24.09.2012 von Helena
WARBURG – Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist verbindliches Recht. Sie legt Mindesthonorare für Planer fest, die nur in Ausnahmefällen unterschritten werden dürfen. Nach Erfahrungen der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg versuchen aber Generalplaner immer wieder, bei ihren Subunternehmern Honorare unterhalb der Mindestsätze durchzusetzen. Sie sind in der Zwickmühle: Gegenüber ihren Auftraggebern können sie selbst nur den Mindestsatz durchsetzen. Den müssen sie aber ihren Subunternehmern bezahlen. Weil sie dabei selbst nichts verdienen, sogar auf ihrem Aufwand und Haftungsrisiko sitzen bleiben, ziehen sie dem Subunternehmer zehn Prozent vom Mindesthonorar ab. Diese Reduzierung wird oft als Teamleistung deklariert und mit langjähriger Verbundenheit begründet. Rechtens sind die Abzüge aber nicht, denn damit arbeitet der Subunternehmer unter dem Mindestsatz, und das, so warnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte, verstößt gegen geltendes Recht. Generalplaner sind zudem nicht davor gefeit, die Honorare nachzahlen zu müssen. Kommt es nämlich zum Streit, stehen dem Subunternehmer die Mindesthonorare in jedem Fall zu (BGH Urteil vom 27.10.2011 VII ZR 163/10). Der Subunternehmer kann theoretisch auch über Jahre rückwirkend Honorare nachfordern – bis zur Verjährung.
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18.09.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
WARBURG – Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) legt Mindesthonorare für Planer fest, die nur in Ausnahmefällen unterschritten werden dürfen. Nach Erfahrungen der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg versuchen aber Auftraggeber immer wieder, Honorare unterhalb der Mindestsätze durchzusetzen. Hier gibt es aber keine Vertragsfreiheit. Der Planer hat das Recht auf den von der HOAI vorgesehenen Satz und kann ihn jederzeit einfordern, auch rückwirkend und selbst wenn er zunächst – auf Druck des Auftraggebers etwa oder aus Freundschaft – einer geringeren Honorierung zugestimmt haben sollte. Der Planer ist ebenso wie der Auftraggeber verpflichtet, sich an die Vorgaben der HOAI zu halten.
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17.09.2012 von Helena
WARBURG – Architekten und Bauherren haben häufig ein besonderes Vertrauensverhältnis. Deswegen werden Architekten oftmals als „Sachwalter“ ihrer Bauherren angesehen. Diese traditionelle Beziehung zwischen dem Bauherrn und seinem Planer hat seit jeher ihre Tücken, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Obwohl die neuere Rechtsprechung den Anschein hat, von einer strengen Haftung zurückzurudern, nimmt sie den „Sachwalter“ nach wie vor in die Pflicht. Das müssen Architekten, Fachingenieure und Bauherren wissen und beachten.
Das Problem ist komplex. Normalerweise verjähren Gewährleistungsansprüche und Mängelrechte gegen Architekten innerhalb von fünf Jahren. „Unter Umständen haften Architekten aber noch viel länger“, erklärt Rechtsanwältin Helena Jakobs, Mitglied der ARGE Baurecht. „Dann nämlich, wenn es sich um einen Fall von sogenannter Sachwalterhaftung handelt.“
Ein typischer Fall einer Sachwalterhaftung verläuft in etwa so: Ein umfassend beauftragter Architekt oder Ingenieur wird noch innerhalb seiner Gewährleistungsfrist vom Bauherrn gebeten, Mängel am Bau zu untersuchen. Auch wenn der Architekt nicht mit der Leistungsphase 9, also einer Betreuung der Gewährleistungsfrist für den Bauherrn beauftragt ist, wird er sich die Mängelsymptome wahrscheinlich anschauen, sei es aus Gefälligkeit oder um seinen guten Ruf zu wahren. Das ist nicht ohne Risiko, warnt Rechtsanwältin Jakobs, denn da die Ursache des Mangels im Baukörper oder sogar in der Konstruktion versteckt sein kann, ist sie gegebenenfalls gravierend und ihre Beseitigung teurer, als es das Mangelsymptom auf den ersten Blick erwarten lässt.
