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Architekten arbeiten nicht umsonst

WARBURG – Wer bauen möchte, der kann sein Haus von einem Architekten planen lassen. Sein Know-how gibt es jedoch nicht umsonst. Aber ab wann wird ein Architekt für seine Leistungen bezahlt? Ab welchem Zeitpunkt wird die Akquise zum Vertrag, das unverbindliche Vorgespräch zum vergütungspflichtigen Auftrag? Diese Fragen stehen immer wieder im Raum, wenn sich Planer und Bauherr die ersten Male treffen. Bedauerlicherweise wird das Problem dabei selten angesprochen. Das ist ein Fehler, mahnt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, denn häufig entstehen so Missverständnisse und schließlich Ärger ums Geld.

Das muss aber nicht sein, denn die Frage des Honorars kann – und sollte – im Vorfeld geklärt werden. Das erste Treffen zwischen dem Planer und seinem möglichen Bauherrn ist normalerweise gratis. Schließlich müssen beide erst einmal testen, ob die „Chemie“ stimmt und sie überhaupt miteinander arbeiten können und möchten. Auch weitere Treffen und erste Arbeiten am Projekt betrachten manche Architekten noch als Eigenwerbung. Aber: die Grenze zwischen kostenfreier Akquisitionsphase und honorarpflichtigem Planungsprozess ist fließend und muss bei jedem Projekt neu definiert werden, erläutert Fachanwältin Jakobs. Wenn der Kunde davon ausgeht, die Beratung koste ihn nichts, dann sollte er das auch deutlich sagen. Umgekehrt dürfen sich Architekten auch nicht scheuen, deutlich herauszustellen, ab welchem Zeitpunkt sie Honorar verlangen.

Ausgangspunkt für die Berechnung des Honorars ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, die so genannte HOAI. Sie regelt die Bezahlung fast aller am Bau beteiligten Planer. Nach HOAI sind die Arbeitsschritte an einem Bauprojekt vom Planungsbeginn bis zum fertigen Objekt in neun so genannte Leistungsphasen eingeteilt. Die Leistungsschritte sind sehr unterschiedlich im Umfang und Arbeitsaufwand. Deshalb gelten auch prozentual unterschiedliche Honorarsätze für die einzelnen Leistungspakete. Die HOAI definiert folgende Leistungsphasen: Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei der Vergabe, Objektüberwachung und Objektbetreuung sowie Dokumentation. Je mehr dieser Leistungsschritte ein Planer für seinen Bauherrn absolviert, desto höher das Honorar.

Während es früher üblich war, einen Bau zunächst komplett zu planen, ihn dann genehmigen zu lassen und erst danach mit den eigentlichen Bauarbeiten zu beginnen, wird heute in der Regel baubegleitend geplant. Dies gilt vor allem für große Projekte. Schnelles Bauen verspricht Investoren baldige Rendite, bringt aber, so die Erfahrung von Rechtsanwältin Jakobs, auch manchen Ärger, der sich bei Planung ohne Zeitdruck vermeiden ließe. Wer billig plant, baut teuer, heißt ein Slogan, der sich nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte immer wieder bewahrheitet. Bauherren müssen sich auch darüber im Klaren sein: Jede Änderung verteuert das Bauen. Deshalb sollte die Planung ausgereift sein und dann möglichst unverändert realisiert werden. Das zahlt sich aus, denn nur die ausgereifte Planung bringt auch die erwünschte Kostensicherheit.

Unentbehrlich für die Planungs- und Kostensicherheit ist auch der Architektenvertrag. Ausgearbeitet vom Baurechtler regelt er genau, welche Pflichten Planer und Auftraggeber haben. Wer rechtzeitig einen solchen Vertrag abschließt – und sei es nur über Teilbereiche der möglichen Planungsschritte -, der spart sich hinterher viel Ärger.

Übrigens werden auch die anderen Fachplaner am Bau nach der HOAI bezahlt. Statiker und Fachingenieure werden oft vom Architekten empfohlen, beauftragen und bezahlen muss sie aber der Bauherr. Auch hier rät Fachanwältin Jakobs zu klaren rechtlichen Vereinbarungen vorab.

