Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg wünscht Ihnen und Ihren Familien ein frohes neues Jahr!
Helena und Alexander Jakobs
Thema: Anwalt Warburg · Frohes neues Jahr · Jakobs Rechtsanwälte in Warburg · Rechtsanwalt Warburg ·
Auf die Bundesbürger kommen zum Jahreswechsel wieder zahlreiche gesetzliche Änderungen zu: Die Praxisgebühr fällt weg, der Rentenbeitrag sinkt auf den niedrigsten Stand seit 18 Jahren und für Hartz-IV-Empfänger gibt es mehr Geld. Wir geben Ihnen einen ersten Überblick, da um einige Neuregelungen noch gerungen wird. Mit Entscheidungen ist teils erst im Lauf des Dezembers 2012 zu rechnen.
Die rund sechs Millionen Empfänger von Hartz-IV-Leistungen bekommen monatlich fünf bis acht Euro mehr. Der Regelsatz für einen Single steigt von 374 auf 382 Euro. Das ist ein Plus von 2,1%. Beim Start von Hartz IV im Jahr 2005 gab es 345 Euro. Der Satz für Partner erhöht sich um acht auf 345 Euro, für Kinder bis sechs Jahre auf 224 Euro (plus 5 Euro), für Kinder von 7 bis 14 Jahren um 6 auf 255 Euro und für Jugendliche zwischen 15 und 18 Jahren um ebenfalls 6 auf 289 Euro.
Der Beitragssatz zur Rentenversicherung sinkt von 19,6% auf 18,9%. Das ist der niedrigste Stand seit 1995. Damit werden Arbeitnehmer und Arbeitgeber um jeweils mehr als drei Milliarden Euro jährlich entlastet. Ein Durchschnittsverdiener mit 2.600 Euro brutto im Monat zahlt damit etwa neun Euro weniger als bisher in die Rentenkasse ein. Der Beitragssatz wird gesenkt, wenn – wie jetzt zum Jahresende – die Rücklagen der Rentenkasse über die Marke von anderthalb Monatsausgaben steigen.
Auf dem Weg zur Rente mit 67 erreicht die schrittweise Anhebung der Regelaltersgrenze die zweite Stufe: Neu-Rentner des Geburtsjahrgangs 1948 müssen 2013 für eine abschlagfreie Rente zwei Monate über ihren 65. Geburtstag hinaus arbeiten. Im Jahr 2029 ist dann der Prozess beendet, die Rente mit 67 erreicht.
Die Zehn-Euro-Gebühr für Arztbesuche pro Quartal fällt weg. Die Erwartung, die Gebühr könne die Zahl der Arztbesuche reduzieren, erfüllte sich nicht. Den Krankenkassen soll der Ausfall von knapp zwei Milliarden Euro im Jahr durch Zuweisungen aus dem Gesundheitsfonds ausgeglichen werden.
Der Beitragssatz steigt zum 01.01.2013 von 1,95% auf 2,05%, bei Kinderlosen auf 2,3%. Das bringt Mehreinnahmen von 1,1 bis 1,2 Milliarden Euro im Jahr. Menschen mit Demenz oder geistiger Behinderung, die von Angehörigen zu Hause betreut werden und in keiner Pflegestufe sind, können im Gegenzug außer den heute möglichen maximal 200 Euro für Betreuung nun Pflegegeld von 120 Euro oder Sachleistungen von bis zu 225 Euro bekommen. Auch in Stufe I und II gibt es Erhöhungen. Für Wohnformen zwischen ambulant und stationär gibt es je Bedürftigen 200 Euro zusätzlich. Bei Gründung einer Pflege-WG gibt es zeitlich befristet eine Förderung von Umbauten von 2.500 Euro pro Person – maximal 10.000 Euro. Der Abschluss privater Zusatzversicherungen für den Pflegefall wird steuerlich gefördert.
Das soziale Netz für 175.000 Kunstschaffende und Publizisten wird teurer. Der Abgabesatz erhöht sich von 3,9% auf 4,1%. Die Abgabe müssen Unternehmen auf die Honorare an freischaffende Künstler und Publizisten bezahlen. Die Zahl der dafür erfassten Verwerter beträgt rund 150.000. Bis Ende 2009 lag der Abgabesatz bei 4,4%, sank danach auf 3,9%.
In der Holz- und Kunststoffverarbeitenden Industrie bringen neu vereinbarte Branchenzuschläge Zeit- und Leiharbeitern mehr Geld. Die Zuschläge gleichen nach Angaben des Branchenverbandes IGZ in fünf Stufen und binnen neun Monaten die bisherige Tariflücke zwischen der Zeitarbeit und den Stammbelegschaften nahezu aus. Die Staffel beginnt nach der 6. vollendeten Einsatzwoche mit einem Zuschlag von 7%. In der höchsten Stufe nach neun Monaten beträgt der Zuschlag 31%.
Als neue Konkurrenz zu Zügen, Autos und Billigfliegern bekommen innerdeutsche Fernlinienbusse freie Fahrt. Mit Rücksicht auf den vom Steuerzahler subventionierten Öffentlichen Nahverkehr dürfen die Fernbusse aber nur Haltepunkte im Abstand von mindestens 50 Kilometern anfahren.
