Der Bundesgerichtshof hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt.
Die Beklagten waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Beklagten, die das Objekt frisch in weißer Farbe renoviert übernommen hatten, strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 € auf.
Die Klägerin hat nach teilweiser Verrechnung mit der von den Beklagten geleisteten Kaution Zahlung von 1.836,46 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben widerklagend die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst Zinsen geltend gemacht.
Das Amtsgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Beklagten unter Abweisung im Übrigen zur Zahlung von 874,30 € nebst Zinsen verurteilt; die Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB* zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schadenshöhe wurden von der Revision nicht beanstandet und begegnen keinen Bedenken.
* § 280 BGB:
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (…)
§ 241 BGB
(1) …
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
Urteil vom 6. November 2013 – VIII ZR 416/12
AG Friedberg – Urteil vom 10. Februar 2012 – 2 C 176/12
LG Gießen – Urteil vom 7. November 2012 – 1 S 71/12
Karlsruhe, den 6. November 2013
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Zwar gehört zu der jährlichen, den Grundsätzen des § 259 BGB entsprechenden Abrechnung über die vorausgezahlten Betriebskosten, zu der der Vermieter gem. § 556 Abs. 3 S. 1 BGB verpflichtet ist, auch, dass der Vermieter dem Mieter die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Vermieter, die einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen haben, müssen ihren Mietern nicht die dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnungen vorlegen.
BGH 3.7.2013, VIII ZR 322/12
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Kündigungen von Mietverhältnissen, die von sachlichen Gründen zur fristlosen Kündigung getragen sind, stehen, auch wenn sie an einem formellen Mängel leiden, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass die Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nehmen, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten.
Der Sachverhalt:
Die Kläger hatten im Jahr 2003 eine Wohnung der Beklagten angemietet. Nachdem sie Anfang Januar 2010 einen Schimmelbefall bemängelt und die Beklagte unter Fristsetzung vergeblich zur Beseitigung aufgefordert hatten, verlangten sie mit Anwaltsschreiben erneut eine Beseitigung des Schimmelbefalls und drohten für den Fall der Fristversäumung die Kündigung des Mietverhältnisses an. Ob diesem Schreiben eine Originalvollmacht des Rechtsanwalts beigefügt war, blieb streitig. Mit einem weiteren Anwaltsschreiben kündigten sie das Mietverhältnis wegen der in ihren Ursachen streitigen Schimmelbildung fristlos, hilfsweise ordentlich.
Die Beklagte ließ diese Kündigung zurückweisen, weil dieser unstreitig keine Vollmacht beigelegt war. Die Kläger räumten daraufhin die Wohnung und bezogen eine zwischenzeitlich angemietete andere Wohnung. Sie machten neben einem Kautionsrückzahlungsanspruch und einem Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten Schadensersatz geltend, den sie darauf stützen, dass sie aufgrund von Schimmelbildung in der Mietwohnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen seien.
AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.
Gründe:
Das LG war zu Unrecht davon ausgegangen, dass der von den Klägern begehrte Schadensersatz ungeachtet der von ihnen geltend gemachten Mängel der Mietwohnung und der hierauf gestützten Kündigung allein schon daran scheitere, dass die Kündigung aus einem formellen Grund nicht wirksam ausgesprochen worden sei.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hing die Ersatzpflicht für die geltend gemachten Schäden, auch soweit es um diejenigen Schadensposten ging, welche durch den – unterstellt – mangelbedingten Umzug der Kläger in eine andere Wohnung veranlasst waren, nicht von der Wirksamkeit des Ausspruchs der danach an sich berechtigten Kündigung der Kläger ab. Das Erfordernis der Wirksamkeit des Kündigungsausspruchs unabhängig vom Vorliegen eines Kündigungsgrundes ergab sich insbesondere nicht aus dem vom LG in Bezug genommenen Senatsurteil vom 13.6.2007 (Az.: VIII ZR 281/06).
Soweit dort ausgeführt wurde, dass nach BGH-Rechtsprechung die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet ist, ist es – genauso wie in weiteren Fallgestaltungen (vgl. BGH, Az.: VIII ZR 239/72, VIII ZR 138/91) – immer nur um Fragen des Kündigungsgrundes und der Ersatzpflicht für hierdurch verursachte Schäden gegangen. Mit der Frage, ob zusätzliche Voraussetzung für eine Ersatzpflicht auch die formell wirksame Ausübung eines gegebenen Kündigungsrechts ist, hatte sich der Senat bis dahin nicht befasst.
