Warburg – Wenn es schneit oder eisiger Regen auf dem Trottoir zu gefährlicher Nässe gefriert, dann sind Hauseigentümer in der Pflicht. Daran erinnert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die sogenannte Verkehrssicherungspflicht betrifft alle Hauseigentümer; keiner kann sich ihr entziehen. Zu den Obliegenheiten der Hauseigentümer im Winter gehören die Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen der Grundstücke, ferner in den Hauseingängen, den Garagenhöfen, wie auch rings um die Mülltonnenstandplätze und natürlich auf den Bürgersteigen vor dem Grundstück. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die öffentlichen Bürgersteige vor Stellplätzen, wenn sie etwas abseits des eigentlichen Grundstücks liegen, wie oft bei Wohnungs- und Reihenhausanlagen. Normalerweise überträgt die Kommune die sogenannten Sicherungspflichten für Bürgersteige und öffentliche Wege auf die Hauseigentümer. Diese wiederum dürfen sie delegieren, beispielsweise an einen professionellen Winterdienst. Allerdings müssen sie sich dann rückversichern und prüfen, ob der Dienstleister die Aufgaben auch ordentlich erledigt. Übrigens, auch der Bauherr, dessen Haus noch gar nicht fertig ist, ist in der Pflicht: Sobald ihm das Grundstück gehört, hat er auch die Verkehrssicherungspflicht.
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Amtsgericht Gummersbach: Hauseigentümer muss Post bekommen
Gummersbach (jur). Rechnungen, Amtspost oder unliebsame Werbeschreiben suchen tagtäglich den Weg in den heimischen Briefkästen. Um den Zugang solch ungeliebter Sendungen zu verhindern, können Hauseigentümer aber nicht einfach gegen den Postboten ein Hausverbot erteilen, entschied das Amtsgericht Gummersbach in einem jetzt veröffentlichten Urteil vom 12. April 2013 (Az.: 11 C 495/12). Denn mit den Postzustellungen kommt es zu keiner Beeinträchtigung des Eigentums.
Geklagt hatte einer Hauseigentümer, der am 20. November 2011 seinem Postboten ein Hausverbot erteilt hatte. Doch der Briefträger ließ sich davon nicht beirren und brachte dem Hauseigentümer weiter dessen – auch unliebsame – Post.
Die Deutsche Post weigerte sich zudem, eine Unterlassungserklärung abzugeben. Der Hauseigentümer erstattete daraufhin Strafanzeige und sprach erneut ein Hausverbot aus. Durch die Postzustellungen werde sein Eigentumsrecht verletzt. Es bestehe zudem Wiederholungsgefahr, begründete er seinen Unterlassungsanspruch. Er beantragte, dass die Post und ihre Mitarbeiter sein Grundstück nicht mehr betreten dürfen. Andernfalls müsse ein Ordnungsgeld oder Ordnungshaft die Folge sein.
Die Deutsche Post berief sich darauf, dass sie mit dem Austragen der Briefe lediglich die Bestimmungen des Postgesetzes erfülle. Konkrete Beeinträchtigungen durch den Postboten habe es „unstreitig nicht gegeben“.
Das Amtsgericht urteilte, dass für den Postboten das Hausverbot nicht gilt. Der Hauseigentümer habe kein „schutzwürdiges Interesse“ vorgetragen. Der Kläger habe auch nicht ansatzweise begründet, warum der Postbote ihm keine Post zustellen soll. „Dass der Kläger möglicherweise keine Amtspost erhalten will, verdient keinen gerichtlichen Schutz“, so das Amtsgericht.
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VG Neustadt an der Weinstraße: Eigentümer trägt Verantwortung
Neustadt/Weinstraße (jur). Auch wenn Abfallgebühren direkt beim Mieter abgerechnet werden, kann ersatzweise der Hauseigentümer für säumige Zahler zur Kasse gebeten werden. Dies hat das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße in einem am Mittwoch, 17. April 2013, bekanntgegebenen Urteil entschieden (Az.: 4 K 866/12.NW). Der Vermieter könne die Gebühren dann allenfalls zivilrechtlich vom Mieter einfordern.
Im konkreten Rechtsstreit hatte ein Hauseigentümer die Stadt Pirmasens verklagt. Auf seinen Antrag hin hatte die Stadt für zahlreiche Mietwohnungen die Abfallbeseitigungsgebühren direkt von den Mietern erhoben. Doch einige zahlten diese in den Jahren 2006 bis 2008 nicht vollständig. Zwischen 2009 und 2011 verlangte die Stadt nun vom Vermieter die Begleichung der offen stehenden Beträge – insgesamt 1.500 Euro.
Der Hauseigentümer hielt dies für ungerecht. Die Stadt hätte ihn viel früher über die Zahlungsrückstände informieren müssen, damit er zeitnah reagieren kann. Denn mittlerweile seien die fraglichen Mietverhältnisse längst beendet und Kautionen und Betriebskostenguthaben längst an die Mieter ausgezahlt worden.
Das Verwaltungsgericht entschied in seinem am 21. März 2013 verkündeten Urteil, dass der Hauseigentümer für die von seinen Mietern nicht gezahlten Abfallentsorgungsgebühren haften muss. Die Satzung der Stadt sehe dies so vor. Diese sei rechtlich auch nicht zu beanstanden. Der Grundstückseigentümer nutze sein Grundstück wirtschaftlich, so dass er die Entsorgung des dort anfallenden Abfalls zu verantworten habe.