Bereits vor dem Jahreswechsel – am 21.12.2012 – treten in allen Versicherungsbranchen die sogenannten Unisex-Tarife in Kraft. Sie machen Schluss mit der vom Europäischen Gerichtshof beanstandeten Geschlechterdiskriminierung. Teurer wird es dadurch für Männer im Bereich der Alters- und Berufsunfähigkeitsvorsorge – und für Frauen bei Risikoversicherungen. Diese haben die Versicherungen bisher nach Geschlecht differenziert. Mit den Unisex-Tarifen zahlen Männer und Frauen künftig für die gleiche Versicherung den gleichen Preis.
Auf die Bundesbürger kommen auch zahlreiche steuerliche Änderungen zu. Über einige Neuregelungen müssen sich Bund und Länder aber erst noch einigen. Klarheit wird für Mitte Dezember 2012 erwartet. Teils wird auch erst Anfang 2013 entschieden. Der steuerliche Grundfreibetrag soll 2013 nach den Koalitionsplänen um 126 auf dann 8.130 Euro im Jahr steigen. Das ist etwas mehr, als nach dem neuen Existenzminimumbericht verfassungsrechtlich nötig wäre (8.124 Euro im Jahr). Schwarz-Gelb will zudem den weiteren Tarifverlauf ändern und so das Problem der «kalten Progression» mildern. Ein verfassungsrechtlich höherer Grundfreibetrag gilt als wahrscheinlich, der Rest bleibt strittig.
Firmen müssen Rechnungen und Belege nicht mehr für Steuerzwecke zehn Jahre aufbewahren. Von 2013 an gilt eine Aufbewahrungsfrist von acht Jahren und ab 2015 von dauerhaft sieben Jahren. Als Vereinfachung für Arbeitnehmer erlaubt die Finanzverwaltung auf Antrag, Lohnsteuer-Freibeträge künftig (spätestens ab Kalenderjahr 2015) auf zwei Kalenderjahre zu verlängern. Ein jährlicher Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung beim Finanzamt kann damit entfallen. Reine Elektrofahrzeuge einschließlich Brennstoffzellenfahrzeugen mit Erstzulassung vom 18.05.2011 bis 31.12.2015 werden für zehn Jahre von der Kfz-Steuer befreit. Weitere Steueranreize gibt es für Elektroautos als Dienstwagen. Diese Punkte sind Teil des noch nicht endgültig beschlossenen Jahressteuergesetzes 2013.
Der Grundwehrsold beim freiwilligen Wehrdienst und das Taschengeld für den Bundesfreiwilligendienst bleiben steuerfrei. Steuerpflichtig werden bei Dienstverhältnissen ab 01.01.2013 unter anderem der Wehrdienstzuschlag, besondere Zuwendungen sowie unentgeltliche Unterkunft und Verpflegung. Erstmals steuerfrei gestellt sind Geldbezüge bei anderen Diensten, für die es auch Kindergeld gibt (zum Beispiel freiwilliges soziales oder ökologisches Jahr). Auch diese Regelung ist Teil des Jahressteuergesetzes.
Sollte das Steuerabkommen mit der Schweiz wider Erwarten doch noch zum 01.01.2013 in Kraft treten, soll auf das bei Schweizer Banken liegende Schwarzgeld deutscher Anleger einmalig eine Pauschalsteuer zwischen 21% und 41% auf das Kapitalvermögen (nicht die Erträge) an den deutschen Fiskus überwiesen werden – anonym und rückwirkend für zehn Jahre. Künftige Kapitalerträge sollen ab 2013 genauso besteuert werden wie in Deutschland. Auch für Erbschaften gibt es eine Lösung: Erhebung in Höhe von 50% oder namentliche Meldung. Eine Einigung im Vermittlungsausschuss ist derzeit aber nicht in Sicht.
Nebenberufliche Tätigkeiten wie die Arbeit als Trainer, Ausbilder oder Betreuer sollen künftig stärker begünstigt werden. Die steuerfreie Übungsleiterpauschale steigt von derzeit 2.100 auf 2.400 Euro. Zudem soll die «Ehrenamtspauschale» um 220 auf 720 Euro steigen. Die Änderungen werden voraussichtlich erst Anfang 2013 beschlossen, sollen aber rückwirkend zum 01.01.2013 in Kraft treten.
Das steuerliche Abzugsvolumen für eine Basisversorgung im Alter und damit die Fördergrenze soll von 20.000 Euro auf 24.000 Euro angehoben werden. Riester-Spargelder sollen im Fall einer Privatinsolvenz besser geschützt sein. Auch die steuerlich begünstigte Absicherung von Berufs- und Erwerbsunfähigkeit soll verbessert werden, ebenso der Erwerbsminderungsschutz. Die Pläne werden voraussichtlich erst Anfang 2013 beschlossen.
Sie wurde bereits zweimal verschoben. Auch jetzt kommt sie nicht wie zuletzt geplant zum Januar 2013, sondern etappenweise. Arbeitgeber haben das gesamte Jahr 2013 Zeit, die Lohnabrechnung auf das neue Verfahren umzustellen.
Arbeitnehmer können etwas mehr von den gesetzlichen Rentenbeiträgen steuerlich absetzen – statt bisher 48% des Arbeitnehmeranteils nun 52%. Die Beträge sind in den Vorsorgepauschalen nach Angaben des Neuen Verbandes der Lohnsteuerhilfevereine (NVL) bei der Lohnsteuerberechnung schon eingearbeitet.
