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Bauen mit dem Nachbarn – nicht ohne nachbarrechtliche Vereinbarung

Gerade in der jetzigen Zeit, in der die Wohnungsbaugesellschaften Wohnraum schaffen müssen und Investoren weiterhin versuchen, durch Immobilien ihr Vermögen zu mehren, werden in Städten Baulücken gefüllt und alte oder unrentable Gebäude abgerissen und die Grundstücke neu bebaut. Die Neubauten werden in der Regel auf Grundstücken errichtet, von denen aus die nächste Bebauung nicht nur in angemessener Ferne zu sehen ist, sondern oftmals stehen an oder auf der Grundstücksgrenze Gebäude. Dann kommt der Nachbar ins Spiel.

Mein Grundstück beginnt dort, wo deins endet

Grundsätzlich darf jeder Grundstückseigentümer mit seinem Grundstück so verfahren, wie er möchte (§ 903 Abs. 1 BGB). Eingeschränkt wird dieses Recht durch die Gesetze und Rechte Dritter. So begrenzt bspw. ein vorhandener Bebauungsplan oder die Eigenart der näheren Umgebung (§ 34 BauGB) die Bebauungsmöglichkeit in öffentlich-rechtlicher Hinsicht. Gleichermaßen dürfen die Abstandsflächen eines Gebäudes nicht auf die benachbarten Grundstücke fallen. Abstandsflächen sind die Freiflächen, die zwischen zwei Gebäuden bzw. Gebäudeteilen erhalten bleiben müssen, um den sozialen Frieden zwischen den Nachbarn sicher zu stellen (Belüftung, Belichtung, Besonnung des jeweiligen Grundstücks). Diese Mittel für sozialen Frieden spielen bei der innerstädtischen Grenzbebauung, d.h. bei Häusern, die in einer Reihe lückenlos nebeneinanderstehen, keine Rolle. Werden Außenwände an der Nachbargrenze errichtet und ist städteplanerisch eine geschlossene Bauweise vorgegeben, muss sogar ohne Einhaltung von Abstandsflächen gebaut werden. Jedes Gebäude „wirft“ eine Abstandsfläche, die durch die Architektur des Gebäudes bestimmt wird (vergl. Z.B. § 6 BauO Bln). Will der Neuhaus-Bauer das Grundstück möglichst gut ausnutzen, kommt es manchmal dazu, dass das Gebäude die Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück werfen würde. Das ist nur möglich, wenn der Nachbar zustimmt. Dazu bedarf es dann einer nachbarrechtlichen Vereinbarung.

Wo gehobelt wird, fallen Späne

Neue Gebäude werden oftmals so geplant, dass sie das Grundstück so optimal wie möglich ausnutzen. Das führt vor allem innerstädtisch dazu, dass Tiefgaragen errichtet werden oder der Neubau einen Keller erhält. Das bestehende Nachbargebäude hat beides nicht unbedingt, deshalb liegt die Bodenplatte des Neubaus manchmal viel tiefer als das Fundament des meistens älteren Nachbargebäudes. Der Eingriff in das Erdreich direkt neben dem alten Gebäude führt unvermeidbar zu Bewegungen im Baugrund. Da dies aber auch gleichzeitig eine Gefährdung für die Substanz eines grenzständig gebauten Nachbarhauses bedeuten kann, werden häufig sog. „Unterfangungen“ des Nachbarfundaments geplant. Dadurch sollen die Fundamente durch Zement, das meist im Hochdruckinjektionsverfahren (HDI) unter die Fundamente gebracht wird, unterstützt werden. Damit dringt der Bauherr in das Eigentum des Nachbarn ein und beeinträchtigt es durch die Zementsuspension. Dem muss der Nachbar zustimmen (oder er muss es dulden – hierzu gleich mehr). Auch das geschieht am besten in einer nachbarrechtlichen Vereinbarung.

Ob der Nachbar zur Duldung der Unterfangung verpflichtet ist, hängt vom Einzelfall ab. Einige Nachbarrechtsgesetzes sehen die Gestattung der Unterfangung für den Fall vor, dass der Anbau an die Nachbarwand (die Wand, an die beide Nachbarn anbauen können) oder die Herstellung einer neuen Grenzwand (die neue Wand steht an der Grundstücksgrenze, so wie die Wand des Nachbargebäudes auch) eine tiefere Gründung der Wand voraussetzt und es nach den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst unumgänglich ist oder nur mit unzumutbar hohen Kosten vermieden werden könnte, nur geringfügige Beeinträchtigungen des Nachbargebäudes zu befürchten sind und der Neubau öffentlich rechtlich zulässig ist. Einigt sich der Bauherr des Neubaus mit dem Nachbarn aber nicht – weil dieser z.B. meint, für die Unterfangung eine hübsche Entschädigung erhalten zu wollen – und beginnt er mit den Unterfangungsarbeiten, kann es zu einem Baustopp kommen, wenn der Nachbar eine einstweilige Verfügung beantragt. Keine schöne Situation für den Bauherrn, der dadurch oftmals Zeit und Geld verliert. Am besten werden die möglichen Streitpunkte rechtzeitig vor Baubeginn in einer nachbarrechtlichen Vereinbarung geklärt.