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Vergütungsansprüche verjähren nach drei Jahren

Warburg – Wer seine Vergütungsansprüche nicht rechtzeitig durchsetzt, der geht leer aus, warnt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Bei Vergütungsansprüchen, die auf der Gebührenordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) beruhen, kommt es für den Beginn der Verjährung auf den Zeitpunkt der Abnahme an, an dem der Architekt oder Ingenieur eine prüfbare Schlussrechnung abgegeben hat. Die Verjährungsfrist beginnt dann ab dem jeweils nächsten Jahresanfang. Für alle in einem bestimmten Jahr beendeten und in Rechnung gestellten Arbeiten also jeweils am nächsten 1. Januar des darauf folgenden Kalenderjahres, und der Anspruch verjährt entsprechend zum 31. Dezember zwei Kalenderjahre später. Fachleute bezeichnen das als „Silvesterverjährung“. Wer diese Fristen nicht genau beachtet, der läuft Gefahr, seine Ansprüche zu verlieren. Das passiert im hektischen Alltag schnell. Fachanwältin Jakobs warnt: Es reicht nicht, nur eine Mahnung zu schicken, gleich ob eingeschrieben oder nicht. Wenn die Verjährung droht, dann müssen gerichtliche Maßnahmen ergriffen werden, um den Anspruch zu erhalten. Das kann ab Forderungen von 5.000 Euro und mehr nur der Anwalt veranlassen. Dazu braucht er Zeit. Deshalb sollten alle, die Ansprüche geltend machen müssen, frühzeitig den Baurechtler aufsuchen – und nicht erst kurz vor Weihnachten.

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Zur Verjährung von Mängelgewährleistungsansprüchen beim Kauf einer Photovoltaikanlage

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, in welcher Frist kaufrechtliche Gewährleistungsansprüche aus der Lieferung mangelhafter Teile einer Photovoltaikanlage verjähren.

Im April 2004 kaufte die Klägerin von der Beklagten die Komponenten einer Photovoltaikanlage. Die Beklagte lieferte diese auf Anweisung der Klägerin im April 2004 direkt an einen Landwirt aus, der sie seinerseits von der Klägerin gekauft hatte. Er montierte die Komponenten auf dem Dach seiner Scheune und nahm die Anlage zunächst störungsfrei in Betrieb. Im Winter 2005/2006 traten infolge von Blitzschlag und hoher Schneelast Störungen an der Anlage auf, die der Landwirt seiner Gebäudeversicherung meldete. Deren Sachverständiger stellte an einigen Photovoltaik-Modulen Sachmängel (sogenannte „Delaminationen“) fest, worüber die Klägerin die Beklagte im August 2006 informierte. Die Beklagte wies die Mängel zurück. Im Rahmen eines von dem Landwirt gegenüber der Klägerin eingeleiteten selbständigen Beweisverfahrens, in dem die Klägerin der Beklagten im August 2007 den Streit verkündete, wurde ein weiterer Mangel (lückenhafte Frontkontaktierungen) festgestellt, wegen dem die Klägerin in einem anschließenden Prozess gegenüber dem Landwirt zum Schadensersatz verurteilt wurde.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin von der Beklagten die Freistellung von dieser Schadensersatzverpflichtung. Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben. Das Landgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die geltend gemachten Ansprüche nicht in fünf Jahren (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b BGB*), sondern in zwei Jahren (§ 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB*) verjähren. Die gelieferten Einzelteile der Photovoltaikanlage wurden nicht entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet. Die auf dem Dach der Scheune errichtete Photovoltaikanlage ist selbst kein Bauwerk im Sinne des Gesetzes. Bauwerk ist allein die Scheune, auf deren Dach die Anlage montiert wurde. Für die Scheune sind die Solarmodule jedoch nicht verwendet worden. Sie waren weder Gegenstand von Erneuerungs- oder Umbauarbeiten an der Scheune, noch sind sie für deren Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit von Bedeutung. Vielmehr dient die Anlage eigenen Zwecken; denn sie soll Strom erzeugen und dem Käufer dadurch eine zusätzliche Einnahmequelle (Einspeisevergütung) verschaffen. Damit greift die von der Beklagten erhobene Verjährungseinrede durch.

