Warburg – Öffentliche Gebäude sollen nicht nur zweckmäßig, energieeffizient und preisgünstig, sondern auch repräsentativ sein. Deshalb planen in der Regel viele Behörden selbst und schreiben dann – nach § 7 VOB/A – die Arbeiten mit einem entsprechend detaillierten Leistungsverzeichnis aus. So behalten sie alles unter Kontrolle. Das muss nicht immer der beste und sinnvollste Weg sein, gibt Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg zu bedenken. Gerade, wenn es weniger um die architektonische Gestaltung geht, sondern um die Funktion eines Bauwerks oder um die Funktion von notwendigen Zwischenschritten bei der Bauwerkserstellung, kann es sinnvoller sein, diese Funktionen pauschal beziehungsweise funktional zu beschreiben. Dies sieht auch die VOB/A in § 7 Abs. 13 vor, und zwar, wenn es nach Abwägen aller Umstände zweckmäßig ist, auch den Entwurf für solche Leistungen dem Wettbewerb zu unterstellen, um die technisch, wirtschaftlich und gestalterisch beste Lösung der Bauaufgabe zu ermitteln. So hat beispielsweise das Oberlandesgericht Dresden (Urteil vom 26.02.2013, Aktenzeichen 9 U 123/12) entschieden, dass es für eine provisorische Autobahnverbreiterung zulässig war, eine hierfür ebenfalls notwendige Behelfsbrücke pauschal und ohne Planungsdetails auszuschreiben. Andere Beispiele können Wasserhaltung oder die Einrichtung der Baustelle sein. Immer, wenn es nicht um das Endergebnis geht, sondern um einzelne baubegleitende Baumaßnahmen, kann sich die funktionale Beschreibung rechnen: Die eigenen Planungskosten werden dabei gering gehalten, denn die potenziellen Auftragnehmer haben in der Regel die Planer und Konstrukteure an der Hand, um die Aufgabe zu erfüllen. Wichtig für den Auftraggeber ist in dem Fall die ausführliche Beschreibung der gewünschten Funktion, schon, damit sinnvolle und vergleichbare Angebote eingehen. Außerdem darf den Bietern kein ungewöhnliches Wagnis auferlegt werden. Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg hilft bei der Ausschreibung.
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Warburg – Die Altbausanierung ist ein lukratives Geschäft für Bauträger – vorausgesetzt, die Verträge sind in Ordnung, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Um den Verkaufswert auszuloten und möglichst viele attraktive Angebote zu bekommen, behalten sich nämlich viele Bauträger im Notarvertrag vor, dass zunächst nur die Erklärung der Erwerber verbindlich ist und für sie selbst eine Frist gilt, innerhalb welcher sie den Vertrag annehmen können – oder eben auch nicht. Kommt kein besserer Bieter, unterzeichnen sie, kommt einer, der mehr zahlt, unterschreiben sie den ersten Vertrag nicht. Da solche Verträge den Käufer von Beginn an binden, dem Verkäufer aber noch Freiheiten lassen, stoßen solche Verträge auf Widerstand bei Verbrauchern. Mit Recht, urteilt der Bundesgerichtshof. In seinem Urteil vom 27.09.2013 (Az.: V ZR 52/12) entschied der BGH: Vier Monate und zwei Wochen Wartefrist sind zu lang. Im konkreten Fall konnte sich der Erwerber trotz Zahlung des Kaufpreises und jahrelanger Vermietung der Wohnung später auf das Nichtzustandekommen des Vertrages berufen. Er konnte den Kaufpreis zurückverlangen, musste allerdings im Gegenzug auch die Mieteinnahmen und die Wohnung zurückgeben. Rechtsanwältin Jakobs rät Investoren zu realistischen Bindefristen. Vier Wochen bis maximal drei Monaten sind angemessen. Will der Bauträger zeitlich flexibel bleiben, kann er sich anstelle der Bindefristen im Vertrag Rücktrittsrechts sichern, statt auf Zeit zu spielen und langwierige Prozesse zu riskieren. Der Baurechtsanwalt berät den Investor bei der Vertragsgestaltung.