Einigung spart Zeit und Geld

Ist diese Frage geregelt und kann der Bauherr beginnen, dann stellt sich oft die Frage, ob mit dem Kran über das Nachbargrundstück geschwenkt werden darf, um die Baustelle mit Material zu bedienen. Grundsätzlich nicht – denn auch der Luftraum fällt (bis zu einer Höhe, bei der den Nachbarn noch interessiert, was dort geschieht) in das Eigentum des Grundstückseigentümers (§ 905 BGB); Einwirkungen hierauf darf er verbieten. Schwenkt also der Lastarm oder auch der Arm mit den Ausgleichsgewichten über das Nachbargrundstück, dringt dieser in den Luftraum des Nachbarn ein. Auch dem muss der Nachbar zustimmen. Ist die Baustelle nicht ohne überschwenkenden Kranarm anzudienen, hat der Bauherr einen Duldungsanspruch gegenüber dem Nachbarn auf die vorübergehende Nutzung (vergl. OLG Rostock, Beschluss vom 07.11.2017, 3 W 136/17). Dem voraus geht dann aber so manches Mal ein – oder mehrere – einstweilige Verfügungsverfahren durch oder gegen den Nachbarn. Daher empfiehlt es sich dringend, dass sich der Bauherr mit dem Nachbarn einigt – am besten mit … Sie ahnen es schon.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Bau- und Architektenrechts.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

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Trotz des Software-Updates hat laut Landgericht Hamburg ein Autokäufer Anspruch auf einen einwandfreien Neuwagen und Rücknahme seines Schummel-Diesels

Das Landgericht Hamburg verurteilt den Händler eines Kraftfahrzeuges des Volkswagenkonzerns zur Lieferung eines mangelfreien fabrikneuen typengleichen Ersatzfahrzeugs aus aktueller Serienproduktion –  Landgericht Hamburg (Az. 329 O 105/17).

Damit reiht sich eine weitere Entscheidung zugunsten der Verbraucher in die lange Liste von Entscheidungen ein. Gleichzeitig gibt es eine Vielzahl von Entscheidungen, die die Ansprüche der Verbraucher, sei es gegen den Verkäufer oder gegen den Hersteller, abgewiesen haben.

Zusätzlich befeuert wird die ohnehin schon hitzige Auseinandersetzung rund um den „Abgaskanal“ durch die nunmehr mögliche Verhängung von Fahrverboten für Dieselfahrzeuge in Großstädten.

Wenn auch Sie von der Problematik betroffen sind prüfen wir gerne individuell, ob Sie Ansprüche auf Rückabwicklung, Schadensersatz oder Neulieferung geltend machen können.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

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Estrich nicht belegreif: Bodenverleger haftet für Schwindrisse!

Verlegt der Auftragnehmer einen (Industrie-)Fußbodenbelag trotz fehlender Belegreife des Estrichs und kommt es daraufhin zu Schwindrissen, ist die Leistung des Auftragnehmers mangelhaft. Der Auftragnehmer wird von seiner Haftung für Schwindrisse auch nicht dadurch befreit, dass der Betrieb von zwei großen, dynamischen Maschinen (hier: Fleischfüller und Kutter) zu einer Vergrößerung der Rissbreiten geführt hat. Darauf weist das OLG Koblenz hin – OLG Koblenz, Beschluss vom 14.10.2014 – 2 U 394/13; BGH, Beschluss vom 25.10.2017 – VII ZR 278/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

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BGH stärkt Mieterrechte bei Nebenkosten

Wenn Stromanbieter oder Vermieter extrem hohe Nachforderungen bei den Nebenkosten stellen, müssen sie dafür zuerst Beweise erbringen, bevor der Mieter zahlen muss. Das entschied der Bundesgerichtshof – BGH, Az.: VIII ZR 189/17.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Mieterrechte bei extrem hohen Strom- oder Nebenkostenabrechnungen gestärkt. Demnach müssen Mieter im Streit mit Energieversorgern deutlich überhöhte Abrechnungen nicht bezahlen, wenn die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ des Energieanbieters besteht, entschied das Gericht in einem Urteil. Bei Nachzahlungsforderungen im üblichen Rahmen von einigen hundert Euro müssen Verbraucher aber weiterhin zunächst zahlen und können dann ein Rückforderungsverfahren anstrengen.

