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Vorsicht bei Kostenobergrenzen

Jeder Bauherr möchte nicht nur kostensicher planen, sondern auch genauso bauen. Viele glauben, dies erreichen zu können, indem sie eine Baukostenobergrenze mit dem Architekten vereinbaren, und dieser dann bei Überschreitung zu Schadensersatz verpflichtet sei. „Diese Annahme ist jedoch in vielen Fällen falsch“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Nicht jede Kostenvereinbarungen führt automatisch zur Schadenersatzhaftung des Architekten in Höhe der überschrittenen Kosten.“

Der konkret geschuldete Leistungsumfang des Architekten bei Gebäuden und raumbildenden Umbauten richtet sich grundsätzlich nach den Leistungsbildern der §§ 34 ff in Verbindung mit der Anlage 10 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). „Für den Bauherrn am günstigsten und für den Architekten am haftungsträchtigsten sind vertraglich vereinbarte Kostengarantien“, macht Baurechtsanwalt Alexander Jakobs deutlich. Dies ist der Fall, wenn etwa der Architekt erklärt, dass er – unabhängig von einem Verschulden und ohne Vorliegen eines nachgewiesenen Schadens – alle Kosten für den Bauherrn übernimmt, die über der festgelegten Obergrenze liegen. „Derart weitreichende Kostengarantien kommen in der Praxis jedoch kaum vor“, so Jakobs.

Gewährleistungsrechte durch falsche Kalkulation

„Die Regel sind ‚gewöhnliche‘ Baukostenobergrenzen“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Bei einem Architektenvertrag im Sinne der §§ 34 ff HOAI ergeben sich diese bereits aus der vom Architekten im Rahmen der Leistungsphase 3 nach Anlage 10 zu § 34 HOAI zu erbringenden Kostenberechnung und unabhängig von einer konkreten Parteivereinbarung. Diese Arten der Baukostenobergrenzen sollen nach aktueller höchstrichterlicher Rechtsprechung eine so genannte Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 633 Abs. 1 BGB darstellen. „Das bedeutet, dass eine unzutreffend ermittelte Kostenberechnung in der Regel werkvertragliche Gewährleistungsrechte zugunsten des Bauherrn auslöst“, so Jakobs.

Schadensersatzhaftung schwer zu beurteilen

„Nicht jede Überschreitung der Baukostenobergrenze begründet aber zwangsläufig einen Schaden des Bauherrn im rechtlichen Sinne“, sagt Fachanwalt Jakobs. Denn bei der Schadensersatzberechnung müssen sich die Bauherren grundsätzlich den in Folge der Mehrkosten erlangten objektiven Wertzuwachs des Bauwerks gegen rechnen lassen. Auf dieser Grundlage gelangt man in den seltensten Fällen zu einer Schadensersatzforderung des Bauherrn. „Allerdings gilt das nicht für jeden Fall im selben Umfang, denn das Schadensersatzrecht ist deutlich komplexer und von vielen Einzelfaktoren abhängig“, schränkt Jakobs ein.

Schaden differenziert beurteilen

Die Beurteilung eines Schadens geschieht unter Anwendung der so genannten „Differenzhypothese“. Dabei werden die angenommene Vermögenslage und Dispositionsmöglichkeiten des Bauherrn bei ordnungsgemäßen Verhalten des Architekten ermittelt und mit der tatsächlichen Vermögenslage aufgrund der unzutreffenden Kostenkalkulation verglichen. Diese vergleichende Betrachtung wird entweder auf den Zeitpunkt bezogen, an dem der Architekt schuldhaft die falsche Kostenberechnung erstellt hat oder zu dem er erstmalig erkennen konnte, dass die von ihm ermittelten Kosten in der Bauausführung nicht einzuhalten sind.

