logo

Welche Regeln müssen erfüllt sein, damit die Mieterhöhung rechtmäßig ist?

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Mietrechts.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

Thema: · · · ·

Mündliche oder konkludente Änderung der Vertragsabreden trotz doppelter Schriftformklausel in Mietvertrag über Gewerberäume

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen, vgl. BGH 25.1.2017, XII ZR 69/16.

Die Rechtsfrage, ob eine doppelte Schriftformklausel im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden ausschließen kann, wird unterschiedlich beantwortet. Eine Auffassung bejaht dies unter Hinweis auf die Interessenlagen von Vertragsparteien in der Gewerberaummiete. Demgegenüber wird überwiegend die Meinung vertreten, dass eine in AGB vereinbarte doppelte Schriftformklausel wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam sei, weil sie den wegen § 305 b BGB unzutreffenden Eindruck erwecke, eine Änderungsvereinbarung sei nur schriftlich möglich. Die Frage der Wirksamkeit einer doppelten Schriftformklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann hier jedoch dahinstehen. Denn die Klausel bleibt jedenfalls wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB wirkungslos.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Mietrechts.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

Thema: · · · · · · ·

Immobilienkauf: Schadensersatz wegen verschneiter Hundehaufen im Garten?

Zwar begründet die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen im Garten einer verkauften Eigentumswohnung einen Sachmangel. Schadensersatz wegen Beseitigung des Hundekots kann in der Regel aber erst dann verlangt werden, wenn der Hundebesitzer zuvor zur Beseitigung des Kots aufgefordert wurde, AG München 13.4.2016, 171 C 15877/15.

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beseitigung von Hundekots.

Zwar begründet die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen zur Überzeugung des Gerichts einen Sachmangel. Der Kläger hätte den Beklagten zum Entfernen der Haufen allerdings auffordern und eine entsprechende Nachfrist setzen müssen. Infolgedessen konnte der Kläger keinen Schadensersatz verlangen, da er den Beklagten nicht zur Nacherfüllung und zur Beseitigung aufgefordert hatte.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Immobilienrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

 

Thema: · · · · · · · ·

Internetangebot nur für Gewerbetreibende?

Ein Unternehmer kann sein Internetangebot auf Gewerbetreibende beschränken. In diesem Fall muss sein Wille, nur mit Gewerbetreibenden Verträge abzuschließen, auf der Internetseite klar und transparent zum Ausdruck gebracht werden, so dass diese Erklärung von einem Interessenten nicht übersehen oder missverstanden werden kann. Es muss hinreichend sichergestellt sein, dass Verträge mit Verbrauchern nicht ohne weiteres zustande kommen können. Dem klagenden Verein steht daher ein Anspruch auf Unterlassung aus den §§ 2 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1b, 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 4 Abs. 1 UKlaG gegen den Unternehmer zu. – OLG Hamm 16.11.2016, 12 U 52/16

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei im Bereich des IT-Rechts.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

 

Thema: · · · · · · · ·

Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte warnt vor Streitpotential bei Nachträgen

Nachträge prägen das tägliche Baugeschäft. Damit sind zusätzliche oder geänderte Leistungen gemeint, die nicht ausdrücklich von den Vertragsunterlagen erfasst, für das Bauvorhaben jedoch unabdingbar sind. Die Ursachen von Nachträgen sind vielfältig und beruhen in den meisten Fällen auf einer nicht ausgereiften Planung zum Zeitpunkt der Bauleistungsvergabe. „Nachträge lösen insbesondere dann Ansprüche auf eine zusätzliche Vergütung aus, wenn die Planungsverantwortung dem Auftraggeber obliegt“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Daraus resultieren ernst zu nehmende Streitpotentiale“, warnt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Dabei halten sowohl das Gesetz als auch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) durchaus geeignete Instrumente zum Umgang mit Nachtragsleistungen bereit. „Die Praxis zeigt jedoch ein ernüchterndes Bild“, so Jakobs. Insbesondere Auftragnehmer nutzen ihm zufolge die bestehenden Möglichkeiten so gut wie nie. Dies basiere überwiegend auf der falschen Vorstellung, den Auftraggeber bei Inanspruchnahme der gegebenen Handlungsmodalitäten zu „verärgern“. In der Konsequenz wird der Bauherr erst sehr spät über die Nachtragsleistungen informiert, oft sogar erst, wenn diese bereits ausgeführt wurden. „Dann sind Streit und langwierige Gerichtsverfahren erst recht vorprogrammiert“, so Jakobs, „und es können weitere unnötige – und vermeidbare – Folgeschwierigkeiten entstehen“.