Das Elterngeld für Kinder, die ab 2013 geboren werden, wird anders berechnet. Nach NVL-Einschätzung führt die Neuregelung dazu, dass viele Arbeitnehmer die Berechnung des Elterngeldes nicht mehr selbst vornehmen können und auch weniger Elterngeld erhalten. Zur Vermeidung von Nachteilen sollten sich werdende Eltern vor allem bei der Wahl der Steuerklasse frühzeitig beraten lassen. Zur zitierten Webseite…
Thema: Anwalt Warburg · Gesetzliche Änderungen zum Januar 2013 · Jakobs Rechtsanwälte in Warburg · Künstlersozialversicherung · Praxisgebühr · Rechtsanwalt Warburg · Rentenbeitrag · Steuerabkommen mit der Schweiz · Unisex-Versicherungstarife ·
Wann ein landwirtschaftlicher Betrieb die Hofeigenschaft „außerhalb des Grundbuchs“ verliert, hat das Oberlandesgericht Köln in einem Beschluss von 05.11.2012 (Az.: 23 WLw 7/12) nochmals sehr ausführlich dargelegt:
Insoweit gelten folgende Grundsätze: Für die Hofeigenschaft streitet, da ein Hofvermerk eingetragen ist, eine Vermutung nach § 5 Höfeverfahrensordnung, die jedoch widerlegbar ist. Der Verlust der Hofeigenschaft tritt erst mit der Löschung des Hofvermerkes im Grundbuch ein, wenn lediglich der Wirtschaftswert – wie hier – unter 5.000,00 € sinkt oder keine zur Bewirtschaftung geeignete Hofstelle mehr besteht (§ 1 Abs. 3 Satz 2 HöfeO). Die Hofeigenschaft entfällt unabhängig davon jedoch, wenn tatsächlich keine landwirtschaftliche Besitzung als Hof im Sinne der Höfeordnung mehr vorhanden ist (§ 1 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 1 HöfeO; BGH AgrarR 2000, 227 = RdL 2000, 49; AgrarR 1995, 235 = RdL 1995, 179; BGHZ 84, 78, 83 = NJW 1982, 2665). Von einer landwirtschaftlichen Besitzung kann nur dann gesprochen werden, wenn und solange über den Bestand einzelner landwirtschaftlicher Grundstücke hinaus noch eine wirtschaftliche Betriebseinheit vorhanden ist oder jedenfalls ohne Weiteres wiederhergestellt werden kann (BGH, a.a.O.; OLG Oldenburg, FamRZ 2010, 1274). Für eine solche Betriebseinheit sind nicht nur die notwendigen Betriebsmerkmale erforderlich, wie Wohn- und Wirtschaftsgebäude, landwirtschaftliche Maschinen und Einrichtungen sowie sonstiges landwirtschaftliches Zubehör. Vielmehr muss dies alles auch zu einer Organisationseinheit zusammengefasst sein oder zumindest ohne Weiteres – ggf. nach entsprechender Wiedereinrichtung und Ergänzung – wieder zu einer Organisationseinheit zusammenzuführen sein. Wenn der landwirtschaftliche Betrieb als potentiell leistungsfähige Wirtschaftseinheit in der Lebenswirklichkeit nicht mehr existiert und es keine Anhaltspunkte dafür gibt, dass der Eigentümer eine funktionsfähige Betriebseinheit in absehbarer Zeit wiederherstellen kann oder will, ist ein Hof im Sinne der Höfeordnung nicht mehr vorhanden. Dabei kommt auch dem Willen des Hofeigentümers, der „Kopf“ und maßgebender Träger der Organisationseinheit ist und diese mit Leben zu erfüllen hat, eine erhebliche Bedeutung zu (OLG Oldenburg, a.a.O.; OLG Celle RdL 2005, 179, 180). Der Wunsch des Hofeigentümers, die Betriebseinheit zu erhalten, ist dann unbeachtlich, wenn sämtliche objektiven Kriterien gegen die tatsächliche Durchführbarkeit dieser Absicht sprechen (OLG Celle OLGR 2009, 346; RdL 2005, 179, 180; RdL 2003, 46; zum Ganzen auch Wöhrmann, Landwirtschaftserbrecht, 10. Aufl., § 1 HöfeO Rdn. 143). Wesentliche Indizien für das dauerhafte Fehlen einer landwirtschaftlichen Betriebseinheit sind die über Jahre hinweg dauernde Bewirtschaftungsaufgabe, das größtenteils fehlende Maschineninventar, das gänzliche Fehlen von lebendem und Feldinventar sowie die parzellierte Verpachtung von Hofland (OLG Celle OLGR 2009, 346 m.w.N.). Ein Hof kann nur dann noch angenommen werden, wenn eine Wiedervereinigung der Hofstelle mit den landwirtschaftlichen Besitzungen und damit die Wiederbewirtschaftung des Hofes tatsächlich wieder möglich und beabsichtigt ist. Ein solches Wiederanspannen setzt voraus, dass aus betriebswirtschaftlicher Sicht eine weitere Betriebsführung sinnvoll erscheint und der erforderliche Kapitaleinsatz aus den Erträgen des Hofes beglichen werden kann, ohne dessen Existenz in Frage zu stellen (vgl. BGH AgrarR 1995, 235, 237; OLG Oldenburg AUR 2012, 101 = RdL 2012, 99; FamRZ 2010, 1274; Senat, Beschluss vom 23.11.1999 – 23 WLw 1/98). Maßgebend für die Beurteilung sind die Verhältnisse im Zeitpunkt des Todes des Erblassers. Zur zitierten Entscheidung…
Thema: Agrarrecht · Anwalt Warburg · Bewirtschaftungsaufgabe · Helena Jakobs · Hofeigenschaft · HöfeO · Höferecht · Höfeverfahrensordnung · Hofübergabevertrag · Landwirtschaftliche Betrieb · Rechtsanwalt · Rechtsanwalt Warburg ·
„Haus und Grundstück zum Festpreis“ mit solchen und ähnlichen Anzeigen werben viele Makler, Baubetreuer und Anbieter schlüsselfertiger Häuser um neue Kunden. Sie inserieren dabei Grundstückskauf und Bauleistungen zum fixen „Gesamtpreis“. Das scheint verlockend, hat aber Tücken. „Wer auf das Angebot eingeht, der bekommt nämlich in der Regel nicht nur einen, sondern zwei unterschiedliche Verträge vorgelegt, und die bergen reichlich Zündstoff“, warnt Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.
