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Bauaufgabe muss vor Planungsbeginn geklärt werden

Warburg – Der Hausbau dauert zu lange, er wird immer teurer und der Architekt macht nicht, was sich der Bauherr vorstellt? Probleme gibt es bei Bauvorhaben grundsätzlich immer, wenn die Bauaufgabe nicht genau definiert ist, so jedenfalls die Erfahrung von Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Vor allem private Bauherren, die sparsam planen und bauen müssen, sollten deshalb vor Planungsbeginn genau festlegen, was sie gebaut haben möchten. Als Auftraggeber sind sie für die klare Definition der Bauaufgabe zuständig. Das kann ihnen niemand abnehmen. Auch nicht der Architekt. Hilfreich bei der eigenen Bedarfsplanung ist die DIN 18205. Sie erleichtert nicht nur bei Großprojekten die Bedarfsplanung, sondern auch bei kleineren Ein- und Zweifamilienhäusern. Festgelegt werden müssen: Art und Anzahl der benötigten Flächen und Räume (Raumprogramm, Flächenbedarf in Abhängigkeit von der Funktion, notwendige Raumhöhen), Qualität und Ausstattung des Hauses, aber auch Haustechnik, Schall- und Wärmeschutz sowie natürlich die finanziellen und zeitlichen Rahmenbedingungen. Wer ein finanzielles Limit hat, der muss das von Anfang an mit einem Planer exakt festlegen – und sich natürlich auch später selbst daran halten. Der Baurechtsanwalt hilft bei der Vertragsverhandlung mit dem Architekten.

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Architekten müssen an künstlerische und rechtliche Rahmenbedingungen denken

Nachverdichtung heißt das Gebot der Stunde: Nicht mehr auf der grünen Wiese wollen Menschen heute bauen, sondern möglichst in der Stadt. Dort sind Grundstücksteilungen, die Erschließung von Hinterliegergrundstücken sowie Abbruch und Neubau an der Tagesordnung. „Für diese Gebiete gibt es oft keinen Bebauungsplan“, weiß aus Erfahrung Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg: „In solchen Fällen müssen Neubauten nach den Vorgaben des § 34 des Baugesetzbuches geplant werden. Die Vorgaben sind unpräzise; das Bauvorhaben muss sich in die nähere Umgebung ‚einfügen‘ .“

„Bauen nach § 34 klingt einfach, birgt aber enorme Risiken. Vor allem Architekten neigen dazu, die Frage des Einfügens unter städtebaulichen und architektonischen Gesichtspunkten zu beurteilen: Wie hoch sind die Nachbarhäuser? Wie viele Stockwerke haben sie? Wie steil sind die Dächer? Aus den Ergebnissen ermitteln sie Durchschnittswerte und angepasste Gestaltung und versuchen damit – weil vertraglich so mit dem Bauherrn vereinbart – den Bauplatz maximal auszunutzen. Das geht oft schief.“

Nachbarn wehren sich nämlich häufig gegen die nachträgliche Verdichtung der Bebauung vor ihrer Haustür. Der Fall geht vor Gericht, die Pläne werden abgelehnt. „Vor Gericht“, erläutert der Warburger Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht, „werden die Baupläne nämlich nicht von Architekten beurteilt, sondern von Juristen, und die fragen zunächst immer, ob ein Bauvorhaben geeignet ist, bodenrechtliche Spannungen zu verursachen.“

Wird der Plan abgelehnt, hat der Architekt ein Problem, denn er hat ja den Auftrag, das Grundstück maximal auszunutzen. Kann er seinen Vertrag aber nicht erfüllen, bezahlt ihn der Auftraggeber häufig nicht. Das Ergebnis ist Ärger für alle Parteien. „Architekten dürfen sich beim Bauen nach § 34 keinesfalls nur an gestalterischen und städtebaulichen Vorgaben orientieren, sondern sie müssen auch rechtliche Rahmenbedingungen ins Kalkül ziehen und ihren Bauherrn über die Risiken aufklären. Der Baurechtsanwalt berät sie dabei.“

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