Kommunikation als Schlüssel

„Das Hauptproblem bei Nachträgen ist eine rechtzeitige, offene und allen voran ehrliche Kommunikation“, unterstreicht Jakobs. Und exakt an diesen Punkt knüpfen auch die vorbeschriebenen Möglichkeiten des Gesetzes und der VOB/B an. Wird ein Nachtrag erkennbar notwendig, muss der Auftragnehmer diesen nur ausführen, wenn der Auftraggeber einen entsprechenden Ausführungsplan mit Leistungsverzeichnis vorlegt. Liegen diese Unterlagen nicht vor, ist der Auftragnehmer in der Ausführung seiner Leistung behindert, sofern er nicht an anderen Bereichen der Baustelle arbeiten kann. All diese Punkte sollten dem Bauherrn rechtzeitig im Rahmen einer VOB/B-konformen Behinderungsanzeige mitgeteilt werden. Eine Verärgerung des Auftraggebers sei durch diese klare Kommunikation nicht zu befürchten, zumal bekanntlich „der Ton die Musik macht“, weiß Jakobs. „Auf dieser Grundlage können die Beteiligten nicht nur den technischen, sondern allen voran auch den preislichen Umfang eines Nachtrags, gemeinsam konstruktiv lösen“, so der erfahrene Baurechtsanwalt. Mit einem solchen Vorgehen lassen sich Fragen der Preisbestimmungsgrundlagen bereits im Keim ersticken. Das ist umso wichtiger, da diese zeitraubendenden und kostenträchtigen Fragen höchstrichterlich bislang nicht vollständig geklärt sind. Auch kann der Auftraggeber durch die frühzeitige und regelkonforme Kommunikation den Planungsverantwortlichen rechtzeitig hinzuziehen und etwaig bestehende Regressansprüche seinerseits absichern.

Nachtträge schon im Bauvertrag regeln

In diesem Sinne sind beide Vertragsparteien gut beraten, schon im anfänglichen Bauvertrag ausgewogene Regelungen zur rechtzeitigen Kommunikation und den Preisbildungsgrundlagen zu treffen. Geht der Bauherr den vorbeschriebenen Weg nicht mit, muss er die – vor allem in monetärer Hinsicht bedeutsamen –Folgen der Behinderungsanzeige tragen. Versäumt hingegen der Auftragnehmer eine rechtzeitige Anzeige, riskiert er nicht nur eine langfristig liquiditätslose Vorleistung. Er übernimmt damit auch unnötig eine nicht geschuldete Planungsverantwortung für die Nachtragsleistungen und den daraus folgenden Konsequenzen. „All das muss nicht sein, denn die Baubeteiligten haben ausreichende Handlungsoptionen, um Nachträge bestmöglich zu organisieren – sie müssen sie nur richtig nutzen“, macht Jakobs deutlich.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

Thema: · · · · · · · ·

Wohnungsüberlassung an die Tochter stellt keine unbefugte Gebrauchsüberlassung dar

Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung der Wohnung liegt nicht vor, wenn ein Mieter lediglich drei Monate im Jahr die Wohnung selbst bewohnt und den Rest der Zeit die Wohnung einer nahen Verwandten (hier: der Tochter) zur Nutzung überlässt. Eine unberechtigte Gebrauchsüberlassung an nahe Angehörige liegt erst dann vor, wenn der Mieter in der Wohnung lediglich einzelne Gegenstände zurückgelassen hat oder der Mieter den Gewahrsam über die Wohnung vollständig aufgibt und den ihn treffenden Obhutspflichten nicht mehr nachkommt, vgl. AG München 2.3.2016, 424 C 10003/15.