Schadensersatzrelevant ist somit nicht nur die unzutreffende Kostenermittlung, sondern auch die richtig vorzunehmende Kostenkontrolle, welche der Architekt dem Bauherrn während der gesamten Bauphase schuldet. Auf dieser Basis kann es unter Umständen und trotz eines entsprechenden Wertzuwachses Schadensersatz beansprucht werden. Dann muss der Bauherr nachweisen, dass er einzelne Gewerke kostengünstiger gebaut hätte, wenn er rechtzeitig von den fehlerhaften Kostangaben erfahren hätte.

„In der Praxis wird für jeden „Baupfusch“ oder einer sonstigen vertraglichen Unzulänglichkeit sehr gerne gegen den Architekten vorgegangen“, hebt Alexander Jakobs hervor, „ weil sich dahinter grundsätzlich eine solvente Berufshaftpflichtversicherung befindet“. Allerdings sind Haftungsfolgen, die im Zusammenhangen mit Kostenangaben des Architekten stehen, vom Deckungsschutz der Berufshaftpflichtversicherung ohne spezielle Versicherungsvereinbarungen ausgenommen. Die Art der jeweils vereinbarten Kostenobergrenze – garantierechtlicher oder sonstiger Natur – spielt dabei keine Rolle. „Folglich ist bei den Kostenobergrenzen als Beschaffenheit von Architekturverträgen besondere Vorsicht geboten“, warnt Jakobs.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

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Bohrer-Werbung mit DIN EN-Norm für Schleifwerkzeuge ist wettbewerbswidrig

Die Kennzeichnung von Bohrern/Bohrkronen, die an Fachhändler vertrieben werden, mit „EN 13236 – Sicherheitsanforderungen für Schleifwerkzeuge mit Diamant oder Bornitrid“ ist irreführend, diese Werkzeuge von der DIN EN-Norm nicht erfasst werden. Eine Aufbrauchsfrist ist nicht zu gewähren, wenn der Unterlassungsschuldner aufgrund einer Abmahnung mit einem Verbot rechnen musste und bis zum dann ausgesprochenen gerichtlichen Verbot hinreichend Zeit hatte, sich hierauf einzustellen – LG Wuppertal 5.2.2016, 12 O 135/15.

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Gewerbe nicht angemeldet: Bauvertrag nichtig?

Das OLG Düsseldorf hat entschieden, dass ein einseitiger Verstoß gegen die Bestimmungen des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes (hier: keine Gewerbeanmeldung) jedenfalls dann nicht zur einer Nichtigkeit des geschlossenen Bauvertrags führt, wenn der Vertragspartner (hier: der Auftraggeber) keine Kenntnis von dem Verstoß hat. Das hat das OLG Düsseldorf am 01.03.2016 entschieden – OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.03.2016 – 23 U 110/15.

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Renitente Mama: Polizei darf Mutter aus der WG ihres Sohne zwangsweise rausbefördern

Die Mutter eines Studenten darf sich gegen den Willen anderer Mitglieder einer Studenten-Wohngemeinschaft (WG) nicht dauerhaft in den Räumen der WG aufhalten. Polizeibeamte dürfen das Hausrecht der Mitbewohner zwangsweise durchsetzen, wenn die Mutter auch nach vorheriger, polizeilicher Aufforderung die Räume der WG nicht freiwillig verlässt – OLG Hamm 22.1.2016, 11 U 67/15.

Der seinerzeit 26 Jahre alte Sohn der heute 68-jährigen Klägerin aus Hagen wohnte im Jahr 2012 in einer Studenten-WG in Dortmund. Während seines Urlaubs im August 2012 bat er seine Mutter darum, seine zwei kleinen Katzen und sein Meerschweinchen, zu versorgen. Dies tat die Klägerin, indem sie sich während der Abwesenheit ihres Sohnes in der Wohnung aufhielt. Ein anderer Mitbewohner der WG, seinerzeit 29 Jahre alt, widersprach dem dauernden Aufenthalt der Klägerin in der Wohnung und forderte sie auf, diese zu verlassen. Die Klägerin weigerte sich jedoch, woraufhin der Mitbewohner die Polizei rief.

