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Mietrechtsänderungsgesetz passiert den Bundesrat

Der Bundesrat hat am 1.2.2013 das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Die Änderungen betreffen die energetische Modernisierung von Wohnraum, die Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zudem werden die Länder ermächtigt, den Anstieg von Bestandsmieten auf lokalen Teilmärkten mit knappem Angebot abzudämpfen.

Nach der Verabschiedung des Gesetzes im Bundesrat muss es nun noch ausgefertigt und verkündet werden. Die Änderungen werden voraussichtlich – je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt – Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten. Die Regelung zum Contracting werden zwei Monate danach wirksam.

Im Einzelnen:

I. Energetische Modernisierung

Das Mietrecht muss dafür sorgen, dass Nutzen und Lasten einer energetischen Modernisierung ausgewogen zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden.

– Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) werden reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Er umfasst Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Das schafft Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter. Klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.

– Energetische Modernisierungen sollen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 BGB) führen. Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z.B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt natürlich auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.

– Das geltende Recht, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, wird nicht verändert (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit wird auch für die energetische Modernisierung nicht erhöht. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Dieser Abzugsposten wird im Mieterinteresse künftig ausdrücklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang.

– Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht erhöhen, sofern sein Einwand berechtigt ist. Das schafft Planungssicherheit in der Bauphase.

Der Härteeinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen; der Vermieter soll den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen. Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wird im Mieterhöhungsverfahren nach Abschluss der Maßnahmen geprüft, auch der Abwägungsmaßstab wird nicht verschärft. Der Mieter behält also seinen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen, die er finanziell nicht tragen kann. Er muss also, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.

– Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen zu vermeiden. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.

– In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Energetische Kriterien sollen so künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.

II. Contracting

Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Vermieter, die bisher in Eigenregie für die Wärmeversorgung ihrer Häuser gesorgt haben, können einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten, und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, wird gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen, können sie die Kosten dieser Wärmelieferung künftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen:

In der Regel muss der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z.B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Außerdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

III. Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum

Gegen das sogenannte Mietnomadentum kann durch neue Verfahrensregeln verbessert vorgegangen werden:

– Räumungssachen sind künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten: Denn der Vermieter oder Verpächter kann auch bei wirksamer Kündigung des Vertrags seine Leistung – nämlich die Besitzüberlassung – nicht eigenmächtig zurückhalten. Hier ist eine besonders schnelle Durchführung des Verfahrens erforderlich, um nach Möglichkeit zu vermeiden, dass sich die Klagforderung monatlich um das auflaufende Nutzungsentgelt erhöht, falls der Mieter oder Pächter nicht zahlt. Deshalb sind Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen: Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.

– Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, für das während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Nutzungsentgelt eine Sicherheit (z. B. Bürgschaft, Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.

– Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Sie wird auf eine gesetzliche Grundlage gestellt. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die – oft kostenaufwendige – Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.

– Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

IV. Unterbindung des „Münchener Modells“ bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen

Der bewährte Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern darf nicht durch das sog. Münchener Modell umgangen werden. § 577a BGB sieht derzeit einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vor, wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen sodann veräußert werden. Die Landesregierungen können diese Frist für gefährdete Gebiete (Ballungsräume) bis auf zehn Jahre verlängern. Das „Münchener Modell“ ist dadurch geprägt, dass eine Personengesellschaft (z.B. eine GbR) ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel erwirbt, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wird der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Schutzlücke wird jetzt geschlossen.

V. Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Darüber hinaus wird in § 558 Abs. 3 BGB eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % auf 15 % absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können.

