Eine Vereinbarung, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unzulässig. Dies würde dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution widersprechen; gem. § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen – BGH 7.5.2014, VIII ZR 234/13.
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Vereinbarungsgemäß zahlte die Klägerin 1.400 € auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmt: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“ Als die Klägerin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Beklagte während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Klägerin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Beklagte nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Beklagten widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB* zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
* § 551 BGB
(…)(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. (…)
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13
AG Bonn – Urteil vom 21. November 2012 – 201 C 361/12
LG Bonn – Urteil vom 25. Juli 2013 – 6 S 200/12
Karlsruhe, den 7. Mai 2014
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Zu dem am 31.11.2012 vom Bundeskabinett beschlossenen Entwurf eines Achten Gesetzes zur Änderung des Urheberrechtsgesetzes erklärt der Parlamentarische Staatssekretär, Dr. Max Stadler:
Auch wenn ausübende Künstler älter werden, sollen sie an den Werken verdienen können, die sie in jungen Jahren geschaffen haben. Das bezweckt das Achte Urheberrechtsänderungsgesetz. Die Dauer des rechtlichen Schutzes für ausübende Künstler und Tonträgerhersteller wird von 50 auf 70 Jahre verlängert. Zugleich wird sichergestellt, dass die Künstler an den Mehreinnahmen der Tonträgerhersteller beteiligt werden.
Zum Hintergrund:
Mit dem Gesetzentwurf soll die Richtlinie 2011/77/EU in nationales Recht umgesetzt werden. Die Umsetzung muss nach den Vorgaben der Richtlinie bis zum 1. November 2013 erfolgen. Die im Regierungsentwurf vorgeschlagenen Änderungen des Urheberrechtsgesetzes beschränken sich auf die zwingenden Vorgaben der Richtlinie. Diese sieht im Wesentlichen die Verlängerung der Schutzdauer von Rechten des ausübenden Künstlers und des Tonträgerherstellers von 50 auf nunmehr 70 Jahre vor.
Von der Verlängerung der Schutzdauer werden Aufzeichnungen von Darbietungen ausübender Künstler und Tonträger erfasst, deren Schutzdauer am 1. November 2013 noch nicht erloschen ist und die nach dem 1. November 2013 entstehen.
Ein Tonträgerhersteller wird wegen der verlängerten Schutzdauer mehr Einnahmen durch die Verwertung des Tonträgers erzielen können. Damit der ausübende Künstler, der seine Rechte gegen eine Pauschalvergütung dem Tonträgerhersteller eingeräumt oder übertragen hat, an diesen Mehreinnahmen beteiligt wird, erhält er für den Zeitraum der verlängerten Schutzdauer (d.h. für die Jahre 51 bis 70) einen neuen zusätzlichen Vergütungsanspruch in Höhe von 20 Prozent der Einnahmen des Tonträgerherstellers. Dieser Vergütungsanspruch ist unverzichtbar und kann nur über eine Verwertungsgesellschaft geltend gemacht werden. Von der Vergütung des ausübenden Künstlers, dessen Übertragungsvertrag eine laufende Beteiligung an den mit der Verwertung des Tonträgers erzielten Einnahmen vorsieht, darf der Tonträgerhersteller für den Zeitraum der verlängerten Schutzdauer (d.h. für die Jahre 51 bis 70) weder Vorschüsse noch vertraglich festgelegte Abzüge abziehen.
Wenn ein Tonträgerhersteller die Aufzeichnung einer Darbietung, die ohne die Verlängerung der Schutzdauer gemeinfrei wäre, nicht in einer ausreichenden Anzahl von Kopien zum Verkauf anbietet oder der Öffentlichkeit zugänglich macht, so hat der ausübende Künstler nach Ablauf des 50. Schutzjahres künftig ein Kündigungsrecht gegenüber dem Tonträgerhersteller. In diesem Fall fallen die Rechte an den ausübenden Künstler zurück. .
Entsprechend der Richtlinienvorgaben wird daneben die Schutzdauer für Musikkompositionen mit Text, die eigens für die gemeinsame Verwendung geschaffen wurden, auf einheitlich 70 Jahre nach dem Tode des längstlebenden Urhebers, des Texturhebers oder des Musikkomponisten festgelegt. Erfasst sind Musikkompositionen mit Text, von denen die Musikkomposition oder der Text in mindestens einem Mitgliedstaat am 1. November 2013 geschützt sind und Musikkompositionen mit Text, die nach dem 1. November 2013 entstehen.
Den Gesetzentwurf der Bundesregierung finden Sie im Internetangebot des Bundesministeriums der Justiz: (PDF)
Quelle: Bundesministerium der Justiz Pressemitteilung vom 31.10.2012
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