Die Stadt sei auch nicht verpflichtet gewesen, den Hauseigentümer über die Zahlungsrückstände der Mieter zu informieren. Dies würde im Massengeschäft „Abfallentsorgungsgebühren“ einen sehr großen Verwaltungsaufwand bedeuten. Der Kläger habe selbst beantragt, dass die Gebühren nicht über ihn, sondern über die Mieter abgerechnet werden. Die damit einhergehende Arbeitsentlastung für den Vermieter gehe eben mit einem Kontrollverlust einher, den die Stadt nicht ausgleichen müsse, so das Gericht.
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Wenn es schneit oder eisiger Regen auf dem Trottoir zu gefährlicher Nässe gefriert, dann sind Hauseigentümer in der Pflicht. Daran erinnert die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die so genannte Verkehrssicherungspflicht betrifft alle Hauseigentümer; keiner kann sich ihr entziehen. Zu den Obliegenheiten der Hauseigentümer im Winter gehören die Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen der Grundstücke, ferner in den Hauseingängen, den Garagenhöfen, wie auch rings um die Mülltonnenstandplätze und natürlich auf den Bürgersteigen vor dem Grundstück. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die öffentlichen Bürgersteige vor Stellplätzen, wenn sie etwas abseits des eigentlichen Grundstücks liegen, wie oft bei Wohnungs- und Reihenhausanlagen.
Normalerweise überträgt die Kommune die so genannten Sicherungspflichten für Bürgersteige und öffentliche Wege auf die Hauseigentümer. Diese wiederum dürfen sie delegieren, beispielsweise an Mieter oder an einen professionellen Winterdienst. Rechtsanwalt Alexander Jakobs rät dabei allerdings zu klaren Verhältnissen: Vermieter, die die Sicherungspflichten auf einen oder mehrere Mieter eines Hauses übertragen, müssen diese Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung festschreiben. Und selbst dann sind sie laut Alexander Jakobs nicht aus dem Obligo: Weil sie letzten Endes immer für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich sind, müssen sie prüfen, ob ihre Mieter die ihnen übertragenen Aufgaben auch ernst nehmen.
Die Verkehrssicherungspflicht der Hauseigentümer beschränkt sich nicht nur auf die Räum- und Streupflicht, sondern umfasst alle Gefahren, die vom Grundstück und dem darauf stehenden Haus ausgehen können – und zwar das ganze Jahr über. Eine typische Gefahrenquelle ist zum Beispiel das Dach des Hauses. Vor allem nach schweren Herbst- und Winterstürmen, so mahnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte, müssen Hauseigentümer den Zustand des Dachs prüfen lassen: Liegen alle Ziegel noch fest? Haben sich Solarpaneele oder Fernsehantennen gelockert? Der Hauseigentümer haftet für sämtliche Schäden, sowohl für Sach- als auch für Personenschäden. Er tut deshalb gut daran, seine Immobilie regelmäßig vom Fachmann prüfen zu lassen – und dessen Rechnungen aufzubewahren, damit er im Streitfall belegen kann, wie ernst er seine Pflichten nimmt. Außerdem kann er diese Rechnungen steuerlich absetzen: Seit 1. Januar 2009 lassen sich bei Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten 20 Prozent der Lohnkosten – pro Jahr bis maximal 1.200 Euro – steuerlich geltend machen.
Verantwortlich ist der Grundstückseigentümer auch für den Zustand der Bäume in seinem Garten. Stürzen nach einem Sturm oder von einem kranken Baum Äste ab, haftet der Eigentümer. Deshalb rät Alexander Jakobs auch hier zur regelmäßigen Baumkontrolle. Das gilt nicht nur für die oberirdischen Teile, sondern auch für die unterirdischen: Weit verzweigtes Wurzelwerk kann auf dem Nachbargrundstück Kanäle und Leitungen zerstören, Einfriedungen oder die Pfosten von Carports nach oben drücken und diese dadurch beschädigen. Auch nicht auf die leichte Schulter sollten Hausbesitzer abgesackte oder hoch stehende Gehwegplatten nehmen, warnt Rechtsanwalt Jakobs. Solche „Buckelpisten“ sind gefährlich und müssen umgehend in Ordnung gebracht werden. Auch hier haftet der Eigentümer für die Sicherheit auf seinem Grund und Boden.
Für den Fall der Fälle rät die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte zum Abschluss wichtiger Versicherungen. Nutzt der Hauseigentümer Haus oder Wohnung selbst, schützt ihn die private Haftpflichtversicherung vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Sind Haus oder Wohnung vermietet, kommt für diese Schäden die so genannte Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-versicherung auf. Damit lassen sich zahlreiche Risiken minimieren. Wer sich rundum absichern möchte, der sollte auch Spezialversicherungen in Erwägung ziehen, beispielsweise eine Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung. Sie springt ein, wenn Heizöl aus dem undichten Tank leckt und das Grundwasser verunreinigt. Grundsätzlich, so resümiert die Alexander Jakobs, stehen Hauseigentümer immer in der Pflicht.
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