WARBURG – Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist ein komplexes Werk, und viele Planer tun sich schwer damit, ihren Auftraggebern die Einzelheiten der Honorarabrechnung verständlich zu erläutern. Sie suchen vielmehr nach einfachen Lösungen. Das birgt aber Risiken, warnt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.
Einen problematischen Fall musste das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz entscheiden: Der Architekt hatte „Pauschalvergütung in Höhe von 16 Prozent der anrechenbaren Baukosten nach HOAI“ vereinbart. Das klang einfach und plausibel, führte bei der Schlussrechnung dann aber zum Streit darüber, was unter „anrechenbaren Kosten“ zu verstehen sei. Die damals noch geltende HOAI 1996 sah mehrere Möglichkeiten vor, die anrechenbaren Kosten zu ermitteln. Das OLG konnte nicht erkennen, welche der Möglichkeiten konkret gemeint sein sollte und entschied zum Schluss: Nur die Mindestsätze dürfen verlangt werden (OLG Koblenz, Urteil vom 25.05.2012, Az.: 10 U 754/11). Erhofft hatte sich der Planer allerdings ein Honorar im Bereich der Höchstsätze.
Die aktuelle HOAI 2013 hat die Sache einerseits vereinfacht, denn es gibt nur noch die anrechenbaren Kosten der Kostenberechnung. Andererseits soll bei Bestandsbaumaßnahmen die mitzuverarbeitende Bausubstanz berücksichtigt werden. Und dabei, so Fachanwältin Jakobs, kommt es wieder zu Problemen. Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät deshalb, bei Fragen der Vertragsgestaltung frühzeitig den Baurechtsanwalt zu konsultieren – damit der Planer zum Schluss auch wirklich zu seinem angemessenen Honorar kommt.
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WARBURG – Es wird wieder mehr gebaut. Parallel dazu zogen die Preise für Wohneigentum kräftig an. „Investoren, private wie professionelle Anleger zieht es wieder in die Sachwerte“, konstatiert Alexander Jakobs, Rechtsanwalt in Warburg und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). „Eine Immobilie mag auf den ersten Blick betrachtet eine reizvolle Alternative zu einem ständigen Schwankungen unterliegenden Aktiendepot sein, entscheidend für den Erfolg der Anlage ist aber letzten Endes die Rendite, und die hängt bei der Immobilie vor allem von den Baukosten ab.“
Die Baukosten lassen sich am besten in den Griff bekommen, wenn die Investoren von Beginn an klare Verträge abschließen, die ihnen ausreichende Kostensicherheit gewähren. „Das lässt sich im Verhältnis zu den am Bau beteiligten Handwerkern am besten durch sogenannte Pauschalpreisvereinbarungen erreichen“, erläutert der Anwalt für Bau- und Architektenrecht.
Bei Pauschalpreisvereinbarungen wird die komplette, im Vertrag detailliert beschriebene Bauleistung mit einer fixen Summe bezahlt. Einzelne Positionen innerhalb der Bauausführung müssen weder im Vorfeld genau bezeichnet noch nachher einzeln aufgemessen und abgerechnet werden. Damit lassen sich nach Erfahrung von Bauexperten Kostensteigerungen vermeiden, denn etwaige Preissteigerungen bei Material oder Löhnen trägt der Bauunternehmer.
Problematischer für den Bauherrn und Investor ist die Vereinbarung sogenannter Einheitspreise. „Gerade private Bauherren neigen dazu und wiegen sich damit in falscher Sicherheit“, warnt Rechtsanwalt Jakobs. Bei Einheitspreisvereinbarungen wird beispielsweise der Einheitspreis für einen Quadratmeter Mauerwerk oder Putz einer bestimmten Güte festgelegt. Ändern sich die Baumassen später, vielleicht, weil mehr Wände gemauert werden, als zunächst vorgesehen, steigt natürlich auch der Preis.
Das ist ärgerlich und schmälert die Rendite erheblich, passiert aber häufig. Manche Bauherren versuchen dann, den Architekten dafür zur Verantwortung zu ziehen. „In der Gerichtspraxis ist das aber nur selten durchsetzbar“, weiß Alexander Jakobs. „Zudem genießen Architekten wegen eines Verstoßes gegen abgegebene Baukostengarantien keinen Versicherungsschutz. Sinnvoller ist es, von Anfang an Pauschalpreisverträge mit den beteiligten Unternehmern zu schließen, um sich dann möglichst auch an die eigenen Budget-Vorgaben zu halten.“
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