„Im Gegensatz zum inserierten Angebot werden nämlich der Grundstücksvertrag über die Immobilie und der zweite Vertrag über Baubetreuung und Planungsleistungen beziehungsweise über die schlüsselfertige Erstellung des Hauses, getrennt zur Unterzeichnung vorgelegt“, erläutert der Warburger Rechtsanwalt. Das Problem dabei: Scheitert der Grundstückskauf, bleibt der zweite Vertrag über die Bauleistungen unter Umständen dennoch wirksam. Der Kaufinteressent bekommt dafür dann eine Rechnung über Planungs- oder Betreuungsleistungen, meist in sechsstelliger Höhe. „Und das, obwohl diese Planungsleistungen ohne die Immobilie und das Grundstück völlig nutzlos für den Kaufinteressenten sind.“
Wie kann sich der Betroffene aus der Kostenfalle retten? Der Bundesgerichtshof bietet mit seiner Entscheidung vom 12. Februar 2009 die rettende Lösung: Ergibt sich, dass der Auftraggeber gerade an der Bebauung eines bestimmten Grundstücks interessiert ist, muss das Gesamtgeschäft notariell beurkundet werden (§ 311 b Abs. 1 BGB). Das bedeutet im Klartext: Kann der Käufer die Immobilie nur erwerben, wenn er vorher auch den Betreuungs- oder Architektenvertrag abschließt, so besteht Beurkundungspflicht. Unterschreibt der Käufer arglos ohne Notar, dann ist der Vertrag nichtig. Dann entsteht keine Bindung und damit auch keine Verpflichtung für den bauwilligen Kaufinteressenten, die in dem Fall für ihn unnötige Planungsleistung zu bezahlen. „Eigentlich“, erläutert Baujurist Jakobs, „ist das ein uralter Grundsatz, der jedem qualifizierten Baurechtsanwalt vertraut ist. Aber findige Immobilienhaie versuchen doch immer wieder, arglose Bauherren aufs Glatteis zu führen und von ihnen die überflüssigen Planungsleistungen zu kassieren.“
Das Thema, warnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte, ist komplex. „Grundsätzlich sollte jeder Bauwillige, der einen Vertrag über Haus, Grundstück und Planungsleistungen unterzeichnet, den oder die Verträge vor Unterzeichnung vom Baurechtler prüfen lassen“, rät Rechtsanwalt Jakobs. Manche Konstellationen sind von vorne herein ausgeschlossen. So genannte Koppelgeschäfte etwa sind verboten: Architektenverträge und Grundstücksverkäufe dürfen grundsätzlich nicht aneinander gekoppelt werden. Das heißt, ein Architekt oder Ingenieur, der ein spezielles Grundstück verkauft oder vermittelt, darf den Käufer nicht dazu zwingen, ihn als Planer zu beauftragen. Sucht dagegen ein Planer oder Baubetreuer im Auftrag eines Bauherrn ein Grundstück, dann sieht die Sache unter Umständen ganz anders aus. „In jedem Fall, sollte sich der Bauwillige zuvor rechtlichen Rat holen. Nur so lässt sich Ärger vermeiden.“
Thema: Anwalt Warburg · Architektenverträge · Baubetreuung · Beurkundungspflicht · Grundstücksverkäufe · Grundstücksvertrag · Immobilienhaie · Koppelgeschäfte · Planungsleistungen · Rechtsanwalt · Rechtsanwalt Warburg ·
Bauherren kennen das Problem: Mancher Handwerker schickt unverständliche Rechnungen. Da werden nicht nur Materialkosten, Fuhrparknutzung, An- und Abfahrtszeiten und Lohnpauschalen gemischt, sondern auch nicht nachvollziehbare Stundenkontingente in Rechnung gestellt. Wie soll und kann der Bauherr solche Rechnungen überhaupt prüfen? Die gute Nachricht: Der Bauherr muss sich damit nicht abfinden! „Zeitabrechnungen von Unternehmern müssen transparent sein“, erläutert die Warburger Baurechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte.
Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahre 2009 entschieden: Unternehmer dürfen demnach nur solche Stunden abrechnen, die bei wirtschaftlicher Betriebsführung anfallen. Das BGH-Urteil dürfte nach Ansicht von Rechtsanwältin Helena Jakobs in Zukunft an Bedeutung gewinnen, weil immer öfter nach Stundenlohn abgerechnet wird. „Bauherren, die sich übervorteilt fühlen, können demnach verlangen, dass der Unternehmer nachweist, welche Leistungen er in der abgerechneten Zeit erbracht hat“, erläutert Rechtsanwältin Jakobs. „Streiten Bauherr und Bauunternehmer allerdings über den angemessenen Zeitaufwand, dann muss der Bauherr beweisen, dass seine Auffassung richtig ist.“
Das ist nach Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte nicht ohne Tücken. „Zunächst einmal reicht es völlig aus, wenn der Unternehmer in der Rechnung angibt, wie viele Stunden zu welchen Stundensätzen angefallen sind“, erklärt die Rechtsanwältin. „Dabei muss der Unternehmer die Stunden nicht einzelnen Tätigkeiten zuordnen, es sei denn, die Vertragsparteien haben dies vorher ausdrücklich so vereinbart.“
Vermutet der Auftraggeber, der Unternehmer habe unwirtschaftlich gearbeitet und zu viele Stunden abgerechnet, dann muss er das auch beweisen. Das kann er aber nur, wenn ihm der Betrieb nähere Auskunft über die Arbeitsstunden gibt. Dazu ist der Unternehmer wiederum verpflichtet. Das ist aufwändig und – mindestens – unerfreulich. Deshalb rät Rechtsanwältin Helena Jakobs beiden Vertragspartnern, bereits im Vorfeld einen verbindlichen Zeitrahmen für die Arbeiten abzustecken oder einen fixen Höchstbetrag zu vereinbaren. Das sollte in den meisten Fällen auch möglich sein.
Außerdem, so Helena Jakobs, werden Missverständnisse von vornherein ausgeschlossen, wenn der Unternehmer auf der Rechnung bereits ausweist, für welche Tätigkeiten er wie viele Stunden in Rechnung stellt. „Damit wäre auch die vom Bundesgerichtshof gewünschte Transparenz garantiert“, betont Rechtsanwältin Jakobs und erinnert noch daran: „Der Lohnkostenanteil in Handwerkerrechnungen ist steuerlich absetzbar, seit 2009 sogar zu erhöhten Sätzen.“
Thema: Anwalt Warburg · Arbeitsstunden · Handwerkerrechnung · Helena Jakobs · Lohnkostenanteil · Rechnungen · Rechtsanwalt Warburg · Stundenkontingente · Stundenlohnabrechnungen · Stundensätze · Zeitabrechnungen ·
Wenn es schneit oder eisiger Regen auf dem Trottoir zu gefährlicher Nässe gefriert, dann sind Hauseigentümer in der Pflicht. Daran erinnert die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die so genannte Verkehrssicherungspflicht betrifft alle Hauseigentümer; keiner kann sich ihr entziehen. Zu den Obliegenheiten der Hauseigentümer im Winter gehören die Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen der Grundstücke, ferner in den Hauseingängen, den Garagenhöfen, wie auch rings um die Mülltonnenstandplätze und natürlich auf den Bürgersteigen vor dem Grundstück. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst auch die öffentlichen Bürgersteige vor Stellplätzen, wenn sie etwas abseits des eigentlichen Grundstücks liegen, wie oft bei Wohnungs- und Reihenhausanlagen.
Normalerweise überträgt die Kommune die so genannten Sicherungspflichten für Bürgersteige und öffentliche Wege auf die Hauseigentümer. Diese wiederum dürfen sie delegieren, beispielsweise an Mieter oder an einen professionellen Winterdienst. Rechtsanwalt Alexander Jakobs rät dabei allerdings zu klaren Verhältnissen: Vermieter, die die Sicherungspflichten auf einen oder mehrere Mieter eines Hauses übertragen, müssen diese Regelung im Mietvertrag oder in der Hausordnung festschreiben. Und selbst dann sind sie laut Alexander Jakobs nicht aus dem Obligo: Weil sie letzten Endes immer für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich sind, müssen sie prüfen, ob ihre Mieter die ihnen übertragenen Aufgaben auch ernst nehmen.
Die Verkehrssicherungspflicht der Hauseigentümer beschränkt sich nicht nur auf die Räum- und Streupflicht, sondern umfasst alle Gefahren, die vom Grundstück und dem darauf stehenden Haus ausgehen können – und zwar das ganze Jahr über. Eine typische Gefahrenquelle ist zum Beispiel das Dach des Hauses. Vor allem nach schweren Herbst- und Winterstürmen, so mahnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte, müssen Hauseigentümer den Zustand des Dachs prüfen lassen: Liegen alle Ziegel noch fest? Haben sich Solarpaneele oder Fernsehantennen gelockert? Der Hauseigentümer haftet für sämtliche Schäden, sowohl für Sach- als auch für Personenschäden. Er tut deshalb gut daran, seine Immobilie regelmäßig vom Fachmann prüfen zu lassen – und dessen Rechnungen aufzubewahren, damit er im Streitfall belegen kann, wie ernst er seine Pflichten nimmt. Außerdem kann er diese Rechnungen steuerlich absetzen: Seit 1. Januar 2009 lassen sich bei Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten 20 Prozent der Lohnkosten – pro Jahr bis maximal 1.200 Euro – steuerlich geltend machen.