„Die Rechtsprechung verlangt vom Architekten aber die Aufklärung aller Ursachen. Das bedeutet, dass der ehemals umfassend beauftragte Planer als Sachwalter bei der Aufklärung der Mängelursachen sogar auf seine eigenen Planungsfehler hinweisen muss“, verdeutlicht Helena Jakobs. „Liegt der Mangel nicht in einem Planungsfehler, sondern in einem Ausführungsfehler der Baufirma, muss der Architekt prüfen, ob er dies während der Bauüberwachung hätte erkennen und verhindern können. Auch darüber muss er seinen Bauherrn aufklären. Der Grundsatz des Strafrechts, dass man sich nicht selbst belasten muss und gegebenenfalls die Aussage verweigern kann, gilt hier nicht!“
Warum ist das so? Umfassend beauftragte Architekten gelten als Sachwalter des Bauherrn, weil dieser ihnen besonderes Vertrauen entgegen bringt. „Die zugegebenermaßen strenge, aktuelle Rechtsprechung reagiert auf Fälle aus der Vergangenheit“, erläutert die Rechtsanwältin. „In mehreren Fällen hatten Architekten das Vertrauen ihrer Bauherren missbraucht, eigene Fehler verschwiegen und versucht, sich in die Verjährung zu retten. Die Richter haben den Spieß umgedreht und den Architekten die – wie es im Juristendeutsch heißt – Einrede der Verjährung entzogen. Das bedeutet: Der Architekt haftet auch über die Frist von fünf Jahren hinaus.“
Diese Rechtsprechung gilt allerdings nur für umfassend beauftragte Architekten und Ingenieure. Die beauftragten Bauunternehmern und – nach neuester Konkretisierung der Rechtsprechung – auch die Fachingenieure und Tragwerksplaner – sind davon ausgenommen, weil sie nicht im gleichen Vertrauensverhältnis zum Bauherrn stehen wie der Architekt.
„Architekten sollten deshalb lieber gleich aufrichtig über Mängel und Ursachen aufklären und nicht auf Zeit spielen“, rät Rechtsanwältin Helena Jakobs, „sonst stehen sie zum Schluss vielleicht alleine da. Dann sind die Ansprüche gegen den Bauunternehmer verjährt, aber sie selbst haften nach wie vor – und dann gegebenenfalls alleine, weil auch Ausgleichsansprüche verjährt sind.“
„Auch Bauherren sollten sich absichern und bei Anzeichen von Mängeln nicht nur den Architekten um Hilfe bitten, sondern sich zusätzlich durch einen erfahrenen Baujuristen beraten zu lassen. Der Experte erkennt schnell, ob ein Planer einen Mangel wirklich untersucht und aufklärt, oder ob er die Sache nur verschleppt.“ „Vertrauen“, so der Rat der Fachfrau, „ist zwar gut, aber Kontrolle in diesem Fall eindeutig besser. Niemand hat etwas davon, wenn die Feststellung und damit die schnelle Behebung eines Baumangels vielleicht auf Jahre hinaus verzögert wird.“
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16.09.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
WARBURG – Wer baut, der investiert viel Geld. Es ist sinnvoll, solche Investitionen abzusichern. „Allerdings dürfen öffentliche Auftraggeber dabei nicht übers Ziel hinausschießen“, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Den Bogen überspannt hat nach Ansicht des Oberlandesgerichts Brandenburg eine Gemeinde, die als Auftraggeberin eine vorformulierte Klausel in einem Bauvertrag verwandt hatte, wonach die für Mängelansprüche zu leistende Sicherheit nur durch Einbehalt und Hinterlegung auf ein Verwahrgeldkonto für die Dauer der Mängelanspruchsfrist geregelt war und vereinbart wurde. Diese Klausel, so entschied das OLG, benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen, da ihm kein angemessener Ausgleich für den Einbehalt der Sicherheitsleistung zur Verfügung steht, zum Beispiel die Ablösung durch eine Bürgschaft. Die Klausel ist deshalb unwirksam, der Auftragnehmer ist nicht verpflichtet, eine Sicherheit zu leisten. Die Gemeinde muss den Einbehalt auszahlen. „Öffentliche Auftraggeber sollten also bei aller berechtigter Sorge um die ihnen anvertrauten Gelder Augenmaß walten und sich im Vorfeld juristisch beraten lassen, wie sie ihre Investitionen am besten schützen“, empfiehlt Alexander Jakobs.