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Das traditionelle Architektenhaus ist heute die Ausnahme, neun von zehn Bauherren entscheiden sich inzwischen für ein Schlüsselfertigobjekt. Sie vergeben damit die Chance, sich ein Haus nach ihren individuellen Wünschen bauen zu lassen und auch die Bauausführung stärker in ihren Händen zu halten. Dabei ist das gar nicht kompliziert, vorausgesetzt, die Zusammenarbeit zwischen Planer und Bauherr wird vorab sorgfältig vertraglich geregelt, empfiehlt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.
Was für große Bauvorhaben gilt, das gilt auch für kleine: Je besser der Hausbau geplant wird, umso reibungsloser läuft die eigentliche Bauphase. Weil der Bauherr als Laie oft nicht weiß, was auf ihn zukommt, berät und unterstützt ihn der Architekt in allen Phasen des Planens und Bauens. Damit von Anfang an alles harmonisch läuft, empfiehlt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs, möglichst früh einen Architektenvertrag abzuschließen. Viele Architekten haben dazu Vertragsmuster in petto, die als Grundlage für den Vertragsabschluss dienen können. Diese Vertragsmuster sollten Bauherren noch einmal vom Baurechtsanwalt prüfen lassen, dabei die Besonderheiten des Projektes gemeinsam mit dem Anwalt und dem Architekten besprechen und passende vertragliche Regelungen vereinbaren. Ziel des Vertrags ist die vernünftige und faire Aufteilung der Aufgaben und Pflichten zwischen Bauherr und Planer.
In der Regel werden Architekten nach der HOAI bezahlt, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Die Honorarordnung teilt den gesamten Bau in verschiedene Planungs- und Bauphasen ein, die entsprechend dem jeweiligen Aufwand honoriert werden. Unter Umständen, so Rechtsanwältin Jakobs, ist es sinnvoll, den Architekten stufenweise zu beauftragen, etwa, wenn der Bauherr den Architekten erst kennenlernen möchte, bevor er sich fest an ihn bindet, oder wenn er sich einen künstlerischen Entwurf von einem kreativen Architekten wünscht, den aber lieber von einem erfahrenen Bautechniker vor Ort umsetzen und beaufsichtigen lassen möchte. Solche Konstellationen sollten im Vorfeld mit dem Anwalt besprochen und vertraglich geregelt werden.
Bauen ist eine komplexe Aufgabe. Während der Bauherr meist klare Vorstellungen von der späteren Form und inneren Aufteilung des Hauses hat, macht er sich in der Regel wenig Gedanken über den Baugrund. Dessen Beschaffenheit ist aber ausschlaggebend für Gründung und Konstruktion des Kellers und damit ein erheblicher Kostenfaktor. Auch diese Kosten muss der Architekt frühzeitig ermitteln und sich dazu immer wieder mit seinem Bauherrn absprechen. Überhaupt sind Gespräche übers Geld an der Tagesordnung, denn der Architekt muss mit dem Geld des Bauherrn sorgsam wirtschaften und sich immer wieder rückversichern, dass Ausgaben im Sinne des Bauherrn sind. Andererseits neigen viele Bauherren dazu, im Laufe des Projektes Änderungswünsche zu äußern. Diese Extras verteuern den Bau. Oft muss umgeplant werden, häufig sind zusätzliche Architektenleistungen nötig, die nicht von Anfang an im Auftragsumfang und Honorar enthalten waren. Auch solche Eventualitäten lassen sich vorab vertraglich regeln, etwa durch die Vereinbarung von Stundensätzen für Zusatzarbeiten.
Bei kleineren Umbauprojekten bietet sich eine stundenweise Honorierung des Architekten ohnehin an. Bei größeren Umbauprojekten sollten hingegen alle Beteiligten wissen, dass diese komplexer und schwieriger sind als ein Neubau, und damit eine umso sorgfältigere Vorbereitung und Planung erfordern. Im Sinne des fairen Vertrags sollten Bauherren hier nicht auf Schnäppchen spekulieren, sondern gute Arbeit, auch für die Bestandserkundung, mit auskömmlichen Honoraren vergüten.
Was soll der Bauherr tun, wenn trotz bester Vorsätze die Chemie nicht stimmt? Dann sollten sich Architekt und Bauherr trennen. Auch dabei hilft ein Baurechtsanwalt. Erfahrene Baurechtsanwälte rechnen Vertragsverhandlungen für private Bauvorhaben als Beratung in der Regel stundenweise ab. Bauherren, so rät Fachanwältin Jakobs, sollten sich an eine Kanzlei wenden, die sich auf die Beratung privater Bauherren spezialisiert hat – und vorab nach den Kosten fragen.
