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Das neue Bauvertragsrecht ist vom Bundestag verabschiedet worden

Das neue Bauvertragsrecht ist am 07.03.2017 vom Bundestag verabschiedet worden, wir haben das Gesetz in der Beschlussfassung des Bundestages online gestellt.

Sie können es hier kostenfrei als PDF-Datei aufrufen und abspeichern.

Das neue Gesetz gilt ab dem 01.01.2018, es soll das Baurecht erheblich verändern und die VOB/B weitestgehend überflüssig machen.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Baurechts und Architektenrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

JAKOBS RECHTSANWÄLTE – Ihre Kanzlei in Warburg.

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Vorsicht bei Vereinfachungen zur HOAI

WARBURG – Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist ein komplexes Werk, und viele Planer tun sich schwer damit, ihren Auftraggebern die Einzelheiten der Honorarabrechnung verständlich zu erläutern. Sie suchen vielmehr nach einfachen Lösungen. Das birgt aber Risiken, warnt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

Einen problematischen Fall musste das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz entscheiden: Der Architekt hatte „Pauschalvergütung in Höhe von 16 Prozent der anrechenbaren Baukosten nach HOAI“ vereinbart. Das klang einfach und plausibel, führte bei der Schlussrechnung dann aber zum Streit darüber, was unter „anrechenbaren Kosten“ zu verstehen sei. Die damals noch geltende HOAI 1996 sah mehrere Möglichkeiten vor, die anrechenbaren Kosten zu ermitteln. Das OLG konnte nicht erkennen, welche der Möglichkeiten konkret gemeint sein sollte und entschied zum Schluss: Nur die Mindestsätze dürfen verlangt werden (OLG Koblenz, Urteil vom 25.05.2012, Az.: 10 U 754/11). Erhofft hatte sich der Planer allerdings ein Honorar im Bereich der Höchstsätze.

Die aktuelle HOAI 2013 hat die Sache einerseits vereinfacht, denn es gibt nur noch die anrechenbaren Kosten der Kostenberechnung. Andererseits soll bei Bestandsbaumaßnahmen die mitzuverarbeitende Bausubstanz berücksichtigt werden. Und dabei, so Fachanwältin Jakobs, kommt es wieder zu Problemen. Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät deshalb, bei Fragen der Vertragsgestaltung frühzeitig den Baurechtsanwalt zu konsultieren – damit der Planer zum Schluss auch wirklich zu seinem angemessenen Honorar kommt.

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Baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks kann Geschäftsgrundlage darstellen

Die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses baurechtlich zulässige Ausnutzung des Erbbaugrundstücks ist für das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung eines Erbbaurechtsvertrages regelmäßig ein wesentlicher Umstand. Sie kann als solcher durchaus Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 BGB sein – BGH 23.5.2014, V ZR 208/12.

Bestimmt sich die vertraglich zulässige bauliche Nutzung des Erbbaurechtsgrundstücks nach dem öffentlich-rechtlichen Bauplanungsrecht (sog. dynamische Verweisung), führt eine Erhöhung der zulässigen Nutzung grundsätzlich nicht zu einer Störung des Äquivalenzverhältnisses und damit nicht zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage. Anders kann es ausnahmsweise liegen, wenn sich das Maß der baulichen Nutzung in einem von den Parteien nicht erwarteten Umfang erhöht. War eine Erhöhung der baulichen Nutzung, wie sie auf Grund des Bebauungsplans aus dem Jahr 2008 realisiert wurde, im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht zu erwarten, konnte auch dem Umstand, dass der Erbbauberechtigte nach dem Vertrag einen Neubau errichten durfte, eine Übernahme des Risikos von Störungen des Gleichgewichts zwischen dem Erbbauzins und dem Wert des Erbbaurechts durch Erweiterungen der baulichen Nutzbarkeit nicht entnommen werden.

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Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte berät bei Änderungsanordnungen und Beschleunigungsverlangen

Auftragnehmer und Auftraggeber müssen Instrumentarium der VOB/B richtig einsetzen

Wenn Profis bauen, dann vereinbaren Auftraggeber und Bauunternehmen die allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B). Die VOB/B räumt in § 1 dem Auftraggeber das Recht ein, den abgeschlossenen Vertrag einseitig zu ändern: Der Auftraggeber darf den Bauentwurf modifizieren und damit verbundene, zuvor nicht vereinbarte Leistungen verlangen. Dieses Recht ist ein einseitiger Eingriff in das zuvor vereinbarte Vertragsgefüge, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg – und eine Besonderheit.