Im Ergebnis steht dem Vermieter kein Recht zur Kündigung zu.

Die Tochter des Mieters gehört nämlich zum privilegierten Personenkreis, eine Nutzung durch sie neben oder zusammen mit ihrem Vater als dem Mieter der Wohnung stellt keine unbefugte Gebrauchsüberlassung dar. Das Recht zur Aufnahme naher Verwandter wie der Tochter besteht, solange der Mieter die Wohnung noch in eigener Person nutzt.

Sollten Sie Fragen im Mietrecht haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Mietrechts.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

 

Thema: · · · · · · · · ·

Auftraggeber muss kein „Gegenaufmaß“ vorlegen!

Fehlt es an einem gemeinsamen Aufmaß, hat der Auftragnehmer vorzutragen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die in der Rechnung geltend gemachten Leistungen tatsächlich erbracht worden sind. In einem solchen Fall genügt nach Ansicht des OLG Bamberg ein einfaches Bestreiten der Richtigkeit des Aufmaßes durch den Auftraggeber. Der Auffassung des KG, wonach ein hinreichendes Bestreiten nicht vorliege, wenn weder ein eigenes Aufmaß vorgelegt noch sonst erläutert werde, weshalb das Aufmaß des Auftragnehmers falsch sein soll, kann nicht gefolgt werden. Es besteht kein Bedürfnis, dem Auftraggeber im Falle eines einseitigen Aufmaßes erhöhte Substanziierungsanforderungen aufzuerlegen, OLG Bamberg, Beschluss vom 11.04.2016 – 4 U 196/15.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

Thema: · · · · · ·

Enge Zusammenarbeit als Grund für eine Mindestsatzunterschreitung?

Wird die Arbeitskraft eines Architekten einseitig durch einen Bauträger gebunden und gerät er dadurch in eine wirtschaftliche Abhängigkeit, kann ein Ausnahmefall i.S.d. § 4 Abs. 2 HOAI 1996 vorliegen, der die Unterschreitung der Mindestsätze rechtfertigt, wenn diese enge Zusammenarbeit eine Qualität hat, die die Unterschreitung der Mindestsätze kompensiert. Dies kann der Fall sein, wenn der Arbeitsaufwand aufgrund von Synergieeffekten geringer ist oder eine stabile soziale Absicherung mit der Tätigkeit verbunden ist, OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.07.2016 – 5 U 73/14.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

Thema: · · · · · · ·

Verformung von bis zu 5 cm ist einzukalkulieren: Mehrvergütung nur für Verformung über 5 cm

Soll der Auftragnehmer bei der Kalkulation „von Firstsenkungen und Ulmenverschiebungen tVerformung = 5 cm“ ausgehen und wird der Mehrbeton über eine gesonderte Position vergütet, „sofern die Differenz = 5 cm beträgt“, hat er eine Verformung von bis zu 5 cm in seine Preise einzukalkulieren und erhält nur bei einer Verformung von mehr als 5 cm eine Mehrvergütung.
KG, Urteil vom 21.01.2014 – 7 U 210/12; BGH, 29.06.2016 – VII ZR 26/14 (NZB zurückgewiesen).

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

Thema: · · · · · · ·

Mietrückstände: Geringe Gegenforderung schließt Kündigung nicht aus

Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a oder Nr. 3b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. Nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden – BGH 20.7.2016, VIII ZR 263/14.

Sollten Sie Fragen im Mietrecht haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Mietrechts.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

 

§ 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

 

 

Thema: · · · · · ·

Seiten: 1 2 3 4 ... 28 29 weiter