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15.09.2012 von Helena
WARBURG – Private Bauherren müssen meist auf den Cent achten, da lohnen sich Rabatte und Skonti. Im Baugewerbe sind sogenannte Skontovereinbarungen üblich, also die Reduzierung der Rechnungssumme, sofern diese innerhalb einer bestimmten Frist bezahlt wird. Bis zu fünf Prozent Skonto sind in der Baubranche durchaus üblich. Skonto muss allerdings immer vorher vereinbart werden, erinnert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Und die Regelungen dazu müssen eindeutig sein. Das heißt, es muss genau festgelegt sein in welcher Höhe und innerhalb welcher Fristen und von welchen Zahlungen Skonto in Abzug gebracht werden kann. Unbedingt einhalten sollten Auftraggeber die vereinbarte Skontofrist. Relevant ist nicht der Zeitpunkt der Zahlung, sondern der Stichtag des Zahlungseingangs auf dem Konto der beauftragten Bau- oder Handwerksfirma soweit nichts Anderweitiges vereinbart ist. Je nach Geldinstitut kann das bis zu drei Werktagen dauern.
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14.09.2012 von Helena
WARBURG – Jede Wohnungseigentümergemeinschaft braucht einen Verwalter. Er sorgt unter anderem für die Instandhaltung der Anlage. Dabei kann der Verwalter nicht nach eigenem Gutdünken verfahren, sondern ist an das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gebunden und der Eigentümergemeinschaft verpflichtet, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Daran sollten auch Investoren und Bauträger denken, die eine Immobilie gebaut haben und nun als Eigentumswohnungen veräußern. Auch wenn sie den Verwalter stellen, sollten sie diesen nicht ermutigen, eventuell während der Gewährleistungsfrist auftauchende Mängel zu ignorieren und deren Beseitigung zu verschleppen. Eigentümer haben ein Recht auf eine mangelfreie Immobilie und auf deren Instandhaltung durch den Verwalter. Sie können ihre Rechte gerichtlich durchsetzen. Das mag dauern, aber solche Praktiken sprechen sich herum und schaden dem Image des Investors und Bauträgers.
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13.09.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
WARBURG – „Bauunternehmer und Handwerker müssen sich absichern, denn sie tragen die Darlegungs- und Beweislast für in Auftrag gegebene Leistungen“, rät Alexander Jakobs, Rechtsanwalt in Warburg. „Im täglichen Baugeschehen kommt es schnell zu Missverständnissen, beispielsweise über die konkret bestellten Abmaße eines anzufertigenden Werkes. In diesem Fall muss der Unternehmer beweisen, dass er das Werk vertragsgemäß erbracht hat“, erläutert Alexander Jakobs, „denn der Besteller braucht das Werk nicht abzunehmen, wenn es nicht seiner konkreten Bestellung entspricht. Es ist deshalb dringend zu raten, den Inhalt eines Auftrages konkret im Vertrag zu beschreiben“, empfiehlt Alexander Jakobs, „und zwar so genau wie möglich, denn im Streitfall reicht eine bloße Größenangabe nicht aus.“ So hat beispielsweise das Landgericht Mainz (LG Mainz – Beschluss vom 15.12.2011 – 3 S 19/11) im Falle einer Markise entschieden: Sie war schräglaufend und flächenabdeckend bestellt worden. Dies war aber nicht schriftlich fixiert worden. Der Auftragnehmer konnte demzufolge nicht beweisen, dass er das Werk vertragsgemäß ausgeführt hatte. Der Besteller musste die Markise nicht bezahlen.