* § 438 BGB (Verjährung der Mängelansprüche)

(1) Die in § 437 Nr. 1 und 3 bezeichneten Ansprüche verjähren

1. (…)

2. in fünf Jahren,

a) bei einem Bauwerk und

b) bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bauwerk verwendet worden ist und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat, (…).

3. im Übrigen in zwei Jahren.

Urteil vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 318/12

LG Limburg a. d. Lahn – Urteil vom 26. Oktober 2011 – 2 O 68/10

OLG Frankfurt a. M. – Urteil vom 22. August 2012 – 16 U 14/12

Zur zitierten Pressemitteilung…

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Deutsche Normen gelten nicht im Ausland

Warburg – Gutes Geld können Baufirmen im Ausland verdienen, so Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Sie sollten sich allerdings vorab ausgiebig beraten lassen, zum Beispiel in Hinblick auf die im Ausland geltenden Normen. Deutsche Normen, so Rechtsanwalt Jakobs, mögen technisch ausgereift sein und sich lange bewährt haben, sie gelten aber nur in Deutschland. Brandschutzmaßnahmen beispielsweise werden in den USA anders geplant und umgesetzt als hierzulande. Im Ausland gelten immer die landesüblichen Normen. Auskünfte darüber geben erfahrene Baurechtsanwälte, spezielle Datenbanken, die Außenhandelskammern (AHK) sowie die deutschen Botschaften vor Ort.

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Im Vorfeld Fragen der Logistik klären

Warburg – Bauen im Ausland birgt viele Chancen. Wer sich als Investor für ein Auslandsprojekt interessiert, der sollte sich dabei aber nicht nur von Fördermitteln und günstigen Grundstückspreisen locken lassen, sondern sich auch schon früh mit Fragen des Bauens und der Logistik vor Ort beschäftigen, rät Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Geklärt werden müssen beispielweise diese Fragen: Wie kommen die Baustoffe ins Land? Werden sie importiert oder können sie vor Ort beschafft werden? Wie kommen die Materialien auf die Baustelle? Existieren ausreichend dimensionierte und befestigte Straßen? Tragen die Brücken auf dem Weg dorthin Lkws und Schwertransporte oder müssen sie verstärkt und verbreitert werden – und wer wird das bezahlen? Ist das Grundstück erschlossen? Sind Starkstrom- und Wasseranschlüsse vorhanden? Die Antworten auf diese Fragen sind mit entscheidend für die Planung und die Kosten des Unternehmens.

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Wer bezahlt die Justierung der Haustechnik?

Warburg – Der modernen Haustechnik kommt beim Bauen wachsende Bedeutung zu. Meist lässt sich die angestrebte Energieeinsparung nur durch das Zusammenspiel aller Komponenten erreichen. Für die Abstimmung und Regelung der einzelnen Komponenten genügt aber häufig nicht die Inbetriebnahme allein, sondern Experten müssen die Technik auf der Grundlage von Erfahrungswerten justieren, prüfen und gegebenenfalls nachjustieren. Dabei handelt es sich aber um eine Leistung, die über die Leistungsbilder der HOAI hinausgeht und die häufig auch gar nicht von den Fachingenieuren selbst geleistet wird, gibt Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg zu bedenken. Da auch die Betreiber und zukünftigen Nutzer des Objekts in der Regel die Einjustierung der Anlagen nicht selbst leisten können, geschweige denn das notwendige Monitoring über einen längeren Zeitraum, rät Rechtsanwalt Jakobs, hier frühzeitig einen Sonderfachmann „Monitoring“ hinzuziehen und auch dessen Honorare in die Budgetplanung einzubeziehen.

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Merkantiler Minderwert bei Rissen im Putz

