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Zur Unzulässigkeit der Verwertung einer Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses bei streitigen Forderungen des Vermieters

Eine Vereinbarung, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unzulässig. Dies würde dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution widersprechen; gem. § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen – BGH 7.5.2014, VIII ZR 234/13.

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Vereinbarungsgemäß zahlte die Klägerin 1.400 € auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmt: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…“ Als die Klägerin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Beklagte während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Klägerin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Beklagte nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Beklagten widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB* zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

* § 551 BGB

(…)(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. (…)

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13

AG Bonn – Urteil vom 21. November 2012 – 201 C 361/12

LG Bonn – Urteil vom 25. Juli 2013 – 6 S 200/12

Karlsruhe, den 7. Mai 2014

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Gemeinde kann bei Sturz eines Radfahrers mithaften

Stürzt ein Radfahrer wegen eines Schlaglochs, kann die Gemeinde haften. Dies ist zumindest dann der Fall, wenn das Loch rund sieben Zentimeter tief ist und der Fahrer nicht mit einem solchen Hindernis rechnen musste. Hätte er vorsichtiger sein müssen, haftet er jedoch zu 50 Prozent mit. Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg informiert über ein Urteil des Oberlandesgerichts München vom 14. März 2013 (AZ: 1 U 3769/11).

Die Radfahrerin wollte bei Regen über eine Bordsteinvertiefung auf einen Parkplatz fahren. Vor dem Bordstein befand sich eine ungefähr 50 Zentimeter breite und 145 Zentimeter lange Mulde. Das Schlagloch war fünf bis sieben Zentimeter tief. Die Frau stürzte und verletzte sich an der Schulter. Von der Gemeinde forderte sie Schadensersatz und Schmerzensgeld.

Das Gericht gab ihr teilweise Recht. Die Gemeinde müsse haften, da sie eine Verkehrssicherungspflicht habe. Demnach müsse sie alle notwendigen und zumutbaren Maßnahmen ergreifen, damit die Verkehrsteilnehmer nicht gefährdet würden. Hiergegen habe sie verstoßen. Die Gemeinde hätte das Schlagloch kennen und beseitigen oder aber davor warnen müssen. Die Radfahrerin habe nicht damit rechnen müssen, dass sich an dieser Stelle ein so tiefes Schlagloch befinde. Allerdings hafte die Radlerin zur Hälfte mit: Sie hätte sich auch auf die Straßenverhältnisse einstellen müssen. Da das Schlagloch mit Regenwasser gefüllt gewesen sei, habe sie die Tiefe nicht abschätzen können. Daher hätte sie vorsichtiger sein und gegebenenfalls an einer anderen Stelle die Straße verlassen müssen. Ihr wurde wegen der Schulterverletzung mit einer bleibenden Einschränkung ein Schmerzensgeld von 2.500 Euro zugesprochen.

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Werbung mit einheitlicher Kurzbezeichnung bei bloßer Kooperation zwischen Rechtsanwalt sowie Steuerberater und Wirtschaftsprüfer unzulässig

Auch wenn Rechtsanwälten zahlreiche Rechtsformen für die gemeinschaftliche Berufsausübung zur Verfügung stehen, hat der Verkehr die Erwartung, dass sich unter einer einheitlichen Kurzbezeichnung auftretende Berufsträger unter Aufgabe ihrer unternehmerischen Selbständigkeit zu gemeinschaftlicher Berufsausübung in einer haftungsrechtlichen Einheit verbunden haben. Eine Kooperation unternehmerisch eigenständiger Berufsträger wird der Verkehr unter der Kurzbezeichnung nur bei hinreichend deutlichen Hinweisen erkennen – BGH 6.11.2013, I ZR 147/12.

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Zur Werbung mit der unverbindlichen Preisempfehlung des Herstellers in einer Kfz-Anzeige

Ein Hinweis auf eine unverbindliche Preisempfehlung des Herstellers in einer gemeinsamen Werbeanzeige von Kfz-Händlern stellt nur dann ein Angebot i.S.v. § 1 Abs. 1 S. 1 Fall 1 PAngV dar, wenn die Ankündigung ihrem Inhalt nach so konkret gefasst ist, dass sie nach der Auffassung des Verkehrs den Abschluss eines Geschäfts auch aus der Sicht der Kunden ohne weiteres zulässt – BGH 12.9.2013, I ZR 123/12.

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Anrechnung der Mietminderung auf Betriebs­kosten­voraus­zahlung: Jährliche Betriebs­kosten­abrechnung muss Mietminderung ebenfalls berücksichtigen

Wird eine Mietminderung auch auf die Betriebs­kosten­voraus­zahlung angerechnet, so muss die jährliche Betriebs­kosten­abrechnung die Mietminderung ebenfalls berücksichtigen. Die Berechnung etwaiger Nachforderungen kann am einfachsten durch eine Gegenüberstellung der tatsächlich geleisteten Zahlungen (Nettomiete + Betriebs­kosten­voraus­zahlungen) und der geschuldeten  Gesamtmiete (Nettomiete + abgerechnete Betriebskosten – Mietminderung) erfolgen. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Köln hervor, Landgericht Köln, Urteil vom 08.05.2013 – 9 S 278/12.

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Zur Schadensersatzpflicht des Mieters bei Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels

Die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, kann die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst dann vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist – BGH 5.3.2014, VIII ZR 205/13.

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Zur Bindung an den Mietvertrag bei unwirksamer Befristung

Ist die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags unwirksam, da die nach § 575 Abs. 1 S. 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht. Auf diese Weise wird das von beiden Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht – BGH 11.12.2013, VIII ZR 235/12.

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Bauträger müssen Wohnungskäufern bei erheblichem Bauverzug und fehlendem gleichwertigen Wohnraum Nutzungsausfallentschädigung zahlen

Wohnungskäufer können vom Bauträger eine Nutzungsausfallentschädigung verlangen, wenn sich Fertigstellung und Übergabe der Wohnung längere Zeit verzögern und der Käufer in dieser Zeit über keinen gleichwertigen Wohnraum verfügt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20.02.2014 entschieden und damit neue Grundsätze aufgestellt, nach denen ein Schadensersatzanspruch wegen der Vorenthaltung von Wohnraum gegeben sein kann. Dies hat der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 20.02.2014, Az.: VII ZR 172/13, entschieden. Zur Pressemitteilung des BGH…

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Zur Zulässigkeit von Rabatt- und Bonussystemen von EU-Versandapotheken

Die Vorschriften des Arzneimittelgesetzes stellen eine ausreichende Ermächtigungsgrundlage dar, ausländische Versandapotheken, die verschreibungspflichtige Arzneimittel im Inland an Endverbraucher abgeben, deutschem Arzneimittelpreisrecht zu unterwerfen. Dies ist maßgeblich für die Frage der Zulässigkeit von Bonussystemen bei der Abgabe von verschreibungspflichtigen Arzneimitteln durch EU-Versandapotheken – BGH 26.2.2014, I ZR 72/08.

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Ausnutzung der Unterscheidungskraft ohne rechtfertigenden Grund in unlauterer Weise setzt kein subjektives Element voraus

Waren und auch Einzelhandelsdienstleistungen, die sich auf diese Waren beziehen, können i.S.v. § 14 Abs. 2 Nr. 2 MarkenG ähnlich sein. Die Ausnutzung der Unterscheidungskraft ohne rechtfertigenden Grund in unlauterer Weise nach § 14 Abs. 2 Nr. 3 MarkenG setzt kein subjektives Element auf Seiten des in Anspruch genommenen Dritten voraus – BGH 31.10.2013, I ZR 49/12.

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