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Ein Nachunternehmer (hier: ein Dachdecker) kann dem Bauherrn trotz fehlenden Vertrags wegen Eigentumsverletzung auf Schadensersatz (hier: wegen Feuchtigkeitsschäden im Ober- und Erdgeschoss) haften. Voraussetzung hierfür ist, dass die Schäden im Einzelfall nicht mit dem Werkmangel stoffgleich sind. Das hat das OLG Koblenz am 22.01.2014 entschieden – OLG Koblenz, Urteil vom 22.01.2014 – 5 U 1060/13.
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Warburg – Pläne werden heutzutage oft nur noch über bestimmte Internetplattformen zugänglich gemacht. Das ist hilfreich, denn die Plattformen, für die alle am Bau Beteiligten eine Lizenz bekommen, erlauben die laufende Kontrolle des Projektes: Wer hat wann was geändert, eingestellt, überarbeitet? Die praktische Onlinewelt hat allerdings auch ihre Tücken, warnt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg: Die Plattformen werden in der Regel nach Abschluss der Baumaßnahme geschlossen. Der Zugriff auf Pläne und Berechnungen ist dann nicht mehr möglich. So sinnvoll die Plattformen also fürs Arbeiten sind, als Archiv taugen sie nichts. Weil aber Auftraggeber, Planer und Firmen bestimmte Aufbewahrungspflichten haben, kommen sie um eine eigene Dokumentation und die alte Papierakte nicht herum.
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Warburg – Wenn es schneit oder eisiger Regen auf dem Trottoir zu gefährlicher Nässe gefriert, dann sind Hauseigentümer in der Pflicht. Daran erinnert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die sogenannte Verkehrssicherungspflicht betrifft alle Hauseigentümer; keiner kann sich ihr entziehen. Zu den Obliegenheiten der Hauseigentümer im Winter gehören die Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen der Grundstücke, ferner in den Hauseingängen, den Garagenhöfen, wie auch rings um die Mülltonnenstandplätze und natürlich auf den Bürgersteigen vor dem Grundstück. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die öffentlichen Bürgersteige vor Stellplätzen, wenn sie etwas abseits des eigentlichen Grundstücks liegen, wie oft bei Wohnungs- und Reihenhausanlagen. Normalerweise überträgt die Kommune die sogenannten Sicherungspflichten für Bürgersteige und öffentliche Wege auf die Hauseigentümer. Diese wiederum dürfen sie delegieren, beispielsweise an einen professionellen Winterdienst. Allerdings müssen sie sich dann rückversichern und prüfen, ob der Dienstleister die Aufgaben auch ordentlich erledigt. Übrigens, auch der Bauherr, dessen Haus noch gar nicht fertig ist, ist in der Pflicht: Sobald ihm das Grundstück gehört, hat er auch die Verkehrssicherungspflicht.
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Nimmt der Auftraggeber die Leistung des Auftragnehmers aufgrund einer mangelhaften Nachunternehmerleistung nicht ab, hat der Nachunternehmer dem Auftragnehmer sämtliche über den (direkten) Mangel an der baulichen Anlage hinausgehenden Schäden (hier: Lager-, Wartungs- und Personalkosten in Höhe von 1,2 Mio. Euro) zu ersetzen, wenn der Mangel auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit beruht, so das OLG Frankfurt.
OLG Frankfurt, Urteil vom 24.01.2012 – 5 U 76/02; BGH, 11.10.2013 – VIII ZR 35/12
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Rechtsanwälte sind Dienstleister. Sie beraten ihre Mandanten und kämpfen im Ernstfall vor Gericht für sie. In den Augen der meisten Menschen sind sie vor allem „Troubleshooter“ in höchster Not. „Unsere Mandanten könnten noch erheblich mehr von unserem Know-how profitieren, wenn sie uns wie ihre zahlreichen Fachingenieure in den gesamten Planungs- und Bauprozess einbinden würden“, konstatiert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.