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Die 4 wichtigsten Neuerungen bei der Kündigung von Bauverträgen

Ob Teilkündigungen oder die schriftliche Kündigung – durch das neue Bauvertragsrecht müssen sich Handwerker mit neuen Regeln bei der Kündigung von Bauverträgen auseinandersetzen.

Ein Interview mit dem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

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Was ist ein Bauvertrag?

Der im neuen Bauvertragsrecht 2018 geregelte Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels, vgl. § 650 a Abs. 1 BGB.

Wie war es bisher?

Der Bauvertrag wurde bislang gesetzlich im BGB nicht definiert. Verschiedene Vorschriften verwenden jedoch die Begriffe „Bauwerk“, „Außenanlage“ oder „eines Teils“ davon als Tatbestandsmerkmale.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH wird unter einem Bauwerk eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache verstanden. Erfasst sind damit nicht nur Gebäude, sondern auch andere von Menschen aus Material geschaffene, in vergleichbarer Weise ortsfest angebrachte Sachen.

Bezüglich einer Außenanlage muss es sich um Arbeiten handeln, die mit Arbeiten an einem Bauwerk vergleichbar sind.

Was gilt ab jetzt?

Die Anwendbarkeit der Vorschriften im § 650 a ff. BGB hing künftig davon ab, dass § 650 a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB einschlägig ist.

Die Begriffe „Bauwerk“ und „Außenanlage“ sollen nach dem Willen des Gesetzgebers dabei so zu verstehen sein wie bisher, werden aber ergänzt um die Fallvariante Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung und Umbau.

Abbrucharbeiten (Beseitigung) sind somit im Gegensatz zu früher vom Bauvertragsbegriff ebenfalls mitumfasst.

Den Begriff „Umbau“ will der Gesetzgeber so verstanden wissen, wie in § 2 Abs. 5 HOAI. „Umbauten“ sind danach Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand.

Was ist zu beachten?

Nachdem in § 650 a Abs. 1 BGB in allen Varianten (Herstellung/Wiederherstellung/Beseitigung/Umbau) die Bearbeitung eines Teils ausreichend ist, könnten nach dem Wortlaut selbst kleine Reparaturarbeiten zur Annahme eines Bauvertrages führen, denn selbst dann wird z.B. ein Teil eines Bauwerks beseitigt oder wiederhergestellt.

Es ist daher zu erwarten, dass von der Rechtsprechung zusätzlich (umgeschriebene) Kriterien herausgebildet werden, um den Anwendungsbereich des § 650 a Abs. 1 BGB einzuschränken. Denkbar wäre z.B., zu verlangen, dass die Arbeiten für Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung sind.

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§ 650a BGB – Bauvertrag

(1) Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels.

(2) Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.

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Ab wann gilt das neue Bauvertragsrecht?

Auf ein Schuldverhältnis, das vor dem 01.01.2018 entstanden ist, finden die Vorschriften dieses Gesetzes, des Bürgerlichen Gesetzbuches und der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauverträgen in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung Anwendung, vgl. EGBGB, Artikel 229, § 39.

Wie war es bisher?

Die §§ 631 ff. BGB galten für alle bis einschließlich 31.12.2017 geschlossene Werkverträge – bei Bauträgerverträgen einschließlich der Abschlags V -, soweit die Bestimmungen nicht durch vertragliche Vereinbarungen zulässig abgeändert wurden.

Was gilt ab jetzt?

Die Anknüpfung des Artikels 229 § 39 EGBGB erfasst die Abwicklung des gesamten Schuldverhältnisses. Voraussetzung ist, dass das Schuldverhältnis bereits vor Ablauf des Jahres tatsächlich „entstanden“ ist.

Der Begriff des Entstehens bedeutet, dass Inhalt und Wirkung des Schuldverhältnisses grundsätzlich nach dem Recht beurteilt werden soll, dass zur Zeit der Verwirklichung seines Entstehens galt.

Nimmt der Geschäftspartner das Angebot an und geht diese Erklärung dem Antragenden spätestens am 31.12.2017 zu, ist das bauvertragliche Schuldverhältnis eindeutig vor dem 01.01.2018 entstanden.