Damit der Auftragnehmer bei dieser Konstellation nicht benachteiligt wird, gewährt ihm die VOB/B einen Ausgleich: Für die geänderte Leistung hat er nach § 2 VOB/B im Prinzip einen Anspruch auf eine entsprechend angepasste Vergütung. Er kann für zusätzliche Leistungen berechtigte Nachträge verlangen. So lautet zumindest der Grundsatz, auch wenn die konkrete Ausgestaltung im Einzelfall sehr kompliziert sein kann.

Problematisch wird das Verfahren laut Fachanwältin Jakobs immer dann, wenn der Auftraggeber allein zeitliche Anordnungen trifft, wenn er beispielsweise verlangt, dass der Bau früher fertig gestellt sein muss, als vertraglich vereinbart. Das kann die Baufirma unter erheblichen Termindruck bringen und die Organisation und Abläufe im Betrieb beeinträchtigen. Deshalb ist es auch rechtlich umstritten, ob eine einseitige und nur zeitliche Anordnung grundsätzlich möglich ist oder nicht. Kompliziert ist es erfahrungsgemäß auch, den Preis einer solchen „Beschleunigung“ festzulegen.

Die Bewertung, ob eine zeitliche Anordnung wirksam ist oder nicht, wird auch durch das Urteil des Oberlandesgerichts Naumburg vom Mai 2013 (OLG Naumburg, 16.05.2013 Az: 2 U 161/12) nicht unbedingt leichter: Nach diesem Urteil waren zeitliche Anordnungen in der Form von einer zuvor nicht vorgesehenen Zwischenfrist möglich, weil zugleich auch eine andere Ausführung anhand von geänderten Ausführungsplänen verlangt wurde. Ob hieraus ein genereller Grundsatz abgeleitet werden kann, ist nach Ansicht von Fachanwältin Jakobs fraglich.

Helena Jakobs empfiehlt, in solchen Fällen einen Baurechtsanwalt hinzuzuziehen. Erfahrungsgemäß ist oft unklar, ob im Rechtssinne tatsächlich eine geänderte Leistung vorliegt, was auch damit zusammenhängen kann, dass häufig nicht ganz klar ist, was überhaupt anfangs vereinbart wurde. Dann muss eine einvernehmliche, praktikable Lösung gefunden werden, damit das Bauvorhaben weitergeht. Was nutzt es, Recht zu haben, wenn der Bau sich erheblich verzögert oder zunächst gar nicht fortgesetzt werden kann? Die Beilegung solcher Streitigkeiten gehört zu den täglichen Aufgaben der Baurechtsanwälte.

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Bauen mit dem Architekten bringt Vorteile

Das traditionelle Architektenhaus ist heute die Ausnahme, neun von zehn Bauherren entscheiden sich inzwischen für ein Schlüsselfertigobjekt. Sie vergeben damit die Chance, sich ein Haus nach ihren individuellen Wünschen bauen zu lassen und auch die Bauausführung stärker in ihren Händen zu halten. Dabei ist das gar nicht kompliziert, vorausgesetzt, die Zusammenarbeit zwischen Planer und Bauherr wird vorab sorgfältig vertraglich geregelt, empfiehlt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

Was für große Bauvorhaben gilt, das gilt auch für kleine: Je besser der Hausbau geplant wird, umso reibungsloser läuft die eigentliche Bauphase. Weil der Bauherr als Laie oft nicht weiß, was auf ihn zukommt, berät und unterstützt ihn der Architekt in allen Phasen des Planens und Bauens. Damit von Anfang an alles harmonisch läuft, empfiehlt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs, möglichst früh einen Architektenvertrag abzuschließen. Viele Architekten haben dazu Vertragsmuster in petto, die als Grundlage für den Vertragsabschluss dienen können. Diese Vertragsmuster sollten Bauherren noch einmal vom Baurechtsanwalt prüfen lassen, dabei die Besonderheiten des Projektes gemeinsam mit dem Anwalt und dem Architekten besprechen und passende vertragliche Regelungen vereinbaren. Ziel des Vertrags ist die vernünftige und faire Aufteilung der Aufgaben und Pflichten zwischen Bauherr und Planer.