Warburg – Den Begriff „merkantiler Minderwert“ kennt jeder, der schon einmal einen Autounfall mit Blechschaden hatte: Versicherung oder Unfallverursacher zahlen nicht nur die Reparatur des Autos, sondern auch den Schaden, der entsteht, weil das Auto als „Unfallwagen“ selbst nach fachmännischer Reparatur weniger wert ist. Was für den Unfallwagen gilt, das lässt sich auch auf Mängel an Gebäude übertragen, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die Basis dafür bietet ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH-Urteil vom 06.12.2012 – VII ZR 84/10). Dabei ging es um einen Baumangel, der sich in Form von Putzrissen auf der Fassade zeigte. Im konkreten Fall wurden die Risse beseitigt, nicht aber deren Ursache. Schuld an den Rissen waren Schwind- oder Setzprozesse, die am Anfang durchaus üblich sind, aber in der Regel mit der Zeit abklingen. Sind diese Prozesse nicht beendet, kann der Schaden also immer wieder auftreten. Im konkreten Fall konnte dieses Risiko neuer Risse nicht ausgeschlossen werden. Das mindert unter Umständen den Wert des Gebäudes. Will der Besitzer seine Immobilie später einmal verkaufen, muss er den Käufer nämlich auf das Problem hinweisen. Der wiederum wird wegen des Mangels möglicherweise weniger bezahlen wollen. Der Besitzer hätte den Schaden. Er ist deshalb gut beraten, mit Hilfe des Baurechtsanwalts genau zu prüfen, ob auch nach einer Mangelbeseitigung noch ein merkantiker Minderwert bleibt oder nicht.

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Wohnungsbaugesellschaften brauchen Rechtsrat

Warburg – Wohnungsgesellschaften haben in Deutschland traditionell einen guten Ruf – und eine weit über hundertjährige Tradition. Vor allem nach dem Zweiten Weltkrieg bewältigten die Kommunen mit ihren Wohnungsbaugesellschaften den Löwenanteil des Wiederaufbaus in den Städten, erinnert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die Gesellschaften hatten dazu ihre eigenen, erfahrenen Planer oder beauftragten freie Architekten aus der Region. Hier hat sich einiges geändert: Nachdem es jahrzehntelang vor allem um die Verwaltung bereits gebauter Häuser ging, haben viele Gesellschaften ihr für das Bauen befähigte Personal im Laufe der vergangenen Jahrzehnte ausgedünnt, viele sind verkauft worden an Investorengruppen. Heute haben sie in der Regel niemanden mehr in ihren Verwaltungen, der tatsächlich planen und bauen kann und darf. Wer aber nun wegen erheblichen energetischen Umbauten oder im Rahmen der sogenannten Nachverdichtung in Städten Neubauvorhaben mit wechselnden Planungsbüros ausarbeiten will, der braucht baujuristischen Rat. Zu komplex sind heute die Bau- und Vergabevorschriften. Auch erfahrene Architekten können diese rechtliche Vielfalt nicht überblicken. Gerade jetzt, wo wieder viel gebaut werden soll, sollten die kommunalen Baugesellschaften ihr Geschäft auf baurechtlich solide Füße stellen. Die Erfahrung hat übrigens gezeigt, dass eine konsequente baujuristische Beratung von Beginn an hilft, kostspielige Verzögerungen und Probleme der Planung und Umsetzung frühzeitig aus der Welt zu räumen und daher letztlich mehr Geld einsparen kann, als zunächst gedacht.

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Bauen im Ausland

Andere Länder, andere Sitten! Das gilt auch für das Bauen im Ausland. Immer mehr Architekten, Ingenieure, Fachplaner und Bauunternehmer exportieren deutsches Know-how und verdienen mit dem allseits geschätzten „German Engineering“ gutes Geld.
„Erfolg beim Bauen im Ausland ist aber kein Zufall, sondern muss sorgfältig geplant werden“, weiß Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Ein klassisches Problem ist die Korruption. „Je nach Land ist das „Schmieren“ von Behörden und zukünftigen Geschäftspartnern mehr oder weniger üblich. In einigen Ländern, vor allem im Nahen Osten, darf als Ausländer nur bauen, wer zuvor offizielle, einheimische Berater beauftragt. Diese vermitteln dann gegen entsprechendes Honorar die Kontakte und sorgen für die „reibungslose“ Abwicklung in der Bauphase.“

„Vermittler und Berater spielen generell eine große Rolle beim Bauen im Ausland. Dabei verfügen aber längst nicht alle diese Berater über gute Kontakte, auch, wenn sie das natürlich behaupten. Manche kassieren hohe Gebühren, bleiben den Erfolg aber schuldig. Andere kassieren von jedem Bieter. Der erfolgreiche Bieter glaubt dann, dass der Erfolg durch den Einsatz des Beraters kommt.“ Vermeidbares Lehrgeld, das viele nicht zahlen müssten, wenn sie sich vorher informierten. Zum Beispiel bei den Außenhandelskammern (AHK) der einzelnen Länder. Diese wissen, wer seriös arbeitet und wer nicht. „Die AHKs sollten zu den ersten Anlaufstellen für Planer und Firmen, die ins Ausland wollen, gehören.“