Diese Frage hat der Senat aber nunmehr dahin entschieden, dass die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragene Kündigung eines Mietverhältnisses, auch wenn sie – wie hier – an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen steht, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten. Für eine zusätzliche Einschränkung der Ersatzpflicht des Vermieters dahingehend, dass diese ungeachtet des Kündigungsgrundes, der dadurch herausgeforderten Anmietung der Ersatzwohnung und einer damit einhergehenden Freigabe der bisherigen Wohnung erst mit Ausspruch einer auch formell in jeder Hinsicht wirksamen Kündigung entstehen soll, gibt der Wortlaut des § 536a Abs. 1 BGB nichts her.
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Ständig befanden sich Zigarettenstummel und Asche auf dem Balkon eines Wohnungseigentümer. Der darüberliegende Eigentümer warf diese schlichtweg über seinen Balkon nach unten. In einem Vergleich vor Gericht wurden 100 Euro pro Kippe vereinbart.
Der Sachverhalt
Aus dem Urteil des AG München geht hervor, dass zwei Mitglieder einer Wohnungsgemeinschaft in München, beide Raucher, sich bereits Ende September 2011 beim Amtsgericht München trafen. Die damalige Klägerin, die ihren Balkon direkt unter dem der Miteigentümerin hat, beschwerte sich, dass diese ihre Zigarettenasche und Zigarettenkippen über den Balkon nach unten entsorgen würde.
Vor Gericht verglichen sich die Parteien dergestalt, dass vereinbart wurde, dass die damalige Beklagte sicherstelle, dass Asche und Zigarettenkippen, die aus ihrer Wohnung kommen, auch dort und nicht über den Balkon nach unten entsorgt werden. Es wurde auch klargestellt, dass die Beklagte für jeden Fall der Zuwiderhandlung 100 Euro an die Klägerin zu zahlen habe. Bereits ab Oktober 2011 stellte die damalige Klägerin Verstöße gegen die Regelung fest. Bis Ende August 2012 hatte sie sich 57 Fälle notiert. Sie forderte daher 5700 Euro.
Kläger fordert 5700 Euro
Die betroffene Miteigentümerin weigerte sich zu zahlen. Sie habe nichts gemacht. Sie würde nur in der Küche rauchen und Asche und Zigaretten im Müll entsorgen. Außerdem rauche sie seit November 2011 nur noch die E-Zigarette. Und zu guter Letzt habe sie an ihrem Balkon ein Katzennetz angebracht. Ein Herunteraschen durch dieses Netz sei überhaupt nicht möglich. Beide Parteien trafen sich erneut vor Gericht.
Die Entscheidung
Der zuständige Richter gab der Klägerin zu einem Teil Recht. Nach dem er sich mehrere Zeugen angehört habe, sei er zu der Überzeugung gekommen, dass zu mindestens in 30 Fällen ein Verstoß gegen die Vereinbarung vorliege. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Asche tatsächlich auf dem Balkon der Klägerin gelandet sei. Die Vereinbarung enthielte ein Verbot der Entsorgung nach unten. Ein Hindurchstecken einer Zigarette durch ein Katzennetz sei auch problemlos möglich.
Die Beklagte habe daher 3000 Euro an die Klägerin zu bezahlen. Das Urteil ist nicht rechtskräftig
Amtsgericht München, Urteil vom 09.07.13 – 483 C 32328/12 WEG
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Nach Urteil des AG Waiblingen gehen bei einer Ablehnung der gemeinsamen Übergabe einer Mietsache sämtliche Zweifel an einer Verschlechterung / Beschädigung der Mietsache zu Lasten derjenigen Seite, welche die gemeinsame Übergabe der Mietsache grundlos abgelehnt hat.
Der Sachverhalt
Eine förmliche Übergabe bzw. Wohnungsbegehung fand nicht statt. Zwar wurde von den Mietern im Vorfeld versucht, eine förmliche Übergabe der Mietsache mit dem Vermieter zu vereinbaren, dies wurde jedoch vom Anwalt der Vermieter ausdrücklich abgelehnt.
An diesem Termin seien die Vermieter verhindert, es möge deshalb die Herausgabe des Mietobjektes unter Rückgabe der Schlüsselfrist fristgerecht erfolgen, eine Abnahme/ ein Rückgabetermin sei seitens der Vermieter nicht vorgesehen.
Nachdem die Mieter aus dem Objekt ausgezogen waren, betrieb der Vermieter einen hohen Aufwand, sämtliche Mängel festzustellen. Hier fehlten Schlüssel, Schönheitsreparaturen seien unzureichend, Einbauten seien entfernt worden, Beschädigungen seien festzustellen. Insgesamt forderte der Vermieter rund 12600 Euro von den Mietern.
Die Entscheidung
Hinsichtlich der geltend gemachten Schadensansprüche konnte sich das Gericht nur zu einem geringen Teil davon überzeugen, dass die Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegenüber den Mietern wegen Beschädigung der Mietsache aus § 280 Abs. 1 BGB haben. Da der Gesamtbetrag des Schadensersatzanspruches der Vermieter von 1.478,20 Euro mit der bei den Vermietern verbliebenen Kaution bei weitem abgedeckt ist, bleibt die Klage erfolglos.
