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Mängel auch rügen, wenn Unternehmer gekündigt wurde

WARBURG – Mit der förmlichen Bauabnahme beginnt die so genannte Gewährleistungsfrist. Bei VOB-Verträgen beträgt sie vier Jahre, ist die Anwendung der VOB/B nicht vereinbart, sind es nach BGB fünf Jahre. Innerhalb dieser Frist muss das Unternehmen, das für den Bau oder Bauabschnitt verantwortlich ist, Mängel an diesem Werk auf eigene Kosten beseitigen. „Bauherren, die einen Mangel rügen, sollten bedenken: Es ist nicht nur die Pflicht des Unternehmers, sondern sogar sein Recht, den Mangel selbst zu beseitigen“, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg..

„Kein Bauherr darf ohne weiteres eine andere Firma mit der Beseitigung des Mangels beauftragen und die dafür anfallenden Kosten vom ursprünglich beauftragten Bauunternehmer verlangen“, erklärt der Baurechtler, „denn bei Mängeln gilt: Zunächst muss immer dem Bauunternehmen Gelegenheit zur Nachbesserung eingeräumt werden.“

Das gilt auch, wenn der Auftraggeber den Vertrag mit dem Bauunternehmen zwischenzeitlich aus wichtigem Grund gekündigt hat, etwa, weil der Bauunternehmer mit der Fertigstellung in Verzug geraten ist. „Auch in diesem Fall“, erläutert Alexander Jakobs, „muss der Bauherr dem Auftragnehmer zunächst Gelegenheit zur Mängelbeseitigung geben und hierfür eine angemessene Frist setzen.“

Eine Ausnahme gibt es allerdings: „Hat der Auftraggeber bei einem VOB-Vertrag das Bauunternehmen gekündigt, weil es vor der Abnahme bereits erkannte Mängel trotz entsprechender Fristsetzung und Androhung der Kündigung nicht behoben hat, dann muss der Auftraggeber keine weitere Frist setzen“, weiß Baujurist Jakobs, schränkt die Aussage aber auch gleich wieder ein: „Jedoch ist auch dann die Fristsetzung nur für die Mängel entbehrlich, deren Nichtbeseitigung zur Kündigung geführt hatte.“ Für alle anderen Mängel gilt das übliche Verfahren: Erst rügen und Frist setzen. Passiert daraufhin nichts, darf der Bauherr den Mangel selbst beseitigen, beziehungsweise ein anderes Unternehmen damit beauftragen. „Im Zweifel“, so rät der Experte, „lieber erst noch einmal einen Baujuristen um Rat fragen. Dann kann nichts schief gehen.“

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Qualifizierte elektronische Signatur oft unentbehrlich

WARBURG – Es hat sich eingebürgert: Eine schnelle E-Mail schafft klare Verhältnisse. Sei es die Ankündigung eines Liefertermins, der Hinweis auf eine Verzögerung oder die Bestätigung einer Planänderung. „Elektronischer Schriftverkehr ist schnell und praktisch, allerdings nicht in allen Fällen ausreichend“, erläutert Alexander Jakobs, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

„Vor allem bei Mängelrügen langt die einfache Mail nicht. Eine ohne qualifizierte elektronische Signatur versandte E-Mail erfüllt nämlich nicht das Schriftformerfordernis nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B.“ Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt/Main hat in seiner Entscheidung vom 30. April 2012  (Az. 4 U 269/11) grundsätzlich entschieden, dass die Erfordernis der einhändigen Unterschrift (§ 126 Abs. 1 BGB) im elektronischen Rechtsverkehr nur durch den Einsatz einer qualifizierten elektronischen Signatur (§ 126 Abs. 3 BGB) erfolgen kann.

Im konkreten Fall ging es um die Frage, ob eine Mängelrüge mit dem Ziel, die Verjährung nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 2 VOB/B zu erreichen, per einfacher E-Mail an den Unternehmer gesendet werden darf oder ob eine schriftliche Mängelrüge des Bestellers Voraussetzung ist. Die E-Mail war dem Unternehmer zwar kurz vor Ablauf der Verjährung der Gewährleistungsansprüche zugegangen, aber ohne qualifizierte elektronische Signatur.