„Während der Fachingenieur für Brandschutz den Bau von Anfang an begleitet, wird der „Fachplaner für Vertragsgestaltung“ in der Regel aber erst hinzugezogen, wenn es sprichwörtlich brennt“, beobachtet die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht seit Jahren. „Wären Baurechtsanwälte ebenfalls von Beginn an dabei, entstünden viele Probleme gar nicht. Zum Beispiel bei der Vertragsgestaltung: Gute Verträge zeichnen sich durch Klarheit und Fairness aus“, konstatiert Helena Jakobs.
„Besondere Bedeutung kommt auch der Rechts- und damit Investitionssicherheit zu. Gerade hier unterlaufen den Vertragsparteien oft schwere Irrtümer, die sich fatal auswirken können. Verträge am Bau werden häufig gar nicht ausgehandelt, sondern eine Vertragspartei diktiert der anderen ihre Bedingungen“, beobachtet die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Solche vorformulierten Klauseln, sprich Allgemeinen Geschäftsbedingungen, unterliegen aber einer strengen Rechtskontrolle, die sich auch nicht ausschließen lässt. Das hat zur Folge, dass einzelne Vertragspassagen mitunter erst lange nach Vertragsabschluss als unwirksam gebrandmarkt werden. Das benachteiligt dann den sogenannten Verwender der Klausel, denn die Klauselkontrolle dient nur dem Schutz des Vertragspartners.“ Verwender von Klauseln bleiben damit auf den für sie weniger vorteilhaften Klauseln „sitzen“. „Was bleibt“, resümiert die Fachanwältin, „sind Verträge mit Inhalten, die der Verwender bestimmt nicht wollte. Es ist auch ein weit verbreiteter Irrtum, dass man dies durch Verhandlungsprotokolle vermeiden kann, wenn nicht tatsächlich eine Verhandlung stattgefunden hat.“
Typische Beispiele für solche Vertragspassagen finden sich in den Verträgen, die Generalunternehmer oder Generalplaner mit ihren Subunternehmern abschließen. „Natürlich wollen sie ihre Subunternehmer erst bezahlen, wenn sie selbst Geld von ihrem Bauherrn bekommen haben. Sie schreiben dann oft „pay when paid-Klausel“ in den Vertrag. Das funktioniert aber in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers nie“, weiß Helena Jakobs. Baurechtsanwälte empfehlen deshalb Alternativen, zum Beispiel Stundungsvereinbarungen mit Zinsvereinbarung oder vom Hauptvertrag abweichende Fälligkeitstermine.
„Sicherheit ist ein anderes Thema, bei dem Juristen Rat wissen. „Bauherren wollen legitimerweise Investitionssicherheit. Sie glauben aber häufig, dies durch allgemeine Geschäftsbedingungen, etwa durch Komplettheitsklauseln erreichen zu können. Das stimmt aber nicht: Kostensicherheit setzt klare Risikoverteilungen im Vertrag voraus“, erläutert die Expertin. „Juristen wissen auch, welche Vorzüge beispielsweise Objektversicherungen haben und wie der Bauherr seine Interessen optimal schützt.“
Die baubegleitende Rechtsberatung hat noch weit mehr Vorteile: Werden Baurechtsanwälte wie Fachingenieure zu den Besprechungen hinzugezogen, sind sie immer auf dem Laufenden. Geht dann etwas schief, müssen sie sich nicht erst einarbeiten. Und welcher Außenstehende könnte sich schon schnell in einen Bauprozess einarbeiten, der schon zwei Jahre lang läuft?
Schnelle Entscheidungen sind aber am Bau wichtig, denn jede Verzögerung kostet Geld. „Dabei kommt es nicht immer darauf an, wer jetzt gerade „Recht“ hat, sondern manchmal auch darauf, schnell eine pragmatische Lösung zu finden, mit der aber alle leben können. Der Gang vor Gericht ist immer nur eine Möglichkeit, die auch nur dann in Betracht kommt, wenn der Rechtssuchende den damit stets verbundenen Zeitverlust in Kauf nehmen kann und will.
Angesichts der Summen um die es beim Bauen geht, ist die planungs- und baubegleitende Rechtsberatung eine überschaubare Investition. Sie liegt auch auf der Hand: Schließlich würde ja auch kein vernünftiger Bauherr den Fachingenieur für Brandschutz, erst hinzuziehen, wenn die Pläne schon fertig sind.