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Konflikte zwischen Vergabe- und Vertragsrecht rechtzeitig entschärfen

WARBURG – Wenn es um den Einbau großer technischer Anlagen und Bauteile geht, müssen sich öffentliche Bauherren entscheiden, nach welcher Vergabeordnung sie den Auftrag ausschreiben. In Betracht kommen die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/A) und die Vergabe- und Vertragsordnung für Leistungen (VOL/A). Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig, so Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, zumal die gesetzliche Regelung des Werkvertragsrechts des § 651 BGB zur Abgrenzung zwischen Werkvertragsrecht und Kaufvertragsrecht nicht weiterhilft, sondern erfahrungsgemäß eher Verwirrung stiftet. Während es nach der gesetzlichen Regelung zur Anwendung des Vertragsrechts vor allem auf die Eigenschaft der „Beweglichkeit“ einer Sache ankommt – und damit auch große Bauteile unter das Kaufvertragsrecht fallen können –, kommt es im Vergaberecht vor allem auf den bestimmungsgemäßen Zweck der Leistungen an. Das Oberlandesgerichts Brandenburg legt in einer Entscheidung (Aktenzeichen Verg W 2/12) besonderes Augenmerk darauf, dass eine technische Anlage, die für die Funktionsfähigkeit eines Bauwerks notwendig ist, im vergaberechtlichen Sinne als Bauleistung einzustufen ist, auch wenn die Tätigkeit zur Montage gegenüber der Lieferung der technischen Anlage zurückzutreten scheint. Im vorliegenden Fall ging es um eine Projektionsanlage für ein Planetarium. Vergleichbare Probleme können nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte auch im Krankenhausbau und bei Industrieanlagen auftreten. Da allerdings die Rechtsprechung zu diesen Abgrenzungsfragen sehr unterschiedlich ist und für das Auseinanderfallen von Vergaberecht und Vertragsrecht gegebenenfalls gesonderte vertragliche Bedingungen vereinbart werden sollten, empfiehlt es sich, rechtzeitig vor der Ausschreibung einen Fachanwalt einzuschalten, der die Fragen der Abgrenzung abwägen kann.

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Bei Wintertemperaturen Verarbeitungsrichtlinien beachten!

Jetzt im Winter kommen viele Baustellen ins Stocken. „Schlechtwetter“ heißt dann oft die Entschuldigung der Baufirmen. Die greift aber nicht immer, wie die Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg mitteilt. Längst gibt es einschlägige Urteile zum Thema, die genau regeln, wann Bauen zumutbar ist und wann nicht. Die Baufirmen kennen sie alle.

Eindeutige Grenzen setzen den Baufirmen allerdings manche Baustoffe. Die Hersteller erstellen zu ihren Bauprodukten sogenannte Verarbeitungsrichtlinien. In diesen Gebrauchsanweisungen gibt es unter anderem klare Regeln zur Temperatur, bei der die Baustoffe verarbeitet werden dürfen. Häufig müssen dabei die Temperatur des zu verarbeitenden Bauteils und die Lufttemperatur beachtet werden. Das gilt zum Beispiel bei bituminösen Abdichtungen etwa im Kellerbereich. Auch bei Verputzarbeiten spielen die Temperaturen eine zentrale Rolle. Werden hier die Vorgaben nicht minutiös eingehalten, drohen Bauschäden.

Nach Erfahrung von Rechtsanwältin Jakobs müssen die Verarbeitungsrichtlinien besonders genau beachtet werden, wenn Materialien in Verbindung mit Wasser verarbeitet werden, sonst kann es zu Frostschäden kommen, sobald die Temperaturen unter 0° Celsius sinken. In diesen Fällen müssen die Handwerker nicht nur darauf achten, dass die Temperatur zum Zeitpunkt der Verarbeitung über dem Gefrierpunkt liegen muss, sondern auch während der Trocknungsphase, meist der darauffolgenden Nacht, nicht unter null sinken darf.

Solche frostfreien Perioden sind im Winter aber eher selten. Das sollten auch Bauherren bedenken und zum einen die Firmen nicht zur Eile und zur Fortsetzung von Arbeiten drängen, wenn das Material bestimmte Witterungsverhältnisse voraussetzt und diese nicht garantiert sind. Zum anderen sollten Bauherren misstrauisch werden, wenn eine Firma ohne Rücksicht auf die Außentemperaturen putzt, abdichtet und streicht. Dann sollten Bauherren schnellstens einen Baurechtsanwalt hinzuziehen, um den Bau gegebenenfalls stoppen zu lassen, ehe Schäden entstehen, und um später je nach den vertraglichen Vereinbarungen Beschleunigungsmaßnahmen durchzusetzen. Übrigens: Verzögert sich durch schlechtes Wetter die Bauzeit, hat die Firma in der Regel keinen Anspruch auf zusätzliche Vergütung.