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13.09.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
Wird eine Webseite ohne Erlaubnis des Betreibers der Seite komplett kopiert, hat der Betreiber der Seite in aller Regel ein Interesse daran, dagegen vorzugehen. Ob ihm aus urheberrechtlicher Sicht dann ein Unterlassungsanspruch zustehen kann, hatte das OLG Hamburg zu entscheiden. Zur zitierten Webseite…
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12.09.2012 von Helena
WARBURG – „Abschlagsrechnungen sind in der Baubranche gang und gäbe. Vor allem bei Bauvorhaben, die sich über Monate hinziehen, müssen Auftragnehmer Abschlagszahlungen erhalten, um ihr wirtschaftliches Risiko in Grenzen zu halten“, erläutert Helena Jakobs, Rechtsanwältin für Bau- und Architektenrecht in Warburg und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Das gilt auch bei den Leistungen der Architekten und Ingenieure. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt in § 15 Abs. 2, dass Abschlagszahlungen zu vereinbarten Zeitpunkten oder in angemessenen zeitlichen Abständen für nachgewiesene Leistungen gefordert werden können. „Findige Juristen und Rechtswissenschaftler diskutieren nun allerdings darüber, ob dies im Einklang mit den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs BGB steht, das weitere Vorschriften zu Abschlagszahlungen kennt. Damit diese Diskussion nicht das Verhältnis zwischen den Vertragsparteien belastet, sollte sie von vornherein vermieden werden“, rät Helena Jakobs und empfiehlt eine klare vertragliche Regelung: „Die Vertragspartner sollten im Architekten- oder Ingenieurvertrag zumindest auf § 15 HOAI Bezug nehmen, besser noch gleich detailliert regeln, zu welchen Leistungsständen Abschlagszahlungen gefordert werden können. Solche klaren Regelungen bringen dem Auftraggeber nicht nur Kostensicherheit, sondern helfen auch den Planern, dass deren Abschlagsrechnungen zügig geprüft und bezahlt werden.“
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11.09.2012 von Rechtsanwalt Alexander Jakobs
WARBURG – Es hat sich eingebürgert: Eine schnelle E-Mail schafft klare Verhältnisse. Sei es die Ankündigung eines Liefertermins, der Hinweis auf eine Verzögerung oder die Bestätigung einer Planänderung. „Elektronischer Schriftverkehr ist schnell und praktisch, allerdings nicht in allen Fällen ausreichend“, erläutert Alexander Jakobs, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).
„Vor allem bei Mängelrügen langt die einfache Mail nicht. Eine ohne qualifizierte elektronische Signatur versandte E-Mail erfüllt nämlich nicht das Schriftformerfordernis nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 2 VOB/B.“ Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt/Main hat in seiner Entscheidung vom 30. April 2012 (Az. 4 U 269/11) grundsätzlich entschieden, dass die Erfordernis der einhändigen Unterschrift (§ 126 Abs. 1 BGB) im elektronischen Rechtsverkehr nur durch den Einsatz einer qualifizierten elektronischen Signatur (§ 126 Abs. 3 BGB) erfolgen kann.
Im konkreten Fall ging es um die Frage, ob eine Mängelrüge mit dem Ziel, die Verjährung nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 S. 2 VOB/B zu erreichen, per einfacher E-Mail an den Unternehmer gesendet werden darf oder ob eine schriftliche Mängelrüge des Bestellers Voraussetzung ist. Die E-Mail war dem Unternehmer zwar kurz vor Ablauf der Verjährung der Gewährleistungsansprüche zugegangen, aber ohne qualifizierte elektronische Signatur.
„Nach der Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt vom 30. April 2012 erfüllt eine Mängelrüge per E-Mail ohne qualifizierte elektronische Signatur weder das Schriftformerfordernis nach § 126 BGB noch nach § 13 Abs. 5“, erklärt Alexander Jakobs. „Diese Rechtslage führte im konkreten Fall dazu, dass die Mängelrechte des Bestellers, der auf die Hemmung der Verjährung durch die nicht signierte E-Mail vertraut hatte, verjährt waren, als er schließlich Klage erhob.“
„Die Klage des Auftraggebers wurde hier allein aus dem formalen Grund des Fehlens einer qualifizierten elektronischen Signatur abgewiesen“, betont Alexander Jakobs und empfiehlt im Rechtsverkehr bei der Versendung von E-Mails darauf zu achten, dass diese nach Möglichkeit immer, mindestens aber dann eine qualifizierte elektronische Signatur besitzen, wenn die Schriftform im Sinne von § 126 BGB eingehalten werden muss. „Die Entscheidung betrifft den gesamten Bausektor. Auch kleinen Firmen und Auftraggebern kann ich nur dringend raten, sich mit den Erfordernissen an eine qualifizierte elektronische Signatur vertraut zu machen.“ Informationen zu den technischen Anforderungen an die qualifizierte elektronische Signatur bietet die Website des Bundesamtes für die Sicherheit in der Informationstechnologie www.bsi.de.
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