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Immobilienkauf: Schadensersatz wegen verschneiter Hundehaufen im Garten?

Zwar begründet die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen im Garten einer verkauften Eigentumswohnung einen Sachmangel. Schadensersatz wegen Beseitigung des Hundekots kann in der Regel aber erst dann verlangt werden, wenn der Hundebesitzer zuvor zur Beseitigung des Kots aufgefordert wurde, AG München 13.4.2016, 171 C 15877/15.

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beseitigung von Hundekots.

Zwar begründet die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen zur Überzeugung des Gerichts einen Sachmangel. Der Kläger hätte den Beklagten zum Entfernen der Haufen allerdings auffordern und eine entsprechende Nachfrist setzen müssen. Infolgedessen konnte der Kläger keinen Schadensersatz verlangen, da er den Beklagten nicht zur Nacherfüllung und zur Beseitigung aufgefordert hatte.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Immobilienrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

Sie entscheiden. Wir unternehmen etwas. Für Sie. Für den Mittelstand.

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Zum Anspruch des Betreibers eines Paddelbootverleihs auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit

Grundstückseigentümer (hier: der Betreiber eines Paddelbootverleihs) sind nach § 116 Abs. 1 SachenRBerG unabhängig davon anspruchsberechtigt, ob ihre Grundstücke am 2.10.1990 durch sie selbst oder durch Dritte aufgrund von mit ihnen oder mit staatlichen Stellen der DDR abgeschlossenen Verträgen genutzt wurden. Entscheidend ist in solchen Fällen, ob die zur Erschließung der Grundstücke erforderliche Mitbenutzung der Nachbargrundstücke in der DDR als rechtmäßig angesehen wurde – BGH 11.7.2014, V ZR 74/13.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Immobilienrechts und Grundstücksrechts im nationalen und internationalen Umfeld.

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Zur Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Hinblick auf einen nach § 917 BGB zu duldenden Notweg

Eine Grunddienstbarkeit des Inhalts, dass auf einen nach § 917 BGB* zu duldenden Notweg verzichtet wird, ist im Grundbuch des durch den Verzicht belasteten Grundstücks einzutragen. Aus einer Eintragung im Grundbuch des durch das Notwegrecht belasteten Grundstücks kann sich ein dinglich wirkender Verzicht nicht ergeben. Der Eigentümer eines verbindungslosen Grundstücks kann einen Notweg nicht auch für seinen künftigen Einzelrechtsnachfolger verlangen – BGH 7.3.2014, V ZR 137/13.

*§ 917 BGBNotweg

(1) Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt.

(2) Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. Die Vorschriften des § 912 Abs. 2 Satz 2 und der §§ 913, 914, 916 finden entsprechende Anwendung.

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Begrenzung der Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten

Bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten ist der Schadensersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt. Dabei kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen – BGH 4.4.2014, V ZR 275/12.

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Bauträger müssen Wohnungskäufern bei erheblichem Bauverzug und fehlendem gleichwertigen Wohnraum Nutzungsausfallentschädigung zahlen

Wohnungskäufer können vom Bauträger eine Nutzungsausfallentschädigung verlangen, wenn sich Fertigstellung und Übergabe der Wohnung längere Zeit verzögern und der Käufer in dieser Zeit über keinen gleichwertigen Wohnraum verfügt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20.02.2014 entschieden und damit neue Grundsätze aufgestellt, nach denen ein Schadensersatzanspruch wegen der Vorenthaltung von Wohnraum gegeben sein kann. Dies hat der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 20.02.2014, Az.: VII ZR 172/13, entschieden. Zur Pressemitteilung des BGH…

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Vorfälligkeitsentschädigung gilt nicht als Werbungskosten

FG Düsseldorf verschlechtert Bedingungen für Immobilienverkauf

Düsseldorf (jur). Wer eine vermietete Immobilie verkauft und danach vorzeitig aus seinem Hypothekendarlehen aussteigt, kann die dabei übliche Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Denn diese Kosten stünden nicht mehr in einem Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften, wie das Finanzgericht (FG) Düsseldorf in einem am Freitag, 3. Mai 2013, bekanntgegebenen Urteil vom 16. Januar 2013 entschied (Az.: 7 K 3506/12 F).

Im Streitfall hatte die Eigentümerin 2009 verschiedene vermietete Immobilien für insgesamt 1,6 Millionen Euro verkauft. Mit einem Teil des Geldes wurde ein zur Finanzierung der Immobilien aufgenommenes Darlehen getilgt. Die Bank verlangte für die vorzeitige Tilgung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von gut 69.000 Euro. Diesen Betrag wollte die frühere Eigentümerin noch als Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Doch der Abzug „nachträglicher Werbungskosten“ kommt nicht in Betracht, urteilte das FG. Die Entschädigung diene nicht mehr der Erzielung von Einkünften durch die bisherige Vermietung. Daher sei sie „der nicht steuerbaren Veräußerung zuzuordnen“.

Mit Urteil vom 20. Juni 2012 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) in München entschieden, dass verbleibende Schuldzinsen als Werbungskosten gelten, wenn der Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie nicht ausreicht, um sämtliche Schulden zu tilgen (Az.: IX R 67/10, JurAgentur-Meldung vom 5. September 2012). Nach Ansicht des FG Düsseldorf besteht kein Anlass, diese Rechtsprechung auch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung auszuweiten. „Zur Fortbildung des Rechts“ ließ das FG aber die Revision zum BFH zu.

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Grunddienstbarkeit: Geduldeter Überbau einer Nachbargarage auf eigenem Grundstück bedingt nicht auch die Erlaubnis zur Nutzung der Zufahrt

Ein Grundstückseigentümer, der den mit einer Grunddienstbarkeit abgesicherten Überbau einer Nachbargarage auf seinem Grundstück dulden muss, ist nicht verpflichtet, dem Nachbarn zu gestatten, die über das Grundstück verlaufende Garagenzufahrt zu benutzen. Die mit dem erlaubten Überbau gem. § 912 BGB verbundene Duldungspflicht erfasst die Garagenzufahrt als sog. „Funktionsfläche“ nicht. OLG Hamm 22.11.2012, I-5 U 98/12

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