Nachdem zwei Polizeibeamten vor Ort geklärt hatten, dass der Mitbewohner, nicht aber die Klägerin, in der Wohnung amtlich gemeldet war, forderten auch sie die Klägerin zum Verlassen der Wohnung auf. Dem kam die Klägerin nicht nach, sondern versuchte ihren zwischenzeitlich herbeigerufenen Ehemann, der ebenso wie sie kein Mitglied der WG war, Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Dies verhinderten die Polizeibeamten, indem sie die Klägerin an den Armen festhielten und nach Angaben der Klägerin gegen die Wohnungstür drückten. Erst nach diesem Tumult verließ die Klägerin freiwillig die Wohnung.

Die Klägerin hielt den Polizeieinsatz für rechtswidrig und forderte vom Land NRW ein Schmerzensgeld i.H.v. 1.200 €. Nach ihrem Vortrag hatte sie bei dem Polizeieinsatz schmerzhafte Prellungen und Hämatome am Oberkörper und ihren Armen erlitten. Das LG wies die Klage ab. Auch die Berufung der Klägerin vor dem OLG blieb erfolglos.

Der dauerhafte Aufenthalt der Klägerin in der WG hatte das Hausrecht des Mitbewohners verletzt. Dieser war somit berechtigt, die Klägerin aus der Wohnung zu verweisen. Der Sohn der Klägerin hatte ihr zwar die Schlüssel überlassen und das Betreten der Wohnung gestatten dürfen, damit die Klägerin die Haustiere versorgen konnte. Er hatte ihr aber keinen dauerhaften, sich über mehrere Tage hinziehenden Aufenthalt in den auch gemeinschaftlich zu nutzenden Räumen der Wohnung erlauben können. Denn eine studentische WG ist auf das Zusammenleben regelmäßig jüngerer Erwachsener in einer vergleichbaren Lebenssituation ausgerichtet. Der dauerhafte Aufenthalt von Angehörigen einer anderen Generation ist ihr fremd. In einer WG suchen zudem die Mitglieder neue Mitbewohner aus. Infolgedessen kann ein Mitbewohner nicht durch seine Mutter, und sei es auch nur für einige Tage, ausgetauscht werden.

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Nachträge müssen im BGB-Bauvertrag erst nach der Abnahme bezahlt werden!

Enthält ein BGB-Bauvertrag keine Regelung über die Fälligkeit etwaiger Nachtragsforderungen, sind diese erst nach Fertigstellung und Abnahme der Gesamtleistung zu vergüten. Darauf weist das OLG Bamberg hin, vgl. OLG Bamberg, Urteil vom 08.07.2015 – 3 U 189/14; BGH, 02.12.2015 – VII ZR 184/15 (NZB zurückgenommen).

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Kein Haftungsprivileg bei nachbarschaftlichen Gefälligkeiten

Wer einem Nachbarn im Rahmen einer Gefälligkeit leicht fahrlässig einen Schaden zufügt, für den die Gebäude- und Hausratsversicherung des Nachbarn eintritt, kann von der Versicherung in Regress genommen werden. Aus dem Nachbarschaftsverhältnis ergibt sich in diesen Fällen keine Haftungsbeschränkung auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz – OLG Hamm 17.11.2015, 9 U 26/15.

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VW Abgasskandal

Wir unterstützen Sie sofort und zuverlässig bei Fragen rund um den Abgasskandal und dessen Folgen für Autokäufer, Anleger und Aktionäre.

Zunächst ist jedoch zu klären, ob Sie ein betroffendes Fahrzeug besitzen.

