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Kein gleichwertiges Produkt angegeben: Im LV genanntes Produkt ist zu verbauen!

Der Auftragnehmer ist verpflichtet, das vom Auftraggeber im Leistungsverzeichnis vorgeschlagene Produkt zu verwenden, wenn Teilleistungsbeschreibungen den Zusatz „oder gleichwertig“ enthalten und vom Auftragnehmer keine Produktangaben (Hersteller- und Typenbezeichnung) eingetragen wurden. Eine solche vom Auftraggeber vorformulierte Regelung ist nach Ansicht des OLG Celle weder überraschend noch intransparent und benachteiligt den Auftragnehmer auch nicht unangemessen. Verwendet der Auftragnehmer ein anderes als das vertraglich vereinbarte Produkt, ist seine Leistung mangelhaft und der Auftraggeber ist zur Kündigung des VOB/B-Vertrags berechtigt, OLG Celle, Urteil vom 14.12.2022 – 14 U 44/22.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

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Verminderte Mehrwertsteuer beim Hausbau und bei Bauverträgen

Entscheidend für die Berechnung des verringerten Steuersatzes ist der Zeitpunkt der Abnahme. Das Datum des Vertragsschlusses ist unerheblich, genauso wie der Zeitpunkt der Rechnungsstellung. Für die Mehrwertsteuer kommt es auf den Zeitpunkt der Leistungserbringung an, stellvertretend dafür steht die Abnahme des Bauwerks. Nur wenn die Bauabnahme der gesamten Baumaßnahme im zweiten Halbjahr 2020 stattfindet, gilt der verminderte Steuersatz. Hat ein Bauherr zuvor bereits Abschlagszahlungen geleistet, die mit 19 % versteuert sind, erhält er mit der Endabrechnung einen Ausgleich.

Haben die Bauherren und der Hausbauunternehmer im Vertrag jedoch einen Bruttopreis vereinbart, z. B. 400.000,00 € incl. Umsatzsteuer, ändert sich aus der Sicht des Bauherrn an dieser Summe nichts. Handelt es sich bei dem vereinbarten Preis um einen Nettopreis, bzw. ist die Umsatzsteuer gesondert ausgewiesen, kommt der Bauherr in den Genuss des herabgesetzten Steuersatzes.

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Bauvertrag Bauvertrag nach BGB: Keine Mängelrechte vor Abnahme!

Der Besteller kann Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen. Er kann berechtigt sein, Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB ohne Abnahme geltend zu machen, wenn er nicht mehr die (Nach-)Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Allein das Verlangen eines Vorschusses für die Beseitigung eines Mangels im Wege der Selbstvornahme genügt dafür nicht. In diesem Fall entsteht ein Abrechnungsverhältnis dagegen, wenn der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertig gestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen. Das hat der VII. Senat des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 19.01.2017 entschieden, BGH, Urteil vom 19.01.2017 – VII ZR 301/13.

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Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte warnt vor Streitpotential bei Nachträgen

Nachträge prägen das tägliche Baugeschäft. Damit sind zusätzliche oder geänderte Leistungen gemeint, die nicht ausdrücklich von den Vertragsunterlagen erfasst, für das Bauvorhaben jedoch unabdingbar sind. Die Ursachen von Nachträgen sind vielfältig und beruhen in den meisten Fällen auf einer nicht ausgereiften Planung zum Zeitpunkt der Bauleistungsvergabe. „Nachträge lösen insbesondere dann Ansprüche auf eine zusätzliche Vergütung aus, wenn die Planungsverantwortung dem Auftraggeber obliegt“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Daraus resultieren ernst zu nehmende Streitpotentiale“, warnt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Dabei halten sowohl das Gesetz als auch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) durchaus geeignete Instrumente zum Umgang mit Nachtragsleistungen bereit. „Die Praxis zeigt jedoch ein ernüchterndes Bild“, so Jakobs. Insbesondere Auftragnehmer nutzen ihm zufolge die bestehenden Möglichkeiten so gut wie nie. Dies basiere überwiegend auf der falschen Vorstellung, den Auftraggeber bei Inanspruchnahme der gegebenen Handlungsmodalitäten zu „verärgern“. In der Konsequenz wird der Bauherr erst sehr spät über die Nachtragsleistungen informiert, oft sogar erst, wenn diese bereits ausgeführt wurden. „Dann sind Streit und langwierige Gerichtsverfahren erst recht vorprogrammiert“, so Jakobs, „und es können weitere unnötige – und vermeidbare – Folgeschwierigkeiten entstehen“.