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Neues Gesetz zur Begrenzung der Abmahnkosten geplant

Massenhafte Abmahnungen von Tauschbörsennutzern sind weiterhin an der Tagesordnung. Um die teils immensen Kosten im Rahmen von Filesharing – Abmahnungen zu begrenzen, gibt es nun einen neuen Gesetzentwurf. Als Höchstgrenze für Abmahnosten sollen 155,30 Euro gelten.

Warum sollen die Abmahnkosten begrenzt werden?

Seit Jahren werden Tauschbörsen – Nutzer massenhaft von Anwälten der Film- und Musikindustrie abgemahnt, wenn Sie unerlaubterweise urheberrechtlich geschützte Inhalte im Netz anbieten. Es wird hier Vielfach von einer „Abmahnindustrie“ gesprochen. Anwaltskosten und Schadensersatz können pro Abmahnung schnell bei 1000 – 2000 Euro liegen.

Der Gesetzgeber wollte die Kosten von Filesharing – Abmahnungen schon im Jahre 2007 begrenzen und hatte damals den § 97a UrhG geschaffen. Dieser ist momentan geltendes Recht und sieht die Begrenzung der Abmahnkosten auf 100 Euro vor.

Im neuen Gesetzentwurf soll der Gegenstandswert, nach dem sich die Abmahnkosten berechnen, nun auf 1000 Euro gedeckelt werden. Daraus würden sich Abmahnkosten in Höhe von 155,30 Euro ergeben.

Wir das neue Gesetz etwas an den massenhaften Filesharing – Abmahnungen ändern?

Es liegt momentan noch nicht einmal der Entwurf des geplanten Gesetzes im Wortlaut vor. Eine fundierte Einschätzung ist so natürlich kaum möglich. Im ungünstigsten Fall wird sich aber an den massenhaften Abmahnungen aus folgenden Gründen nichts ändern:

1. Es gibt heute schon eine gesetzlichen Kostendeckelung auf 100 Euro, die nicht funktioniert

Das Problem ist, dass die Gerichte § 97a UrhG in Filesharing-Abmahnungen einfach für nicht anwendbar erklären. Die Gerichte sind einheitlich der Auffassung, dass das weltweite Anbieten urheberrechtlich geschützter Inhalte keine „unerhebliche Rechtsverletzung außerhalb des geschäftlichen Verkehrs“ ist. Das wäre Voraussetzung für die Deckelung der Abmahnkosten. Die Gerichte sehen hier aber in der Regel ein „gewerbliches Ausmaß“, auch wenn die Tauschbörsennutzer natürlich nichts daran verdienen, wenn Sie einen Song illegal in Tauschbörsen einstellen.

2. Auch der neue Gesetzesentwurf sieht zahlreiche Ausnahmen vor

Soweit bekannt enthält auch der neue Gesetzesentwurf keine eindeutige Regelung wie „alle abgemahnten privaten Tauchbörsennutzer zahlen maximal 155, 30 Euro“.

Es gibt vielmehr wie bei der heutigen Regelung auch zahlreiche Ausnahmen, die auf die „Schwere“ und „Umstände des Einzelfalls“ abstellen. Im Ergebniss werden hier die Gerichte entscheiden müssen. Es werden wieder Jahre der Rechtsunsicherheit vergehen, bis halbwegs klar ist, was die neuen Regelungen denn nun eigentlich bedeuten.

Ob der neue Gesetzesentwurf auch eine Einschränkung im Hinblick auf ein Handeln „“im gewerblichen Ausmaß“ enthält, darüber gibt es bisher widersprüchliche Aussagen.

