BGH schützt zweitrangige Gläubiger und meidet Finanzierungshindernis
Karlsruhe (jur). Kreditinstitute können einen vorrangigen Grundschuld-Eintrag nicht einfach verkaufen. Im Grundbuch nachrangige Gläubiger können Anspruch auf Schadenersatz haben, wenn sie wegen eines solchen Verkaufs ihre Darlehen nicht mehr zurückbezahlt bekommen, wie am Freitag, 19. April 2013, der Bundesgerichtshof (BGH) entschied (Az.: 9 O 333/08). Damit räumten die Karlsruher Richter eine mögliche Hürde für auf mehrere Institute verteilte Baufinanzierungen beiseite.
Das Karlsruher Urteil betrifft weit verbreitete Baufinanzierungen, etwa mit einer erstrangigen Grundschuld für die Bank und einer zweitrangigen Grundschuld für die Bausparkasse. Üblich sichern sich die zweitrangigen Gläubiger dann dahin ab, dass sie durch eine sogenannte Rückgewähr der vorrangigen Gläubigerrechte an die erste Stelle aufrücken, sobald die vorrangigen Schulden getilgt sind.
Im Streitfall lagen vorrangige Schulden bei der Deutschen Kreditbank AG, nachrangige Schulden bei der Nord-Ostsee Sparkasse. Nach einigen Jahren war das Darlehen bei der Kreditbank zum größeren Teil getilgt. Die Kreditbank verkaufte nun das Restdarlehen samt vorrangigen Grundbuchrechten an eine dritte Bank, bei der der Grundeigentümer noch weitere Schulden hatte. Statt nur noch mit 150.000 war der der Sparkasse vorrangige Grundbucheintrag nun wieder mit Schulden von 450.000 Euro unterlegt.
Der Eigentümer konnte die Darlehen nicht mehr bedienen und verkaufte. Aus dem Erlös konnte er die erstrangigen Bankschulden bedienen, aber nicht mehr die vollen Schulden bei der Sparkasse. Diese verlangt nun 300.000 Euro Schadenersatz von der Kreditbank: Die Kreditbank AG hätte ihre vorrangigen Grundbuchrechte nicht verkaufen dürfen. Dadurch sei das Nachrücken der Sparkasse unzulässig verhindert worden.
Der BGH gab der Sparkasse im Ergebnis recht. Nachrangige Gläubiger müssten nachrücken können, wenn der „Sicherungszweck“ vorrangiger Gläubiger wegfalle. Dies sei hier der Fall gewesen, denn mit dem Verkauf des Rest-Darlehens habe die Kreditbank ihre Geschäftsbeziehung zu dem Grundstückseigentümer beendet. Das OLG Rostock soll im Streitfall nun noch klären, ob der Sparkasse tatsächlich ein Schaden in Höhe von 300.000 Euro entstanden ist.
Ein gegenteiliges Ergebnis hätte Bauherrn eine auf mehrere Gläubiger entfallende Finanzierung erheblich erschwert. Denn zweitrangige Gläubiger hätten dann immer damit rechnen müssen, dass der vorrangige Grundbucheintrag mit immer neuen Schulden unterlegt („valutiert“) wird. Zumindest bei einem Wertverlust des Gebäudes wäre der Darlehensanteil des zweitrangigen Gläubigers dann nicht mehr abgesichert.
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Nicht nur Großinvestoren brauchen baujuristischen Rat, sondern auch private Bauherren profitieren vom Know-how der Experten, so Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Gerade Käufer von Bauträgerhäusern beauftragen Baurechtsanwälte häufig mit der Vertragsprüfung. Dabei interessieren sie sich für Fragen der Gewährleistung, für Grundpfandrechte und Freistellungen der finanzierenden Banken. Eine rechtliche Beratung hierzu ist in der Tat sinnvoll. Seltener machen sich Kaufinteressenten Gedanken über die Leistungsfähigkeit des zukünftigen Vertragspartners.
Dabei sind dies nach Ansicht von Baurechtsanwalt Alexander Jakobs die Fragen, die zu allererst geklärt werden müssen: Kann der Bauträger das geplante Bauvorhaben finanziell überhaupt stemmen oder geht er auf halber Strecke in Insolvenz? Und ist er in der Lage, den Bau technisch mängelfrei zu bauen, oder wird der Traum vom Eigenheim später wegen vieler Mängel zum Albtraum?
Baurechtsanwälte können ihre Mandanten bei der Klärung dieser Fragen unterstützen. Sie sehen beispielsweise das Handelsregister ein und prüfen, wie lange die betreffende Firma schon besteht und wie hoch ihr Stammkapital ist, und sie empfehlen zur Beurteilung der bautechnischen Seite gegebenenfalls die Hinzuziehung eines Sachverständigen. Das reicht aber erfahrungsgemäß nicht aus – um Referenzen müssen sich Bauherren selbst kümmern. Und zwar am besten noch, bevor sie den Anwalt konsultieren, denn manche Firma disqualifiziert sich dabei von selbst.
Bauträger leben, wie alle Unternehmen, von ihrem Ruf. Ist der gut, nennen sie erfahrungsgemäß bereitwillig Referenzobjekte. Bauherren sollten diese Hinweise dann auch aufgreifen, rät Rechtsanwalt Jakobs, und sich bei früheren Vertragspartnern informieren, beispielsweise über die Zuverlässigkeit beim Einhalten von Terminen, die technische Sorgfalt beim Bauen, aber auch über die Erreichbarkeit bei Problemen und die Kommunikation mit den Bauherren im allgemeinen. Auch wenn die Reputation des Unternehmens angeschlagen ist, können Kaufinteressierte das erfahren: In Internetforen und Blogs halten enttäuschte Bauherren selten mit ihrer Frustration hinterm Berg. Dabei gilt: Nicht jedes Pauschalurteil kritiklos übernehmen, sondern lieber noch mal nachhaken und konkret fragen: Wo ist was schief gegangen? An wem hat es gelegen? Wie wurde das Problem zum Schluss gelöst? Das kostet Zeit, aber der Aufwand ist gering, angesichts der enormen Summe, die beim Hauskauf zur Disposition steht.
Einem Irrtum sitzen nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte fast alle angehenden Bauherren auf: Sie glauben, die sogenannte Freistellungserklärung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schütze sie vor finanziellen Verlusten, dann nämlich, wenn der Bauträger insolvent wird und sie bereits mehr Geld bezahlt haben, als der noch unfertige Baukörper wert ist. In diesem Fall, so hoffen sie, erstatte ihnen die Bank des Bauträgers das zu viel gezahlte Kapital zurück. Das ist aber ein Irrglaube, so Alexander Jakobs. Die Freistellungserklärung gemäß § 3 Abs.1 Satz 1 Nummer 3 MaBV bedeutet in den meisten Fällen lediglich, dass die Grundschuld, die der Kreditgeber des Bauträgers auf dem Grundstück eingetragen hat, gelöscht wird, sobald der Käufer das fertige Haus samt Grundstück endgültig bezahlt hat, oder der Käufer für das wegen der Insolvenz unfertige Gebäude zumindest einen vom Wert her entsprechenden Betrag gezahlt hat. Vor einer Überzahlung schützt nur ein Zahlungsplan, der sich tatsächlich und wertmäßig am Baufortschritt orientiert. Auch hier leisten Baurechtsanwälte wertvolle Aufklärung für Verbraucher.
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