Kein Übergabeprotokoll vorhanden
Letztlich lässt sich ein Schadensersatzanspruch nur dann beweisen, wenn ein Übergabeprotokoll zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden ist und eine gemeinsame Übergabe der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses. Daran fehlt es vorliegend aus Gründen, welche die Mieter nicht zu vertreten haben. Vor der endgültigen Räumung des Mietobjektes habe sich der Rechtsanwalt der Mieter darum bemüht, eine gemeinsame Übergabe der Mietsache durchzuführen. Diese wurde aber durch den Prozessbevollmächtigten der Vermieter unmissverständlich abgelehnt.
Damit besteht für das Gericht die Schwierigkeit, dass zwischen dem Verlassen der Mietsache und der späteren Feststellung der behaupteten Schäden ein Zeitraum verbleibt, in welchem eine Beschädigung oder Verschlechterung der Mietsache möglich ist, ohne dass sie auf ein Fehlverhalten der Mieter zurückzuführen ist. Konkret gesagt muss das Gericht zur Kenntnis nehmen, dass die Vermieter ausdrücklich eine gemeinsame Übergabe am Ende der Mietzeit abgelehnt haben und erst später, allein, in Abwesenheit der Mieter Schäden festgestellt haben.
Vermieter lehnt gemeinsame Begehung der Wohnung ab
Bei einer Ablehnung der gemeinsamen Übergabe einer Mietsache durch die Vermieter gehen sämtliche Zweifel an einer Verschlechterung / Beschädigung der Mietsache zu Lasten derjenigen Seite, welche die gemeinsame Übergabe der Mietsache grundlos abgelehnt hat.
Der Vermieter habe einen beachtlichen Aufwand betrieben, anschließend – ohne Anwesenheit der Mieter – angebliche Beschädigungen der Mietsache festzustellen. Hätte der Vermieter einen vergleichbaren Aufwand bei einer gemeinsamen Übergabe betrieben, so hätte der erkennende Richter keine großen Probleme gehabt, schnell über die behaupteten Schadenspositionen zu entscheiden.
Verbleibenden Zweifel gehen zu Lasten der Vermieter
So gehen die verbleibenden Zweifel zu Lasten der Vermieter. Angesichts des angespannten Verhältnisses zwischen den Parteien erscheint es für das Gericht nicht ausgeschlossen, dass Schadenspositionen zu Unrecht gegenüber den Mietern geltend gemacht werden. Demgemäß konnte den Vermietern auch kein Schadensersatz für fehlendes/ entwendetes Zubehör zuerkannt werden.
Gericht:
Amtsgericht Waiblingen, Urteil vom 27.09.2012 – 13 C 1621/08
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Das Fehlen einer Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar. Für den von der Arglist vorausgesetzten Eventualvorsatz reicht es nicht aus, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen.
Die Klägerin hatte im Dezember 2005 vom Beklagten eine von diesem sanierte Dachgeschosswohnung zum Preis von 90.000 € gekauft. Die Haftung für Sachmängel war ausgeschlossen. Als die Klägerin die Wohnung im Jahr 2009 verkaufen wollte, stellte sich heraus, dass sowohl für die Wohnung als auch für den Balkon keine Baugenehmigung vorlag. Zur zitierten Webseite…
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Amtsgericht München: Vermieter kann auf Kabelfernsehen verweisen
München (jur). Vermieter können ihren Mietern grundsätzlich eine Satellitenschüssel auf dem Balkon oder der Hauswand verbieten und sie stattdessen auf einen Kabelanschluss verweisen. Ist eine Satelliten-Parabolantenne optisch deutlich sichtbar, sind dem Mieter die monatlichen Mehrkosten für eine „Set-Top-Box“ zum Empfang des Kabelfernsehens zumutbar, entschied das Amtsgericht München in einem am Montag, 22. April 2013, bekanntgegebenen Urteil (Az.: 473 C 12502/12).
Damit müssen zwei deutsche Mieter syrisch-arabischer Herkunft ihre Parabolantenne vom Geländer ihrer Dachterrasse wieder abschrauben. Genau dies hatte die Vermieterin auch von den Mietern verlangt. Die Parabolantenne sei weithin deutlich sichtbar und wirke sehr störend. Statt über die Satellitenschüssel könnten die Mieter problemlos ausländische Fernsehprogramme auch über den bestehenden kostenpflichtigen Kabelfernsehanschluss empfangen.
Die Mieter beriefen sich dagegen auf ihr Recht auf Zugang zu Informationen. Mit Hilfe des Empfangs ausländischer Programme, insbesondere aus Saudi-Arabien und Marokko, könnten sie besser ihre Kinder zweisprachig erziehen.