3. Wenn die Abmahnkosten gedeckelt werden, fordert man einfach mehr Schadensersatz

Ein weiteres Problem bei Filesharing-Abmahnungen: Die Kostenforderungen bestehen nicht nur aus den Anwaltskosten, sondern auch aus Schadensersatz- und Lizenzforderung. Diese Positionen werden in der Abmahnung zwar häufig zu einer Gesamtsumme addiert:

Abmahnkosten (A) + Schadensersatz (B) = Gesamtkosten der Abmahnung (C)

Eine einfache mathematische Aufgabe: Was macht man als Abmahner, wenn die Abmahnkosten (A) gedeckelt werden, man aber trotzdem auf die gleiche Gesamtsumme (C) kommen will? Man erhöht einfach den Anteil des Schadensersatzes (B). Dieser Schadensersatz, der oft über die so genannte Lizenzanalogie berechnet wird, ist von der neuen Gesetzesregelung nämlich gar nicht umfasst.

Fazit:

Die Regelungen des Gesetzentwurfs sind ein Kompromiss zwischen Verbraucherschutz und Lobbyarbeit der Rechteinhaber. Dies war ein Grund dafür, dass es so lange gedauert hat, bis man sich in der Koalition geeinigt hat. Und dies ist auch der Grund, weshalb nun beide Seiten mit dem Ergebnis unzufrieden sind.

Den abgemahnten Tauschbörsen-Nutzern wird die Neuregelung kaum helfen. Es gibt schlicht zu viele Ausnahmen. Aber auch die Musikindustrie ist nicht glücklich und befürchtet wieder einmal, nun unterzugehen und Urheberrechtsverletzungen nicht mehr effektiv verfolgen zu können. Zur zitierten Webseite…

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Verspätete Auszahlung eines Betriebskostenguthabens begründet keinen Anspruch auf Verzugszinsen

In Fällen, in denen Vermieter Betriebskostenguthaben verspätet an Mieter ausbezahlen, weil sie mit ihrer Pflicht auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten sind, ergibt sich für den Mieter auch nicht aus entsprechender Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen. Aufgrund des vom Gesetzgeber bewusst eng gefassten Anwendungsbereichs des § 288 Abs. 1 BGB kann die Vorschrift jedoch nicht auf alle Fälle angewendet werden, in denen mittelbar die Verschaffung von Geld geschuldet wird. BGH 5.12.2012, XII ZR 44/11

Der Sachverhalt:
Die Beklagte hatte von der Klägerin Gewerberäume angemietet. Das Mietverhältnis endete im Dezember 2009. Es war eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart worden. Demnach sollten die entstandenen Nebenkosten „in einem Zeitraum von zwölf Monaten in tatsächlicher Höhe abgerechnet“ werden. Die Klägerin rechnete die Betriebskosten für die Jahre 2002 bis 2007 allerdings nicht binnen zwölf Monaten seit dem Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums ab, sondern erst nach schriftlicher Aufforderung durch die Beklagte im August 2009, woraus sich ein erhebliches Guthaben zu Gunsten der Beklagten ergab. Dieses wurde von der Klägerin sodann vollständig ausgeglichen.

Mit der Klage machte die Klägerin zunächst rückständige Miete für den Monat November 2009 geltend. Mit der Widerklage verlangte die Beklagte wegen der verspäteten Abrechnung für die Guthaben aus den Abrechnungszeiträumen 2004 bis 2007 jeweils vom ersten Tag des Folgejahres an bis zum Zeitpunkt der Abrechnung die Zahlung gesetzlicher Verzugszinsen.

Das LG gab der Klage statt; das OLG wies sie ab. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten blieb vor BGH erfolglos.

Die Gründe:
Die Beklagte konnte von der Klägerin weder in direkter noch in entsprechender Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB Verzugszinsen für die zwischenzeitlich an sie ausbezahlten Betriebskostenguthaben verlangen.

Nach § 288 Abs. 1 S. 1 BGB ist eine Geldschuld, mit der der Schuldner in Verzug geraten ist, zu verzinsen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift lagen hier allerdings bereits deshalb nicht vor, weil die Klägerin in dem Zeitraum, für den die Beklagte Verzugszinsen verlangt, nur zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung verpflichtet war und daher keine Geldschuld vorlag. Die Beklagte konnte in dem genannten Zeitraum von der Klägerin weder die Erstattung eines Betriebskostenguthabens noch die Rückerstattung der geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verlangen.