Verantwortlich ist der Grundstückseigentümer auch für den Zustand der Bäume in seinem Garten. Stürzen nach einem Sturm oder von einem kranken Baum Äste ab, haftet der Eigentümer. Deshalb rät Alexander Jakobs auch hier zur regelmäßigen Baumkontrolle. Das gilt nicht nur für die oberirdischen Teile, sondern auch für die unterirdischen: Weit verzweigtes Wurzelwerk kann auf dem Nachbargrundstück Kanäle und Leitungen zerstören, Einfriedungen oder die Pfosten von Carports nach oben drücken und diese dadurch beschädigen. Auch nicht auf die leichte Schulter sollten Hausbesitzer abgesackte oder hoch stehende Gehwegplatten nehmen, warnt Rechtsanwalt Jakobs. Solche „Buckelpisten“ sind gefährlich und müssen umgehend in Ordnung gebracht werden. Auch hier haftet der Eigentümer für die Sicherheit auf seinem Grund und Boden.
Für den Fall der Fälle rät die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte zum Abschluss wichtiger Versicherungen. Nutzt der Hauseigentümer Haus oder Wohnung selbst, schützt ihn die private Haftpflichtversicherung vor Schadensersatzansprüchen Dritter. Sind Haus oder Wohnung vermietet, kommt für diese Schäden die so genannte Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-versicherung auf. Damit lassen sich zahlreiche Risiken minimieren. Wer sich rundum absichern möchte, der sollte auch Spezialversicherungen in Erwägung ziehen, beispielsweise eine Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung. Sie springt ein, wenn Heizöl aus dem undichten Tank leckt und das Grundwasser verunreinigt. Grundsätzlich, so resümiert die Alexander Jakobs, stehen Hauseigentümer immer in der Pflicht.
Thema: Alexander Jakobs · Anwalt Warburg · Hauseigentümer · Hausordnung · Jakobs Rechtsanwälte · Rechtsanwalt Warburg · Sicherungspflichten · Streupflicht · Verkehrssicherungspflicht · Versicherung ·
„Die Steigerung der Energieeffizienz ist eine wichtige Aufgabe zur Sicherung der zukünftigen Energieversorgung. Seit der Einführung des Energieeinsparungsgesetzes im Jahre 1976 folgen in immer kürzeren Abständen neue Verordnungen, die die energetischen Anforderungen an Bauwerke verschärfen“, konstatiert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Bei der Sanierung bestehender Gebäude stoßen nun aber immer mehr Menschen an Grenzen, und zwar im buchstäblichen Sinne, wenn nämlich ihre Außenwanddämmung über die Grundstückgrenze hinausragt.“
Gerade im Bestand, in Innenstädten und alten Ortskernen, stehen Häuser in der Regel auf der Grundstücksgrenze. Wird die Hauswand gedämmt, ragt sie zwangsläufig auf das Grundstück des Anrainers. Muss dieser den Überbau dulden? „Bei restriktiver Auslegung der gesetzlichen Vorschriften darf dies nur mit Zustimmung des Nachbareigentümers geschehen“, erläutert Alexander Jakobs. „Dem Wunsch nach Verbesserung der energetischen Qualität steht der individuelle Eigentumsschutz des Nachbarn nach Art. 14 Grundgesetz gegenüber. Dieses Konfliktpotential und das sich hieraus ergebende Spannungsfeld haben zwischenzeitlich verschiedene Länder durch Einführung entsprechender nachbarrechtlicher Regelungen zu lösen versucht.“
Demnach ist der Nachbar unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet, eine vom Nachbargrundstück auf sein Grundstück übergreifende Wärmedämmung zu dulden. „Allerdings nur, wenn er dadurch lediglich geringfügig beeinträchtigt wird und eine vergleichbare alternative Wärmedämmung nicht mit vertretbarem Aufwand zu erzielen ist“, führt der Warburger Rechtsanwalt aus. „Entsprechende nachbarrechtliche Regelungen existieren bereits in Bayern, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Berlin und Bremen.“
Aber auch in diesen Bundesländern müssen die Bestimmungen exakt beachtet und der Einzelfall geprüft werden, rät der Experte und zitiert ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt (OLG Frankfurt vom 26.09.2012 Az: 19 U 110/12 (vorhergehend LG Gießen, 07.03.2012 – Az: 2 O 481/10). In diesem Fall hatte die geplante Wärmedämmung die Anforderungen der Energieeinsparverordnung überstiegen. Die Dämmschicht wäre dicker ausgefallen als vorgeschrieben und hätte weiter über die Grundstücksgrenze hinausgeragt als nötig. Diese Beeinträchtigung musste der Nachbar nicht hinnehmen. Das Oberlandesgericht stützte sich bei seinem Urteil auch auf die Gesetzesbegründung zu § 10a Abs. 1, Nr. 1 im Hessischen Nachbarrechtsgesetz.