Doch das Amtsgericht gab in seinem Urteil vom 2. Oktober 2012 dem Eigentumsrecht der Vermieterin den Vorrang. Selbst bei einfach gestalteten Fassaden seien Parabolantennen „grundsätzlich ein störendes Element“. Hier liege eine optische Beeinträchtigung vor, die die Vermieterin nicht hinnehmen müsse.
Den Mieter werde zudem der Zugang zu Informationen nicht verwehrt. Diese hätten die Möglichkeit, über den Kabelanschluss und einem Decoder oder „Set-Top-Box“ ausländische Programme zu empfangen. Einem fremdsprachigen Wohnungsnutzer sei es zuzumuten, die monatlichen Mehrkosten von 60 bis 150 Euro zu tragen.
Im konkreten Fall hätten die Mieter das Verfahren ohne Prozesskostenhilfe führen können, so dass offenbar auch die Höhe der Kabelfernsehkosten kein Problem sei. Aber selbst wenn keine ausreichenden finanziellen Mittel für den Kabelfernsehempfang vorhanden seien, könnten Betroffene immer noch von den Sozialbehörden die Übernahme der monatlichen Mehrkosten beantragen.
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VG Neustadt an der Weinstraße: Eigentümer trägt Verantwortung
Neustadt/Weinstraße (jur). Auch wenn Abfallgebühren direkt beim Mieter abgerechnet werden, kann ersatzweise der Hauseigentümer für säumige Zahler zur Kasse gebeten werden. Dies hat das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße in einem am Mittwoch, 17. April 2013, bekanntgegebenen Urteil entschieden (Az.: 4 K 866/12.NW). Der Vermieter könne die Gebühren dann allenfalls zivilrechtlich vom Mieter einfordern.
Im konkreten Rechtsstreit hatte ein Hauseigentümer die Stadt Pirmasens verklagt. Auf seinen Antrag hin hatte die Stadt für zahlreiche Mietwohnungen die Abfallbeseitigungsgebühren direkt von den Mietern erhoben. Doch einige zahlten diese in den Jahren 2006 bis 2008 nicht vollständig. Zwischen 2009 und 2011 verlangte die Stadt nun vom Vermieter die Begleichung der offen stehenden Beträge – insgesamt 1.500 Euro.
Der Hauseigentümer hielt dies für ungerecht. Die Stadt hätte ihn viel früher über die Zahlungsrückstände informieren müssen, damit er zeitnah reagieren kann. Denn mittlerweile seien die fraglichen Mietverhältnisse längst beendet und Kautionen und Betriebskostenguthaben längst an die Mieter ausgezahlt worden.
Das Verwaltungsgericht entschied in seinem am 21. März 2013 verkündeten Urteil, dass der Hauseigentümer für die von seinen Mietern nicht gezahlten Abfallentsorgungsgebühren haften muss. Die Satzung der Stadt sehe dies so vor. Diese sei rechtlich auch nicht zu beanstanden. Der Grundstückseigentümer nutze sein Grundstück wirtschaftlich, so dass er die Entsorgung des dort anfallenden Abfalls zu verantworten habe.
Die Stadt sei auch nicht verpflichtet gewesen, den Hauseigentümer über die Zahlungsrückstände der Mieter zu informieren. Dies würde im Massengeschäft „Abfallentsorgungsgebühren“ einen sehr großen Verwaltungsaufwand bedeuten. Der Kläger habe selbst beantragt, dass die Gebühren nicht über ihn, sondern über die Mieter abgerechnet werden. Die damit einhergehende Arbeitsentlastung für den Vermieter gehe eben mit einem Kontrollverlust einher, den die Stadt nicht ausgleichen müsse, so das Gericht.
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Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter zu erlauben, in der Mietwohnung gewerblich Musikunterricht zu erteilen. BGH, Urt. v. 10. 4. 2013 – VIII ZR 213/12
Zum Sachverhalt
Die Parteien streiten um Räumung einer Mietwohnung, die die Mutter des Beklagten im Jahr 1954 angemietet hatte. Im Jahr 2006 zog auch der Beklagte in diese Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen.
Mit Schreiben vom 4. 2. 2011 zeigte der Beklagte dem Kläger den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Mit Anwaltsschreiben vom 2. 3. 2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich nach § 563 IV BGB und gab zur Begründung an, dass der Beklagte über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen.
Die Vorinstanzen haben der Räumungsklage stattgegeben.
Die Entscheidung des BGH
Die vom BGH zugelassene Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des BGH hat seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss.
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Grundsätzlich können auch bauliche Maßnahmen, die optische Veränderungen der Wohnungseigentumsanlagen bewirken (hier: eine Balkonsanierung), eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. Dies setzt jedoch voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen. BGH 14.12.2012, V ZR 224/11
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