Entgegen der Auffassung der Revision ergab sich ein Anspruch auf Verzugszinsen für die Beklagte auch nicht aus der entsprechenden Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB. Zwar wird eine analoge Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB teilweise bejaht. Der Senat schließt sich jedoch der Ansicht an, wonach der Vermieter nur eine fristgerechte Abrechnung schulde und damit keine Geldschuld i.S.v. § 288 Abs. 1 BGB. Zwar führt die verspätete Abrechnung der Betriebskosten in den Fällen, in denen sich aufgrund der Abrechnung ein Guthaben für den Mieter ergibt, dazu, dass dem Mieter unberechtigt ein Geldbetrag vorenthalten wird. Aufgrund des vom Gesetzgeber bewusst eng gefassten Anwendungsbereichs des § 288 Abs. 1 BGB kann die Vorschrift jedoch nicht auf alle Fälle angewendet werden, in denen mittelbar die Verschaffung von Geld geschuldet wird.

Hinzu kommt, dass der Mieter anders als der Gläubiger einer „echten“ Geldschuld über ausreichende Möglichkeiten verfügt, den Vermieter zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu veranlassen. So kann er während eines laufenden Mietverhältnisses die Zahlung weiterer Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 273 Abs. 1 BGB verweigern. Im beendeten Mietverhältnis kann der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist sofort die Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorschüsse verlangen und diese gegebenenfalls auch im Wege einer Klage geltend machen, ohne zuvor auf die Erstellung der Betriebskostenabrechnung klagen zu müssen. Eine zusätzliche Möglichkeit, den Vermieter zur Erbringung der geschuldeten Leistung zu veranlassen, erfordert der Schutz des Mieters nicht. Zur zitierten Seite…

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Die Nutzung des Nachbargrundstücks nach dem Hammerschlags- und Leiterrecht

Anzeigen von beabsichtigten Arbeiten nach dem Hammerschlag- und Leiterrecht müssen Angaben zum voraussichtlichen Umfang der geplanten Arbeiten, zu deren Beginn und Dauer sowie zu Art und Umfang der Benutzung des Nachbargrundstücks enthalten. Die Anzeigen sind dabei Voraussetzung für die Ausübung des Rechts und nicht für das Bestehen eines Duldungsanspruchs. (BGH 14.12.2012, V ZR 49/12)

Der Sachverhalt:
Die Parteien sind Eigentümer aneinandergrenzender Grundstücke. Die Klägerin plante Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an der Giebelwand ihres Gebäudes, die an das von dem Beklagten genutzte Grundstück angrenzt. Im April 2009 kündigte sie dem Beklagten ihre Absicht an, näher bezeichnete Arbeiten ab der ersten Juniwoche 2009 in einem Zeitraum von zwei bis drei Wochen durchzuführen. Sie bat deshalb den Beklagten, die Nutzung seines Grundstücks einschließlich der Aufstellung eines Gerüsts zu ermöglichen. Später teilte sie ihm mit, dass die Arbeiten etwa vier Wochen andauern sollten. Der Beklagte stimmte der Nutzung des Grundstücks allerdings nicht zu.

Daraufhin beantragte die Klägerin gerichtlich die Verurteilung des Beklagten, es zu dulden, dass sie auf dem Nachbargrundstück für die Dauer von einem Monat an ihrer Hauswand ein Gerüst zur Durchführung von Sanierungsarbeiten errichten und die nötigen Arbeiten durchführen lässt. Das AG gab der Klage durch Versäumnisurteil statt; das LG entschied, dass die Duldungsverpflichtung des Beklagten unter der Bedingung steht, dass die Klägerin Art und Umfang der beabsichtigten Arbeiten im Einzelnen mindestens einen Monat vor deren Beginn schriftlich anzeigt.

Auf die Revision des Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Die bisherigen Feststellungen ergaben nicht, dass die in § 24 Abs. 1 NachbG NRW genannten Tatbestandsvoraussetzungen für einen Duldungsanspruch vorliegen.