Kommunikation als Schlüssel

„Das Hauptproblem bei Nachträgen ist eine rechtzeitige, offene und allen voran ehrliche Kommunikation“, unterstreicht Jakobs. Und exakt an diesen Punkt knüpfen auch die vorbeschriebenen Möglichkeiten des Gesetzes und der VOB/B an. Wird ein Nachtrag erkennbar notwendig, muss der Auftragnehmer diesen nur ausführen, wenn der Auftraggeber einen entsprechenden Ausführungsplan mit Leistungsverzeichnis vorlegt. Liegen diese Unterlagen nicht vor, ist der Auftragnehmer in der Ausführung seiner Leistung behindert, sofern er nicht an anderen Bereichen der Baustelle arbeiten kann. All diese Punkte sollten dem Bauherrn rechtzeitig im Rahmen einer VOB/B-konformen Behinderungsanzeige mitgeteilt werden. Eine Verärgerung des Auftraggebers sei durch diese klare Kommunikation nicht zu befürchten, zumal bekanntlich „der Ton die Musik macht“, weiß Jakobs. „Auf dieser Grundlage können die Beteiligten nicht nur den technischen, sondern allen voran auch den preislichen Umfang eines Nachtrags, gemeinsam konstruktiv lösen“, so der erfahrene Baurechtsanwalt. Mit einem solchen Vorgehen lassen sich Fragen der Preisbestimmungsgrundlagen bereits im Keim ersticken. Das ist umso wichtiger, da diese zeitraubendenden und kostenträchtigen Fragen höchstrichterlich bislang nicht vollständig geklärt sind. Auch kann der Auftraggeber durch die frühzeitige und regelkonforme Kommunikation den Planungsverantwortlichen rechtzeitig hinzuziehen und etwaig bestehende Regressansprüche seinerseits absichern.

Nachtträge schon im Bauvertrag regeln

In diesem Sinne sind beide Vertragsparteien gut beraten, schon im anfänglichen Bauvertrag ausgewogene Regelungen zur rechtzeitigen Kommunikation und den Preisbildungsgrundlagen zu treffen. Geht der Bauherr den vorbeschriebenen Weg nicht mit, muss er die – vor allem in monetärer Hinsicht bedeutsamen –Folgen der Behinderungsanzeige tragen. Versäumt hingegen der Auftragnehmer eine rechtzeitige Anzeige, riskiert er nicht nur eine langfristig liquiditätslose Vorleistung. Er übernimmt damit auch unnötig eine nicht geschuldete Planungsverantwortung für die Nachtragsleistungen und den daraus folgenden Konsequenzen. „All das muss nicht sein, denn die Baubeteiligten haben ausreichende Handlungsoptionen, um Nachträge bestmöglich zu organisieren – sie müssen sie nur richtig nutzen“, macht Jakobs deutlich.

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Wann bilden Bau- und Grundstückskaufvertrag eine (formbedürftige) Einheit?

Ein Bauvertrag ist grundsätzlich nicht formbedürftig. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Bauvertrag mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet. Eine rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Sind Bau- und Grundstückskaufvertrag wechselseitig nicht voneinander abhängig, kommt eine Ausdehnung des Formerfordernisses des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängt, so das OLG Karlsruhe.
OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.11.2015 – 8 U 123/13; BGH, 08.09.2016 – VII ZR 286/15 (NZB zurückgenommen).

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Gewerbe nicht angemeldet: Bauvertrag nichtig?

Das OLG Düsseldorf hat entschieden, dass ein einseitiger Verstoß gegen die Bestimmungen des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes (hier: keine Gewerbeanmeldung) jedenfalls dann nicht zur einer Nichtigkeit des geschlossenen Bauvertrags führt, wenn der Vertragspartner (hier: der Auftraggeber) keine Kenntnis von dem Verstoß hat. Das hat das OLG Düsseldorf am 01.03.2016 entschieden – OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.03.2016 – 23 U 110/15.

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Nachträge müssen im BGB-Bauvertrag erst nach der Abnahme bezahlt werden!

Enthält ein BGB-Bauvertrag keine Regelung über die Fälligkeit etwaiger Nachtragsforderungen, sind diese erst nach Fertigstellung und Abnahme der Gesamtleistung zu vergüten. Darauf weist das OLG Bamberg hin, vgl. OLG Bamberg, Urteil vom 08.07.2015 – 3 U 189/14; BGH, 02.12.2015 – VII ZR 184/15 (NZB zurückgenommen).

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Stolperfalle Sicherheitsleistung

Regelungen zu anspruchswahrenden Sicherheitsleistungen im Bauvertrag können schnell zur Stolperfalle werden. Daher sollten Baubeteiligte alle Details dazu besonders aufmerksam formulieren, um die Interessen beider Parteien bestmöglich zu schützen. Für Bauunternehmer geht es vor allem darum,  ihre Werklohnforderungen abzusichern. Bauherren wiederum sollten unter anderem die ordnungsgemäße und rechtzeitige Fertigstellung des Bauvorhabens sowie die unmittelbar hieran anknüpfenden Gewährleistungsansprüche schützen. Gängige Praxis sind Sicherheitsleistungen in Form von Vergütungseinbehalten sowie Bankbürgschaften. Allerdings enthält das Gesetz nur rudimentäre Bestimmungen zu Umfang und Inhalt derartiger Vertragspflichten (vgl. §§ 632a Abs. 2, 648a BGB).  Und auch das Regelungswerk der VOB/B sieht ebenfalls keinerlei Verpflichtungen zur Erbringung von Sicherheitsleistungen vor (§ 17 VOB/B setzt das Vorliegen derartiger Parteivereinbarungen voraus).