„Die energetische Sanierung bleibt also ein heißes Eisen. Hausbesitzer und Architekten müssen sorgfältig planen, sonst scheitern sie am nachbarlichen Einspruch. Das in Artikel 14 des Grundgesetzes geschützte Eigentumsrecht ist als Grundrecht von überragender Bedeutung und wird als solches in der Rechtsprechung auch entsprechend gewürdigt.“
Thema: Alexander Jakobs · Anwalt Warburg · Eigentumsschutz · Energieeinsparverordnung · Grundstücksgrenze · Jakobs Rechtsanwälte · Rechtsanwalt Warburg · Wärmedämmung ·
Am 13.12.2012 hat die Mietrechtsreform den Deutschen Bundestag in zweiter und dritter Lesung passiert, obwohl in der Vorwoche ein politischer Konsens selbst innerhalb der Regierungskoalition noch in weiter Ferne zu liegen schien. Der Durchbruch für das lang erwartete Gesetzgebungsvorhaben wurde offenbar mit der Beschlussempfehlung des Rechtsauschusses vom 12.12.2012 erzielt (Download: BT-Drucks. 17/11894). Die Kernpunkte des Entwurfs bleiben dabei zwar nach wie vor erhalten:
Der Rechtsauschuss hatte sich in seiner vorhergehenden Beratung aber darauf verständigt, den von der Bundesregierung vorgelegten Entwurf vor allem durch folgende Änderungen konsensfähig zu machen:
Das Einspruchsgesetz wird voraussichtlich am 1.2.2013 erneut auf der Tagesordnung des Bundesrates stehen. Auch im Falle eines Einspruchs erscheinen weitere Änderungen aber sehr unwahrscheinlich, weil in diesem Fall der Bundestag die Möglichkeit hätte, den Einspruch mit den Stimmen der Koalition abzuweisen. Das Gesetz wird also wahrscheinlich noch im März 2013 in Kraft treten. Zur zitierten Webseite…
Thema: Anwalt Warburg · Contracting-Kosten · Energetische Modernisierung · Jakobs Rechtsanwälte in Warburg · Mietnomadentum · Mietrecht · Mietrechtsreform · Rechtsanwalt Warburg · Wärme-Contracting ·
Viele Hausbesitzer möchten Energie sparen und ihre Immobilie zeitgemäß dämmen. Bei freistehenden Häusern ist das kein Problem. Sie lassen sich ringsum mit einer schützenden Dämmschicht einpacken. Was aber, wenn das Haus auf der Grenze steht? Darf der Eigentümer dann trotzdem dämmen, auch wenn die gedämmte Fassade anschließend auf Nachbars Grundstück ragt?
Nein, das darf er nicht, warnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg. Am 9. Dezember 2009 hat das Oberlandesgericht Karlsruhe einen konkreten Fall entschieden: Der Nachbar muss eine auf sein Grundstück ragende Dämmung nicht akzeptieren (OLG Karlsruhe – 6 U 121/09).
Damit haben Millionen Hausbesitzer in Deutschland ein Problem, denn der Hausbau auf der Grenze ist typisch für alte Orts- und Stadtkerne. Vor allem in Dörfern und Kleinstädten grenzten Hofreiten in der Regel mit einer Fassade des Wohnhauses an Nachbars Grundstück. Auch die in den Nachkriegsjahren beliebten Ketten- und Atriumhäuser stehen oft mit einer Seite beim Anrainer. Soll diese Hausfront gedämmt werden, dann ragt nicht nur die Dämmung in Zukunft auf Nachbars Grund, sondern auch die Handwerker, die das System monieren, müssen zwangsläufig über Nachbars Grundstück und von dort aus arbeiten.
Dieses Problem hat der Gesetzgeber geregelt: Nachbarn haben ein so genanntes Hammerschlags- und Leiterrecht. Das heißt, sie dürfen den Grund des Anrainers betreten, um am eigenen Haus notwendige Arbeiten auszuführen – sofern es keine Alternativen gibt. Außerdem müssen die Bauherren schonend mit Nachbars Besitz umgehen und eventuelle Schäden ersetzen, gegebenenfalls sogar Miete bezahlen. Sie müssen zügig arbeiten, sich an Ruhezeiten halten und dürfen den Nachbarn nicht unnötig beeinträchtigen. Die frühzeitige Information des Nachbarn über die geplante Maßnahme liegt im Interesse des Bauherrn, denn, so warnt Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzle Jakobs Rechtsanwälte in Warburg: Schaltet der Nachbar auf stur, darf der Bauherr sich nicht über ihn hinwegsetzen. Er muss dann sein Hammerschlags- und Leiterrecht erst einklagen.
Geregelt haben Bund und Länder auch viele Fragen der Überbauung. Unter Umständen dürfen Hausbesitzer mit Gesimsen, Fensterbänken oder anderen so genannten untergeordneten Bauteilen in den Luftraum des Nachbarn hineinbauen. Natürlich nur, sofern diese Bauteile auch genehmigt sind. Eine dicke Wärmeschicht gehört allerdings nach Ansicht des Karlsruher Oberlandesgerichts nicht zu diesen untergeordneten Bauteilen und muss deshalb vom Nachbarn auch nicht hingenommen werden.
Das Problem der grenzüberschreitenden Wärmedämmung ist noch nicht grundsätzlich geregelt, einige Länder, unter anderem Hessen, arbeiten hier an neuen Regelungen. Sanierungswillige Hausbesitzer sollten inzwischen nach Möglichkeit versuchen, sich mit ihren Nachbarn zu einigen. Ist beim Nachbar ausreichend Platz auf dem Grundstück, lässt sich möglicherweise eine Grenzregelung aushandeln. Entweder bekommt der Nachbar eine so genannte Überbaurente, oder eine Abfindung für die überbaute Fläche. Rechtsanwältin Jakobs rät, die ausgehandelte Vereinbarung unbedingt schriftlich zu formulieren und sogar ins Grundbuch eintragen zu lassen, damit sich auch spätere Grundstückseigentümer noch daran halten müssen.
Thema: Anrainer · Anwalt Warburg · Grenzregelung · Hammerschlagsrecht · Helena Jakobs · Leiterrecht · Nachbar · Rechtsanwalt Warburg · Warburg · Wärmedämmung ·
Die vergangenen Tage waren hart: Nicht nur die Straßen sind vielerorts aufgefroren, sondern auch auf den Baustellen sind zahlreiche Schäden entstanden. Nun beginnt das große Aufräumen, und mit ihm die Frage nach der Verantwortung: Wer ist für die Schäden zuständig? Wer hätte Material und Bauwerk vor Beschädigung schützen müssen? Und schließlich: Wer kommt für die Bauzeitverzögerung durch Frost und Witterung auf?