„Nach der Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt vom 30. April 2012 erfüllt eine Mängelrüge per E-Mail ohne qualifizierte elektronische Signatur weder das Schriftformerfordernis nach § 126 BGB noch nach § 13 Abs. 5“, erklärt Alexander Jakobs. „Diese Rechtslage führte im konkreten Fall dazu, dass die Mängelrechte des Bestellers, der auf die Hemmung der Verjährung durch die nicht signierte E-Mail vertraut hatte, verjährt waren, als er schließlich Klage erhob.“

„Die Klage des Auftraggebers wurde hier allein aus dem formalen Grund des Fehlens einer qualifizierten elektronischen Signatur abgewiesen“, betont Alexander Jakobs und empfiehlt im Rechtsverkehr bei der Versendung von E-Mails darauf zu achten, dass diese nach Möglichkeit immer, mindestens aber dann eine qualifizierte elektronische Signatur besitzen, wenn die Schriftform im Sinne von § 126 BGB eingehalten werden muss. „Die Entscheidung betrifft den gesamten Bausektor. Auch kleinen Firmen und Auftraggebern kann ich nur dringend raten, sich mit den Erfordernissen an eine qualifizierte elektronische Signatur vertraut zu machen.“ Informationen zu den technischen Anforderungen an die qualifizierte elektronische Signatur bietet die Website des Bundesamtes für die Sicherheit in der Informationstechnologie www.bsi.de.

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Baufirmen sollten Nachbesserungen immer abnehmen lassen

WARBURG – Bauen ist hochkomplex. Mängel können dabei nicht immer vermieden werden. Wer sie verursacht, der muss sie beheben. Dabei müssen bestimmte Formen und Fristen eingehalten werden. „Rügt der Auftraggeber vor Ablauf der Gewährleistungsfrist einen Mangel, und erklärt der Auftragnehmer sich bereit, sich die beschriebenen Mangelsymptome umgehend anzuschauen, etwa, um zu prüfen, ob er für den Mangel tatsächlich verantwortlich ist, so tritt damit die sogenannte Hemmung der Verjährung ein“, erläutert Helena Jakobs, Rechtsanwältin und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Hemmung bedeutet, dass solange diese andauert, die Verjährungsfrist nicht weiterläuft. Erst wenn der Auftragnehmer endgültig erklärt, er werde den Mangel nicht beseitigen oder er sei für diesen nicht verantwortlich, endet die Hemmung und die Verjährungsfrist läuft weiter.“

Beginnt der Auftragnehmer mit Nachbesserungsarbeiten, so führt – zumindest sofern die VOB/B vereinbart ist – seine bloße Mitteilung, er habe den Mangel beseitigt, nicht zum Ende dieser Verjährungshemmung. Vielmehr endet die Hemmung erst dann, wenn der Auftraggeber die Abnahme der Mängelbeseitigungsleistung erklärt hat. Nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 3 VOB/B beginnt nach der Abnahme der Mängelbeseitigungsarbeiten für diese Leistung eine neue Verjährungsfrist von zwei Jahren, die jedoch nicht vor Ablauf der vierjährigen Regelfrist nach § 13 Abs. 4 VOB/B oder der statt der Regelfrist vereinbarten anderen Verjährungsfrist (zumeist fünf Jahre) endet. „Wichtig für Bau- und Handwerksfirmen: Die neue Verjährungsfrist beginnt erst nach der Abnahme. Ohne Abnahme bleibt es zunächst bei der Verjährungshemmung“, präzisiert Rechtsanwältin Jakobs. „Der Auftragnehmer sollte deshalb den Auftraggeber nach Beendigung seiner Nachbesserungsarbeiten unbedingt dazu auffordern, die Leistungen abzunehmen und ihm hierfür eine angemessene Frist zu setzen. (Vergleiche hierzu auch: OLG Dresden, Urteil vom 31.08.2010 – 5 U 923/06). Ansonsten bleibt es bei der Verjährungshemmung. Und das liegt nicht im Interesse der Firma.“

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