Das in der Vorschrift geregelte Hammerschlags- und Leiterrecht gibt dem Berechtigten die Befugnis, bestimmte Arbeiten an den auf seinem Grundstück stehenden Baulichkeiten unter den in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer genannten Voraussetzungen von dem Nachbargrundstück aus durchzuführen. Im vorliegenden Fall wollte die Klägerin allenfalls Instandsetzungsarbeiten durchführen. Diese setzen begrifflich eine Reparaturbedürftigkeit voraus, denn reine Verschönerungsmaßnahmen, bei denen lediglich das Aussehen der Baulichkeit verändert wird, ohne dass dafür eine objektive Notwendigkeit besteht, stellen keine Instandhaltungsarbeiten dar. Die nötigen Feststellungen hatte das Berufungsgericht allerdings nicht getroffen. Dazu war es jedoch verpflichtet.

Die Anzeige der beabsichtigten Ausübung des Hammerschlags- und Leiterrechts ist Voraussetzung für die Ausübung des Rechts, nicht für das Bestehen des Duldungsanspruchs. Verweigert der Verpflichtete – wie hier – die Nutzung, darf der Berechtigte das Recht – außer im Fall des Notstands (§ 904 BGB) – nicht im Wege der Selbsthilfe durchsetzen. Er muss vielmehr Duldungsklage erheben und darf das Nachbargrundstück erst aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung in Anspruch nehmen.

Für den Fall, dass ein Duldungsanspruch besteht, muss der Berechtigte dem Verpflichteten die Absicht, das Hammerschlags- und Leiterrecht in Anspruch zu nehmen, mindestens einen Monat vor dem Beginn der Arbeiten anzeigen. Dazu muss er sowohl den Beginn der Arbeiten nach Tag und Uhrzeit angeben als auch den voraussichtlichen Umfang der Arbeiten so genau wie möglich umreißen. Da der Verpflichtete sich auch darauf einstellen können muss, in welchem Umfang er sein Grundstück freizuhalten hat, sind Art und Umfang der beabsichtigten Grundstücksnutzung ebenfalls anzugeben. Schließlich sind Angaben zu der voraussichtlichen Dauer der Arbeiten notwendig. Zur zitierten Seite…

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Bauherren sollten nicht auf Werbung hereinfallen

WARBURG – Wer ein neues Haus kaufen möchte, der sucht zunächst im Internet, informiert sich auf Messen und lässt sich Broschüren vom Traumhaus zuschicken. Was er dort sieht, ist allerdings reine Werbung, erinnert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Und diese Werbung hat mit dem späteren Haus unter Umständen gar nichts zu tun. Entscheidend dafür, was der Käufer zum Schluss wirklich kauft, ist das, was im Vertrag steht. Alle Versprechungen und mündlichen Zusicherungen sind wertlos, solange sie nicht im Bauvertrag konkret vereinbart werden. Da bei Bauverträgen Vertragsgestaltungsfreiheit herrscht, sollten sich Bauherren hier vor Unterzeichnung vom Fachanwalt baurechtlich beraten lassen. Der Bauunternehmer tut das. Er ist schließlich Profi. Schon deshalb sollte auch der Bauherr, meist ein Laie, nicht auf juristischen Rat verzichten.

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Auch kleine Bauten brauchen oft Genehmigung

WARBURG – Manche Bauherren und Grundstücksbesitzer neigen dazu, auf ihrem eigenen Land zu bauen, wonach ihnen der Sinn steht, ohne dabei auf das geltende Recht zu achten“, beobachtet Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Carports, Garagen, Gartenhäuser, Loggien, Balkone, auch Schwimmbäder und Baumhäuser entstehen mitunter ohne Baugenehmigung. Nicht immer setzen sich die Bauherren dabei bewusst über geltendes Recht hinweg. Oft sind sie völlig arglos. Sie bestellen sich im Baumarkt oder im Internet einen Bausatz und schrauben ihn am Wochenende selbst zusammen. Dass sie damit unter Umständen einen veritablen Schwarzbau errichtet haben, merken sie oft erst, wenn der Nachbar beim Bauamt interveniert und die Baupolizei zur Kontrolle auftaucht.“ Die Folgen – Abbruch oder Nachgenehmigung – sind unangenehm, teuer und langwierig. „Mein Rat deshalb an alle Bauherren: Auch bei kleinen Bauten auf dem eigenen Grundstück vorher die Baubehörde fragen, ob eine Genehmigung dafür nötig ist oder nicht.“