„Der Gesetzgeber überlässt es den Beteiligten eines Bauvertrages, rechtzeitig Sorge für ausgewogene Klauseln über Sicherheitsleistungen zu tragen“, sagt Alexander Jakobs, Rechtsanwalt in der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. „Allerdings ist hier besondere Vorsicht geboten, denn Vertragsklauseln können schnell unwirksam werden, sofern die Parteien diese nicht individuell ‚ausgehandelt‘ haben, “ warnt Baurechtsanwalt Jakobs. Insbesondere  wenn ein Unternehmen vertraglich beteiligt ist, deklariert der Gesetzgeber die Vertragsklauseln schnell zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die aufgrund der strikten gesetzlichen Inhaltskontrolle gemäß § 307 ff BGB wirkungslos bleiben. Dies gilt regelmäßig für Klauseln, die in vorformulierten Verträgen oder Anlagen hierzu enthalten sind.

Vereinbarungen über Sicherheitsleistungen in Form von AGB sind grundsätzlich sehr streng zu prüfen. Dies ist in erster Linie auf die Höhe der jeweils zu vereinbarenden Sicherheitsleistung bezogen, derzeit maximal 10 Prozent der Bruttoabrechnungssumme für die Vertragserfüllung und 5 Prozent für Gewährleistungsansprüche. Aber auch Dauer und Umfang der Sicherheiten lassen nur einen begrenzten AGB-rechtlichen Gestaltungsspielraum zu.

„Baubeteiligte sollten insbesondere sogenannte Kombisicherheiten, die sowohl die Vertragserfüllung als auch die Gewährleistung schützen, sehr sorgsam ausgestalten“, betont Rechtsanwalt Jakobs. So kann der Bauherr beispielsweise eine Klausel vereinbaren, die ihm sowohl für die Vertragserfüllungs- als auch für die Gewährleistungsphase eine Sicherheit einräumt. Fehlen darin jedoch Regelungen zur klaren und zeitlich eindeutig abgrenzbaren Trennung zwischen den zu sichernden Ansprüchen vor und nach der Abnahme, ist die Klausel wegen Übersicherung zulasten des Bauunternehmers unwirksam. Enthält der Bauvertrag eine unwirksame Sicherheitenklausel, so kann der Auftragnehmer die Übergabe der Sicherheit verweigern oder die Herausgabe der dennoch übergebenen Sicherheit verlangen, ohne noch eine Sicherheit leisten zu müssen.

Der Deutsche Baugerichtstag e. V. erarbeitet derzeit Empfehlungsvorschläge zur gesetzlichen Regelung bauvertraglicher Sicherheitsleistungen. „Das ist ein Schritt in die richtige Richtung. Allerdings ist nicht absehbar, ob und in welchem Umfang der Gesetzgeber weitere Bestimmungen hierzu verabschieden wird“, sagt Jakobs. „Daher empfehlen wir allen Baubeteiligten, sich beim Thema Sicherheiten im Bauvertrag nicht auf Standardformulierungen zu verlassen und sich rechtzeitig Rat von einem spezialisierten Rechtsexperten einzuholen.“

Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg rät allen Baubeteiligten, Verträge und Leistungsverzeichnisse von einem Baurechtsexperten prüfen zu lassen. Die im Vergleich zu den Gesamtkosten geringen Gebühren sind gut investiert.

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VOB/B – Wettbewerbsrechtlicher Unterlassungsanspruch bei Verwendung im Bauvertrag mit Verbrauchern

Die Verwendung fehlerhafter allgemeiner Geschäftsbedingungen (wie auch die VOB/B) ist wettbewerbswidrig und kann abgemahnt werden!

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Wie lässt sich ein Unterschreiten der allgemein anerkannten Regeln der Technik vereinbaren?

Haben Gäste-WC und Flur eines Einfamilienhauses keine getrennten Heizkreise, liegt ein Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik und damit ein Mangel vor. Das gilt auch dann, wenn in der vom Unternehmer erstellten Baubeschreibung vorgesehen ist, dass „Gäste-WC, Windfang und Flur im Erdgeschoss einen Heizkreis bilden“. Denn eine Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik kommt nur bei ausdrücklicher Klarstellung in Betracht.
OLG München, Urteil vom 26.02.2013 – 9 U 1553/12 Bau; BGH, Beschluss vom 30.10.2013 – VII ZR 73/13 (NZB zurückgewiesen);

 

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