartner haben hier völlige Verhandlungsfreiheit“, erinnert Helena Jakobs.

Alternativ zur Zahlungsbürgschaft können Fertighaushersteller von ihren Vertragspartnern, den privaten Bauherren, zur Sicherung ihrer Forderungen auch die Einräumung einer Sicherungshypothek in das Baugrundstück (nach § 648 Abs. 1 BGB) verlangen – also die Eintragung ins Grundbuch.

Der BGH begründete sein Urteil vom 27. Mai 2010 mit den enormen finanziellen Vorleistungen des Fertighausunternehmers. Im Gegensatz zum Bauen Stein auf Stein müssen Fertighaushersteller mit hohen Summen in Vorlage gehen und können die Produktion eines einmal begonnenen Hauses in ihren Werkshallen auch nicht unterbrechen oder der Zahlungsfähigkeit eines Bauherren anpassen. Sie müssen deshalb sicher sein, dass sie nach dem Aufbau des Hauses die Gesamtsumme auch bekommen. Im Übrigen muss die Zahlungsbürgschaft nicht nur den Grundpreis des Gebäudes decken, sondern den Gesamtpreis einschließlich aller Mehr- (und natürlich auch Minder-)kosten durch Sonderwünsche.

Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte rät allen Bauherren, die sich mit dem Kauf eines Fertighauses befassen, frühzeitig die Vertragsbedingungen der Hersteller zu prüfen. Dabei sollten auch die Kündigungsfristen beachtet werden: Im vom BGH entschiedenen Fall hat der Fertighaushersteller das Recht, den Vertrag zu kündigen, wenn die Bürgschaft des Bauherrn nicht spätestens acht Wochen vor Baubeginn vorliegt. Wer hier also schludert, der bekommt die Kündigung und steht dann erst einmal wieder mit leerem Grundstück da. Das zieht Ärger nach sich, beispielsweise, wenn die Wohnung schon gekündigt und der Umzugsurlaub eingereicht sind. Rechtsanwältin Jakobs empfiehlt des weiteren, sich rechtzeitig um die Finanzierung zu kümmern und eine Bank oder Versicherung zu suchen, die die Bürgschaft übernimmt.

„Bauherren sollten nicht vergessen, im Vertrag auch die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde zu regeln“, erinnert Helena Jakobs. „Ist das Haus bezahlt, muss der Fertighaushersteller dem Käufer die Bürgschaftsurkunde zurückgeben. Je früher desto besser, denn solange die Bürgschaft läuft, kostet sie den Bauherren Geld.“

Thema: · · · · · · · · · ·

Vorsicht bei der Vereinbarung von Sicherheiten!

WARBURG – Wer baut, der investiert viel Geld. Es ist sinnvoll, solche Investitionen abzusichern. „Allerdings dürfen öffentliche Auftraggeber dabei nicht übers Ziel hinausschießen“, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Den Bogen überspannt hat nach Ansicht des Oberlandesgerichts Brandenburg eine Gemeinde, die als Auftraggeberin eine vorformulierte Klausel in einem Bauvertrag verwandt hatte, wonach die für Mängelansprüche zu leistende Sicherheit nur durch Einbehalt und Hinterlegung auf ein Verwahrgeldkonto für die Dauer der Mängelanspruchsfrist geregelt war und vereinbart wurde. Diese Klausel, so entschied das OLG, benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen, da ihm kein angemessener Ausgleich für den Einbehalt der Sicherheitsleistung zur Verfügung steht, zum Beispiel die Ablösung durch eine Bürgschaft. Die Klausel ist deshalb unwirksam, der Auftragnehmer ist nicht verpflichtet, eine Sicherheit zu leisten. Die Gemeinde muss den Einbehalt auszahlen. „Öffentliche Auftraggeber sollten also bei aller berechtigter Sorge um die ihnen anvertrauten Gelder Augenmaß walten und sich im Vorfeld juristisch beraten lassen, wie sie ihre Investitionen am besten schützen“, empfiehlt Alexander Jakobs.

Thema: · · ·