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Neue Rechte bei Materialkauf im Baumarkt

WARBURG – Wer neu baut oder sein Haus renoviert, der versucht in der Regel, Material und Arbeit günstig einzukaufen. Viele private Bauherren kaufen Fenster, Türen, Fliesen, Tapeten und Bodenbeläge deshalb im Baumarkt, mitunter sogar im Internet. „Solche Sparsamkeit kann richtig teuer werden“, warnt Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Dann nämlich, wenn das gekaufte Material Mängel hat.“

Ein klassischer Fall: Der Kunde kauft im Baumarkt Parkett und lässt es vom Handwerker verlegen. Der Handwerker erkennt nicht, dass das Material Mängel hat. Erst Wochen später löst sich die obere Schicht des Bodens ab. „Selbstverständlich hat der Kunde das Recht auf mangelfreie Ware“, erläutert der Anwalt aus Warburg. „Deshalb muss ihm der Baumarkt auch das Material ersetzen. Das war schon lange so. Auf den Handwerkerkosten für den Ein- und Ausbau allerding blieb der Kunde bislang sitzen.

Dies wird sich nun möglicherweise ändern. Denn am 16.06.2011 hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) entschieden, dass der Verkäufer nicht nur das mangelhafte Verbrauchsgut umtauschen muss, sondern auch die Folgekosten tragen muss. (Rs C-65/09). Damit ist der Baumarktkunde aus dem Schneider. Zumindest theoretisch. Wie sich das neue Recht umsetzen lässt und welche rechtlichen Schritte der Kunde dabei unternehmen muss, das wird die Praxis in nächster Zeit zeigen. Auf der sicheren Seite ist, wer sich den Rat des Baurechtsanwalts holt.“

Einfacher ist die Situation, wenn der Kunde einen Handwerker beauftragt, der das Material mitbringt. Baut der Handwerker fehlerhaftes Parkett ein, dann muss er es im Rahmen seiner Gewährleistung auch auf eigene Kosten wieder ausbauen und entsorgen sowie neues, fehlerfreies Material einbauen. In diesem Fall handelt es sich um einen Werkvertrag. Der Kunde hat mit dem Handwerker einen Vertrag über die Herstellung eines Werkes, in dem Fall des Bodens abgeschlossen. Also muss der Unternehmer auch vertragsgemäß liefern. Und zwar Material und Leistung aus einer Hand. Im Falle einer Reklamation hat es der Kunde auch nur mit einem Vertragspartner zu tun.

Zur Vorsicht mahnt der Anwalt aus Warburg nach wie vor beim Kauf von Baustoffen über das Internet. „Viele Verbraucher machen sich gar keine Gedanken, was es rechtlich bedeutet, wenn sie beispielsweise eine Haustür in Italien bestellen oder Terrakottafliesen in Griechenland“, beobachtet Rechtsanwalt Jakobs. Wird die Ware geliefert und hat Mängel, muss der Käufer einiges klären, etwa nach welchem Recht der Fall behandelt wird und welches Gericht gegebenenfalls überhaupt zuständig ist.

„Diese und andere Fragen sind inzwischen auf europäischer Ebene geregelt worden. Seit dem 17. Dezember 2009 gilt die so genannte „Rom I-Verordnung“. Eine EU-Verordnung gilt immer unmittelbar. Anders als bei einer Richtlinie der EU bedarf es keiner weiteren Umsetzung in das deutsche Recht“, erläutert der Rechtsanwalt. „Es ist jetzt auch grundsätzlich möglich, mit dem Vertragspartner eine Vereinbarung über das anzuwendende Recht zu treffen. Allerdings gibt es hier keine allgemein gültigen Empfehlungen. Jeder Fall muss vorab unabhängig beurteilt werden. Wer größere Investitionen plant, der sollte sich deshalb vorher vom Baurechtsanwalt beraten lassen.“

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