Folgende Modelle mit dem Dieselmotor EA 189 sind von erhöhte Stickstoffausstoß betroffen:

Volkswagen

Baujahre: 2008 – 2015

VW Caddy (1.6 TDI, 1.6 TDI BlueMotion Technology, 2.0 TDI, 2.0 TDI BlueMotion Technology)
VW Eos (2.0 TDI)
VW Golf VI (GTD, 1.6 TDI, 1.6 TDI BlueMotion,1.6 TDI BlueMotion Technology, 12.0 TDI, Variant, Cabrio, Golf Plus)
VW Jetta
VW Passat VII (1.6 TDI BlueMotion, 1.6 TDI BlueMotion Technology, 2.0 TDI BlueMotion Technology)
VW Polo (1.6 TDI, 1.6 TDI Blue Motion Technology)
VW Scirocco (2.0 TDI, 2.0 TDI BlueMotion Technology)
VW Sharan (2.0 TDI BlueMotion Technology, 2.0 TDI BlueMotion)
VW Tiguan I (2.0 TDI)
VW Touran (1.6 TDI, 2.0 TDI)
VW Transporter

Audi

Baujahre: 2009 – 2014

Audi A1 (1.6 TDI, 2.0 TDI)
Audi A3 (1.6 TDI, 2.0 TDI)
Audi A4 (2.0 TDI)
Audi A5 (2.0 TDI)
Audi A6 (2.0 TDI)
Audi Q3 (2.0 TDI)
Audi Q5 (2.0 TDI)
Audi TT (2.0 TDI)
Skoda

Baujahre: 2009 – 2014

Fabia (1.6 TDI)
Octavia (1.6 TDI, 1.6 TDI GreenLine, 2.0 TDI)
Roomster (1.6 TDI)
Superb (1.6 TDI, 2.0 TDI, 1.6 TDI GreenLine)
Yeti (1.6. TDI, 1.6 TDI Greenline, 2.0 TDI)

Seat

Ibiza
Leon
Altea
Alhambra

Folgende Diesel- und Benzinermodelle von erhöhter CO2-Ausstoß betroffen:

VW

Golf (1.4 TSI, 1.6 TDI)
Passat (1.4 TSI, 1.6 TDI, 2,0 TDI)
Polo (1,4 TSI, 1.6 TDI)

Audi

Audi A1 (1.4 TFSI)
Audi A3  (1.4 TFSI)

Skoda

Octavia

Seat

Leon
Ibiza

Sollten Sie eines der oben aufgeführten Modelle erworben haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen.

Die Ihnen ggf. zustehenden Ansprüche auf Nachbesserung, Nachlieferung und Schadensersatz unterliegen der Verjährung.

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Zur Vergütungspflicht von Gemeinschaftsantennenanlagen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft schuldet keine Vergütung für die Weiterübertragung der über die Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage per Satellit empfangenen Fernseh- und Hörfunksignale durch ein Kabelnetz an die Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungseigentümer. Im Ergebnis leiten die einzelnen Eigentümer die Sendungen nur an sich selbst weiter – BGH 17.9.2015, I ZR 228/14.

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Baumängelansprüche verjährt: Nur der Architekt haftet!

Architekt und Bauunternehmer haften für die von ihnen gemeinsam zu verantwortenden Baumängel als Gesamtschuldner, und zwar auch dann, wenn der Architekt nach den Vorschriften des BGB auf Schadensersatz, der Bauunternehmer dagegen nach den Regeln der VOB/B auf Nachbesserung, Wandelung oder Minderung haftet. Versäumt es der Architekt hingegen, etwaige (Bau-)Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers gegen den Bauunternehmer zu sichern und sie insbesondere nicht verjähren zu lassen, besteht kein Gesamtschuldverhältnis. Denn die Pflicht zur Wahrung der Rechte des Bauherrn trifft allein den ArchitektenOLG Düsseldorf, Urteil vom 03.12.2013 – 23 U 91/12

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Urheberschutz für spirituelle Texte

Für spirituelle Texte, die nach Behauptung ihres Verfassers auf übersinnliche Inspirationen zurückgehen oder in aktiven Wachträumen empfangen worden sein sollen, besteht Urheberschutz. Für die Begründung von Urheberschutz kommt auf den tatsächlichen Schaffensvorgang an, während der geistige Zustand des Werkschaffenden unerheblich ist – OLG Frankfurt a.M. 13.5.2013, 11 U 62/13.

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