Entsteht das Schuldverhältnis erst nach diesem Stichtag, findet das neue Recht Anwendung.

Was ist zu beachten?

Die oben aufgeführte klare Stichtagsregelung in Artikel 229 § 39 EGBGB wirft Fragen dahingehend auf, wie sich nachträglich ergebende Umstände/Änderungen auswirken.

So wirkt eine Genehmigung wegen fehlender Vertretungsmacht auf den Zeitpunkt des Zugangs der Annahme zurück, vgl. § 184 BGB.

Tritt ein Dritter dem vor dem 01.01.2018 geschlossenen Vertrag bei, so ist auch für ihn das alte Recht maßgeblich. Der Vertrag darf nur nicht in seinem sachlichen Kern geändert werden, vgl. BGH, NJW-RR 2006, 668, Rd.-Ziffer 16.

Probleme wirft jedoch der Stufenvertrag auf, wie er häufig als Architektenvertrag abgeschlossen wird. Hier wird durch Vertragsauslegung zu klären sein, ob bei Vertragsschluss vor dem 01.01.2018 bereits alle Leistungen verbindlich beauftragt sind und lediglich der Zeitpunkt für den Abruf offen ist oder ob sich der Auftraggeber die Annahme für die weiteren Leistungsstufen vorbehalten hat.

Haben die Parteien noch in 2017 einen Rahmenvertrag geschlossen, so gilt:

Er zielt zwar auf eine auf Dauer angelegte Geschäftsverbindung ab, regelt aber nur die Inhalte von Verträgen, die erst zukünftig abzuschließen sind, vgl. BGH, NJW-RR 1992, 977, 978.

Auf diese findet das neue Bauvertragsrecht Anwendung, weil die konkreten Objekte und Maßnahmen erst nach dem Stichtag beauftragt werden.

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Geldsegen für AXA Krankenversicherte? LG Potsdam: Rückerstattung AXA private Krankenversicherung Tariferhöhung unwirksam!

Das Landgericht Potsdam hat in zweiter Instanz mit Urteil vom 27. September 2017 entschieden, dass die private Krankenversicherung Axa ihre Beiträge zu Unrecht angehoben hat.

Private Krankenversicherer dürfen ihre Beiträge erhöhen, um sie an die Kosten im Gesundheitssystem anzupassen. Dabei müssen sie allerdings die gesetzlichen Vorgaben beachten, wie die Überprüfung der Erhöhung durch einen unabhängigen Treuhänder.

Das LG Potsdam hat im vorliegenden Fall die Prämienerhöhungen der AXA Krankenversicherung der Jahre 2007-2013 für unwirksam erklärt, da der beauftragte Treuhänder nicht unabhängig gewesen sei. Das hat zur Folge, dass die Erhöhungen zurückgefordert werden können. In Zukunft darf der Kunde außerdem wieder die alte, niedrigere Prämie zahlen.

Betroffene sollten nicht mit der Überprüfung warten, da der Rückforderungsanspruch jeweils taggenau 10 Jahre nach der Zahlung verjährt.

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Verschiedene Bauaufträge müssen auch getrennt abgerechnet werden

Macht der Auftragnehmer im Zusammenhang mit der Errichtung mehrerer Bauvorhaben seinen jeweiligen Werklohn geltend, muss er Art und Umfang der geschuldeten Leistungen und die tatsächliche vertragsgemäße Durchführung der Arbeiten für jedes Bauvorhaben darlegen und beweisen. Darauf weist das OLG Frankfurt hin.
OLG Frankfurt, Urteil vom 21.12.2015 – 16 U 96/14, BGH, Beschluss vom 10.08.2016 – VII ZR 20/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

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Immobilienkauf: Schadensersatz wegen verschneiter Hundehaufen im Garten?

Zwar begründet die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen im Garten einer verkauften Eigentumswohnung einen Sachmangel. Schadensersatz wegen Beseitigung des Hundekots kann in der Regel aber erst dann verlangt werden, wenn der Hundebesitzer zuvor zur Beseitigung des Kots aufgefordert wurde, AG München 13.4.2016, 171 C 15877/15.

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beseitigung von Hundekots.

Zwar begründet die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen zur Überzeugung des Gerichts einen Sachmangel. Der Kläger hätte den Beklagten zum Entfernen der Haufen allerdings auffordern und eine entsprechende Nachfrist setzen müssen. Infolgedessen konnte der Kläger keinen Schadensersatz verlangen, da er den Beklagten nicht zur Nacherfüllung und zur Beseitigung aufgefordert hatte.

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