Wie die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg mitteilt, ergibt sich die Frage der Zuständigkeit in der Regel aus dem Vertrag, den Baufirma und Auftraggeber geschlossen haben. Konnten beide bei Vertragsabschluss bereits davon ausgehen, dass Winterwetter den Bau beeinträchtigt, ist der Auftragnehmer für Schutz und Schäden auf der Baustelle verantwortlich. Passagen im Leistungsverzeichnis, so Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte, in denen ausdrücklich Winterbaugeräte oder Winterbaueinrichtungen aufgeführt sind, weisen auf die Verantwortung der Baufirma hin.
In vielen Verträgen ist zwar nichts Spezielles vereinbart, aber auf die VOB/B verwiesen. Dieses Vertragsmuster regelt die grundsätzliche Verantwortung des Auftragnehmers für den Schutz der ihm überlassenen Materialien und der von ihm bereits erbrachten Bauleistungen. Auch Winterschäden sind in der VOB/B (Satz 2) ausdrücklich geregelt: Der Auftragnehmer ist für diesen erweiterten Schutz dann zuständig, wenn der Auftraggeber dieses verlangt.
Bis zur Abnahme des Gebäudes durch den Bauherrn muss die Baufirma ihren Baubereich sowie alle damit verbundenen Leistungen und Materialien vor Winterschäden schützen, mehr noch, sie muss auch Schnee und Eis von Bau und Materialien beseitigen, sofern der Auftraggeber dies verlangt. Kommt der Bauunternehmer seinen Pflichten zum Schutz der Baustelle nicht nach, hat der Bauherr Anspruch auf Schadensersatz (gemäß §§ 280 Abs. 1, 242 Abs. 2 BGB). Art und Umfang der erforderlichen Maßnahmen richten sich dabei nach den Gegebenheiten im Einzelfall und nach der Zumutbarkeit für den Auftragnehmer. Das allerdings birgt nach Erfahrung von Rechtsanwalt Jakobs Konfliktstoff. Er rät deshalb, bei Baumaßnahmen, die sich über den Winter ziehen, von vornherein klare vertragliche Regelungen zu treffen.
Eindeutige Vereinbarungen sind auch im Sinne des Bauunternehmers. Er trägt grundsätzlich die Kosten der Baustelleneinrichtung und der Errichtung des Bauwerks. Er ist deshalb gut beraten, wenn er die Vergütung für Schutzmaßnahmen gegen Winterschäden bereits im Vertrag berücksichtigt. Verlangt der Auftraggeber zusätzliche Schutzmaßnahmen, obwohl im Vertrag nichts hierzu vereinbart wurde, so hat der Bauunternehmer auch Anspruch auf besondere Vergütung (§ 2 Abs. 6 Nr. 1 VOB/B).
Auch wenn der Bauunternehmer seinerseits Schutzmaßnahmen ergreift, die vertraglich nicht vorgesehen, aber dringend nötig sind, um das Bauwerk zu schützen, hat er ebenfalls Anspruch auf zusätzliches Geld (gemäß § 2 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B). Deshalb ist es wichtig, den Bauherrn vorab über die nötigen Zusatzmaßnahmen zu informieren, erinnert Baujurist Jakobs.
Regelmäßig Streit gibt es auf den Baustellen, wenn es um die Verlängerung der Bauzeit geht. Grundsätzlich, so die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte, gilt normale winterliche Witterung nicht als „schlechtes Wetter“ und darf auch nicht zu einer Verzögerung beim Bauen führen. Ausnahmen sind höhere Gewalt und unabwendbare Umstände wie außergewöhnlicher Niederschlag oder extrem niedrige Temperaturen. Der BGH hat dazu bereits 1973 ein Urteil gefällt (BGH vom 12.07.1973 – VII ZR 196/72), in dem solche Witterungsbedingungen anhand von langjährigen Mittelwerten näher definiert werden. Nach Ansicht von Alexander Jakobs lagen in diesem Winter die Niederschläge und Temperaturen aber nur geringfügig über beziehungsweise unter dem Durchschnitt.
Zu Bauzeitverzögerungen kann es aber auch kommen, wenn beispielsweise Betonarbeiten aufgeschoben werden müssen, weil es zum Betonieren zu kalt ist. In solch einem Fall verlängert sich die Bauzeit um die nötige Zeitspanne. Der Bauunternehmer muss den Bauherrn unverzüglich und schriftlich darüber informieren, wenn er wegen der Witterung nicht weiter arbeiten kann. Und er muss die Arbeiten unverzüglich fortsetzen, sobald es das Wetter wieder zulässt.
Weil gerade das Wetter immer wieder zu Auseinandersetzungen führt, rät Rechtsanwalt Jakobs allen am Bau Beteiligten, die Regelung nicht der VOB/B zu überlassen, sondern im Vertrag detaillierte Regelungen festzuschreiben.
Thema: Alexander Jakobs · Anwalt Warburg · Bauzeitverzögerung · Betonarbeiten · Frost · Jakobs Rechtsanwälte · Leistungsverzeichnis · Rechtsanwalt Warburg · Schäden · VOB/B · Winterschäden · Witterung ·