In der Regel werden Architekten nach der HOAI bezahlt, der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Die Honorarordnung teilt den gesamten Bau in verschiedene Planungs- und Bauphasen ein, die entsprechend dem jeweiligen Aufwand honoriert werden. Unter Umständen, so Rechtsanwältin Jakobs, ist es sinnvoll, den Architekten stufenweise zu beauftragen, etwa, wenn der Bauherr den Architekten erst kennenlernen möchte, bevor er sich fest an ihn bindet, oder wenn er sich einen künstlerischen Entwurf von einem kreativen Architekten wünscht, den aber lieber von einem erfahrenen Bautechniker vor Ort umsetzen und beaufsichtigen lassen möchte. Solche Konstellationen sollten im Vorfeld mit dem Anwalt besprochen und vertraglich geregelt werden.

Bauen ist eine komplexe Aufgabe. Während der Bauherr meist klare Vorstellungen von der späteren Form und inneren Aufteilung des Hauses hat, macht er sich in der Regel wenig Gedanken über den Baugrund. Dessen Beschaffenheit ist aber ausschlaggebend für Gründung und Konstruktion des Kellers und damit ein erheblicher Kostenfaktor. Auch diese Kosten muss der Architekt frühzeitig ermitteln und sich dazu immer wieder mit seinem Bauherrn absprechen. Überhaupt sind Gespräche übers Geld an der Tagesordnung, denn der Architekt muss mit dem Geld des Bauherrn sorgsam wirtschaften und sich immer wieder rückversichern, dass Ausgaben im Sinne des Bauherrn sind. Andererseits neigen viele Bauherren dazu, im Laufe des Projektes Änderungswünsche zu äußern. Diese Extras verteuern den Bau. Oft muss umgeplant werden, häufig sind zusätzliche Architektenleistungen nötig, die nicht von Anfang an im Auftragsumfang und Honorar enthalten waren. Auch solche Eventualitäten lassen sich vorab vertraglich regeln, etwa durch die Vereinbarung von Stundensätzen für Zusatzarbeiten.

Bei kleineren Umbauprojekten bietet sich eine stundenweise Honorierung des Architekten ohnehin an. Bei größeren Umbauprojekten sollten hingegen alle Beteiligten wissen, dass diese komplexer und schwieriger sind als ein Neubau, und damit eine umso sorgfältigere Vorbereitung und Planung erfordern. Im Sinne des fairen Vertrags sollten Bauherren hier nicht auf Schnäppchen spekulieren, sondern gute Arbeit, auch für die Bestandserkundung, mit auskömmlichen Honoraren vergüten.

Was soll der Bauherr tun, wenn trotz bester Vorsätze die Chemie nicht stimmt? Dann sollten sich Architekt und Bauherr trennen. Auch dabei hilft ein Baurechtsanwalt. Erfahrene Baurechtsanwälte rechnen Vertragsverhandlungen für private Bauvorhaben als Beratung in der Regel stundenweise ab. Bauherren, so rät Fachanwältin Jakobs, sollten sich an eine Kanzlei wenden, die sich auf die Beratung privater Bauherren spezialisiert hat – und vorab nach den Kosten fragen.

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Merkantiler Minderwert bei Rissen im Putz

Warburg – Den Begriff „merkantiler Minderwert“ kennt jeder, der schon einmal einen Autounfall mit Blechschaden hatte: Versicherung oder Unfallverursacher zahlen nicht nur die Reparatur des Autos, sondern auch den Schaden, der entsteht, weil das Auto als „Unfallwagen“ selbst nach fachmännischer Reparatur weniger wert ist. Was für den Unfallwagen gilt, das lässt sich auch auf Mängel an Gebäude übertragen, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die Basis dafür bietet ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH-Urteil vom 06.12.2012 – VII ZR 84/10). Dabei ging es um einen Baumangel, der sich in Form von Putzrissen auf der Fassade zeigte. Im konkreten Fall wurden die Risse beseitigt, nicht aber deren Ursache. Schuld an den Rissen waren Schwind- oder Setzprozesse, die am Anfang durchaus üblich sind, aber in der Regel mit der Zeit abklingen. Sind diese Prozesse nicht beendet, kann der Schaden also immer wieder auftreten. Im konkreten Fall konnte dieses Risiko neuer Risse nicht ausgeschlossen werden. Das mindert unter Umständen den Wert des Gebäudes. Will der Besitzer seine Immobilie später einmal verkaufen, muss er den Käufer nämlich auf das Problem hinweisen. Der wiederum wird wegen des Mangels möglicherweise weniger bezahlen wollen. Der Besitzer hätte den Schaden. Er ist deshalb gut beraten, mit Hilfe des Baurechtsanwalts genau zu prüfen, ob auch nach einer Mangelbeseitigung noch ein merkantiker Minderwert bleibt oder nicht.