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Über Geld spricht man nicht! Was früher als vornehm galt, zählt nicht mehr. Im Gegenteil: Planer sollten unter allen Umständen frühzeitig mit ihren Auftraggebern übers Geld sprechen, rät die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. So jedenfalls sieht es der Bundesgerichtshof in seinem Urteil von 21. März 2013 (BGH Urteil v. 21.03.2013, NJW 2013, 1593). Demnach begeht der Planer einen Fehler, wenn er nicht bereits in der Grundlagenermittlung nach den wirtschaftlichen Verhältnissen seines Auftraggebers für das Bauvorhaben fragt.
Fragt er pflichtgemäß nach den finanziellen Vorstellungen des Bauherrn, so wird damit gleichzeitig eine Kostengrenze vereinbart, die der Planer dann auch einhalten muss. Gelingt ihm das nicht, und der Bau wird teurer als besprochen, gilt das als Planungsfehler, und der Architekt muss gegebenenfalls Schadensersatz leisten.
Während Baurechtsanwälte wegen dieses Haftungsrisikos Architekten früher davon abrieten, Obergrenzen für die Baukosten vertraglich zu vereinbaren, empfehlen sie nun exakt das Gegenteil: Planer sollten so früh wie möglich nach den maximalen Ausgabenvorstellungen fragen und diese dann auch in jeder Planungsphase im Blick behalten! Drohen die Baukosten dennoch das festgesetzte Limit zu sprengen, etwa, weil der Bauherr weitere Wünsche äußert, rät Fachanwältin Jakobs den Planern dringend, dies mit dem Bauherrn zu besprechen und mit ihm zu klären, ob und wo der Entwurf eventuell geändert und dadurch Kosten gespart werden können – oder ob der Bauherr bereit ist, für seine zusätzlichen Wünsche auch sein Kostenlimit zu erhöhen.
Solche Gespräche dürften in vielen Fällen nicht einfach sein, müssen aber geführt werden, denn der Architekt ist in der Pflicht und muss mit seiner Leistung die Vorgaben des Bauherrn erfüllen. Kann oder will der Bauherr keine Entscheidung treffen und kann der Konflikt zwischen dem angestrebten Kostenlimit und dem teureren, aber gewünschten Bauentwurf nicht gelöst werden, stockt die Planung. An dieser Stelle rät Rechtsanwältin Jakobs Planern, sich Rat beim Baurechtsanwalt zu holen und diesen gegebenenfalls als Vermittler einzuschalten.
Keinesfalls sollten Architekten sich auf eine Kostengarantie einlassen, oder das Wort „Garantie“ auch nur in den Mund nehmen, warnt Helena Jakobs, sonst müssen sie etwaige Budgetüberschreitungen aus eigener Tasche in voller Höhe zahlen – und der Bauherr freut sich über das edle, für ihn aber günstige Bauwerksschnäppchen.
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WARBURG – FIDIC-Verträge sind Allgemeine Geschäftsbedingungen, wie es beispielsweise auch die deutsche VOB/B ist, erläutert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die FIDIC-Vertragsmuster werden herausgegeben von der Fédération Internationale des Ingénieurs Conseils, kurz FIDIC, dem 1913 in Belgien gegründeten Dachverband der nationalen Verbände beratender Ingenieure. FIDIC-Vertragsmuster werden in gebundener Form veröffentlicht und tragen deshalb den Namen „Book“. Baurechtsanwälte unterscheiden folgende Varianten: FIDIC Red Book (Einheitspreisvertrag), Yellow Book (Pauschalpreisvertrag), Silver Book (Schlüsselfertigbau), Green Book („kleiner Bauvertrag“), White Book (Ingenieurvertrag) und Golden Book (Betreibervertrag). Die Books sind zur besseren Unterscheidung jeweils in den Farben ihrer Namen bedruckt. Was viele Neulinge im Auslandsbaugeschäft nicht wissen: Die Vertragsmusterbücher sind zwar gedruckt und gebunden und scheinen deshalb unveränderlich, sind aber lediglich Muster und damit Vorschläge, die individuell verändert, gemischt und ergänzt werden können. Tatsächlich werden sie oft inhaltlich stark modifiziert. Fachanwältin Jakobs rät deshalb, jedes FIDIC-Book, das ein Vertragspartner zur Unterschrift anbietet, komplett zu lesen und im Detail zu prüfen.
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