Formeller Kündigungsmangel steht nicht zwangsläufig einem Schadensersatzanspruch entgegen
Kündigungen von Mietverhältnissen, die von sachlichen Gründen zur fristlosen Kündigung getragen sind, stehen, auch wenn sie an einem formellen Mängel leiden, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass die Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nehmen, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten.
Der Sachverhalt:
Die Kläger hatten im Jahr 2003 eine Wohnung der Beklagten angemietet. Nachdem sie Anfang Januar 2010 einen Schimmelbefall bemängelt und die Beklagte unter Fristsetzung vergeblich zur Beseitigung aufgefordert hatten, verlangten sie mit Anwaltsschreiben erneut eine Beseitigung des Schimmelbefalls und drohten für den Fall der Fristversäumung die Kündigung des Mietverhältnisses an. Ob diesem Schreiben eine Originalvollmacht des Rechtsanwalts beigefügt war, blieb streitig. Mit einem weiteren Anwaltsschreiben kündigten sie das Mietverhältnis wegen der in ihren Ursachen streitigen Schimmelbildung fristlos, hilfsweise ordentlich.
Die Beklagte ließ diese Kündigung zurückweisen, weil dieser unstreitig keine Vollmacht beigelegt war. Die Kläger räumten daraufhin die Wohnung und bezogen eine zwischenzeitlich angemietete andere Wohnung. Sie machten neben einem Kautionsrückzahlungsanspruch und einem Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten Schadensersatz geltend, den sie darauf stützen, dass sie aufgrund von Schimmelbildung in der Mietwohnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen seien.
AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Gründe:
Das LG war zu Unrecht davon ausgegangen, dass der von den Klägern begehrte Schadensersatz ungeachtet der von ihnen geltend gemachten Mängel der Mietwohnung und der hierauf gestützten Kündigung allein schon daran scheitere, dass die Kündigung aus einem formellen Grund nicht wirksam ausgesprochen worden sei.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hing die Ersatzpflicht für die geltend gemachten Schäden, auch soweit es um diejenigen Schadensposten ging, welche durch den – unterstellt – mangelbedingten Umzug der Kläger in eine andere Wohnung veranlasst waren, nicht von der Wirksamkeit des Ausspruchs der danach an sich berechtigten Kündigung der Kläger ab. Das Erfordernis der Wirksamkeit des Kündigungsausspruchs unabhängig vom Vorliegen eines Kündigungsgrundes ergab sich insbesondere nicht aus dem vom LG in Bezug genommenen Senatsurteil vom 13.6.2007 (Az.: VIII ZR 281/06).
Soweit dort ausgeführt wurde, dass nach BGH-Rechtsprechung die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet ist, ist es – genauso wie in weiteren Fallgestaltungen (vgl. BGH, Az.: VIII ZR 239/72, VIII ZR 138/91) – immer nur um Fragen des Kündigungsgrundes und der Ersatzpflicht für hierdurch verursachte Schäden gegangen. Mit der Frage, ob zusätzliche Voraussetzung für eine Ersatzpflicht auch die formell wirksame Ausübung eines gegebenen Kündigungsrechts ist, hatte sich der Senat bis dahin nicht befasst.
Diese Frage hat der Senat aber nunmehr dahin entschieden, dass die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragene Kündigung eines Mietverhältnisses, auch wenn sie – wie hier – an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen steht, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten. Für eine zusätzliche Einschränkung der Ersatzpflicht des Vermieters dahingehend, dass diese ungeachtet des Kündigungsgrundes, der dadurch herausgeforderten Anmietung der Ersatzwohnung und einer damit einhergehenden Freigabe der bisherigen Wohnung erst mit Ausspruch einer auch formell in jeder Hinsicht wirksamen Kündigung entstehen soll, gibt der Wortlaut des § 536a Abs. 1 BGB nichts her.
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