„Mangelndes Wissen ist eines der Hauptprobleme beim Bauen im Ausland. Viele Unternehmer und Planer machen sich gar nicht richtig klar, dass das Bauen im Ausland erheblich komplexer ist als hierzulande. Dort spielen neben den baurechtlichen vor allem wirtschaftsrechtliche Aspekte eine Rolle“, weiß Alexander Jakobs: „Wer im Ausland verdienen will, der muss vor allem klären, wie sein Projekt finanziert wird: Ist mein Auftraggeber überhaupt solvent? Bekomme ich mein Geld oder nicht?“ Das ist nämlich nach den Erfahrungen des Baurechtsanwaltes gar nicht sicher. „Gerade die öffentliche Hand, hierzulande als solventer Auftraggeber geschätzt, ist im Ausland häufig zahlungsunfähig. Es kann oft zwischen fünf und sieben Jahren dauern, bevor wenigstens ein Teil des Geldes fließt. Für manchen Unternehmer ist das dann aber schon zu spät. Hier kennen viele Bauunternehmen, Architekten und Ingenieure ihre Rechte nicht“.

„Schützen können sich Firmen und Planer, indem sie vorab klären, wer hinter „ihrem“ Projekt  steht. Das liegt nicht immer auf der Hand: Mitunter sitzt der Investor in einem Drittland, zum Beispiel Norwegen. Generalunternehmer und Architekt stammen aus Deutschland. Subunternehmer kommen aus dem Baustellenland sowie Baustoffe kommen aus allen möglichen anderen Ländern. Und die Bürgschaft stellt ein finnisches Institut. Oder das Bauprojekt wird von der EBRD, der European Bank for Reconstruction and Development (Europäische Bank für Wiederaufbau und Entwicklung), oder der Weltbank finanziert. Wir haben es im Ausland typischerweise nicht immer mit den hierzulande üblichen Zwei-Parteien-Verhältnissen (Auftraggeber – Auftragnehmer) zu tun, mit überschaubaren Instrumenten wie BGB und VOB, sondern mit deutlich komplexeren Strukturen. Entsprechend umfassend muss die juristische Beratung im Bau-, Finanzierungs- und Gesellschaftsrecht sein.“ Die speziell geschulten Bauanwälte der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg informieren ihre Mandanten über die Besonderheiten des betreffenden Landes, sie unterstützen sie bei der Einholung wichtiger Informationen, sie beraten sie zur Finanzierung oder Gründung von Gesellschaften und klären sie auf in Fragen der Haftung.

„Auch das ist ein wichtiger Punkt, gerade, wenn Korruption im Spiel ist. Sie mag weit verbreitet sein, erlaubt ist sie deshalb noch lange nicht“, warnt Baurechtsanwalt Jakobs. „Gerade Bauleiter, Architekten und Ingenieure sollten sich hier keinesfalls von ihren Auftraggebern zu strafbaren Aktionen drängen lassen, denn wenn es hart auf hart kommt, dann stehen sie alleine vor Gericht. Im Strafrecht unterliegt Korruption – wie alle anderen Delikte – zunächst ausschließlich dem Individualstrafrecht. Selbst wenn etwas im vermeintlichen Firmeninteresse „gut gemeint“ war oder der Betreffende keine „andere Lösung für seine Firma sah“, muss er sich am Ende des Tages allein vor dem Strafgericht verantworten und kann die Sache nicht auf seinen Auftrag- oder Arbeitgeber abwälzen. Die Tätigkeit für eine Firma entlastet hier nicht. Zudem werden die Mitarbeiter im Ernstfall meistens „im Regen stehen“ gelassen und „niemand wusste von etwas“. Daher muss hier jeder Mitarbeiter für sich seine Grenzen setzen“, empfiehlt Alexander Jakobs“. „Internationales Baustrafrecht ist eine komplexe Angelegenheit ohne Gewinner.“

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