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Notar ist zur Neutralität verpflichtet

Warburg – Grundstückskäufe müssen in Deutschland grundsätzlich über den Notar abgewickelt werden. Er übernimmt im Auftrag des Staates diese hoheitliche Aufgabe. Viele Bauherren wiegen sich deshalb in falscher Sicherheit, Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Sie wissen, der Notar ist verpflichtet, ihnen den Vertragsinhalt zu erläutern. Was viele nicht realisieren: Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet. Er ist nicht der Interessenvertreter des Käufers oder Verkäufers. Wer zum Grundstückskauf, Wohnungskauf oder Hauskauf eine rechtliche Beratung sucht, der muss sich dazu einen eigenen Baurechtsanwalt nehmen.

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Bei Wintertemperaturen Verarbeitungsrichtlinien beachten!

Jetzt im Winter kommen viele Baustellen ins Stocken. „Schlechtwetter“ heißt dann oft die Entschuldigung der Baufirmen. Die greift aber nicht immer, wie die Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg mitteilt. Längst gibt es einschlägige Urteile zum Thema, die genau regeln, wann Bauen zumutbar ist und wann nicht. Die Baufirmen kennen sie alle.

Eindeutige Grenzen setzen den Baufirmen allerdings manche Baustoffe. Die Hersteller erstellen zu ihren Bauprodukten sogenannte Verarbeitungsrichtlinien. In diesen Gebrauchsanweisungen gibt es unter anderem klare Regeln zur Temperatur, bei der die Baustoffe verarbeitet werden dürfen. Häufig müssen dabei die Temperatur des zu verarbeitenden Bauteils und die Lufttemperatur beachtet werden. Das gilt zum Beispiel bei bituminösen Abdichtungen etwa im Kellerbereich. Auch bei Verputzarbeiten spielen die Temperaturen eine zentrale Rolle. Werden hier die Vorgaben nicht minutiös eingehalten, drohen Bauschäden.

Nach Erfahrung von Rechtsanwältin Jakobs müssen die Verarbeitungsrichtlinien besonders genau beachtet werden, wenn Materialien in Verbindung mit Wasser verarbeitet werden, sonst kann es zu Frostschäden kommen, sobald die Temperaturen unter 0° Celsius sinken. In diesen Fällen müssen die Handwerker nicht nur darauf achten, dass die Temperatur zum Zeitpunkt der Verarbeitung über dem Gefrierpunkt liegen muss, sondern auch während der Trocknungsphase, meist der darauffolgenden Nacht, nicht unter null sinken darf.

Solche frostfreien Perioden sind im Winter aber eher selten. Das sollten auch Bauherren bedenken und zum einen die Firmen nicht zur Eile und zur Fortsetzung von Arbeiten drängen, wenn das Material bestimmte Witterungsverhältnisse voraussetzt und diese nicht garantiert sind. Zum anderen sollten Bauherren misstrauisch werden, wenn eine Firma ohne Rücksicht auf die Außentemperaturen putzt, abdichtet und streicht. Dann sollten Bauherren schnellstens einen Baurechtsanwalt hinzuziehen, um den Bau gegebenenfalls stoppen zu lassen, ehe Schäden entstehen, und um später je nach den vertraglichen Vereinbarungen Beschleunigungsmaßnahmen durchzusetzen. Übrigens: Verzögert sich durch schlechtes Wetter die Bauzeit, hat die Firma in der Regel keinen Anspruch auf zusätzliche Vergütung.

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